L’acquisition du droit de propriété sur un bien peut se faire de différentes manières : L’achat, la donation ou encore la succession. Il arrive également que le bien soit détenu par plusieurs personnes en même temps. On parle alors d’indivision. La principale difficulté dans ce cas apparait au moment où un indivisaire décide de sortir de l’indivision sans le consentement des autres co-indivisaires.
Que faut-il faire alors ? Les autres co-indivisaires peuvent-ils s’opposer à la vente ? Une telle décision serait sans doute contraire à l’article 815 du Code Civil qui révèle ceci : Nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision. Il faudrait donc forcer la vente. Dans cet article, nous allons nous intéresser à la vente forcée d’un bien indivis.
Bien en indivision : Qu’est-ce que c’est ?
On peut définir l’indivision comme une situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires collectivement d’un même bien. Elle peut exister dans le cadre d’une succession, d’un divorce ou encore d’une donation. Les droits détenus par les co-indivisaires sont de même nature, à parts égales ou inégales et peuvent porter sur un même bien ou sur un groupe de biens.
Toutefois, il convient de noter que la participation est variable à plusieurs égards. Si l’indivision intervient dans le cadre d’un PACS ou d’un concubinage, la répartition des parts peut être libre.
Si l’indivision est née par suite d’un achat de bien indivis, chaque acheteur acquiert les droits de propriété au prorata de sa participation financière. À l’opposé, dans le cadre d’une indivision successorale, chaque héritier devient propriétaire du bien proportionnellement à sa part d’héritage. Cette part est appelée « Quote-part ».
Vente d’un bien en indivision : Que retenir de la réforme de 2009 ?
Avant le 12 Mai 2009, pour vendre un bien indivis, il fallait requérir l’accord unanime des indivisaires. Du coup, toute vente intervenant sans le respect de cette disposition devenait illégale. Il arrive donc des situations où les indivisaires étaient contraints de rester dans l’indivision.
C’est pour remédier à cette situation que la réforme de 2009 a été opérée. En effet, l’article 6 de la loi du 12 mai 2009 a fait apparaitre un nouvel article 815-5-1 dans le Code Civil. Cette réforme est appelée loi de simplification, de clarification du droit et d’allègement des procédures parce qu’elle tempère le caractère contraignant du principe de l’unanimité.
Désormais, la vente forcée d’un bien en indivision s’intègre parfaitement dans l’arsenal juridique. Il est donc possible de demander à un juge, la vente d’un bien indivis, sous une condition : Conformément au nouvel article 815-5-1, al.1 du Code civil, l’indivisaire ou les indivisaires à l’initiative de la demande, doivent disposer au moins des 2/3 des droits indivis.
Condition pour la vente forcée de bien en indivis : Une clarification s’impose
Lorsqu’une demande de vente de bien en indivis ne rencontre pas l’adhésion de tous les autres co-indivisaires, il est possible de forcer la vente.
Toutefois, il ne faut surtout pas confondre la majorité des 2/3 des droits indivis et la majorité des 2/3 des héritiers. Pour mieux comprendre la différence entre ces deux majorités, nous vous donnons ici une parfaite illustration.
À supposer par exemple que 10 personnes exercent collectivement à parts égales des droits de propriété sur un bien indivis. Chaque co indivisaire détient 10% des droits indivis.
- Dans ce cas, la majorité requise pour forcer la vente est : 66,7% des droits indivis
- Les droits indivis détenus par 6 indivisaires : 6 x 10 % = 60%
- Les droits indivis détenus par 7 indivisaires : 7 x 10% = 70%
En clair, il faudrait donc obtenir l’accord de non pas 5 ou 6 indivisaires, mais plutôt de 7 indivisaires pour une vente forcée légale.
Par ailleurs, dans une autre hypothèse, si A détient 20% des parts, B détient 20%, C détient 40% et D détient 20%, l’accord de A, B et D ne sera pas suffisant pour provoquer la vente. Pour une vente forcée, il faudra donc l’accord de A, B et C.
