Au décès d’un parent, les membres de la fratrie se retrouvent dans une situation juridique appelée indivision. Les héritiers deviennent ainsi propriétaires des biens laissés par leur parent. À la différence de la copropriété, les indivisaires possèdent des droits indistincts sur les biens indivis. On parle dans ce cas d’une indivision successorale, c’est-à-dire qu’elle est apparue consécutivement au décès d’un parent ou dans le cadre d’une succession.
Si la fratrie est nombreuse ou encore si les biens indivis sont consistants, des difficultés peuvent vite apparaitre, créant ainsi un foyer de tension. Vous appartenez à une fratrie et suite au décès d’un de vos parents, vous faites face à une situation invivable quant à la gestion des biens indivis ? Pas de panique. Le législateur a tout prévu. Vous avez le droit de sortir de l’indivision entre frère et sœur. Nous faisons le point dans la suite de cet article sur toutes les voies possibles pour mettre fin à l’indivision successorale.
Indivision successorale : l'essentiel à savoir
L’indivision successorale est une situation dans laquelle plusieurs personnes, appelées héritiers, se retrouvent propriétaires d’un bien en commun, suite au décès du propriétaire initial, appelé défunt ou de cujus. Cette situation est régie par le Code civil et peut survenir dans le cadre d’une succession, c’est-à-dire lorsqu’une personne décède et laisse des biens à transmettre à ses héritiers. Lorsqu’un bien se trouve en indivision successorale, chaque héritier détient une quote-part des droits indivis sur le bien.
Les décisions relatives à la gestion du bien doivent être prises tantôt à l’unanimité des héritiers, tantôt à la majorité des 2/3, tantôt par la seule volonté de l’un des indivisaires. Quoi qu’il en soit, cela peut engendrer des difficultés si les héritiers ne sont pas d’accord sur la gestion des biens. Que faire alors ? Persister dans l’indivision et subir l’indélicatesse ou la mauvaise foi de vos frères et sœurs ? Bien sûr que non ! Vous avez le droit de sortir de l’indivision. C’est d’ailleurs un droit absolu.
Sortir de l'indivision : un droit absolu
« Nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention » C’est ce qui ressort de l’article 815 du Code civil.
Le principe en matière de sortie de l’indivision est qu’il s’agit d’un droit absolu. Par droit absolu, il faut entendre un droit garanti, donné, qui ne souffre d’aucune contestation.
Par ailleurs, le droit de sortir de l’indivision est également un droit discrétionnaire. Cela veut dire que celui qui décide de sortir de l’indivision n’est pas tenu de justifier sa décision.
En outre, la sortie de l’indivision est un droit imprescriptible. Autrement dit, aucun délai n’est fixé à l’indivisaire pour sortir de l’indivision. Il est libre de demander à sortir de l’indivision à tout moment.
Deux cas d'impossibilité de sortir de l'indivision
Il faut toutefois noter qu’il existe deux exceptions à la sortie de l’indivision : le sursis par jugement ou le sursis par convention.
Du coup, s’il y a une décision de justice qui impose de rester dans l’indivision pendant une durée donnée, il ne peut pas en être autrement. Vous ne pouvez pas sortir de l’indivision avant le terme prévu.
De même, s’il existe une convention qui a été établie, un indivisaire ne peut demander à sortir de l’indivision qu’après l’expiration du délai prévu par la convention. Une convention d’indivision est un contrat signé entre plusieurs personnes qui possèdent ensemble un bien immobilier ou d’autres biens indivis.
Dans tous les cas, la convention permet de réglementer la gestion des biens et de fixer les règles du partage. En effet, lorsqu’un bien est détenu en indivision, chaque indivisaire, c’est-à-dire chaque personne en possession d’une part, de l’indivision, doit donner son accord pour les actes importants, tels que la vente ou la location du bien. Cette règle de l’unanimité peut rendre la gestion de l’indivision complexe et entraîner des blocages.
La convention d’indivision permet donc de prévoir les modalités de gestion des biens et d’éviter des conflits. Dans cette convention, les parties déterminent les décisions qui nécessitent l’unanimité des indivisaires et celles qui peuvent être prises à la majorité des deux tiers ou à la majorité simple.
En dehors des cas de sursis par jugement ou de sursis par convention, un indivisaire peut sortir de l’indivision soit par la voie amiable, soit par la voie judiciaire.
La sortie de l'indivision par la voie amiable
Il existe plusieurs procédés pour sortir de l’indivision par la voie amiable. On peut citer parmi ceux-ci :
- La donation
- La vente de ses parts à un indivisaire
- La vente de ses parts à un tiers
- Le partage amiable
- La vente du bien à l’amiable
- La création d’une Société Civile Immobilière (SCI)
Faire don de ses parts
Pour sortir de l’indivision entre frère et sœur, vous avez la possibilité de procéder à une donation de parts. La donation peut concerner un seul bien comme il peut également porter sur un ensemble de biens. Elle peut aussi profiter à une seule ou plusieurs personnes. La donation de parts est une option radicale, car comme son nom l’indique, elle n’ouvre doit à aucune compensation financière. Elle peut également être faite au profit d’un indivisaire ou au profit d’un tiers.
La vente de ses parts à un coindivisaire
Si tous les indivisaires sont consentants, le partage peut être provoqué, ce qui aboutit de fait à la cessation de l’indivision. Mais, il est souvent rare que tous les héritiers soient unanimes pour sortir de l’indivision. Dans le même temps, dans le respect de la règle selon laquelle nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision, un indivisaire peut sortir de l’indivision en vendant ses parts. L’indivision se poursuit donc à l’égard des autres héritiers.
