Pour forcer la vente d’un bien en indivision malgré un refus, il faut obtenir une décision judiciaire adaptée au dossier. Les titulaires d’au moins deux tiers des droits peuvent engager la procédure notariale de l’article 815-5-1, qui peut aboutir à une vente par licitation. Un indivisaire minoritaire peut aussi demander le partage, ou solliciter une autorisation lorsque le refus met en péril l’intérêt commun. Des mesures urgentes constituent une autre voie, sous leurs conditions. Sources : Code civil, article 815-5-1 : autorisation de vente à la demande des deux tiers, Code civil, article 815 : droit de demander le partage, Code civil, article 815-5 : refus mettant en péril l’intérêt commun et Code civil, article 815-6 : mesures urgentes, version du 9 avril 2026.

Rédaction : Christian Mahout, Indivision Patrimoine, activité d’acquisition immobilière. Informations vérifiées le 3 octobre 2026. Présentation de l’équipe. Ce guide traite du refus de vendre. Pour préparer une vente avec tous les propriétaires, consultez les démarches de vente d’un bien indivis.

Avant de préparer un recours, notre guide vendre en indivision quand l’autre refuse aide à formuler une proposition documentée : prix, rachat, occupation et financement. Ces démarches permettent d’identifier les points réellement contestés et de conserver les échanges amiables.

Avant le recours : formuler une offre que les autres peuvent examiner

Clarifiez d’abord la cause du refus : prix, comptes, occupation, paiement ou souhait de conserver le logement. Une autorisation de vendre ne se déduit pas d’une simple lettre restée sans réponse.

Présentez une valeur documentée, les droits vendus, le traitement des dettes, le montant attendu par chacun et les conditions de financement. Comparez une vente commune à un rachat, une cession de vos seuls droits ou un maintien temporaire organisé. Un médiateur peut aider à discuter ; le notaire et l’avocat vérifient ensuite les actes et recours adaptés.

Une adresse inconnue, une personne protégée ou un occupant sans accord demandent des vérifications spécifiques. Conservez les démarches de recherche, propositions et réponses ; n’assimilez pas l’absence à un abandon de propriété. La vente de votre seule quote-part doit respecter ses propres formalités.

Peut-on vendre un bien indivis sans l’accord de tous ?

La vente amiable de tout l’immeuble exige en principe l’accord de tous ; une autorisation judiciaire peut permettre de dépasser un refus dans un cadre précis. La règle des deux tiers pour certains actes d’administration ne donne pas le pouvoir de signer seul la vente d’une maison. Source : Code civil, article 815-3 : gestion et actes de disposition.

Identifiez d’abord l’objet du projet : vendre tout le bien, céder uniquement vos droits, ou régler l’indivision par un partage. Une majorité de personnes n’est pas nécessairement une majorité de droits. Un propriétaire disposant de 70 % ne détient pas les 30 % de son coïndivisaire et doit suivre la procédure applicable.

Vente refusée : quatre fondements à distinguer
Voie	Condition centrale	Ce qu’elle peut permettre
Article 815-5-1	Demandeurs titulaires d’au moins deux tiers des droits ; formalités notariales et exceptions à vérifier	Autorisation judiciaire d’aliéner par licitation, sans atteinte excessive aux droits des autres
Article 815-5	Refus d’un coïndivisaire mettant en péril l’intérêt commun	Autorisation de passer seul l’acte dans les conditions fixées par le juge
Article 815-6	Mesures urgentes requises par l’intérêt commun	Mesures décidées par le président du tribunal, notamment autorisation de conclure seul une vente
Articles 815 et 840 ; CPC 1377	Échec ou contestation du partage amiable ; pas de seuil général des deux tiers pour demander le partage	Partage judiciaire ; adjudication possible si le bien ne peut être facilement partagé ou attribué

Sources du tableau : Code civil, article 815-5-1 : autorisation de vente à la demande des deux tiers, Code civil, article 815-5 : refus mettant en péril l’intérêt commun, Code civil, article 815-6 : mesures urgentes, version du 9 avril 2026, Code civil, article 840 : demandes judiciaires de liquidation et partage et Code de procédure civile, article 1377 : adjudication des biens difficilement partageables ou attribuables. Le choix du fondement dépend des titres, des droits, des faits à prouver et du résultat recherché. Le guide des conflits en indivision aide à distinguer un refus de vente d’un désaccord de comptes ou d’occupation.

