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Comment estimer le prix d’un immeuble ?

Comment estimer le prix d'un immeuble

Lorsqu’on envisage d’acheter ou de vendre un immeuble, l’estimation du prix de ce dernier est l’une des questions les plus préoccupantes. En effet, qu’il s’agisse d’un immeuble de rapport ou d’immeuble à usage d’habitation, une meilleure estimation de son prix nécessite de prendre en compte plusieurs critères. Elle requiert alors une expertise professionnelle sans équivoque. Vous souhaitez découvrir comment estimer le prix d’un immeuble ? Lisez alors cet article qui vous dit tout à propos.

Immeuble de rapport : qu’est-ce que c’est ?

Encore appelé immeuble à loyers ou immeuble locatif, un immeuble de rapport est défini comme un bien immobilier constitué de plusieurs logements. Ce dernier se différencie des biens immobiliers classiques tels que les appartements ou les maisons. Contrairement à une copropriété, l’immeuble de rapport est acquis ou construit par un seul et unique propriétaire qui détient l’intégralité du bloc.

En règle générale, l’immeuble de rapport est un bien acquis dans l’intention d’effectuer un réel investissement financier. L’objectif principal de cet investissement immobilier est de réaliser régulièrement des profits, et ce, sur le long terme. Toutefois, il est préférable d’avoir une bonne maitrise en expertise immobilière ou de s’accompagner d’un professionnel si l’on souhaite investir intelligemment.

Par ailleurs, avoir les moyens financiers ne suffit pas pour réaliser un bon investissement. Si vous envisagez de vous lancer dans l’achat d’un bien de rendement, il est primordial d’estimer le prix de l’immeuble pour avoir une idée sur les possibilités de retour sur investissement. L’estimation de la valeur de ce bien est alors définie en fonction de son rendement futur.

Les différents types d’immeubles

Pour estimer le prix d’un immeuble, il est nécessaire d’avoir une connaissance sur le type d’immeuble dont il s’agit.

Les différents types de biens

La distinction entre les types de biens est indispensable lorsqu’on souhaite accéder à la pleine propriété d’un bâtiment. On en retrouve plusieurs qui peuvent être considérés comme des biens de rapport :

  • Les immeubles commerciaux ;
  • Les immeubles résidentiels à plusieurs logements ;
  • Les immeubles résidentiels unifamiliaux. Cette catégorie regroupe les maisons unifamiliales, les maisons en rangée et les appartements en copropriété.

Les utilisations des immeubles de rapport

Que vous soyez néophyte ou moins doué dans le domaine immobilier, il vous est possible d’estimer le prix d’un immeuble de rapport vous-même. En effet, plusieurs outils d’estimation sont disponibles en ligne pour vous faciliter la tâche. Ces outils se basent généralement sur le prix au m² pour estimer la valeur de l’immeuble.

Cependant, il serait plus judicieux de faire recours au professionnalisme d’un expert. Grâce à ses bonnes connaissances du marché immobilier local et régional, ce dernier saura mieux vous orienter pour mener à bien votre projet d’investissement.

Si vous envisagez investir dans l’acquisition d’un immeuble à but lucratif et générer des profits, il est indispensable d’avoir connaissance des différentes utilisations de type de bâtiment. On distingue entre autres :

  • L’immeuble commercial : il est constitué aussi bien des bureaux professionnels et des commerces. Généralement, les coûts de sa rénovation sont à la charge du locataire.
  • L’immeuble résidentiel : comme l’indique son nom, il est conçu pour abriter des habitations ou des logements.
  • L’immeuble de rendement mixte : regroupe aussi bien les commerces que les habitations. Il s’agit d’une excellente solution d’investissement immobilier puisqu’elle facilite la répartition des taxes.
  • Les immeubles industriels (bâtiments d’usines) ou semi-industriels (entrepôt logistique) : ils constituent un secteur de niche qui est de plus en plus exploité dans le transport et la livraison.
  • Les immeubles en liaison avec l’hôtellerie : ces derniers regroupent les hôtels, les gîtes et les auberges de jeunesse. Très plébiscités dans le domaine du tourisme, il est toujours possible d’en trouver à bas prix en dépit de la conjoncture actuelle.

Dans certains pays comme la France, un immeuble de rapport peut être destiné à l’habitation ou considéré comme :

  • Commercial: dans ce cas l’espace est réservé aux affaires, commerciales et locatives ;
  • Mixte: abrite à la fois des logements destinés à l’habitation et des logements commerciaux.