Vente forcée de bien en indivis : Quelle est la procédure à suivre ?
Après l’obtention du consentement des indivisaires détenant la majorité des 2/3 des droits indivis, la vente forcée peut être envisagée. Mais il faut noter que cette procédure est particulièrement encadrée.
Formuler l’intention de vendre auprès d’un notaire
Pour provoquer la vente forcée du bien indivis, les indivisaires détenant au minimum 2/3 des parts de l’indivision, doivent formuler leur volonté devant un notaire. Ils ne sont pas tenus de justifier les motifs qui peuvent soutenir leur décision.
Il appartient donc au notaire de notifier l’intention de vente aux indivisaires récalcitrants et cela dans un délai de 1 mois. Cette notification doit être faite par voie d’huissier. À partir de la date de notification, les indivisaires ont la possibilité de s’opposer à la vente. Mais pour être valable, cette opposition doit intervenir dans un délai de 3 mois.
À l’expiration de ce délai, trois cas de figure sont possibles :
- Les autres indivisaires donnent leur accord
- Les indivisaires restants ne s’expriment pas
- Les autres indivisaires s’opposent à la vente
Si les autres indivisaires donnent leur accord, la vente devrait alors intervenir. À tout le moins convient-il de dire que la décision de vendre le bien indivis, est actée.
Par ailleurs, il peut arriver qu’aucune réponse n’intervienne de la part des autres indivisaires. Pour autant, ce silence ne vaut pas acceptation, mais plutôt rejet ou refus de vendre. Cela veut dire que la décision de vendre n’est pas acceptée.
Du coup, le notaire doit constater cette opposition ou ce rejet implicite par un « procès-verbal de difficultés ». Il faudrait par la suite saisir le tribunal judiciaire ou de proximité. Cette juridiction pourra donc ordonner la vente forcée du bien indivis, sous certaines conditions.
Le juge et la décision de vendre le bien
Les demandeurs à la vente forcée doivent saisir la juridiction compétence, en l’occurrence le Tribunal de Grande Instance (TGI), procès-verbal à l’appui, aux fins d’autoriser la vente.
Toutefois, il convient de noter que le juge ne peut ordonner une décision de vente forcée que si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires. En cas d’atteinte excessive à l’intérêt d’un indivisaire, la décision de vente forcée ne peut donc pas être ordonnée par le juge. Quand on parle d’indivisaire minoritaire, il faut entendre l’intérêt des autres indivisaires pris individuellement.
Est considérée comme contraire à l’intérêt d’un indivisaire au sens de la jurisprudence, la vente d’une maison de famille héritée en indivision lorsque cela peut causer un préjudice moral à l’un des héritiers. Par ailleurs, l’atteinte excessive dont parle le législateur peut être d’ordre matériel, d’ordre financier ou d’ordre moral.
Le partage des biens par la voie judiciaire
La saisine du juge du Tribunal de Grande Instance peut être faite dans deux cas de figure : Pour apprécier réellement s’il existe une atteinte excessive à l’intérêt des indivisaires minoritaires ou pour demander le partage des biens par la voie judiciaire.
Pour demander le partage des biens par la voie judiciaire, il faudrait déposer une assignation au greffe du tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession, lorsqu’il s’agit d’une indivision successorale. Cette assignation devra être notifiée par voie d’huissier aux autres indivisaires.
Par la suite, le juge procèdera à la désignation d’un notaire et d’un expert. Le premier aura pour tâche de veiller au partage des biens. Quant au second, sa mission sera d’évaluer au préalable le bien indivis.
La vente aux enchères
Il convient de noter qu’une fois la décision de vente forcée prise par le juge, les parties ont toujours la possibilité d’opter pour le partage à l’amiable. À défaut, la vente doit se faire par licitation. Cela veut dire que la vente ne se fait pas de gré à gré mais plutôt aux enchères devant le notaire ou à défaut devant le tribunal. Cette forme de vente garantit en effet la loyauté et la transparence dans la fixation du prix de vente.
