4 bonnes raisons de sortir de l’indivision

L’indivision est considérée comme un régime juridique. Il s’agit précisément de celui qui permet d’exercer à plusieurs le droit de propriété étant dans une situation de partage. Dans la plupart des cas, ce sont des héritiers qui deviennent propriétaires d’une indivision des biens du défunt. Cependant, certaines situations peuvent conduire un coindivisaire à sortir de l’indivision. Quelles sont ces dernières ? Nous aborderons davantage le sujet dans la suite de cette rédaction.

Le désaccord entre les héritiers

Comparativement à la situation de copropriété, l’indivision peut également provoquer des tensions et conflits. Cela se produit en général lorsque les copropriétaires ne sont pas du même avis ou ne respectent pas leurs droits et devoirs. Ceci constitue l’une des raisons probables pouvant pousser un indivisaire à sortir de l’indivision. Ce désaccord est généralement constaté au niveau de la gestion des biens entre les héritiers.

À titre illustratif, un des indivisaires souhaite engager les travaux de rénovation sur le bien indivis dans le but de le mettre en location. Pour qu’il exerce son action, celui-ci doit avoir une majorité de deux tiers des droits indivis. Il s’agit précisément d’une gestion courante des indivisaires devant être faite de façon collégiale.

Si les autres membres de l’indivision ne sont pas d’accord de cette rénovation, ils peuvent ne pas se prononcer là-dessus. Par leur silence, ceux-ci bloquent indirectement le déroulement des travaux. Ceci constitue une situation embarrassante qui peut conduire l’autre indivisaire désirant rénover l’immeuble de sortir de l’indivision.

Le manque de confiance entre les héritiers

De prime abord, les décisions capitales dans l’indivision doivent être prises à l’unanimité. Lorsqu’un des indivisaires s’abstient de donner son accord pour une vente par exemple, l’opération n’aura pas lieu. Certains événements peuvent pousser un des membres de l’indivision à s’abstenir de prendre sa décision. La plus probable aujourd’hui est le manque de confiance.

Le manque de confiance est une des situations qui se remarquent souvent entre les héritiers d’une même indivision. En effet, prenez par exemple trois indivisaires qui se sont mis d’accord pour vendre un des biens indivis. La détermination du prix de vente peut causer une situation de mésentente entre eux. Plus précisément, un des indivisaires peut soupçonner les autres de vouloir avantager l’acquéreur à cause de leur lien avec ce dernier. Cela provoque automatiquement un climat de suspicion au sein de la fratrie. Une situation assez probable pouvant conduire les membres à sortir de l’indivision.

Par ailleurs, le manque de confiance peut également être constaté à un autre niveau. Prenez par exemple un indivisaire vivant à l’étranger. Celui-ci peut penser que les autres membres de l’indivision profitent pleinement de la situation pour le spolier. Il peut même arriver que l’indivisaire vivant à l’étranger paie la moitié des frais sans pour autant jouir confortablement des biens indivis. N’ayant pas confiance aux autres coindivisaires, celui-ci peut décider de sortir de l’indivision. À ce niveau, deux solutions s’imposent :

  • Une vente transparente aux enchères notariales : les notaires se chargeront d’organiser leur propre enchère. De cette manière, aucun indivisaire ne sera lésé. De plus, cela pourrait régler définitivement le manque de confiance régnant entre les héritiers.
  • Le rapport de force contrant le blocage : à ce niveau, il s’agit d’une procédure assez simple permettant aux indivisaires d’avoir la majorité contre la minorité de blocage. Il s’agit précisément d’avoir le 2/3 avant que la vente ait lieu.

Les conflits dans la gestion du bien indivis

La gestion de l’indivision peut résulter sur un échec total. Cela se produit lorsque les héritiers ne sont plus sur la même longueur d’onde. Le manque d’argent ou le désintérêt sont les principales causes de cette situation. Ainsi, si un indivisaire désire mettre un terme à l’indivision, les autres peuvent ne pas être du même avis. Cette situation conduit directement à un conflit de gestion considérable.

En général, la loi n’oblige pas les indivisaires à partager les biens indivis. Elle prévoit quand même que personne ne pourrait être contraint à rester dans l’indivision. Cette seule disposition réglementaire donne l’opportunité à n’importe quel indivisaire de sortir de l’indivision lorsqu’un conflit de gestion se fait ressentir. Pour ce faire, l’héritier désirant sortir de l’indivision peut :

Vendre le bien en indivision

Lorsqu’il faut vendre le bien détenu en indivision, l’ensemble des coindivisaires se mettent d’accord pour que la vente se passe en toute sérénité. Ensuite, ils pourront partager le prix obtenu conformément à chacune de leur part dans l’indivision.