Avant de choisir une procédure, vérifiez la majorité et les consentements nécessaires pour vendre en indivision. Des parts inégales ne dispensent pas d’obtenir l’accord de tous pour une vente amiable ordinaire de l’immeuble ; un seuil de droits et une autorisation judiciaire remplissent des fonctions différentes.

Comment calculer les deux tiers des droits indivis ?

Le seuil porte sur les quotes-parts de propriété, pas sur le nombre de propriétaires. Additionnez les droits des demandeurs à partir des titres et actes qui les établissent. Retenez la fraction exacte de deux tiers ; un affichage arrondi ne doit pas remplacer la vérification des droits. Source : Code civil, article 815-5-1 : autorisation de vente à la demande des deux tiers.

Le guide 2/3 des droits indivis : calcul et limites pour la vente présente des exemples avec des quotes-parts égales et inégales. Une majorité en droits ne remplace ni les significations ni l’autorisation du tribunal.

Exemples fictifs : le seuil des deux tiers est-il atteint ?
Répartition et demandeurs	Droits réunis	Seuil atteint ?
A détient 50 %, B 20 %, C 30 % ; A et B demandent la vente	70 %	Oui, sous réserve des autres conditions
Même répartition ; B et C demandent la vente	50 %	Non, même s’ils sont deux sur trois
Trois propriétaires détiennent chacun un tiers ; deux demandent la vente	Deux tiers exactement	Oui, sous réserve des autres conditions
Dix propriétaires à 10 % chacun ; six demandent la vente	60 %	Non
Dix propriétaires à 10 % chacun ; sept demandent la vente	70 %	Oui, sous réserve des autres conditions

Atteindre le seuil ouvre l’examen de la procédure de l’article 815-5-1. Cela ne prouve ni que les exceptions sont absentes, ni que le tribunal autorisera la vente. Les fractions de pleine propriété, de nue-propriété et d’usufruit doivent être correctement qualifiées : ne les additionnez pas comme des droits identiques.

Quelles sont les étapes de la procédure de l’article 815-5-1 ?

1. Vérifier le champ de la procédure avec les professionnels

Faites contrôler les titres, les quotes-parts, le démembrement éventuel et la situation de chaque propriétaire. L’article 815-5-1 écarte les cas de démembrement et ceux dans lesquels un indivisaire relève de l’article 836. Le notaire et l’avocat déterminent si cette voie correspond au dossier. Sources : Code civil, article 815-5-1 : autorisation de vente à la demande des deux tiers et Code civil, articles 835 à 839, notamment 836 : personnes protégées et représentation.

2. Exprimer l’intention de vendre devant un notaire

Les titulaires d’au moins deux tiers des droits expriment leur intention d’aliéner devant le notaire. Celui-ci recueille cette intention. Préparez les titres, les coordonnées, le projet de vente et les éléments permettant de comprendre la situation du bien. Une pétition ou un vote familial ne remplace pas cette étape légale. Source : Code civil, article 815-5-1 : autorisation de vente à la demande des deux tiers.

Le dossier des démarches notariales en indivision précise les documents à réunir. Le rôle du notaire doit être distingué de celui de l’avocat qui présente la demande judiciaire.

3. Faire signifier l’intention aux autres propriétaires

Dans le mois suivant le recueil, le notaire fait signifier l’intention aux autres indivisaires. La signification est une formalité spécifique, habituellement accomplie par le commissaire de justice. Une conversation, un courriel ou une lettre envoyée par vous ne doit pas être présenté comme équivalent à la formalité prescrite. Sources : Code civil, article 815-5-1 : autorisation de vente à la demande des deux tiers et Service Public : missions du commissaire de justice.