Par ailleurs, il convient de noter que dans le cadre d’un partage judiciaire, le recours à un avocat est obligatoire. À l’issue de la procédure, chaque indivisaire récupère le montant correspondant à sa part dans l’indivision. Il est également possible de se servir du produit de la vente pour payer les dettes de l’indivision.
En outre, en vertu de la complexité de la procédure, il faut prévoir entre 18 mois et 3 ans. Elle est également couteuse car nécessitant 150 heures de travail environ. C’est pourquoi le législateur donne la possibilité aux indivisaires de décider en toute étape de la procédure d’un partage à l’amiable.
Vente forcée d’un bien indivis : Quelques cas d’exception
La procédure précédemment décrite n’est pas applicable dans les trois cas suivants :
- Parmi les indivisaires, certains détiennent la nue-propriété et d’autres l’usufruit : On est donc en face d’un démembrement du droit de propriété
- L’indivisaire n’est pas en capacité de manifester sa volonté
- L’un des indivisaires est frappé d’une incapacité juridique
FAQ sur la Vente Forcée en Indivision
Qu'est-ce que la règle des 2/3 dans la vente d'un bien en indivision ?
La règle des 2/3 permet de forcer la vente d’un bien en indivision si les indivisaires détenant au moins 2/3 des droits indivis sont d’accord pour vendre, même si les autres indivisaires s’y opposent.
Peut-on vendre un bien en indivision sans l'accord de tous les indivisaires ?
Oui, grâce à la loi de 2009, la vente peut être forcée si les indivisaires possédant au moins 2/3 des parts en indivision en font la demande.
Que faire si un indivisaire s'oppose à la vente du bien en indivision ?
Si un indivisaire s’oppose à la vente, il est possible de saisir le Tribunal de Grande Instance (TGI) pour forcer la vente, à condition que la vente ne porte pas atteinte aux droits des indivisaires minoritaires.
Quels sont les cas où le juge peut refuser de forcer la vente en indivision ?
Le juge peut refuser de forcer la vente si la vente porte un préjudice important aux autres indivisaires, si le bien fait l’objet d’une exploitation commerciale, ou en cas de démembrement de propriété.
Comment se déroule la vente aux enchères d'un bien en indivision ?
Si la vente est forcée par le tribunal, le bien est mis aux enchères, un processus appelé licitation, où il sera vendu au plus offrant devant un notaire ou le tribunal.
Est-il possible de vendre sa part d'un bien en indivision sans forcer la vente du bien entier ?
Oui, un indivisaire peut vendre sa quote-part à un autre indivisaire ou à un tiers sans forcer la vente du bien entier.
Combien de temps prend la procédure de vente forcée en indivision ?
La procédure de vente forcée peut prendre entre 18 mois et 3 ans, en fonction de la complexité du dossier et des éventuels recours des autres indivisaires.
Quelles sont les exceptions à la vente forcée d'un bien en indivision ?
La vente forcée est impossible en cas de démembrement de propriété (usufruit et nue-propriété distincts), si un indivisaire est dans l’incapacité de manifester sa volonté, ou si une convention d’indivision empêche la vente.
Peut-on éviter la vente forcée d'un bien en indivision ?
Oui, les indivisaires peuvent choisir de procéder à un partage amiable à tout moment avant que la vente forcée ne soit finalisée.
Quels sont les recours si la vente forcée cause un préjudice à un indivisaire ?
Un indivisaire qui subit un préjudice à cause de la vente forcée peut contester la décision devant le tribunal en démontrant que la vente cause un dommage financier, moral ou matériel.
Références :
- Légifrance – Code civil Article 815-5-1 : Texte de loi sur Légifrance concernant l’article 815-5-1 du Code civil, qui régit la vente forcée en indivision.
- Chambre des Notaires de France : Guide pratique sur la gestion des biens en indivision proposé par la Chambre des Notaires.
- Service Public – Succession et indivision : Site Service Public qui détaille les démarches administratives liées à l’indivision et à la succession.
- Institut national de la consommation (INC) – Vente forcée : Article de l’INC expliquant les droits et recours des indivisaires en cas de vente forcée.
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