Comment vendre un bien en indivision quand l’autre ne veut pas ?

Comment vendre un bien en indivision quand l’autre ne veut pas - Indivision Patrimoine

Vous n’êtes pas le seul propriétaire d’un bien, mais vous désirez le vendre ?  Si tel est le cas, vous êtes sans doute face à une indivision. En effet, une indivision est une situation qui survient durant une succession ou durant l’achat d’un bien en couple par exemple.

En matière de succession, cette situation est tellement courante aujourd’hui dans la mesure où chaque héritier dispose d’un droit de propriété sur les biens du défunt. Ainsi, il est fréquent de voir des propos divergents survenir entre héritiers en ce qui concerne la vente, la gestion ou l’administration des biens. De nombreuses interrogations et préoccupations peuvent alors survenir face à cette situation juridique particulière.

Qu’est-ce qu’un bien en indivision ? Comment vendre un bien sous le régime de l’indivision ? Quels sont les droits de chacun ? L’unanimité est-elle forcément requise ? Comment vendre un bien en indivision quand l’autre ne veut pas ? Découvrez quelques éléments de réponses à ces préoccupations.

Que savoir sur l'indivision ?

L’indivision est généralement connue comme un régime qui permet à de nombreuses personnes de posséder un seul et même bien. Dans ce régime, les propriétaires du bien sont appelés des « indivisaires » et possèdent des droits ainsi que des obligations. En effet, dans le but de faciliter les rapports entre les propriétaires, il est recommandé d’établir des règles de jouissance du bien. Ces règles sont généralement déterminées par le Code civil. Cependant, il est important de noter que les membres de l’indivision peuvent également élaborer une convention d’indivision pour définir clairement les règles à respecter.

Un indivisaire peut utiliser le bien en indivis, s’il y a un accord conclu avec tous les autres propriétaires. Par exemple, il peut s’agir d’une simple durée d’occupation. Toutefois, si un seul indivisaire occupe le bien avec l’accord des autres, soulignons qu’il leur doit une indemnité d’occupation sauf opposition des autres indivisaires. Ainsi, elle est alors proportionnelle à leur part respective. En ce qui concerne les indivisaires qui aiment placer le bien à la location, ils doivent nécessairement partager les revenus au prorata de leur part et payer également les charges qui y sont liées, et ce, dans les mêmes conditions.

Quel est le principe du régime de l'indivision ?

Comme nous l’avions dit un peu plus haut, le régime de l’indivision désigne en réalité une situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien. En effet, soulignons que cette situation résulte la plupart du temps d’une succession, ou surtout quand des concubins ou simplement des partenaires décident d’acheter un bien ensemble. Il est d’une importance capitale de notifier qu’un régime d’indivision peut permettre de faciliter la gestion du bien, l’entretien et le financement. Dans ce cas, chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière durant l’achat, et ce, sans que sa quote-part ne soit distinguée matériellement.

De plus, il faut savoir aussi que chaque indivisaire est dans l’obligation de régler les dettes de l’indivision, comme les travaux sur le bien, les impôts ou les travaux de copropriété, et ce, à proportion de sa quote-part. Par ailleurs, sachez aussi qu’en tant que co-indivisaire, vous avez le droit de sortir de l’indivision pour n’importe quel motif et à n’importe quel moment. Pour le faire, vous aurez sans doute deux solutions : céder votre quote-part ou bien vendre le bien dans son intégralité.

Comment vendre un bien en indivision pour en sortir ?

Vous n’approuvez pas l’idée de partager votre bien avec d’autres indivisaires ?  Vous souhaitez peut-être vendre votre part du bien ? Si tel est le cas, vous pouvez alors informer votre copropriété à tout moment tout en formulant une demande. Pour le faire, de nombreuses solutions s’offrent à vous.

La vente du bien en indivision à l'unanimité

Cette vente est possible quand les autres indivisaires sont d’accord à l’unanimité et acceptent votre départ. Dans ce cas, un ou plusieurs d’entre eux peuvent se positionner pour racheter ce qui vous revient. Concernant cette vente, soulignons que l’indivision sera réduite à un indivisaire de moins ou annulée s’il ne reste qu’un seul propriétaire du bien.
D’un autre côté, les indivisaires peuvent aussi se comprendre et saisir cette opportunité pour vendre le bien concerné. Pour cette idée de vente, le prix est partagé avec un mandat. De plus, l’un des indivisaires peut se charger de l’acte de vente. Toutefois, si vous voulez connaître la répartition de la somme de la vente, vous devez au préalable connaître avec précision la répartition des droits de propriété. Si vous n’avez pas cette information sur l’acte d’achat ou de succession, vous devez partager de façon équitable le prix de vente selon la loi.

La vente du bien en indivision sans unanimité

Dans le but d’éviter les problèmes d’une vente en indivision, il existe de nos jours quelques mécanismes qui permettent de passer outre l’unanimité requise. L’exemple palpable est la vente de bien meuble en indivision qui aurait pour objectif de rembourser les dettes ainsi que les charges liées à cette indivision. Dans ce cas, une majorité des 2/3 des indivisaires est nécessaire.
Toutefois, soulignons que si les autres propriétaires ne veulent pas vendre le bien concerné, vous pouvez avoir recours à un juge. Ce dernier a le pouvoir de vous autoriser à procéder seul à la vente du bien surtout s’il estime que le refus des autres est contre l’intérêt commun.

La vente par licitation

Concernant cette vente, soulignons que si vous détenez par exemple les 2/3 des parts du bien, vous pouvez saisir un juge qui pourra vous autoriser la vente du bien. Pour le faire, vous devrez contacter un notaire puisque ce dernier aura pour mission d’informer les autres indivisaires de votre intention de vendre le bien dans un délai d’un mois. Ils auront une durée de trois mois pour répondre à cette demande ou la refuser. En revanche, cette autorisation judiciaire doit être motivée et justifiée. Elle ne doit pas porter une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires selon la loi. Dans ce cas, on dit que la vente est faite par licitation et donc par adjudication devant le notaire ou le tribunal judiciaire.

