Lorsqu’on possède un bien mobilier ou immobilier en indivision, c’est-à-dire concurremment avec d’autres personnes, il est important de bien gérer les dépenses et les revenus afin d’éviter des conflits et maximiser les bénéfices. Au prime abord, il convient de déterminer les frais qui doivent être supportés par chacun des indivisaires en fonction de sa quote-part dans la copropriété. Il s’agit notamment des charges de copropriété, de la taxe foncière, des travaux d’entretien et de réparation ainsi que des éventuelles charges de gestion locative si le bien a été loué.
Si au départ la vie au sein de l’indivision se déroule sans accrocs, des difficultés peuvent vite apparaitre surtout lorsqu’il s’agit de dépenses ou de revenus. « L’argent est le nerf de la guerre », dit-on. Quel est le principe de répartition des charges au sein de l’indivision ? Quel est le sort des charges si le bien indivis est occupé par l’un des coindivisaires ? En cas d’amélioration ou de conservation du bien par un seul indivisaire, comment répartir les dépenses engagées ? Nous répondrons à toutes ces questions dans cet article.
Dépenses et revenus au sein de l'indivision : quel est le principe de répartition ?
Pour connaitre le principe de répartition des dépenses et revenus au sein de l’indivision, il faut se référer à l’article 815-10 du Code civil. D’après cet article, « Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision. »
Il s’ensuit dès lors que les bénéfices tirés d’un bien indivis font l’objet d’une répartition entre les indivisaires en proportion de la quote-part de chacun. De même, la prise en charge des frais et charges générés par le bien indivis se fait suivant la quote-part de chaque indivisaire.
Ce principe de répartition des bénéfices ou des charges se justifie par l’intérêt d’assurer la protection des droits de chaque indivisaire sur le bien.
Pour mieux comprendre le principe de répartition, nous allons l’illustrer à travers un exemple. À supposer que trois indivisaires détiennent respectivement 60%, 30% et 10% des droits sur un bien immobilier loué suivant un contrat de location. Chacun d’eux recevra un montant des loyers proportionnellement aux parts qu’il détient dans l’indivision. Quant au paiement des taxes foncières et d’autres charges liées à l’entretien du bien indivis, la même répartition vaut. Il en est ainsi d’un bail commercial, d’une location de parking, d’un contrat de location non meublée ou d’un bail de location saisonnière.
Mais, en cas d’occupation du bien indivis par un cohéritier, on est bien fondé à s’interroger sur celui qui paie les charges.
Occupation du bien indivis par l'un des héritiers : qui paie les charges ?
Lorsque le bien indivis est mis en location, il appartient aux locataires de faire face aux dépenses liées à son occupation ou à son usage. De même, quand l’occupation est le fait d’un cohéritier, la règle ne change pas.
En effet, si le bien indivis est occupé par l’un des héritiers, la loi impose à ce dernier de prendre en charge tous les frais liés à l’occupation du bien indivis. Mais, attendu que les indivisaires ont les mêmes droits dans l’indivision, l’indivisaire occupant le bien indivis est tenu de payer une indemnité d’occupation à tous les autres. Cette indemnité est également appelée indemnité de jouissance privative. Son montant est fixé en fonction de la valeur du bien immobilier indivis.
Si la fixation de l’indemnité d’occupation est source de désaccord, le gérant, le mandant ou encore l’indivisaire le plus diligent peut saisir le juge qui sera appelé à décider du montant. Pour ce faire, ce dernier devra tenir compte de la valeur locative du bien.
Toutefois, il faudrait noter que les indivisaires peuvent s’entendre pour ne rien exiger de l’indivisaire occupant le bien indivis. Mais, il est toujours recommandé de formaliser le renoncement à cette indemnité par les autres indivisaires, dans un acte constaté par écrit et de préférence, un notaire.
Un seul indivisaire engage des frais et dépenses de conservation : qui supporte les charges ?
Pour répondre à cette question, on ne manquera pas d’évoquer le principe qui prévaut en la matière, à savoir que les dépenses et les frais engendrés par l’indivision engagent tous les indivisaires.
Du coup, dès lors qu’un indivisaire engage des frais et dépenses de conservation ou d’amélioration du bien indivis, de sa propre initiative, pour peu que le montant soit supérieur à sa quote-part, il devient créancier à l’égard des autres indivisaires. Par ailleurs, on appelle dépense de conservation, toute dépense engagée dans le but de préserver le bien indivis. Ce type de dépense n’entraine pas en principe une plus-value directe.
Quant à la dépense d’amélioration, elle a comme principale caractéristique d’apporter une plus-value au bien indivis. Comme son nom l’indique, ce type de dépense tend à faire augmenter sa valeur tout en préservant ses caractéristiques fondamentales.
On évoquera également l’article 815-13 du Code civil qui stipule : « Lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit pareillement lui être tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.
Inversement, l’indivisaire répond des dégradations et des détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute ».
A la lecture de cet article, on comprend dès lors qu’à la suite d’une dépense faite par un indivisaire pour la conservation d’un bien indivis, une récompense peut être attribuée à l’indivisaire diligent. Cette récompense est assujettie à la plus-value générée par les dépenses de conservation ou d’amélioration du bien indivis.
