Bien comprendre l’indivision

Le droit de propriété n’est pas toujours détenu par une seule personne. Il arrive en effet des situations dans lesquelles plusieurs personnes peuvent être propriétaires soit d’un bien soit d’un ensemble de biens. Elles possèdent les mêmes droits sur les biens en question, peu importe qu’elles aient des parts égales ou non. Cette situation juridique a un nom. Elle s’appelle l’indivision. Au titre des avantages que procure l’indivision, on peut citer la facilitation de l’entretien, un financement participatif et une gestion administrative plus aisée.

Mais cette situation juridique ne comporte pas que des avantages. Des difficultés peuvent en effet vite apparaitre, générant parfois inconfort et problème de cohabitation. L’indivision peut naitre de différentes façons. Elle peut être librement consentie ou s’imposer aux coindivisaires. Quoi qu’il en soit, vous gagnerez beaucoup à bien comprendre cette situation juridique afin de vous prémunir contre tout abus de droit.

Indivision : Ce qu’il faut savoir sur cette situation juridique

Si deux ou plusieurs personnes exercent les mêmes droits de propriété sur un bien ou un ensemble de biens tout en ayant des parts égales ou non, tout indique alors qu’il s’agit d’une situation juridique appelée « indivision ». Dans l’imaginaire collectif, l’indivision porterait exclusivement sur les biens immobiliers. Mais à la vérité, il n’en est rien. En effet, l’indivision peut également avoir pour objet un bien mobilier.

Par ailleurs, les personnes qui exercent les mêmes droits sur le bien concerné sont appelées les coindivisaires ou encore les indivisaires.

En outre, il faudrait bien se garder de confondre l’indivision et la copropriété. Dans une copropriété, le bien est divisé en lots et chacun exerce exclusivement son droit de propriété sur le lot qui est le sien.

Par contre, en situation d’indivision, les quotes-parts ne sont pas identifiables de façon matérielle. Le législateur reconnait en effet à tous les indivisaires, le droit de jouissance sur le bien ou l’ensemble des biens indivis. Chaque co-indivisaire ne pourra se prévaloir et identifier la part qui lui revient qu’après partage.

Quelles sont les situations d’indivision ?

Plusieurs situations peuvent faire naitre l’indivision. Elles peuvent être librement choisies comme elles peuvent s’imposer aux coindivisaires. On peut citer parmi ces situations :

  • La succession
  • Le divorce
  • L’indivision post-communautaire
  • La dissolution de société
  • La donation
  • L’achat en indivision

La succession

Lorsque par l’effet de la succession, les coindivisaires se retrouvent dans une situation d’indivision, on parle alors dans ce cas d’indivision successorale. En effet, après le décès d’un parent, en attendant que son patrimoine ne fasse l’objet d’un partage, chaque héritier détient une quote-part. L’indivision successorale est une situation temporaire qui cessera après le partage.

Le divorce

Le Pacte Civil de Solidarité (PACS) obéit au régime de la séparation si les biens ont été acquis au cours de l’union. C’est le principe en la matière.

Mais cette règle admet toutefois une exception. En effet, la loi autorise les partenaires à opter pour la communauté des biens. Encore faudrait-il que de telles dispositions figure dans les clauses contractuelles.

L’indivision post-communautaire

Le régime par défaut dans le cadre d’un mariage est la communauté des biens. Cela veut dire que si les époux n’en disposent pas autrement, c’est le régime de la communauté des biens qui s’appliquera. Du coup, lorsque surviendra un divorce, les époux seront alors soumis au régime de l’indivision.

La donation

Un indivisaire peut décider de faire don de sa part indivise à un tiers. Ce dernier en devenant un donataire, obtient le statut de co-indivisaire. Il existe également une autre situation qui peut faire naitre l’indivision. Il s’agit de l’achat en indivision.

L’achat en indivision

Pour acheter un bien à plusieurs, l’indivision est sans doute l’une des meilleures solutions, de par la facilité qu’elle offre. Comparativement à la SCI, l’achat en indivision est moins contraignant.

Grâce à ce dispositif, chaque co-indivisaire exerce son droit de propriété sur le bien à hauteur de sa participation à l’achat. Pour autant, la quote-part n’est pas matériellement dissociable.

Situation d’indivision : Est-ce un bon choix ?

Dans l’indivision, les biens sont mis en commun et chaque indivisaire exerce sur ces derniers, un droit de propriété. Au vu de ses avantages et des éventuelles difficultés de fonctionnement, on est en droit de se demander si l’indivision représente un bon choix.

Elle l’est tout au moins pour la simplicité dans sa constitution et pour les règles qui en régissent le fonctionnement.

Le choix de l’indivision pour sa simplicité

Il existe de nombreux mécanismes semblables à l’indivision. On peut citer parmi ceux-ci : La SARL familiale, le démembrement de propriété, la clause de tontine ou encore la Société Civile immobilière. Mais de tous, l’indivision est la situation juridique qui a de nombreux arguments à faire valoir pour ce qui concerne le critère de la simplicité.