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Indivision et licitation

L’indivision se produit lorsque plusieurs héritiers partagent la propriété d’un bien sans qu’une répartition précise ne soit définie, souvent suite à un décès. Cette situation transitoire, bien que destinée à être résolue par le partage des biens, peut générer des conflits. Pour remédier à cela, la licitation, un processus légal de vente aux enchères prévu par le Code civil, permet de dissoudre l’indivision et de répartir le produit de la vente entre les co-indivisaires.

La vente dite de la quote-part

Cette vente s’effectue si les indivisaires ne sont pas d’accord surtout que vous n’êtes pas contraint de rester dans l’indivision. En effet, avec la vente quote-part, vous pouvez vendre ou donner vos parts à une tierce personne. Vous devez aussi le faire avant la finalisation de l’accord puisqu’il est important de communiquer aux autres propriétaires, usufruitiers et nus propriétaires du prix et les conditions de cession. Vous devez aussi leur communiquer les coordonnées de l’acheteur, son nom ainsi que sa profession. Ils auront ensuite un mois pour exercer leur droit de préemption à ces conditions. D’ailleurs, cela les protège et évite qu’une tierce personne n’entre dans l’indivision.
Cette stratégie est particulièrement importante en ce qui concerne la vente de biens de famille.

Est-il possible de forcer la vente d'un bien en indivision en cas de désaccord entre héritiers ?

Généralement, quand vous décidez de vendre un bien en indivision sans avoir l’accord des autres co-indivisaires, vous devez sans doute passer par la voie judiciaire. En effet, il faut souligner que depuis 2009, si vous détenez au moins deux tiers des droits indivis, il est généralement possible de vendre le bien sans l’accord unanime de l’ensemble des indivisaires. Toutefois, soulignons que vous ne devez pas confondre la majorité des 2/3 des droits indivis et la majorité des 2/3 des héritiers. Il faut noter par exemple que s’il y a 5 indivisaires à parts égales, chacun d’entre eux doivent détenir 20 % des droits indivis. Ainsi, vous devez obtenir l’accord d’au moins 4 indivisaires. Vous devez aussi avoir la majorité requise pour forcer la vente (66,7 % des droits indivis), les droits indivis détenus par 3 indivisaires (3 x 20 % = 60 %), et les droits indivis détenus par 4 indivisaires (4 x 20 % = 80 %).

Comment forcer la vente d'un bien en indivision ?

Généralement, l’article 815 du Code civil vous permet de forcer la vente d’un bien en indivision puisque : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. » Pour forcer une telle vente, il est primordial de saisir le juge des affaires familiales si le bien est détenu avec votre ex-conjoint ou compagnon. Dans les autres cas, vous devez saisir le tribunal de grande instance. Par ailleurs, quand un héritier ne veut pas vendre, les indivisaires doivent demander à un notaire d’informer l’héritier réfractaire (par le biais d’un huissier) de leur volonté de vendre le bien quoiqu’en soit sa nature.
Toutefois, si ce dernier refuse ou ne veut pas répondre dans les 3 mois qui suivront la demande, le notaire dresse un procès-verbal. Ce procès est à déposer au tribunal avec l’aide d’un avocat, pour demander la vente du bien aux enchères.

Qui peut s'opposer à la vente d'un bien ?

Généralement, la règle de principe dans ce domaine est très simple. En effet, sachez qu’il est impossible pour le vendeur de revenir sur son consentement et plus précisément sur le compromis de vente. Dans le cas échéant, l’acheteur peut toutefois engager une action en justice pour forcer la vente du bien. Il est à noter qu’il existe tout de même des cas où l’avant-contrat signé pourra être remis en cause. D’une manière ou d’une autre, même si un seul héritier peut bloquer la vente d’un bien en indivision durant un moment, l’autre héritier ou carrément les autres héritiers peuvent agir en justice.

Pour aller plus vite :

L’indivision est un régime souvent rencontré suite à une succession ou lors de l’achat d’un bien par des partenaires. Ce régime permet aux indivisaires de posséder ensemble un bien et impose des droits et obligations, dont le paiement proportionnel des charges et dettes liées au bien. Les indivisaires peuvent également élaborer une convention d’indivision pour clarifier les règles de gestion.

Pour vendre un bien en indivision lorsque les autres co-indivisaires ne sont pas d’accord, il existe plusieurs méthodes. La vente à l’unanimité permet à tous les propriétaires de décider ensemble de vendre ou de racheter les parts des autres. En cas de désaccord, les indivisaires peuvent opter pour une vente sans unanimité, qui nécessite une majorité des deux tiers pour pouvoir vendre le bien afin de couvrir les dettes de l’indivision.

La vente par licitation est une autre option où un juge peut autoriser la vente si un indivisaire possède au moins deux tiers des parts. Cette méthode implique un notaire et donne aux autres indivisaires trois mois pour répondre à l’initiative de vente.

Enfin, il est possible de vendre la quote-part à une tierce personne, en offrant aux autres indivisaires un droit de préemption sur ces conditions. Si un indivisaire bloque la vente, les autres peuvent engager une action judiciaire pour forcer la vente.

En résumé, bien que la gestion d’un bien en indivision puisse être complexe, surtout en cas de conflit entre les héritiers, il existe des mécanismes légaux pour sortir de l’indivision ou forcer la vente du bien malgré les désaccords.

Christian Mahout

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INDIVISION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles et de parts indivises à Paris et en Île-de-France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

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