Comment calculer le partage des biens en indivision ?

Comment calculer le partage des biens en indivision -Indivision Patrimoine

L’indivision prend fin avec l’acte de partage. À la fin de cette procédure, chaque héritier perçoit sa quote-part ou sa part d’héritage dans la succession. Ainsi et de façon individuelle, chaque indivisaire devient propriétaire de sa part d’héritage. Les biens transmis par testament ne sont pas concernés par le partage des biens indivis. Par contre, il prend en compte tous les autres biens du patrimoine de la personne défunte et se répartit entre les héritiers légaux. S’il y a mésentente entre les coïndivisaires, le partage se fait par voie judiciaire. Le cas échéant, il peut se faire simplement à l’amiable. Comment se fait le calcul des parts des biens en indivision ? Faisons le point !

Quelles sont les conditions du partage des biens en indivision ?

Le patrimoine d’une personne défunte tombe en indivision à son décès. Il en est de même pour les biens des ex-conjoints lors d’un divorce. Dans le premier cas, tous les héritiers deviennent propriétaires d’un ensemble de biens de la succession appelé quote-part. Tant que les parts individuelles de chacun des indivisaires n’ont pas encore été matérialisées, tout coïndivisaire ou héritier a la possibilité d’ordonner un partage.

Qu’il s’agisse d’un décès ou d’un divorce, le partage des biens indivis entre cohéritiers ou ex-conjoint possède un coût. Nous vous aidons à y voir plus clair.

Partage des biens en indivision

L’indivision est une situation juridique ou au moins deux personnes appelées co-indivisaires détiennent ensemble un ou plusieurs biens et exercent sur ceux-ci les mêmes droits. Il s’agit d’une situation courante quand un bien a été reçu au moment d’une succession ou lorsqu’un bien a fait l’objet d’un achat entre cohéritiers ou en indivision.

Bien évidemment, un tel partage peut se faire également lors d’un processus de divorce. Dans ce cas, le partage implique :

  • S’il y a mésentente au milieu des indivisaires, l’implication d’un juge du tribunal judiciaire ;
  • Dans le cas d’un partage à l’amiable, le consentement de tous les indivisaires qui doivent également être présents durant le partage.

Il est important de savoir aussi que quand les mêmes coïndivisaires détiennent ensemble la propriété de plusieurs biens distincts (cas du patrimoine d’un couple marié par exemple), le partage des biens indivis peut se faire en une seule fois sur l’intégralité du patrimoine.

Combien coute le partage ?

Les coïndivisaires ont le pouvoir de définir les différentes modalités de partage comme ils le souhaitent lors du partage amiable. Ils ont la liberté de fixer la composition du lot de chaque indivisaire. 

Seulement, en dépit de l’accord de chaque coïndivisaire ou héritier, une fois des biens immobiliers sont concernés par le partage, il est obligatoire de recourir à un inventaire notarié des biens indivis. De cette manière, pour un processus de divorce, l’un des conjoints est en mesure de conserver la maison ou l’appartement indivis, mais celui-ci devra faire évaluer le montant total du patrimoine commun réparti. Cet acte doit être fait même s’il est volontairement privilégié dans le cadre du partage par l’autre conjoint. En saisissant le juge, cet inventaire est demandé de façon systématique afin de réaliser un partage juste et équitable.

Quoi qu’il en soit, une évaluation des biens indivis concernés doit être effectuée. Celle-ci servira de base dans le calcul de ce qu’on appelle “Droit de partage”, une taxe à payer (impôt) en cas de partage de quote-part d’indivision.  Le montant du droit de partage s’élève à 2,5 % de la valeur des biens indivis (actif net ayant fait l’objet du partage, à l’issue des déductions des frais éventuels de notaire et des dettes diverses).