Quant à l’indivisaire ayant vendu ses parts, il n’est plus concerné par la gestion au sein de l’indivision. En droit notarial, le fait de vendre un bien indivis aux autres héritiers s’appelle licitation. Pour être valable, il faudrait toutefois que cette vente de parts soit effectuée devant un notaire, dès lors que le bien indivis est un immeuble. Il faut aussi noter que l’autre condition de validité de la vente de parts est la publication au service de la publicité foncière, autrefois appelé conservation des hypothèques.
Mais si aucun indivisaire n’est intéressé par le rachat de parts ou n’a la capacité financière, que faire alors ?
La vente de ses parts à un tiers
Lorsqu’il est impossible de vendre à un indivisaire, pour défaut d’intérêt ou pour cause d’incapacité financière de ce dernier, la loi donne la possibilité à l’indivisaire cédant, de vendre ses parts à un tiers. Mais, les indivisaires doivent être consultés en premier.
En effet, lors de la vente de sa part en indivision, il convient de respecter les droits des autres indivisaires. Par exemple, ces derniers ont un droit de préemption, c’est-à-dire qu’ils ont la priorité pour acheter la part de leur indivisaire cédant. Si aucun des indivisaires ne souhaite exercer son droit de préemption, la vente peut alors être réalisée au profit d’un tiers. En clair, les autres indivisaires ont un droit préférentiel sur les tiers.
Le partage amiable
Il ne faudrait pas confondre le partage à l’amiable avec la vente à l’amiable. Le partage à l’amiable suppose un partage entre les membres de la fratrie. Pour en venir au partage à l’amiable, il faudrait que tous les héritiers soient consentants. La règle de l’unanimité est donc primordiale. Cette voie de sortie de l’indivision est propre aux situations dans lesquelles il existe plusieurs biens indivis dans la masse partageable.
En l’occurrence, proportionnellement à sa part dans l’indivision, chaque héritier a un lot. À l’issue du partage, chaque indivisaire est seul propriétaire des biens reçus en partage.
La vente du bien à l’amiable
Si le partage à l’amiable et la vente de parts ne sont pas envisageables, il est alors possible de vendre le bien indivis. Mais, c’est à la condition que tous les indivisaires soient consentants. Il faudrait donc recueillir l’unanimité.
L’accord doit se faire autour de trois éléments :
- Le prix de vente du bien indivis
- Les règles de partage
- Les éventuels travaux à réaliser avant la vente
Dans le cadre de la vente, un indivisaire peut être nommé comme mandataire. Sa mission sera de superviser les actes administratifs à accomplir. Par ailleurs, pour être valable, le mandat doit être signé en présence d’un notaire. Le produit de la vente sera ainsi réparti équitablement entre tous les héritiers, à moins que les quotes-parts ne soient inégales.
La création d’une Société Civile Immobilière (SCI)
Pour sortir de l’indivision par la voie amiable, les indivisaires peuvent décider de créer une Société Civile Immobilière (SCI). Cette transformation d’une indivision en SCI nécessite l’apport du bien indivis à la société créée. En contrepartie de cet apport, les indivisaires reçoivent des parts sociales de la SCI. Dans le cadre d’une indivision successorale, les héritiers peuvent prendre la décision de créer une Société Civile Immobilière familiale. Ce faisant, le bien indivis restera dans le patrimoine familial.
La sortie de l’indivision par la voie judiciaire
Lorsque aucun accord n’a été trouvé entre les indivisaires, il est possible de procéder au partage des biens indivis par la voie judiciaire. Pour ce faire, il convient de saisir le tribunal de grande instance TGI compétent, qui pourra ordonner la liquidation de l’indivision.
Le liquidateur désigné par le tribunal aura pour mission de gérer les biens indivis pendant la procédure de liquidation et de procéder à leur vente aux enchères. Les indivisaires peuvent également choisir de vendre eux-mêmes les biens indivis, mais dans ce cas, ils devront respecter la règle de l’unanimité pour toutes les décisions relatives à la vente.
Le partage judiciaire dans le cadre de l’indivision successorale est la solution privilégiée en cas de désaccord dans la fratrie concernant la vente, le partage des biens ou la vente de parts.
Le coût pour sortir de l'indivision
La sortie de l’indivision a un coût, car elle ne se fait pas sans frais. Au titre des frais et taxes dont les héritiers devront s’acquitter, on peut citer :
- Les frais de notaire et/ou d’huissier
- Le droit fixe
- La taxe foncière
- Les frais en cas de partage judiciaire
- La taxe d’habitation
- Le droit de partage ayant pour taux 2,5 %
- Les frais du conservateur des hypothèques
Il convient de noter que les frais en cas de partage judiciaire varient en fonction de la valeur des biens en question. Par ailleurs, les frais du conservateur des hypothèques sont évalués à 0,10 % du prix de cession du bien indivis.
En somme, la sortie de l’indivision peut se faire par la voie amiable lorsqu’un accord est trouvé entre les héritiers. Dans le cas contraire, seule la saisine du juge est à même de mettre fin à l’indivision entre frère et sœur.
Vous souhaitez vendre ou une estimation de votre immeuble ou de vos parts indivises ?
INDIVISION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles et de parts indivises à Paris et en Île-de-France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.