En outre, pour définir le type de bâtiment sur lequel vous orienter, sachez qu’il est souvent plus simple d’estimer le prix d’un immeuble locatif.

Aussi, le type de bail varie en fonction de l’immeuble de rapport. Par exemple, pour les logements habitables, il est indispensable d’établir un contrat d’habitation d’une durée minimale de trois ans. Pour les immeubles de rapport commerciaux, le bail est de type commercial. Généralement pour ce cas, le loyer doit être régulièrement payé tous les trois mois.

Comment estimer le prix d’un immeuble de rapport ?

L’approche utilisée pour estimer le prix d’un immeuble est différente de celle d’une maison ou d’un appartement. En effet, l’objectif principal de l’immeuble de rapport est de générer un important revenu à son propriétaire. Dans la plupart des temps, on recourt à l’expertise et aux compétences d’un professionnel pour évaluer un immeuble de rapport.

Plusieurs méthodes peuvent être utilisées par l’expert immobilier pour estimer la valeur d’un immeuble de rendement. On distingue :

  • la valeur de rendement ;
  • l’utilisation du DCF (Discounted Cash Flow) pour estimer l’immeuble ;
  • la valeur intrinsèque ;
  • l’estimation en fonction des prix du marché.

Tenir compte de la valeur de rendement

Pour estimer le prix d’un immeuble, il est possible de procéder par la méthode de la valeur de rendement. Il s’agit d’une méthode obtenue en capitalisant l’ensemble des revenus. Ces revenus peuvent être réels ou estimés par le professionnel immobilier. Faudrait-il aussi rappeler qu’en plus des revenus locatifs, cette méthode dépend du taux d’intérêt et de la rentabilité escomptée.

Pour cela, il faudra calculer le rapport entre les revenus locatifs bruts annuels et le taux de capitalisation obtenu (le taux de capitalisation est le rapport entre les revenus que l’on peut obtenir d’un bien immobilier et son prix de vente). Ce taux varie selon l’état général du bien, sa situation géographique et sa typologie.

Par exemple, pour un montant des loyers perçus de 200 000  par an avec un taux de capitalisation de 5,75 %, la valeur de rendement de l’immeuble est d’environ 3 478 000 €, soit 200 000 €/5,75 %.

Utiliser la capitalisation des flux futurs pour estimer le prix d’un immeuble

Encore appelée DCF (Discounted Cash Flow), la méthode par capitalisation des flux futurs correspond à une valeur dynamique des comptes d’investissement. Cette méthode permet d’évaluer à un instant donné le prix qu’un acheteur souhaite avoir en prévision des flux de trésoreries (FCF ou Free Cash Flow) des années futures.

La méthode de capitalisation ou d’estimation par actualisation des cash-flows est très prisée pour estimer le prix d’un immeuble. Elle est basée sur le système de retour sur investissement. Le coût d’un investissement doit correspondre au total actualisé des revenus auxquels l’investisseur doit s’attendre. Si l’investisseur est prêt à assurer le coût des capitaux engagés, fonds propres ou dettes, il est possible de procéder à la vente.

Estimer le prix d’un immeuble en fonction de la valeur intrinsèque

Pour évaluer le coût d’un immeuble, il est aussi important de tenir compte de la valeur intrinsèque. Cette valeur correspond à la valeur réelle actuelle de l’immeuble. Pour la déterminer, il faudra juste faire une différence entre la valeur à neuf du bien et la vétusté. Lors du calcul, il faudra également prendre en compte la valeur du terrain.

Valeur intrinsèque = Valeur à neuf – vétusté + valeurs du temps.

Se baser sur les prix du marché immobilier pour évaluer le prix d’un immeuble

Pour estimer le prix d’un immeuble, l’expert à la possibilité d’utiliser la méthode de la veille précise. L’objectif de cette méthode est d’estimer la valeur d’un bien sur la base du coût de biens comparables. En France, elle est très reconnue dans le domaine immobilier notamment pour estimer la valeur d’un immeuble, d’un standard ou d’une maison.

Pour une utilisation efficace et efficiente de cette méthode, il est nécessaire de connaitre les éléments de comparaison sur le marché. Aussi, cette tâche peut être encore plus difficile s’il s’agit des biens atypiques ou des propriétés de luxe. C’est d’ailleurs une raison de plus pour recourir à un professionnel. Ce dernier saura utiliser les outils adéquats afin de faire des estimations précises aux potentiels et futurs acquéreurs de l’immeuble.

Quels diagnostics pourraient avoir un impact sur la valeur d’un immeuble ?

