Fraud Blocker Éviter les erreurs dans l'indivision immobilière

Comment éviter les erreurs courantes dans l’indivision immobilière ?

Comment éviter les erreurs courantes dans l’indivision immobilière

L’indivision est une situation courante sur le plan juridique. La plupart du temps, beaucoup de personnes se retrouvent dans l’indivision sans le savoir. Plus précisément, quand il s’agit de biens communs immobiliers, il est souvent question d’indivision. La situation d’indivision immobilière requiert l’intérêt commun, la gestion et des droits indivis sur des biens de nature immobilière. À cet effet, il est très courant que des règles de bases soient établies pour une meilleure gestion des biens immobiliers.

Les personnes ayant le droit de préemption suite à une indivision successorale sont appelées héritiers. En cas d’achat immobilier entre plusieurs personnes, on parle d’indivisaires, de bénéficiaires ou de coindivisaires, etc. Naturellement, les biens communs engendrent des erreurs ou des conflits. Les bénéficiaires ont parfois des parts égales qui suscitent des mésententes saillantes. Par conséquent, pour préserver l’intérêt commun, il est important d’éviter des erreurs courantes. Découvrez comment éviter les erreurs courantes dans l’indivision immobilière.

Indivision immobilière : que faut-il retenir ?

L’indivision immobilière ou indivision pour un logement met en jeu l’intérêt commun de plusieurs personnes sur un bien. Le bien doit être détenu par deux personnes au moins pour que le système judiciaire indivision ait lieu. Les bénéficiaires peuvent également excéder deux personnes. Tout dépend du nombre des personnes concernées et ayant des droits indivis dans le patrimoine en jeu. Cela entraîne la gestion, l’entretien et le financement en bonne et due forme du bien indivis.

Particulièrement, il est question d’indivision quand un héritage est en jeu. Lorsqu’un parent décède et laisse un patrimoine, ce dernier est en indivision quand il concerne plus de deux héritiers. C’est dans ce cas que le bien successoral revient intégralement à tous les héritiers. Ces derniers sont des copropriétaires avec chacun sa quote-part dans la succession. Dans l’indivision, des règles et des conséquences sont courantes. Elles permettent d’assurer le bon déroulement des biens.

S’il y a plusieurs biens qui composent l’héritage, alors ces derniers seront désignés ‘’biens indivis’’. Les héritiers peuvent aussi être appelés ‘’cohéritiers. En outre, l’indivision immobilière, en dehors de l’héritage, peut survenir lors d’un divorce ou d’un achat en commun. Il faut noter principalement que suite aux problèmes courants, l’intervention du tribunal de grande instance, du partage des biens et du régime conventionnel est envisageable en indivision.

Le fonctionnement de l'indivision immobilière

Pour le bon fonctionnement d’une indivision immobilière, chaque héritier a une participation à jouer. Ils disposent tous des pouvoirs et des droits sur biens indivis qui les unissent. Cela demande le respect de certaines règles par chaque acquéreur. Ces conditions sont relatives à la gestion et à l’utilisation en bonne et due forme des logements en jeu dans l’indivision. Il s’agit notamment de :

  • Obtention de l’accord des autres acquéreurs
  • Respect de leurs droits
  • Utilisation des biens comme convenue
  • Indemniser les autres indivisaires en cas d’utilisation apprivoisée du bien

Par ailleurs, il revient aux indivisaires d’établir des règles concernant la gestion des biens. Les acquéreurs désignent suivant la règle à l’unanimité un mandataire. Ce dernier sera chargé de diriger les autres héritiers tout en coordonnant la prise de décision dans l’indivision. Il sera également habilité pour diriger les travaux en lien avec les biens indivis. Tout cela pour une meilleure gestion du patrimoine commun.

Dans l’indivision, les coindivisaires sont souvent confrontés à des dépenses pour l’entretien et le financement de certaines dettes ou charge. À cet effet, un compte bancaire indivis est ouvert pour placer des sommes destinées à résoudre ces problèmes financiers. Tous les héritiers doivent participer à la cotisation de ces fonds communs. Ils sont disponibles pour toutes les personnes concernées par le patrimoine. Du moment où ils sont toujours dans l’indivision, chaque indivisaire a des droits indivis avec les autres copropriétaires.

Éviter les risques courants

Les conflits ou des erreurs ne manquent pas dans une situation d’indivision. Les propriétaires sont souvent confrontés à des mésententes notoires qui remettent en cause le bon fonctionnement de l’indivision. Cela est parfois le résultat de manque de règles ou des actes d’administration suivant la règle d’unanimité. Le bien en indivision est conservé uniquement quand certaines erreurs sont évitées dès le début. Pour cela, les propriétaires peuvent établir des actes d’administration comme :

La convention d’indivision

La convention d’indivision est la meilleure mesure pour passer outre les erreurs courantes dans une situation d’indivision. À l’instar d’un engagement, cette convention est un acte administratif judiciaire. Elle permet d’asseoir les règles qui vont régir les lots en commun des acquéreurs ou des héritiers. Tous les héritiers ou acquéreurs doivent participer à l’établissement de la convention d’indivision pour plus de crédibilité.