Partager les biens indivis

La seconde méthode pour sortir de l’indivision reste le partage des biens indivis. En effet, les coindivisaires peuvent choisir de se partager les biens indivis entre eux. La répartition s’effectue à l’amiable et chacun d’eux recevra un lot d’une valeur équivalente à ses droits et part. De cette manière, chacun des indivisaires peut se retrouver seul propriétaire d’une partie des biens indivis.

Il est important que le partage amiable s’effectue en présence de tous les indivisaires. Cependant, il peut arriver que l’un d’entre eux fasse l’objet d’une mesure de protection juridique. À titre illustratif, il peut être cité la minorité, la curatelle ou la tutelle. De même, un indivisaire peut être hors d’état de manifester sa volonté. Dans l’une de ces situations, seul le juge des tutelles pourra autoriser le partage.

Vendre les parts d’un coindivisaire

D’abord, il est important de notifier que le principe légal spécifie que « nul ne peut être contraint contraint à demeurer dans l’indivision ». Ainsi, un indivisaire peut désirer quitter seul l’indivision. À ce niveau, celui-ci doit faire part de sa volonté de procéder à la vente de ces droits aux autres. Cette pratique reste indispensable puisque les coindivisaires disposent d’un droit de préemption sur les parts.

Cependant, il est rare qu’une tierce personne procède au rachat des parts au sein d’une indivision. Si cela se produit, alors celle-ci sera amenée à gérer les biens et aussi une organisation de personnes. Quelle que soit la situation de vente, les autres seront amenés à rester dans l’indivision entre eux ou avec un tiers.

Par ailleurs, pour répartir les droits de propriété des biens acquis en indivision, il faut nécessairement se conformer à des quotes-parts spécifiquement précisées dans le titre de propriété (acte notarié). À titre illustratif, prenez par exemple la jurisprudence constante de la Cour de cassation. D’après celle-ci, le fait qu’un des acquéreurs ait attribué plus que l’autre n’a aucune incidence sur les droits de propriété respectifs.

La préparation d’un avenir serein à ces héritiers

Aujourd’hui, de nombreuses personnes envisagent sortir de l’indivision. La raison principale d’une telle décision est due au fait que celles-ci ne veulent pas confier la gestion des biens indivis à leurs enfants. En général, cette situation se produit lorsqu’elles ne sont pas en bons termes avec les coindivisaires.

Par ailleurs, pour préparer l’avenir serein de ses enfants, un indivisaire prévoit d’investir dans de nouveaux projets de vie. Étant donné que les autres membres de l’indivision ne sont pas d’accord avec l’investissement, ceux-ci pourraient bloquer son action. Voilà l’une des raisons pour lesquelles l’indivisaire peut décider de sortir de l’indivision afin de mener à bien son projet. Il peut décider par exemple de vendre ses parts aux autres membres de l’indivision.

Quelles sont les modalités de sortie de l’indivision ?

L’indivisaire désirant sortir de l’indivision à l’obligation de faire part de sa décision aux autres membres. Si ces derniers désirent toujours y rester, alors ils peuvent opter pour le rachat des parts de celui qui souhaite sortir de l’indivision. À ce niveau, une licitation aura lieu. Pour ce faire, 2 solutions seront alors à envisager :

La voie amiable

Lorsque les membres de l’indivision se sont mis d’accord sur les modalités et le principe du partage, ils devront donc prendre rendez-vous avec le notaire. La mission principale de ce dernier sera de rédiger un acte liquidatif. Il en est de même lorsque les indivisaires sont d’accord sur la cession du ou des biens indivis. Par ailleurs, l’intervention du notaire est indispensable lorsqu’un immeuble figure parmi les biens à partager. À ce niveau, il sera nécessaire de publier la vente au service de la publicité foncière.

La voie judiciaire

Il arrive parfois que les membres de l’indivision n’arrivent pas à se mettre d’accord sur les principes et les modalités de la vente ou du partage des biens indivis. À ce niveau, la saisie du tribunal de grande instance sera la solution la plus probable. Le juge sera amené donc à trancher entre :

  • Le maintien dans l’indivision pour une durée maximale de 5 ans ;
  • Le partage des lots entre les indivisaires par un système de tirage au sort ;
  • La licitation des biens indivis aux enchères.

La voie judiciaire est une procédure qui requiert obligatoirement la présence d’un avocat. L’indivisaire mécontent de la décision des autres membres doit disposer d’une assignation au tribunal de grande instance compétente. Celle-ci doit être spécifiquement adressée par voie d’huissier aux autres membres de l’indivision. L’assignation est également accompagnée d’un descriptif sommaire de l’ensemble des biens à partager, sans oublier également du procès-verbal des difficultés établies par le notaire. Ce dernier indiquera les raisons pour lesquelles la solution amiable n’a pas pu aboutir.

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Christian Mahout

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INDIVSION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles  et de parts indivises à Paris et en Ile de France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

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