4. Constater l’opposition ou l’absence de réponse

Si un indivisaire s’oppose à la vente ou ne se manifeste pas dans les trois mois suivant la signification, le notaire le constate par procès-verbal. Le silence ne devient pas une signature ni un consentement à une vente amiable. Conservez les actes de signification et les réponses avec leurs dates. Source : Code civil, article 815-5-1 : autorisation de vente à la demande des deux tiers.

5. Demander l’autorisation au tribunal

Le tribunal peut autoriser l’aliénation si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Présentez les droits, les actes, le procès-verbal, les évaluations et les éléments utiles à ce contrôle. Le refus ne disparaît pas par la seule production du procès-verbal : une décision reste nécessaire. Source : Code civil, article 815-5-1 : autorisation de vente à la demande des deux tiers.

Le péril de l’intérêt commun est la condition propre à l’article 815-5. Il ne faut pas l’ajouter comme condition textuelle générale à la procédure distincte des deux tiers. Faites identifier le fondement des demandes avant de réunir les preuves et de rédiger les actes.

6. Réaliser la licitation selon la décision

La vente autorisée sur le fondement de l’article 815-5-1 s’effectue par licitation. Il ne s’agit pas d’une autorisation générale donnée à la majorité pour choisir seule un acheteur et signer une vente privée. Les modalités sont préparées dans le cadre de la décision et de la vente concernée. Source : Code civil, article 815-5-1 : autorisation de vente à la demande des deux tiers. Consultez les règles de licitation, de vente et de frais.

L’aliénation est opposable au propriétaire qui n’a pas consenti, sauf si l’intention ne lui avait pas été signifiée selon les modalités du texte. Les sommes issues de cette vente ne peuvent être remployées, sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision. Cela ne résout pas automatiquement tous les comptes ou toutes les autres indivisions du dossier. Source : Code civil, article 815-5-1 : autorisation de vente à la demande des deux tiers.

Un dépassement du délai de signification annule-t-il tout ?

Le dépassement du délai d’un mois ne permet pas d’affirmer une annulation automatique. Dans son arrêt du 20 novembre 2019, n° 18-23.762, la première chambre civile a relevé que ce délai n’était assorti d’aucune sanction. Dans le dossier jugé, la signification avait été effective et l’indivisaire avait bénéficié des trois mois pour répondre avant le procès-verbal. Source : Cour de cassation, 1re chambre civile, 20 novembre 2019, n° 18-23.762.

Cette décision ne dispense pas de signifier l’acte et ne transforme pas toutes les irrégularités en formalités sans conséquence. L’article 815-5-1 comporte notamment une réserve d’opposabilité lorsque l’intention n’a pas été signifiée conformément au texte. Faites examiner l’acte, sa date et le grief précis avec l’avocat, au lieu de déduire la validité de toute la procédure d’un simple dépassement de calendrier. Source : Code civil, article 815-5-1 : autorisation de vente à la demande des deux tiers.

Comment agir lorsqu’on ne détient pas les deux tiers ?

Demander le partage judiciaire

Un indivisaire minoritaire peut demander le partage sans réunir les deux tiers. L’article 815 permet de provoquer le partage, avec la réserve d’un sursis par jugement ou convention. L’article 840 encadre les demandes judiciaires, notamment lorsque le partage amiable est refusé ou contesté. Sources : Code civil, article 815 : droit de demander le partage et Code civil, article 840 : demandes judiciaires de liquidation et partage.

Dans ce cadre, l’article 1377 du Code de procédure civile prévoit l’adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. Une demande de partage ne signifie donc pas que toutes les maisons seront immédiatement mises aux enchères. Les lots, une attribution et une soulte éventuelle doivent être examinés selon le dossier. Source : Code de procédure civile, article 1377 : adjudication des biens difficilement partageables ou attribuables. Le guide du partage judiciaire détaille les opérations ; cette page reste centrée sur le refus de vendre.