L’établissement d’une convention d’indivision prend en compte l’intérêt commun. Les droits de chaque indivisaire sont considérés, et ce de façon incontestable. C’est sur cette base que la gestion des biens en indivision successorale est définie. Ce type d’acte doit être établi par écrit. C’est uniquement de cette façon que la loi reconnait une convention d’indivision. Un notaire pourra dans ce cas signer pour authentifier les règles choisies à l’unanimité.

Une fois que les règles à suivre pour le bon fonctionnement de l’indivision sont fixées, il n’y aura plus d’erreurs courantes. Les bénéficiaires évoluent selon les démarches convenues dans la convention. C’est pourquoi l’accord des indivisaires à l’unanimité est inévitable. Par la même occasion, un mandataire est sélectionné par toutes les personnes qui jouissent de leurs droits sur le bien indivis. Le mandataire sera chargé de prendre des décisions grâce au pouvoir qui lui est accordé. Le chef de file peut présider pendant 5 ans renouvelables ou pendant une période indéterminée.

Les règles de gestion de l’indivision

La plupart des situations d’indivision sont gérées suivant certaines règles particulières. Toutes les personnes ayant leurs droits dans l’indivision adhèrent à certaines règles à l’unanimité. Cela concerne des actes de différentes mesures. Ces conditions sont en fait respecté suivant certains actes. Il peut être question des :

Actes conservatoires

Dans cette mesure, un héritier, bénéficiaire ou un acquéreur peut mener des démarches pour l’intérêt commun. Ces prises de décisions doivent contribuer à la conservation du bien indivis. Surtout pour des biens immobiliers, un indivisaire peut décider de faire des travaux de rénovation. Il peut également s’agir des travaux de réparation. Il n’aura donc pas besoin d’avertir les autres indivisaires pour ces démarches. Même le mandataire attitré n’est pas obligé d’être mis au courant de ces démarches. Du moment où les travaux ne modifient pas la nature du bien.

Actes de gestion

Ce type de gestion est tout aussi particulier comme une convention d’indivision. Les actes de gestion courante concernent les démarches intrinsèques au bien indivis. Il s’agit entre autres de l’administration, la vente de meubles pour le remboursement d’une charge ou d’une dette et le renouvellement d’un bail d’habitation. Ce genre de décision requiert l’accord des propriétaires. La décision doit être prise à la majorité. Autrement dit, un consensus à deux tiers des propriétaires doit précéder ces genres de démarches.

Actes de disposition

Dans l’indivision, certains actes sont plus importants que d’autres. Pour décider de ces derniers, il faut forcément pratiquer la règle à l’unanimité. Cela concerne en fait la donation des biens à un tiers. La vente des biens et l’hypothèque des biens sont tous très importants. Alors, pour prendre d’aussi grande décision concernant les biens indivis, il est très important d’obtenir l’avis unanime des copropriétaires. Par ailleurs, un tribunal de grande instance peut intervenir en cas de litige. Si certains indivisaires ne donnent pas leurs accords, le tribunal de grande instance peut trancher la situation.

Comment sortir de l’indivision ?

La nouvelle loi concernant l’indivision stipule que nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision. Si au début, il était difficile de sortir de l’indivision, les réformes dans ce sens ont changé les règles de sortie. Les acquéreurs ont plus de liberté pour quitter à tout moment l’indivision. Pour sortir de l’indivision, il existe différentes possibilités, dont le fait de partager le bien immobilier.

La vente des biens

La sortie de l’indivision fait partie des nombreuses erreurs courantes dans cette situation de biens en communs. En effet, lorsqu’un bénéficiaire décide de quitter l’indivision, le processus de vente peut être enclenché. Tous les bénéficiaires peuvent se mettre d’accord afin que la liquidation du bien immobilier soit effective. L’indivision prend fin après la liquidation du patrimoine, car les bénéfices récoltés seront répartis proportionnellement.

Le partage des biens

Le partage est une possibilité envisageable quand le patrimoine est composé d’un bien divisible ou de plusieurs biens. C’est à ce niveau qu’un consensus entre les coindivisaires facilite le partage des biens. Chaque bénéficiaire pourra repartir avec une partie ou un lot. En revanche, l’intervention d’un notaire est requise. Ce dernier pourra attester quel bien revient de droit à quel héritier. Une fois la répartition effectuée, chacun devient propriétaire de la part des biens qui lui revient.

En outre, le partage peut présenter des situations complexes où les héritiers ne se comprennent pas. Cela arrive le plus souvent lorsqu’il est question de bien physiquement indivisible. Certains indivisaires bénéficient d’une part inférieure tandis que d’autres ont le monopole du reste. Pour trancher cette situation, il est possible que les indivisaires avec la part inférieure soient indemnisés par les autres.

La vente d’une part des biens

La troisième et dernière possibilité pour quitter l’indivision consiste à vendre une part des biens. L’indivisaire n’étant pas contraint de rester dans la situation de biens communs peut décider de vendre sa quote-part. Cependant, avant d’envisager la vente, il doit solennellement avertir les autres indivisaires. Ces derniers peuvent décider de racheter ses parts. Ils disposent du droit de préemption valable sur quatre semaines pour évaluer sa demande. Le résultat final, soit ils rachètent sa part ou laissent un tiers s’en approprier.

Christian Mahout

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INDIVSION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles  et de parts indivises à Paris et en Ile de France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 320 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

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