En effet, si les mécanismes courants qu’on rencontre sur le marché imposent des règles de constitution assez strictes, il n’en est pas ainsi de l’indivision. Cette dernière n’est soumise à aucune formalité. Seule la volonté des parties suffit à faire naitre l’indivision.

Pour rappel, dans l’indivision, chaque co-indivisaire exerce un droit de propriété sur le bien indivis proportionnellement à sa participation financière. Le mécanisme est d’autant plus simplifié qu’il n’existe aucune distinction matérielle de quote-part. Vous avez ainsi la possibilité d’exercer votre droit de jouissance sur le bien indivis à la même enseigne et dans les mêmes conditions qu’un autre indivisaire.

C’est d’ailleurs la raison pour laquelle si d’aventure un coïndivisaire venait à tirer profit du bien indivis plus que les autres, la loi lui impose de procéder à un dédommagement.

L’indivision est soumise à des règles pour en faciliter le fonctionnement

Autrefois, pour sortir de l’indivision, il fallait que cette décision soit prise à l’unanimité. Cela engendrait de fait des situations conflictuelles. Le coindivisaire demandeur à la sortie, était obligé de rester dans l’indivision par faute d’avoir recueilli l’accord de tous les autres.

Mais depuis la réforme de 2009, la loi dite de simplification a réaménagé le cadre légal de l’indivision. Désormais, comme le stipule l’article 815 du Code Civil, « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ».

Cette règle vaut pour ce qui concerne la sortie de l’indivision. De même, pour ce qui concerne la prise de certaines décisions relatives au fonctionnement ou à la gestion du bien indivis, des règles sont également établies. Le législateur impose souvent de recourir à des votes.

Si pour certains actes, c’est la majorité qui est de mise, pour l’accomplissement d’autres actes, la condition indispensable est l’unanimité. L’exemple le plus courant que l’on donne en la matière est la vente d’un bien indivis appartenant à la catégorie des biens immobiliers. Cette vente doit requérir l’unanimité pour être valable.

L’expérience a montré que la pratique de l’indivision sans règle peut très vite devenir conflictuelle. Pour prémunir les coindivisaires contre tout abus de droit, le législateur a mis en place un corpus de règles.

Indivision : Comment éviter des risques en toute légalité ?

Les relations saines peuvent être mises à mal si les risques ne sont pas anticipés. Vous êtes dans une situation d’indivision ? Vous gagnerez beaucoup à inciter à la rédaction d’une convention d’indivision.

La rédaction d’une convention d’indivision

En signant une convention d’indivision, vous avez la possibilité de remédier à une éventuelle situation d’insécurité que l’indivision peut laisser paraitre en cas de blocage.

Toutefois, sa rédaction est soumise à des conditions particulières. Non seulement elle doit être établie par écrit, mais elle doit également répertorier les biens indivis et apporter des précisions sur les droits de chaque coindivisaire. Toutes ces règles sont prescrites à peine de nullité.

Toutefois, si la convention d’indivision porte sur tout bien immobilier, la loi impose qu’elle soit rédigée par un notaire. Et ce n’est pas tout. Elle doit également être publiée au Service de publicité foncière.

L’intérêt de rédiger une convention d’indivision réside entre autres dans le fait qu’elle est modulable. Cette convention peut en effet être conclue pour une durée fixée à l’avance. La durée maximale est cependant de 5 ans. A l’expiration du contrat, il peut être reconduit sur simple accord. La possibilité est également donnée aux coindivisaires de reconduire la convention de façon tacite.

Dans la convention d’indivision, on trouve les règles devant régir la gestion de l’indivision. Aménagement de la répartition des dépenses, nomination d’un gérant, fixation du montant d’une éventuelle indemnité d’occupation… Les parties sont en effet libres d’inscrire dans cette convention les règles qui leur semblent les plus pertinentes.

Par ailleurs, il convient de noter que même si la convention a été signée pour une durée indéterminée, le législateur habilite le coindivisaire à demander la sortie de l’indivision. Il ne peut en être autrement sans prendre à défaut l’article 815 du Code Civil qui stipule que « Nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision ».

La fin de l’indivision : Ce qu’il faut savoir

Il ressort de l’article 815 du Code Civil que la sortie de l’indivision est un droit dont jouit tout indivisaire. Dès lors qu’un co-indivisaire décide de céder sa part, le rachat peut être réalisé par les autres ou par un tiers.

A supposer que personne ne se propose pour racheter la quote-part concernée ! Que faire alors ? Contraindre le co-indivisaire à demeurer dans l’indivision ? Assurément pas. La seule solution est la vente du bien indivis. Ce n’est qu’à cette condition que la sortie de l’indivision sera réalisable.

Elle peut se faire de deux façons :

  • Le partage à l’amiable
  • Le partage judiciaire

Si l’entente n’a pas suffi à provoquer le partage des biens ou si des frustrations sont nées ou s’il y a eu lésion, le coindivisaire qui s’estime lésé pourra saisir le tribunal de grande instance pour un partage équitable.

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Christian Mahout

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L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

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