Faire examiner un refus mettant en péril l’intérêt commun

L’article 815-5 permet à un indivisaire de demander l’autorisation de passer seul un acte lorsque le refus d’un autre met en péril l’intérêt commun. La seule volonté d’obtenir rapidement de l’argent ou le constat d’une mésentente ne doivent pas être assimilés à cette condition. Préparez les faits, les dettes, l’état du bien et les justificatifs que l’avocat juge pertinents. Source : Code civil, article 815-5 : refus mettant en péril l’intérêt commun.

L’autorisation définit l’acte et ses conditions. Ne réutilisez pas automatiquement les étapes de l’article 815-5-1 pour une demande fondée sur l’article 815-5 : le seuil et le fondement sont distincts. Le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété contre la volonté de l’usufruitier. Source : Code civil, article 815-5 : refus mettant en péril l’intérêt commun.

Examiner les mesures urgentes et la réforme de 2026

Depuis le 9 avril 2026, l’article 815-6 mentionne expressément la possibilité pour le président du tribunal judiciaire d’autoriser un indivisaire à conclure seul une vente. Cette disposition s’inscrit dans les mesures urgentes requises par l’intérêt commun. Elle ne permet pas à un propriétaire de décider seul de vendre dès qu’un autre refuse. Sources : Code civil, article 815-6 : mesures urgentes, version du 9 avril 2026 et Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, articles 5 et 7.

La même loi modifie aussi les règles de liquidation et de partage. À la date de vérification de ce guide, Service Public annonce un décret pour préciser les nouvelles règles de procédure du partage judiciaire. Distinguez le texte en vigueur de l’article 815-6 et les modalités réglementaires annoncées pour le partage. Sources : Code civil, article 840 : demandes judiciaires de liquidation et partage, Code civil, article 841 : compétence pour le partage successoral et Service Public : partage des biens de la succession.

Si le désaccord concerne aussi l’état du bâtiment, le guide travaux nécessaires, financement et refus en indivision aide à préparer les pièces et à distinguer une mesure de conservation d’une décision de vente.

Pour distinguer les annonces parlementaires des règles adoptées, consultez ce que change la loi du 7 avril 2026 sur l’indivision. Le seuil national de l’article 815-5-1 reste à deux tiers ; la vente urgente et le partage judiciaire relèvent de conditions différentes.

Quelles situations peuvent empêcher ou retarder la vente ?

Un démembrement ou une protection juridique peut changer la procédure applicable. L’article 815-5-1 exclut expressément le démembrement et les cas visés par l’article 836. Ce dernier concerne notamment l’absence présumée, l’impossibilité de manifester sa volonté par suite d’éloignement et les régimes de protection. Le seul fait d’habiter à l’étranger ne suffit pas à classer une personne dans tous ces cas. Sources : Code civil, article 815-5-1 : autorisation de vente à la demande des deux tiers et Code civil, articles 835 à 839, notamment 836 : personnes protégées et représentation.

Une convention d’indivision à durée déterminée peut encadrer le partage avant son terme ; l’article 1873-3 prévoit notamment l’exigence de justes motifs. L’article 820 permet un sursis au partage de deux ans au plus dans les situations qu’il définit, dont un risque d’atteinte à la valeur des biens. Ces règles ne sont pas un pouvoir général de bloquer indéfiniment toute vente. Sources : Code civil, article 1873-3 : durée de la convention et partage et Code civil, article 820 : sursis au partage. Retrouvez les points à vérifier dans une convention d’indivision.

Occuper le logement ne vaut pas automatiquement veto sur toute procédure. Il faut examiner les droits d’usage, les conventions, une indemnité éventuelle et les règles propres à la situation familiale. L’article 815-9 prévoit en principe une indemnité en cas de jouissance privative, sauf convention contraire. Source : Code civil, article 815-9 : usage et indemnité d’occupation. Le guide du logement indivis lors d’un divorce traite les questions de séparation et de crédit ; celui de la succession bloquée distingue les difficultés successorales.

Quel dossier préparer avant de saisir le tribunal ?

Préparez les droits, le refus, le projet et les conséquences de la vente. Les pièces dépendent du fondement retenu. Une liste pratique ne remplace pas le contrôle de l’avocat ni les documents complémentaires demandés par le notaire.