Les frais de notaire

Lorsqu’un ou plusieurs biens immobiliers sont impliqués dans l’indivision, un acte authentique doit obligatoirement valider le partage. Qu’est-ce que cela implique ? Cela signifie tout simplement que vous aurez à régler la rémunération du notaire en plus de droits de partage évoqué ci-dessus.

Composition des frais de notaire

Les frais de notaire se composent des débours : ensembles des dépenses effectuées par le notaire pour assurer les démarches administratives nécessaires à l’établissement de l’acte de partage. Mais ce n’est pas tout !

Les émoluments du notaire sont aussi à prendre en compte. Leurs tarifs sont définis par décret en fonction du type d’acte rédigé avec :

  • Une somme d’argent fixe pour la rédaction de l’acte lui-même ;
  • Une somme d’argent proportionnelle pour l’exécution des formalités, variable en fonction de la valeur brute des biens indivis à partager.

Pour ce dernier point, un taux dégressif est appliqué, allant de 4,837 % pour les actifs bruts de valeur inférieure à 6 500 euros, à 0,998 % pour les actifs bruts dont la valeur dépasse les 60 000 euros.

Le partage des biens indivis : comment ça se fait ?

Le partage est un acte juridique par lequel au moins deux personnes appelées coïndivisaires ou cohéritiers mettent un terme à la situation d’indivision les reliant par rapport à un bien dont ils sont chacun propriétaires en partie. Elles se répartissent ainsi le bien indivis entre elles selon leurs quotes-parts respectives.

Différentes situations impliquent le partage : indivision classique (entre-deux-personne en séparation de biens, entre partenaires pacsés, etc.), indivision postcommunautaire (divorce avec existence d’une communauté ou changement de régime matrimonial), indivision post-successorale (à l’issue d’un décès), etc. Chacun de ces actes est considéré comme des actes à titre dispendieux. Pour cela, ils sont tous soumis au droit de partage.

Sachez que quand deux co-indivisaires décident de vendre leur droit sur une indivision, chacun d’eux est imposé sur la plus-value éventuelle réalisée. Dans ce cas précis, le droit de partage n’a plus sa raison d’être.

Les formes de partage sont diverses et chacune d’elles fait fluctuer les modalités de taxation.

Le partage pur et simple

On parle de partage pur et simple lorsque celui-ci donne lieu à une répartition égalitaire des biens de l’indivision. Ici, un droit de partage est dû. Son montant s’élève à 2,5 % de la somme net à partager après déduction du passif. Ce droit de partage était à un taux de 1,10 % jusqu’aux 31 décembre 2011.

Prenons un exemple

Supposons que vous souhaitez partager un bien indivis dont la valeur s’élève à 500 000 euros, comportant un passif de 90 000 euros. Le droit de partage à régler sera de : (500 000 – 90 000) x 2,50 %, soit 10 250 euros.

Le partage avec plus-value ou avec soultes

On parle de partage avec plus-value ou avec soulte quand le partage donne lieu à une répartition inégalitaire des biens d’indivision. L’imposition dans ce cas est double. Il y aura le droit de partage et l’impôt sur la plus-value ou sur la soulte. Comment ?

En effet, soit aucune compensation n’est faite entre les différents coïndivisaires, héritiers ou bénéficiaires du partage. Les indivisaires ayant reçu le plus sont imposés sur la “plus-value” en fonction du droit d’enregistrement applicable au bien indivis en question. Au cas où il y aura une recherche d’équilibre, le coïndivisaire le plus favorisé versera une soulte (une indemnité) à l’indivisaire le plus défavorisé. Dans le cas où le déséquilibre est maintenu, il s’agit d’un partage avec plus-value.

En fonction de la nature du bien indivis, la plus-value et la soulte sont soumises aux droits d’enregistrement. Pour le reste, 2,50 % de droit de partage est imputé à la valeur nette partagée. En plus des éventuels passifs, on déduira donc la plus-value ou la soulte soumise aux droits d’enregistrement.

