La notion d’indivision semble méconnue en France, bien qu’elle soit assez courante. Elle peut être le fruit d’un choix délibéré, comme lorsque des amis décident d’acheter une maison de vacances ensemble. Il peut aussi s’agir d’un couple qui souhaite acquérir une résidence principale, ou d’un individu qui achète une part en indivision d’un bien appartenant à une autre personne. Elle peut aussi être involontaire, survenant lors d’une situation de divorce, d’une succession avec plusieurs héritiers, ou d’une donation. Qu’elle soit choisie ou subie, l’indivision offre l’avantage de la simplicité. Du point de vue financier, il y a des règles qui rendent la gestion assez facile.
Quelles sont les règles applicables à la gestion d'un compte bancaire indivis ?
Un compte indivis, également appelé compte en indivision, est un compte bancaire partagé. Chaque co-titulaire a les mêmes droits sur les fonds déposés sur le compte, dans la mesure de sa part dans l’indivision. Le compte indivis permet notamment de régler les dépenses courantes pendant la période d’indivision, avant le partage d’une succession.
Pour effectuer des opérations sur un compte indivis, le consentement de tous les co-titulaires est requis. En principe, tout dépôt ou retrait doit être autorisé par la signature de tous les co-titulaires du compte. Il existe des exceptions au principe d’unanimité dont il faut bien tenir compte. On en parle notamment lorsque des actes conservatoires ou des actes d’administration relatifs aux biens indivis doivent être pris. L’exception est aussi possible lorsque cela est ordonné par la justice.
Vous et vos co-titulaires avez également la possibilité de désigner un mandataire pour réaliser des opérations bancaires courantes sur le compte. Il s’agit d’opérations telles que les retraits et les dépôts. Vous n’êtes pas solidairement responsables des dettes, sauf si la convention de compte inclut une clause de solidarité. Il est à noter que le créancier d’un des co-titulaires ne peut pas saisir le compte indivis pour recouvrer une dette ou une prestation personnelle.
Que faire en cas de refus de paiement d'un indivisaire ?
Pour les dépenses de conservation, si un co-indivisaire refuse de payer certains frais et charges, il faut d’abord essayer de résoudre le différend à l’amiable. En cas d’échec, il est alors envisageable de recourir à un juge pour obtenir le recouvrement des sommes dues. Le juge examinera chaque cas individuellement.
Concernant les travaux d’amélioration, l’indivisaire doit d’abord prouver qu’il a effectivement réalisé ces travaux en fournissant des factures. De plus, il devra démontrer que ces travaux ont augmenté la valeur du bien.
Il est important de noter que le principe de solidarité des dettes ne s’applique pas en cas d’indivision. Par conséquent, un créancier ne peut pas exiger le paiement d’une dette de l’indivision à un seul des co-indivisaires. Sauf si une clause contraire est incluse dans une convention d’indivision.
En cas de litige entre les co-indivisaires, la vente du bien peut être envisagée. De même, la cession de la part d’indivision par un ou plusieurs co-indivisaires à d’autres co-indivisaires ou à des tiers est tout à fait envisageable. Personne ne peut être contraint de demeurer en indivision.
En vue de prévenir les conflits liés aux divers paiements des frais entre co-indivisaires et d’organiser la gestion, une convention d’indivision sera judicieuse. Cette convention peut notamment définir les modalités d’occupation du bien ainsi que les règles de répartition des frais et charges.
Dépenses et revenus au sein de l'indivision : quel est le principe de répartition ?
Le principe de répartition des dépenses et revenus au sein de l’indivision repose sur l’article 815-10 du Code civil, qui stipule que chaque co-indivisaire bénéficie des profits et supporte les pertes en fonction de ses parts dans l’indivision. Ainsi, les bénéfices sont distribués proportionnellement aux parts de chacun, tout comme les frais et charges sont supportés selon la même répartition.