Propriété : titres, actes de succession ou de donation, convention et répartition exacte des droits.
Personnes : identités, coordonnées, nature des droits et éventuelles mesures de protection.
Projet : estimations écrites, état et occupation du bien, proposition de prix et possibilités de rachat.
Blocage : offres, courriers, réponses, absence de réponse et démarches de négociation datées.
Comptes : crédit, dettes, charges, loyers, travaux, justificatifs et accords d’occupation.
Procédure des deux tiers : recueil de l’intention, significations, réponses et procès-verbal du notaire.

Pour l’assignation en partage, l’article 1360 impose notamment un descriptif sommaire du patrimoine, les intentions de répartition et les diligences entreprises pour parvenir à un partage amiable, sous peine d’irrecevabilité. Cette exigence concerne la demande de partage : ne la présentez pas comme une description complète de toutes les actions possibles. Source : Code de procédure civile, article 1360 : contenu de l’assignation en partage.

La compétence du tribunal doit être vérifiée selon l’action et l’origine de l’indivision. Pour le partage successoral, l’article 841 désigne le tribunal du lieu d’ouverture de la succession ; il ne faut pas annoncer que tout litige doit forcément être porté devant le tribunal de l’adresse du bien. Source : Code civil, article 841 : compétence pour le partage successoral.

Une lettre de proposition de sortie amiable peut documenter les échanges. Elle ne vaut ni signification prescrite pour l’article 815-5-1 ni autorisation de vendre. Pour discuter la valeur, consultez l’estimation des droits indivis et le projet de rachat entre propriétaires.

Quels délais et quels frais prévoir pour une vente forcée ?

Les délais légaux de notification ne donnent pas la durée totale du procès. Le calendrier dépend des pièces, de la charge du tribunal, des contestations, d’une expertise éventuelle et de l’organisation de la vente. Une durée uniforme de dix-huit mois à trois ans ne peut pas être promise pour tous les dossiers.

Calendrier légal et étapes variables de la vente malgré un refus
Étape	Repère	Point de départ ou limite
Signification dans la procédure 815-5-1	Dans le mois	Recueil de l’intention par le notaire
Réponse dans la procédure 815-5-1	Trois mois	Signification de l’intention à l’indivisaire concerné
Saisine, instruction et décision judiciaire	Variable	Selon la procédure, le dossier et le tribunal
Préparation et réalisation de la licitation	Variable	Après l’autorisation et selon les modalités de vente
Comptes et règlement du prix disponible	Variable	Selon les dettes, les droits et les contestations

Source des deux délais légaux : Code civil, article 815-5-1 : autorisation de vente à la demande des deux tiers. Demandez aux professionnels un calendrier par étape et la liste des pièces encore manquantes. Aucun repère du tableau ne garantit un prix d’adjudication, une date d’encaissement ou l’absence de recours.

Demandez un budget par poste : avocat, notaire, significations, éventuelle expertise et organisation de la vente. La convention d’honoraires de l’avocat précise les prestations et leur rémunération. Les frais notariaux distinguent notamment émoluments, débours, droits et taxes. Sources : Service Public : honoraires et convention avec l’avocat et Service Public : composition des frais de notaire. Le guide actualisé des frais de notaire en indivision explique les distinctions fiscales selon l’opération.

Le produit net ne se calcule pas toujours par prix brut multiplié par quote-part. Les dettes, le crédit, les frais et les comptes peuvent modifier les sommes disponibles. Les questions d’occupation, de revenus et de dépenses doivent être documentées. Une estimation ou une expertise éclaire la valeur ; elle ne garantit pas le meilleur prix ni le résultat financier de la vente.

Pour organiser le suivi, consultez le calendrier de sortie d’indivision et ses délais légaux. Les délais préalables, la décision judiciaire et les opérations de vente y sont suivis séparément.

Quelles alternatives examiner avant une vente judiciaire ?

