Comment sortir de l’indivision sans vendre ?

Comment sortir de l'indivision sans vendre

« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention ».

C’est le principe fondamental posé par l’article 815 du Code civil. Définie comme la situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes disposent d’un même droit sur le même bien, l’indivision comporte de nombreux avantages. Mais dans la pratique, on relève également quelques inconvénients.

Il n’est donc pas rare de constater que certains coindivisaires décident de sortir de l’indivision compte tenu des difficultés soulevées par cette situation juridique. Mais la sortie de l’indivision suppose parfois la vente ou la cession du bien indivis, Ce faisant, cette vente ou cette cession implique que le bien sorte du patrimoine familial.

Et s’il était possible de sortir de l’indivision sans pour autant vendre ses parts et sans effectuer un partage ? Nous faisons le tour de la question dans cet article.

Les voies de sortie de l'indivision

Les voies de sortie de l’indivision diffèrent suivant qu’il s’agit d’une sortie à l’amiable ou d’une sortie en cas de désaccord.

Lorsqu’il s’agit d’une sortie à l’amiable, on distingue 3 principales voies :

  • Le partage amiable
  • La vente des droits indivis
  • La vente du bien indivis

Pour le partage amiable, l’accord de tous les indivisaires est requis, qu’il s’agisse de la composition comme de la répartition des lots. Par ailleurs, il est connu que nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision. Pour mettre en œuvre ce droit, le coindivisaire peut procéder à la vente de ses droits indivis. En outre, pour sortir de l’indivision, il est possible de vendre le bien indivis, ce qui nécessitera le consentement de tous les indivisaires, attendu qu’il s’agit d’un acte de disposition.

S’il n’est pas possible de sortir de l’indivision par la voie amiable, il faudrait emprunter la voie contentieuse.

Cela passe par deux hypothèses. La voie contentieuse sera ainsi ouverte lorsqu’un indivisaire s’est volontairement tu. Par ailleurs, s’il y a un désaccord entre les coindivisaires sur le partage de l’indivision, l’un ou l’autre des indivisaires peut demander le partage judiciaire en saisissant le tribunal compétent. Le partage judiciaire est connu pour être une procédure complexe et lourde. Si le juge y fait droit, elle peut aboutir à la vente aux enchères, encore appelée licitation.

Vous l’aurez compris, il existe plusieurs possibilités pour sortir de l’indivision. C’est la décision que prennent de nombreux indivisaires compte tenu des problèmes de gestion liée à l’indivision.

Mais avec la Société Civile Immobilière, cela devient possible. Non seulement vous vous affranchissez des difficultés liées à l’indivision, mais la Société Civile Immobilière vous permet dans l’hypothèse d’une indivision successorale, de conserver le bien dans le patrimoine familial.

Malheureusement dans certains cas, il n’est pas possible de sortir de l’indivision sans vendre ses parts, sans vendre le bien indivis ou sans partage.

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Indivision et licitation

L’indivision se produit lorsque plusieurs héritiers partagent la propriété d’un bien sans qu’une répartition précise ne soit définie, souvent suite à un décès. Cette situation transitoire, bien que destinée à être résolue par le partage des biens, peut générer des conflits. Pour remédier à cela, la licitation, un processus légal de vente aux enchères prévu par le Code civil, permet de dissoudre l’indivision et de répartir le produit de la vente entre les co-indivisaires.

Sortir de l'indivision sans vendre avec la SCI

Pour sortir de l’indivision sans vendre et sans le partage amiable ou judiciaire, il n’y a qu’une seule solution : La création d’une Société Civile Immobilière. Le mode de constitution de cette société est l’apport.

En effet, le capital de la Société Civile Immobilière est constitué des apports des associés qu’on divise en parts sociales qui sont toutes d’égales valeurs. Ces dernières font ensuite l’objet d’une répartition entre les associés proportionnellement aux apports de chacun d’eux. Précisons entre autres qu’il n’existe pas un capital social minimum. Les apports peuvent être en numéraire (somme d’argent) ou en nature. Voici quelques exemples d’apports en nature : Usufruit, nue-propriété ou encore immeuble.

Ainsi, la loi offre la possibilité aux indivisaires d’apporter le bien immobilier indivis à une Société Civile Immobilière qu’ils auront créée.

Cet apport de bien immobilier indivis dans la Société Civile Immobilière permet aux indivisaires de recevoir des parts de société. S’ils le veulent et si une clause d’agrément a été insérée dans leur statut, les indivisaires ont la possibilité de transmettre leurs parts de société.