Cette approche vise à garantir la protection des droits de chaque co-indivisaire sur le bien. Par exemple, si trois co-indivisaires détiennent respectivement 60%, 30% et 10% des parts d’un bien immobilier loué, les loyers sont répartis en fonction de ces pourcentages, de même que les charges liées à l’entretien du bien. En cas d’occupation du bien par l’un des co-indivisaires, la question se pose alors de savoir qui prend en charge les charges associées.
Lorsque le bien indivis est loué, les locataires sont responsables des dépenses liées à son utilisation. De même, si l’un des cohéritiers occupe le bien, la même règle s’applique.
En effet, la loi stipule que l’occupant d’un bien indivis doit supporter tous les frais associés à son occupation. Cependant, étant donné que les co-indivisaires ont des droits égaux, celui qui occupe le bien doit verser une indemnité d’occupation à tous les autres. Cette indemnité, également connue sous le nom d’indemnité de jouissance privative, est calculée en fonction de la valeur du bien immobilier indivis.
En cas de désaccord sur le montant de l’indemnité d’occupation, le gérant, le mandant ou l’indivisaire le plus prompt peut saisir le juge pour décider du montant. Le juge prendra en considération la valeur locative du bien pour rendre sa décision.
Il convient cependant de souligner que les co-indivisaires peuvent convenir de ne pas demander d’indemnité à l’indivisaire occupant le bien. Cependant, il est conseillé de formaliser cette renonciation par écrit, de préférence devant un notaire, afin de garantir sa validité.
Qui supporte les charges dans le cas où un seul indivisaire engage des frais et dépenses de conservation
Pour aborder cette question, il est important de mentionner le principe selon lequel les dépenses et frais liés à l’indivision engagent tous les co-indivisaires. Ainsi, lorsque l’un des co-indivisaires engage des frais pour la conservation ou l’amélioration du bien indivis, il devient créancier envers les autres co-indivisaires. Il en est de même si le projet est de sa propre initiative et si le montant dépasse sa part.
Les dépenses de conservation, qui visent à préserver le bien indivis, ne génèrent généralement pas de plus-value directe. Pour les dépenses d’amélioration, leur caractéristique principale est d’ajouter de la valeur au bien indivis. Comme leur nom l’indique, ces dépenses visent à augmenter la valeur du bien tout en préservant ses caractéristiques fondamentales.
L’article 815-13 du Code civil est également mentionné, lequel stipule : « Lorsqu’un co-indivisaire améliore à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit être pris en compte équitablement, en tenant compte de l’augmentation de la valeur du bien au moment du partage ou de l’aliénation. Il doit également être pris en compte les dépenses nécessaires qu’il a engagées personnellement pour la conservation des biens, même si elles n’ont pas entraîné d’amélioration. »
Selon cet article, il apparaît que suite à une dépense engagée par un co-indivisaire pour la conservation d’un bien indivis, une récompense peut être accordée au co-indivisaire diligent. Cette récompense est conditionnée par la plus-value résultant des dépenses de conservation ou d’amélioration du bien indivis.
Dans ce domaine, on distingue généralement les dépenses de conservation d’acquisition des dépenses de conservation de travaux. Pour faciliter la gestion des dépenses et des revenus au sein de l’indivision, il est recommandé de nommer un gérant. Il est aussi recommandé de mettre en place une convention d’indivision.
Choisir un gérant de l'indivision
La gestion de l’indivision, incluant les prises de décision, les dépenses et la répartition des revenus, peut rapidement susciter des conflits. C’est pourquoi il est recommandé de nommer un gérant pour stabiliser la situation. Ce gérant peut être l’un des co-indivisaires ou une tierce personne.