Prenons un exemple

Anne et Henriette se partagent un logement d’une valeur totale de 1 500 000 euros. Deux ans et demi après l’acquisition, elles prennent la décision de se partager le bien indivis. Henriette récupère l’immeuble dans son intégralité. Elle fait donc une plus-value de 750 000 euros. Faisons les calculs :

  • Sur ces 750 000 euros, Henriette devra payer un impôt sur la plus-value immobilière ;
  • Sur le montant net partagé, soit 750 000 euros (1 500 000 euros – la plus-value), les deux sœurs devront payer des droits de partage qui s’élèvent à 2,50 %.

Le partage d'une communauté (mariage) ou d’une succession

Un régime de faveur est applicable dans le cadre d’un partage d’une :

  • Communauté (mariage ou communauté légale réduite aux acquêts) ;
  • Succession ;
  • Indivision provenant d’une donation-partage ;
  • Indivision antérieure au PACS ou au mariage ;
  • Indivision entre partenaires pacsés ou entre époux.

Dans chacun de ces cas, c’est uniquement le droit de 2,50 % qui est dû sur la valeur nette des biens indivis partagés, y compris les plus-values ainsi que les soultes.

Quelles sont les conditions d'application ?

Cette faveur est applicable uniquement lorsque le partage n’intègre pas des membres extérieurs à l’indivision. Seuls les membres d’origine de l’indivision doivent être concernés : descendant, ascendant ou conjoint.

De plus, précisons que les prestations compensatoires effectuées sous la forme de remise d’une somme d’argent ou d’un bien propre après une séparation ou un divorce sont soumises à un droit forfaitaire de 75 euros.

Pour finir, dans un cadre successoral, lorsqu’un indivisaire ou un héritier décide de vendre ses droits successoraux à une personne étrangère à l’indivision ou à un tiers, cette cession est assujettie aux droits d’enregistrement standards. Lorsque la cession met un terme à l’indivision, c’est uniquement la valeur nette de la totalité des biens indivis qui est prise en considération. Mais si la cession se fait au profit d’un membre appartenant (originaire) à l’indivision (ascendant, descendant ou conjoint), c’est seulement les 2,50 % de droit de partage qui sont dus sur la valeur de la part ou de la quote-part cédée.

Pour aller plus vite :

L’indivision prend fin avec l’acte de partage. Lors de cette procédure, chaque coïndivisaire devient le propriétaire individuel de sa quote-part héritée. Bien que les biens transmis par testament soient exclus, le partage concerne tous les autres biens du patrimoine du défunt, distribués entre les héritiers légaux. En cas de désaccord, le partage peut se résoudre par une procédure judiciaire ou plus simplement à l’amiable.

Le partage des biens en indivision peut survenir après un décès ou lors d’un divorce, où les ex-conjoints ou héritiers doivent gérer la répartition des biens. Les coûts associés à ce partage incluent les frais de notaire, le droit de partage, et potentiellement, un inventaire notarié. La présence d’un notaire est obligatoire pour valider le partage, surtout quand des biens immobiliers sont concernés.

L’inventaire est crucial pour évaluer le patrimoine et calculer les parts de chacun, permettant ainsi de déterminer le montant du droit de partage, taxé à 2,5 % de la valeur nette des biens. Les frais de notaire se composent des émoluments pour la rédaction de l’acte et des débours pour les démarches administratives, avec un taux dégressif appliqué en fonction de la valeur des biens.

En résumé, le partage des biens en indivision est un processus juridique complexe qui peut être géré efficacement avec le soutien d’un notaire et une bonne compréhension des coûts et des obligations légales associés. Les différentes formes de partage, telles que le partage pur et simple et le partage avec plus-value ou avec soultes, peuvent influencer les modalités de taxation et les stratégies d’équilibre entre les parties.

Christian Mahout

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INDIVSION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles  et de parts indivises à Paris et en Ile de France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 320 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

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