En effet, aux fins de transmission d’un patrimoine immobilier, la Société Civile Immobilière a souvent été le statut juridique indiqué et cela à juste raison. La SCI facilite la transmission progressive des parts, qu’il s’agisse de la pleine propriété ou d’un démembrement du droit de propriété.

Vous envisagez de sortir de l’indivision sans pour autant vendre vos parts ou le bien indivis ? Songez à la Société Civile Immobilière dont voici l’essentiel à savoir.

Les avantages de la Société Civile Immobilière

La Société Civile Immobilière confère de nombreux avantages. On peut citer parmi ceux-ci :

  • Les avantages successoraux
  • Les avantages pour l’immobilier d’entreprise
  • Indivision vs SCI 

Les avantages successoraux

La Société Civile Immobilière favorise :

  • La transmission exonérée d’impôts
  • L’achat croisé

La transmission exonérée d'impôts

Conformément à la loi, chaque parent est en droit de transmettre à chaque enfant et cela tous les quinze ans, 100 000€ sans avoir à payer d’impôts. De même, chaque grand-parent a la possibilité de transmettre 31 865€ à chacun de ses petits-enfants sans avoir à s’acquitter d’impôts au titre des droits de succession.

Dès lors que les sommes transmises ne sont rien d’autre que des parts de SCI, les héritiers sont favorisés, car la valeur des parts transmises est pour la plupart du temps inférieure à la valeur réelle du bien immobilier. Par ailleurs, pour calculer la valeur des parts, on se base sur l’actif net de la SCI qui peut être grevée d’un emprunt. Voilà qui constitue encore une aubaine pour les héritiers. Quid de l’achat croisé ?

L'achat croisé

L’achat croisé est également un avantage successoral de la Société Civile Immobilière (SCI). Il consiste à créer une SCI qui achète un bien immobilier. Les parts de cette SCI sont ensuite démembrées en usufruit et en nue-propriété qui sont enfin échangées entre les associés. L’achat croisé permet ainsi aux personnes non mariées d’assurer leur protection mutuelle en cas de décès.

Pour mieux comprendre le mécanisme de l’achat croisé, il serait intéressant de l’illustrer.

A supposer par exemple qu’A et B sont des personnes non mariées, des concubins pour être précis. A et B créent une SCI avec 200 parts. A et B peuvent prendre l’initiative de céder réciproquement l’usufruit et la nue-propriété des parts qui leur reviennent respectivement.

Si A cède l’usufruit de ses 100 parts à B, et que B cède la nue-propriété de ses 100 parts à A, il s’en suit que chacun deviendra aussi bien usufruitier que nu-propriétaire de la moitié du bien. Si d’aventure A ou B venait à mourir, l’autre concubin survivant acquiert la pleine propriété de la moitié du bien, sans avoir à payer des droits de succession. Du coup, les héritiers de son partenaire décédé ne seront pas fondés à l’expulser.

Les avantages de la SCI pour l'immobilier d'entreprise

En tant qu’entrepreneur, créer une SCI offre plusieurs avantages. Dans le processus de la création d’une SCI, l’entrepreneur pourra acquérir un local qu’il louera à sa société. Ce faisant, il sera à même de :

  • Transmettre aisément son patrimoine à ses descendants
  • Faire baisser son actif social et partant son prix afin de trouver plus aisément un repreneur
  • Protéger son patrimoine en cas de redressement ou de liquidation judiciaire de la société commerciale, à moins que la SCI ne se soit constituée garante

Indivision vs SCI : La SCI offre une facilité de gestion

L’indivision avons-nous dit, est la situation juridique dans laquelle plusieurs héritiers se retrouvent après un décès. Elle intervient également après un divorce ou si des personnes décident d’acheter en commun un bien sur lequel elles détiendront les mêmes droits.

La gestion d’une indivision va nécessiter de prendre certaines décisions. C’est pour cela que le législateur a imposé de recueillir les avis des coindivisaires qui se traduisent par un vote :

  • Volonté de l’un ou l’autre des indivisaires
  • Majorité des 2/3
  • Unanimité

Le nombre de voix à recueillir dépend de la nature de la décision à mettre en œuvre. Il peut s’agir des actes suivants :

  • Actes conservatoires
  • Actes entrant dans l’exploitation normale du bien
  • Actes dits graves ou actes de disposition

Vous l’auriez compris, dans la législation actuelle, il n’est plus nécessaire de recueillir l’accord de tous les indivisaires afin de gérer une indivision. Toutefois, la Société Civile Immobilière offre plus de facilité de gestion.