Le mandat donné au gérant doit être consigné par écrit, et tous les pouvoirs délégués doivent être clairement définis. Ceci y compris la nature des travaux qu’il peut entreprendre sans nécessiter le consentement des autres co-indivisaires. Les aspects financiers de la gestion doivent être précisés : quelle sera la rémunération du mandataire ? Est-il nécessaire d’ouvrir un compte bancaire dédié ? Les pouvoirs et responsabilités du gérant doivent être détaillés dans le contrat de mandat.
De plus, il incombe au mandataire de maintenir un état financier détaillant les dépenses et les revenus de l’indivision. Un compte rendu de sa gestion doit être présenté au moins une fois par an. En cas de mauvaise gestion, le mandataire est tenu responsable. De même, tout co-indivisaire a le droit de demander la communication de documents tels que des factures ou des avis d’imposition s’il le juge nécessaire.
Rédiger une convention d'indivision pour une meilleure gestion
Une convention d’indivision constitue un contrat entre plusieurs individus partageant la propriété d’un bien immobilier ou de biens indivis. Cette convention établit les règles de gestion des biens et de succession pour chaque co-indivisaire. Elle peut être soit enregistrée, soit simplement conclue entre les parties sans l’intervention d’un notaire.
Cependant, la présence de ce dernier est requise lorsque des biens immobiliers sont en jeu dans l’indivision. Il est également important de souligner que la convention d’indivision est encadrée par le Code civil. Elle impose aux co-indivisaires de respecter le principe de l’unanimité pour tous les actes de disposition ou d’administration concernant les biens indivis. Cette règle vise à protéger les droits de chaque co-indivisaire et à éviter toute atteinte à l’intérêt collectif.
Cependant, les co-indivisaires peuvent déroger à cette règle en signant une convention d’indivision, notamment pour certains actes d’administration. Par exemple, ils peuvent décider de confier la gestion courante des biens indivis à un mandataire commun ou à un représentant légal. Néanmoins, les actes d’administration les plus importants restent soumis au principe de l’unanimité.
La convention d’indivision peut également inclure des clauses spécifiques concernant la liquidation et le partage des biens, ainsi que les droits de préemption. Dans cette convention, il est possible de désigner le liquidateur de l’indivision et de définir la procédure à suivre en cas de désaccord entre les co-indivisaires. Ou encore pour déclencher le partage des biens.
En résumé, la convention d’indivision revêt une grande importance lorsque plusieurs personnes détiennent des droits équivalents sur un bien ou un ensemble de biens. En l’absence de cette convention, les héritiers doivent gérer et liquider la succession selon les règles du régime légal établi par le législateur. Ce qui peut être long et complexe, surtout en cas de nombreux héritiers.
Dans tous les cas, la situation de l’indivision peut devenir complexe. On observe cela en particulier si les co-indivisaires ne parviennent pas à se mettre d’accord ou s’ils ont des dettes à régler ou des revenus à distribuer. Dans de telles situations, il est conseillé de consulter un notaire ou un avocat spécialisé afin de trouver une solution satisfaisante pour tous.
Quel est le rôle du notaire lors de l'achat d'un bien en indivision ?
Pour clarifier les parts de chaque co-indivisaire au moment de l’acquisition d’un bien immobilier, il est essentiel que tous se présentent devant le notaire. Sans cela, le notaire considérera que chaque propriétaire détient le logement en parts égales. Cette mesure est cruciale, car elle permet de formaliser la contribution de chacun au remboursement du prêt contracté.
Par exemple, si une personne détient 30 % du bien immobilier, elle sera tenue de rembourser 30 % du montant du crédit. Si la répartition des parts ne correspond pas aux contributions réelles de chaque co-indivisaire, cela peut constituer une situation de donation déguisée. Dans ce cas, l’un des co-indivisaires se trouve lésé en remboursant plus que sa part de propriété sur le bien.
En général, lorsqu’un prêt immobilier est contracté en indivision, les banques incluent une clause de solidarité. Cette dernière stipule que chaque co-indivisaire est solidaire en cas de défaillance financière d’un autre.
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