Si vous envisagez mettre en vente un immeuble, il est important d’estimer son prix en fonction des résultats issus de plusieurs diagnostics techniques obligatoires. Ces diagnostics permettront de vérifier que l’immeuble est en conformité avec la législation

Le diagnostic amiante

Ce diagnostic est obligatoire pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il permet de renseigner sur la présence ou non d’amiante dans les matériaux de construction de l’immeuble. En cas d’absence d’amiante, ce document a une durée de validité illimitée. Dans le cas contraire, il faudra renouveler le diagnostic les 3 années après la première évaluation.

Le diagnostic assainissement non collectif

Il est destiné aux immeubles dotés de fosses septiques ou construits sans raccordement à un réseau public. Sa durée de validité est de 3 ans.

Le diagnostic électricité

Ce diagnostic obligatoire concerne les immeubles destinés à l’habitation et dont l’installation électrique date de plus de 15 ans. Valide pendant 3 ans, il permet de renseigner le potentiel acquéreur sur l’état de l’installation électrique intérieure de l’immeuble.

Le diagnostic état, risques et pollutions (ERP)

Il s’agit d’un diagnostic qui fait référence aux aléas naturels. Il concerne les immeubles situés dans une commune visée par un arrêté préfectoral relatif à l’état des risques et pollutions.

Le diagnostic état des nuisances sonores aériennes

Il est destiné aux immeubles proches des zones exposées au bruit comme mentionné dans le code de l’urbanisme.

Le diagnostic gaz

D’une durée de validité de 3 ans, ce diagnostic est obligatoire pour les immeubles dont l’installation gaz a été réalisée depuis plus de 15 ans.

Le diagnostic mérule

Il est destiné aux immeubles construits dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral et ne présente pas de durée de validité.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Ce diagnostic renseigne sur les émissions des gaz à effet de serre. Il fait également un état sur les performances énergétiques d’un immeuble. Valable pendant 10 ans, il est obligatoire et doit être réalisé par un professionnel.

Le diagnostic termites

Ce document est destiné aux immeubles situés dans des zones affectées d’un arrêté préfectoral relatif au risque termite. Sa période de validité est de 6 mois.

Le diagnostic Plomb

Il concerne les immeubles destinés à l’habitation et construits avant le 1er janvier 1949. D’une durée de validité d’un an dans le cas d’une vente, il permet de renseigner sur les risques d’exposition au plomb.

Le diagnostic Métrage Loi carrez

Il s’agit d’un document qui informe sur la surface des lots de copropriété pour les immeubles à usage commerciaux et destinés à l’habitation.

Quels sont les documents nécessaires pour estimer le prix d’un immeuble ?

Pour estimer le prix d’un immeuble, il est indispensable de se munir de documents spécifiques, qu’il s’agisse d’une assistance en ligne ou d’un professionnel de l’immobilier.

En effet, l’estimation du prix est plus précise lorsque le nombre de documents fournis est plus important. Certes, certains de ces documents sont difficiles à obtenir, mais d’autres sont d’une importance capitale dans l’estimation du bien. À cet effet, l’expert peut utiliser les éléments suivants :

  • les conventions de droits privés ;
  • les servitudes existantes ;
  • le plan cadastral ;
  • les plans de l’immeuble (coupe, sol, façade, etc.) ;
  • une description détaillée de la construction comprenant l’état intérieur et extérieur de l’immeuble et sa position géographique.

Par ailleurs, il est possible d’obtenir certains documents auprès du propriétaire de l’immeuble ou de la mairie de votre commune. Ces documents permettront à l’expert de réaliser l’estimation de manière précise et professionnelle.

À qui confier l’estimation du prix d’un immeuble ?

Deux options sont possibles pour estimer le prix d’un immeuble. D’une part, vous avez la possibilité de vous fier aux coûts des dernières ventes d’immeubles ayant des caractéristiques similaires à celles de votre immeuble.

Cette option repose sur l’utilisation d’une base de données de ventes récemment effectuées. Ainsi, elle vous permet de faire une comparaison des valeurs et de pouvoir mieux cibler votre marché. Cependant, cette méthode simple, précise et peu coûteuse nécessite de prendre en compte plusieurs critères pour bien estimer le prix de l’immeuble.

D’autre part, il est possible de confier l’estimation du prix de votre immeuble à un professionnel du métier surtout lorsqu’il s’agit d’un immeuble très particulier. Ce dernier se chargera d’effectuer une visite et d’étudier en profondeur les documents et éléments capitaux pour faire une meilleure estimation du prix de l’immeuble.

Christian Mahout

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INDIVSION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles  et de parts indivises à Paris et en Ile de France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

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