En effet, dans la SCI, le gérant dispose de pouvoirs plus étendus. Il pourra ainsi mieux protéger les intérêts des associés, ce qui n’est pas très évident dans l’indivision où se constatent quelques situations de blocage. Celles-ci sont souvent mises à nu dans les cas où l’indivision est subie. La présence de mineurs ou d’indivisaires qui ne s’entendent pas, contribue ainsi à alimenter le blocage constaté dans l’indivision.

La flexibilité dans la gestion d’une Société Civile Immobilière s’apprécie également dans le processus de cession de tout ou partie des parts d’un associé. En effet, lorsqu’un associé connait des difficultés financières, la loi accorde le droit aux autres associés de procéder au rachat de tout ou partie des parts de ce dernier rien que par un acte sous seing privé. Il faudrait toutefois s’acquitter des seuls droits d’enregistrement au taux de 5%.

En revanche, lorsqu’il s’agit de l’indivision, cette vente ne peut s’opérer qu’en présence d’un notaire. La preuve que la SCI est moins complexe à gérer que l’indivision.

Comment fonctionne une SCI ?

Pour connaitre le fonctionnement d’une SCI, nous allons nous intéresser aux aspects suivants :

  • Pouvoirs des associés
  • La vie sociale de l’entreprise
  • La saisine du tribunal en cas de litige
  • Les statuts

Les apports de chaque associé donnent droit à des parts sociales correspondantes et à certaines prérogatives clairement définies dans le Code civil. Quant à leurs modalités d’exercice, elles sont déterminées par les statuts de la Société Civile.

Tous les associés sont consultés pour tout ce qui touche au fonctionnement de la SCI, notamment pour la désignation du gérant et pour les décisions excédant les pouvoirs de ce dernier. Par ailleurs, il est du devoir du gérant d’organiser une assemblée générale au moins une fois par an.

A cet effet, quinze jours avant la tenue de l’assemblée, il devra assurer communication de l’ensemble des documents de la SCI, qu’il s’agisse de documents comptables ou fiscaux. Toutefois, le pouvoir de provoquer la réunion d’une assemblée pour toute question donnée, appartient également à chaque associé qui doit adresser la demande par lettre recommandée avec avis de réception au gérant.

Pour ce qui concerne les actions en justice, il faut noter qu’il appartient exclusivement au gérant d’ester en justice aux fins d’assurer la défense des intérêts de la SCI.

S’agissant des statuts, il y a à relever que c’est seulement les associés qui peuvent initier leur procédure de modification par une décision prise à l’assemblée. C’est la règle de la majorité qui prévaut à cet effet conformément aux statuts. Dans le cas contraire, il faudra recueillir l’unanimité.

Pour aller plus vite :

L’article aborde le principe fondamental de l’indivision selon l’article 815 du Code civil, soulignant les défis et solutions pour ceux qui souhaitent sortir de l’indivision sans vendre leur part. Une des solutions présentées est la Société Civile Immobilière (SCI), qui permet de dissoudre l’indivision tout en conservant le bien dans le patrimoine familial.

Les voies de sortie de l’indivision varient entre amiables et contentieuses. Les solutions amiables incluent le partage amiable, la vente des droits indivis, et la vente du bien indivis. En cas de désaccord, le partage judiciaire peut être initié, parfois aboutissant à une licitation. L’article explique que la création d’une SCI peut être une stratégie efficace, offrant un partage des biens sans les inconvénients associés à la cession ou la vente.

La SCI offre également des avantages en termes de transmission de patrimoine, facilitant la répartition des parts de manière plus flexible et fiscalement avantageuse grâce aux apports en numéraire ou en nature. Ce mécanisme permet non seulement de protéger le patrimoine mais aussi de simplifier la gestion et la cession de parts en cas de besoin, sans les complications du partage traditionnel en indivision.

En conclusion, pour ceux confrontés aux complexités de l’indivision, la SCI représente une alternative permettant de gérer et de transmettre les biens de manière plus contrôlée et bénéfique, tout en évitant les blocages et les frais associés à des solutions plus traditionnelles.

Christian Mahout

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INDIVSION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles  et de parts indivises à Paris et en Ile de France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 320 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

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