En la matière, on distingue généralement les dépenses de conservation de type acquisition et des dépenses de conservation de type travaux. Pour faciliter la gestion des dépenses et des revenus au sein de l’indivision, vous devez désigner un gérant et établir une convention d’indivision.
Désigner un gérant de l'indivision
La gestion de l’indivision, tant concernant la prise de décision que les dépenses et la répartition des revenus, peut rapidement devenir source de conflits. C’est la raison pour laquelle il est recommandé de procéder à la désignation d’un gérant afin de stabiliser l’indivision. Pour administrer la gestion au sein de l’indivision, il est possible de désigner l’un des indivisaires ou un tiers.
Le mandat donné au gérant doit être écrit. Tous les pouvoirs conférés au mandataire doivent être clairement définis. Il en sera ainsi de la nature des travaux qu’il sera à même d’exécuter sans toutefois recueillir le consentement des autres indivisaires. Qu’en est-il des conditions financières de la gestion ? A combien sera rémunéré le mandataire ? Faudrait-il ouvrir un compte bancaire dédié ? L’étendue de ses pouvoirs et de ses attributions doit être mentionnée dans le contrat du mandat.
Par ailleurs, il est du devoir du mandataire de tenir un état financier qui fera état des dépenses et des recettes issues de l’indivision. Compte rendu de sa gestion devra être fait au moins une fois par an. En cas de faute de gestion, le mandataire engage sa responsabilité. De même, si l’un des indivisaires le juge utile, il peut demander communication de tout document. Il peut s’agir des factures ou encore des avis d’imposition.
Etablir une convention d'indivision
Une convention d’indivision est un contrat entre plusieurs personnes qui possèdent ensemble un bien immobilier ou des biens indivis. Cette convention définit les règles de gestion des biens et de succession de chaque indivisaire. La convention d’indivision peut être enregistrée ou simplement conclue entre les personnes concernées sans l’intervention d’un notaire. Mais, la présence de ce dernier est nécessaire lorsqu’il existe un ou plusieurs biens immobiliers dans l’indivision. Notons aussi que la convention d’indivision est réglementée par le Code civil.
Elle oblige les coïndivisaires à respecter la règle de l’unanimité pour tout ce qui concerne les actes de disposition ou d’administration relatifs aux biens indivis. Cette règle permet de protéger les droits de chaque coïndivisaire et d’éviter toute atteinte à l’intérêt commun. Toutefois, les coïndivisaires peuvent, en signant une convention d’indivision, déroger à cette règle de l’unanimité pour certains actes d’administration. Par exemple, ils peuvent décider de confier la gestion courante des biens indivis à un mandataire commun ou à un représentant légal.
Cependant, les actes d’administration les plus importants relèvent toujours de la règle de l’unanimité. La convention d’indivision peut également prévoir des clauses spécifiques relatives à la liquidation et au partage des biens et aux droits de préemption. Dans la convention, on peut ainsi désigner le liquidateur de l’indivision et déterminer la procédure à suivre en cas de mésentente entre les coïndivisaires ou pour provoquer le partage des biens.
En clair, la convention d’indivision est très importante lorsque plusieurs personnes possèdent les mêmes droits de façon indistincte sur un bien ou sur une masse de biens. En l’absence de convention d’indivision, les héritiers doivent gérer et liquider la succession de manière réglementaire, c’est-à-dire conformément au régime légal de droit commun fixé par le législateur. Cela peut prendre du temps et être extrêmement compliqué, surtout lorsque les héritiers sont nombreux.
Dans tous les cas, l’indivision peut devenir une situation très complexe, en particulier si les coïndivisaires ne parviennent pas à s’entendre ou s’ils ont des dettes à payer ou des revenus issus de l’indivision à distribuer. Dans ce cas, il est recommandé de consulter un notaire ou un avocat spécialisé pour trouver une solution satisfaisante à tous.
Sortir de l'indivision ou racheter des parts
L’indivision, avons-nous dit, présente aussi bien des avantages, mais peut se révéler conflictuelle. Parfois, même après toutes les précautions prises et toutes les diligences faites, la situation au sein de l’indivision peut être invivable. Dans ce cas, la sortie de l’indivision ou le rachat de parts semble être la solution idéale.
Si un indivisaire compromet la bonne ambiance au sein de l’indivision, la loi donne la possibilité aux autres indivisaires de lui proposer le rachat de ses parts. S’il accepte cette proposition, l’indivisaire cédant quitte ainsi l’indivision. Il peut également décider de vendre ses parts de sa propre initiative. Mais, les autres indivisaires disposent le cas échéant d’une option préférentielle par rapport aux tiers. C’est lorsque les indivisaires ne sont pas intéressés ou n’ont pas la capacité financière pour lever l’option de rachat, que l’indivisaire cédant peut revendre ses parts à un tiers.
En outre, à défaut d’accord amiable, il est possible de sortir de l’indivision par la voie judiciaire. Le cas échéant, il faudrait saisir le tribunal compétent. Le juge ainsi saisi, va statuer en tenant compte des intérêts de chaque indivisaire.
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