Comment débloquer une indivision

L’indivision est une situation juridique qui intervient généralement lors du partage d’une succession. Cette situation implique que tous les successeurs indivisaires sont propriétaires de l’ensemble de la succession et au même titre. L’indivision fait partie des causes les plus fréquentes d’une succession bloquée. Comment fonctionne une indivision et par quel moyen peut-on en sortir ? Découvrez ici les réponses à ces interrogations.

Généralités sur l'indivision

Qu’est-ce l'indivision ?

L’indivision est une situation juridique qui signifie qu’un ensemble de personnes est propriétaire d’un bien de façon égalitaire et collective. Le terme indivision est donc utilisé pour qualifier un groupe de personnes copropriétaires d’un même bien. Mais l’indivision désigne aussi une situation où plusieurs personnes disposent d’un droit de jouissance sur un même bien.

En situation d’indivision, il est impossible de déterminer la part de bien revenant à chaque indivis. L’indivision intervient souvent dans les cas suivants :

  • Le partage d’un héritage encore appelé la succession ;
  • Le divorce ;
  • L’achat mutualisé.

Lorsqu’il s’agit d’un héritage, chaque cohéritier est considéré comme propriétaire d’une partie de l’héritage que constitue le patrimoine du défunt. Cela signifie qu’il existe une situation d’indivision entre ces derniers jusqu’au moment où le partage est effectué de façon officielle. Il en est de même dans le cas d’un divorce où chaque époux devient propriétaire d’une partie des biens sans pour autant en avoir la détention officielle. Cette situation perdure jusqu’au moment où la part de chaque époux lui est attribuée par le juge.

Dans le cas d’un achat mutualisé comme les achats en couple, le partage se fait en se référant aux quotes-parts indiquées dans la convention d’acquisition du bien. Ces quotes-parts sont dans l’ensemble en proportions juste avec la somme d’argent investie par chacun des acheteurs au moment de faire l’achat.

Comment ça fonctionne ?

Chacun des indivisaires dispose de droits sur le bien en indivision, ces derniers disposent également de pouvoirs en ce qui concerne la gestion des biens. Mais avant cela, chaque indivisaire doit respecter les règles en relation avec l’utilisation, mais aussi la gestion du bien en indivision.

La première règle consiste à avoir l’accord des autres indivisaires avant de commettre un quelconque acte sur la gestion ou la jouissance des biens. Ensuite, chaque indivisaire a l’obligation de respecter les droits de ses coindivisaires. Par rapport au bien lui-même, sa destination doit être respectée. Pour une succession par exemple, il s’agira de faire en sorte que l’indivision serve à préparer le partage définitif des biens.

Afin d’assurer une bonne gestion des biens en indivision, les indivisaires peuvent élire au sein de leur groupe un mandataire. Ce dernier aura donc une entière responsabilité vis-à-vis de chaque indivisaire par rapport aux actions à mener et aux décisions à prendre pour une gestion optimale des biens. Si les biens en indivisions nécessitent un entretien régulier ou des travaux (le cas des biens immobiliers comme des appartements), un compte bancaire indivis peut être ouvert à cette fin. Les fonds de ce compte serviront uniquement à satisfaire les divers besoins relatifs au bien en indivision.

En quoi l'indivision peut-elle constituer un blocage ?

L’indivision est une situation ayant beaucoup d’exigences et d’inconvénients pour peu d’avantages. En effet, lorsqu’une succession est en indivision, toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité. Le premier inconvénient de l’indivision est donc le blocage rencontré lors des prises de décision en cas de désaccord. Chaque fois qu’un seul des indivisaires opposera son refus à une décision, celle-ci ne pourra pas passer. Cela ouvre la voie à toutes sortes de mauvaises intentions de la part des héritiers indivisaires véreux.

Le deuxième inconvénient majeur que pose l’indivision concerne les dettes liées à cette dernière. L’ensemble des dettes qui sont en lien avec l’indivision sont à la charge des indivisaires à savoir les impôts et les différents travaux opérés sur le bien. S’il est vrai que certains biens en indivision produisent des revenus pouvant servir à leur entretien, ce n’est pas le cas de tous les biens. Pour d’autres, il vous faudra mettre la main à la poche afin d’en assurer l’entretien.

Malgré l’existence d’une telle obligation, les indivisaires de mauvaise foi refusent toute participation au remboursement des dettes liées à la succession. La situation est d’autant plus compliquée lorsqu’il s’agit d’une indivision successorale. En effet, la part de dettes à rembourser est évaluée en fonction de la quote-part que possède chacun des indivisaires sur le bien. Mais ; dans le cas d’une indivision successorale, aucune part n’est définie avec précision. Cela livre donc les cohéritiers indivisaires dans une situation d’insécurité totale.