Comparez la vente de tout le bien, le rachat entre indivisaires et la cession de vos seuls droits. Un prix discuté sur des estimations comparables, un financement réaliste et des comptes documentés peuvent permettre un accord. Le guide pour choisir une solution de sortie d’indivision présente ces options sans confondre leurs effets.

Une cession onéreuse de droits à une personne étrangère à l’indivision relève de formalités de notification et d’une préemption dans le champ de l’article 815-14. Vendre une quote-part ne transfère pas les droits des autres propriétaires et ne règle pas toutes les difficultés de la succession. Source : Code civil, article 815-14 : cession à un tiers et préemption. Consultez les démarches pour vendre sa part et le guide de préemption : procédure et délais.

Si le bien peut être réparti matériellement, la faisabilité des lots et des autorisations doit être étudiée avant de conclure aux enchères. Le guide diviser un terrain en indivision traite ce cas particulier. Les étapes patrimoniales d’une succession sont présentées dans le guide de l’indivision successorale.

Questions fréquentes : forcer la vente d’un bien en indivision

Un indivisaire seul peut-il forcer la vente de la maison ?

Il peut demander le partage sans majorité, ou faire examiner une autorisation selon les articles 815-5 ou 815-6 si leurs conditions sont réunies. Il ne peut pas signer seul la vente de tous les droits par sa seule volonté.

Deux tiers des propriétaires suffisent-ils ?

Le seuil de l’article 815-5-1 porte sur deux tiers des droits indivis, pas sur deux tiers des personnes. Le notaire vérifie les quotes-parts exactes et les autres conditions de la procédure.

Avec deux tiers des droits, peut-on signer une vente amiable sans le troisième ?

Non, cette majorité ne suffit pas à signer directement une vente amiable du bien entier. L’article 815-5-1 prévoit des formalités notariales et une autorisation judiciaire pouvant conduire à une licitation.

Le silence pendant trois mois vaut-il accord de vente ?

Non. Dans la procédure 815-5-1, le silence après signification est constaté par le notaire et peut permettre de demander une autorisation au tribunal. Il ne remplace pas un consentement à la vente amiable.

Peut-on demander le partage avec 10 % des droits ?

Oui, le droit de demander le partage ne dépend pas du seuil des deux tiers. Les réserves légales, une convention et un sursis doivent être vérifiés. La vente aux enchères n’est pas automatique.

L’occupation du logement empêche-t-elle forcément la vente ?

Non, l’occupation ne constitue pas un veto général. Les droits d’usage, la situation familiale, les protections, les accords et une indemnité éventuelle doivent être examinés dans la procédure adaptée.

Combien de temps dure une vente forcée en indivision ?

Il n’existe pas de durée totale uniforme. La procédure 815-5-1 comporte un mois pour faire signifier l’intention puis trois mois pour la réponse, mais la décision, la vente et le règlement des comptes ajoutent des étapes variables.

Qu’a changé la loi du 7 avril 2026 ?

L’article 815-6 mentionne désormais expressément l’autorisation de conclure seul une vente parmi les mesures urgentes requises par l’intérêt commun. La loi modifie aussi le partage ; ses modalités réglementaires doivent être distinguées de ce texte en vigueur.

Sources officielles et vérification juridique

Textes et fiches consultés pour la vérification du 3 octobre 2026. Les exemples de majorités sont fictifs. L’arrêt cité est identifié par sa date, sa chambre et son numéro ; sa portée est limitée à la question expliquée. Le notaire vérifie les titres et les actes ; l’avocat détermine les demandes et les règles de procédure du dossier.

Vous envisagez de céder vos parts indivises ?

Indivision Patrimoine étudie l’acquisition d’immeubles et de parts indivises à Paris et en Île-de-France. Notre service de rachat de parts indivises intervient comme acquéreur potentiel. Une offre dépend de l’analyse du dossier, de l’accord sur la cession et des formalités applicables.

Le formulaire ci-dessous concerne une vente éventuelle à notre société. Pour examiner une demande judiciaire, adressez-vous à un avocat ; pour les titres et actes, au notaire. Vous pouvez aussi nous contacter.

Forcer la vente d’un bien en indivision : conditions et recours