Enfin, il est prévu par la loi que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Cela signifie que tout indivisaire a le droit de quitter l’indivision au moment où il le souhaite. Ainsi, chaque indivisaire peut déclencher le partage de façon unilatérale et quitter la situation d’indivision. L’indivision pourrait donc mettre à mal la destination finale du bien.

Comment peut-on mettre fin à l'indivision ?

Le partage à l'amiable

Comme il est dit plus haut, la loi donne la possibilité à chaque héritier indivisaire de mettre fin à l’indivision à tout moment et de provoquer le partage. Ainsi, il existe de nombreux moyens de mettre fin à une indivision. Sortir de l’indivision revient à procéder au partage et ce partage se fait généralement de deux manières.

Le partage à l’amiable est sans doute le plus adapté. Il peut se faire selon trois modalités différentes. D’abord, le partage en nature. Il s’agit d’un mode de partage qui consiste à attribuer à chaque héritier des biens d’une valeur correspondant à sa part. Ce partage n’est généralement pas très juste et il est complété par une soulte accordée à l’héritier lésé sous forme de compensation financière.

Ensuite, on peut procéder à un partage entièrement financier. Ce dernier consiste à vendre un/ou plusieurs des biens de la succession afin de partager les bénéfices obtenus à chaque héritier en fonction de sa part. Cette vente doit se faire en principe avec l’approbation de l’ensemble des héritiers. Cependant, la loi autorise les héritiers possédant la majorité des deux tiers des biens en indivision à procéder à une vente de façon unilatérale. Cette autorisation légale est consignée à l’article 815-1 du Code civil.

Enfin, le partage à l’amiable des biens peut déboucher sur la création d’une société civile immobilière. Une société civile immobilière est une société dont la raison sociale principale est la gestion d’un patrimoine immobilier. Ce type de société est encore appelé société de gestion immobilière. Le capital de la société est constitué par l’ensemble des biens immobiliers de la succession en indivision. Les parts sociales de la société sont ensuite réparties de façon proportionnelle à la quote-part de chacun des héritiers indivisaires.

Le partage judiciaire

Lorsque les héritiers n’arrivent pas à se concerter sur un point afin de procéder au partage, la justice doit intervenir pour mettre un terme à la situation de succession bloquée. L’intervention de la justice dans le partage est souvent déclenchée par l’un des héritiers indivisaires. Ce dernier en s’appuyant sur le principe de l’article 815 cité précédemment peut saisir le tribunal qui à son tour pourra procéder à un partage judiciaire.

Le partage judiciaire peut se dérouler de deux manières différentes. D’une part, le tribunal peut procéder à un tirage au sort des lots à attribuer à chaque héritier. Cependant cette méthode est souvent contestée donc c’est vers la deuxième option que le tribunal se tourne dans la plupart des cas. Cette deuxième option est celle de la vente aux enchères. Celle-ci consiste à vendre les biens de la succession puis procéder à un partage des bénéfices de la vente aux héritiers en tenant compte des quotes-parts.

Cette option présente aussi de nombreuses limites. Au prime abord, il s’agit d’une procédure longue et couteuse pour les héritiers indivisaires. En effet, cette procédure oblige les héritiers à se faire assister d’un avocat, ce qui leur revient à un cout assez élevé. Même s’il existe des avocats proposant des honoraires accessibles aux petites bourses, se procurer un avocat compétent n’est pas une mince affaire.

Ensuite, certains biens de la masse successorale peuvent perdre leur valeur avec le temps. Ce qui signifie qu’un bien estimé au départ à 3 00 000 euros par exemple peut finalement être vendu à la moitié ou même au tiers de son prix initial. Face à ces difficultés, certains héritiers peuvent décider de revenir à la solution d’un partage à l’amiable.

La sortie d'un seul héritier

Il arrive souvent qu’un seul héritier décide de quitter l’indivision. Lorsque ce besoin se fait sentir, l’héritier doit revendre ses parts de la succession en indivision à un autre héritier ou à une tierce personne. Toutefois, le législateur accorde un droit de préemption aux héritiers. Cela signifie que c’est uniquement lorsqu’aucun héritier n’est intéressé par l’achat des parts que ces dernières peuvent être revendues à une tierce personne. 

Il est cependant important de préciser que la vente des parts à un autre héritier présente plus d’avantages sur le plan fiscal. En effet, cette vente est soumise uniquement aux droits d’enregistrement de la donation-partage dont le pourcentage s’élève à 2,5%. Tandis que lorsque cette vente se fait à un tiers, la taxation est évaluée en fonction du ou des biens vendus.

Facebook
Twitter
LinkedIn
WhatsApp
Email
Christian Mahout

Vous souhaitez vendre ou une estimation de votre immeuble ou de vos parts indivises ?

INDIVSION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles  et de parts indivises à Paris et en Ile de France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

Retour haut de page
Call Now Button