Vous n’êtes pas le seul propriétaire d’un bien, mais vous désirez le vendre ? Si tel est le cas, vous êtes sans doute face à une indivision. En effet, une indivision est une situation qui survient durant une succession ou durant l’achat d’un bien en couple par exemple.
En matière de succession, cette situation est tellement courante aujourd’hui dans la mesure où chaque héritier dispose d’un droit de propriété sur les biens du défunt. Ainsi, il est fréquent de voir des propos divergents survenir entre héritiers en ce qui concerne la vente, la gestion ou l’administration des biens. De nombreuses interrogations et préoccupations peuvent alors survenir face à cette situation juridique particulière.
Qu’est-ce qu’un bien en indivision ? Comment vendre un bien sous le régime de l’indivision ? Quels sont les droits de chacun ? L’unanimité est-elle forcément requise ? Comment vendre un bien en indivision quand l’autre ne veut pas ? Découvrez quelques éléments de réponses à ces préoccupations.
Que savoir sur l'indivision ?
L’indivision est généralement connue comme un régime qui permet à de nombreuses personnes de posséder un seul et même bien. Dans ce régime, les propriétaires du bien sont appelés des « indivisaires » et possèdent des droits ainsi que des obligations. En effet, dans le but de faciliter les rapports entre les propriétaires, il est recommandé d’établir des règles de jouissance du bien. Ces règles sont généralement déterminées par le Code civil. Cependant, il est important de noter que les membres de l’indivision peuvent également élaborer une convention d’indivision pour définir clairement les règles à respecter.
Un indivisaire peut utiliser le bien en indivis, s’il y a un accord conclu avec tous les autres propriétaires. Par exemple, il peut s’agir d’une simple durée d’occupation. Toutefois, si un seul indivisaire occupe le bien avec l’accord des autres, soulignons qu’il leur doit une indemnité d’occupation sauf opposition des autres indivisaires. Ainsi, elle est alors proportionnelle à leur part respective. En ce qui concerne les indivisaires qui aiment placer le bien à la location, ils doivent nécessairement partager les revenus au prorata de leur part et payer également les charges qui y sont liées, et ce, dans les mêmes conditions.
Quel est le principe du régime de l'indivision ?
Comme nous l’avions dit un peu plus haut, le régime de l’indivision désigne en réalité une situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien. En effet, soulignons que cette situation résulte la plupart du temps d’une succession, ou surtout quand des concubins ou simplement des partenaires décident d’acheter un bien ensemble. Il est d’une importance capitale de notifier qu’un régime d’indivision peut permettre de faciliter la gestion du bien, l’entretien et le financement. Dans ce cas, chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière durant l’achat, et ce, sans que sa quote-part ne soit distinguée matériellement.
De plus, il faut savoir aussi que chaque indivisaire est dans l’obligation de régler les dettes de l’indivision, comme les travaux sur le bien, les impôts ou les travaux de copropriété, et ce, à proportion de sa quote-part. Par ailleurs, sachez aussi qu’en tant que co-indivisaire, vous avez le droit de sortir de l’indivision pour n’importe quel motif et à n’importe quel moment. Pour le faire, vous aurez sans doute deux solutions : céder votre quote-part ou bien vendre le bien dans son intégralité.
Comment vendre un bien en indivision pour en sortir ?
Vous n’approuvez pas l’idée de partager votre bien avec d’autres indivisaires ? Vous souhaitez peut-être vendre votre part du bien ? Si tel est le cas, vous pouvez alors informer votre copropriété à tout moment tout en formulant une demande. Pour le faire, de nombreuses solutions s’offrent à vous.
La vente du bien en indivision à l'unanimité
Cette vente est possible quand les autres indivisaires sont d’accord à l’unanimité et acceptent votre départ. Dans ce cas, un ou plusieurs d’entre eux peuvent se positionner pour racheter ce qui vous revient. Concernant cette vente, soulignons que l’indivision sera réduite à un indivisaire de moins ou annulée s’il ne reste qu’un seul propriétaire du bien.
D’un autre côté, les indivisaires peuvent aussi se comprendre et saisir cette opportunité pour vendre le bien concerné. Pour cette idée de vente, le prix est partagé avec un mandat. De plus, l’un des indivisaires peut se charger de l’acte de vente. Toutefois, si vous voulez connaître la répartition de la somme de la vente, vous devez au préalable connaître avec précision la répartition des droits de propriété. Si vous n’avez pas cette information sur l’acte d’achat ou de succession, vous devez partager de façon équitable le prix de vente selon la loi.
La vente du bien en indivision sans unanimité
Dans le but d’éviter les problèmes d’une vente en indivision, il existe de nos jours quelques mécanismes qui permettent de passer outre l’unanimité requise. L’exemple palpable est la vente de bien meuble en indivision qui aurait pour objectif de rembourser les dettes ainsi que les charges liées à cette indivision. Dans ce cas, une majorité des 2/3 des indivisaires est nécessaire.
Toutefois, soulignons que si les autres propriétaires ne veulent pas vendre le bien concerné, vous pouvez avoir recours à un juge. Ce dernier a le pouvoir de vous autoriser à procéder seul à la vente du bien surtout s’il estime que le refus des autres est contre l’intérêt commun.
La vente par licitation
Concernant cette vente, soulignons que si vous détenez par exemple les 2/3 des parts du bien, vous pouvez saisir un juge qui pourra vous autoriser la vente du bien. Pour le faire, vous devrez contacter un notaire puisque ce dernier aura pour mission d’informer les autres indivisaires de votre intention de vendre le bien dans un délai d’un mois. Ils auront une durée de trois mois pour répondre à cette demande ou la refuser. En revanche, cette autorisation judiciaire doit être motivée et justifiée. Elle ne doit pas porter une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires selon la loi. Dans ce cas, on dit que la vente est faite par licitation et donc par adjudication devant le notaire ou le tribunal judiciaire.
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Indivision et licitation
L’indivision se produit lorsque plusieurs héritiers partagent la propriété d’un bien sans qu’une répartition précise ne soit définie, souvent suite à un décès. Cette situation transitoire, bien que destinée à être résolue par le partage des biens, peut générer des conflits. Pour remédier à cela, la licitation, un processus légal de vente aux enchères prévu par le Code civil, permet de dissoudre l’indivision et de répartir le produit de la vente entre les co-indivisaires.
La vente dite de la quote-part
Cette vente s’effectue si les indivisaires ne sont pas d’accord surtout que vous n’êtes pas contraint de rester dans l’indivision. En effet, avec la vente quote-part, vous pouvez vendre ou donner vos parts à une tierce personne. Vous devez aussi le faire avant la finalisation de l’accord puisqu’il est important de communiquer aux autres propriétaires, usufruitiers et nus propriétaires du prix et les conditions de cession. Vous devez aussi leur communiquer les coordonnées de l’acheteur, son nom ainsi que sa profession. Ils auront ensuite un mois pour exercer leur droit de préemption à ces conditions. D’ailleurs, cela les protège et évite qu’une tierce personne n’entre dans l’indivision.
Cette stratégie est particulièrement importante en ce qui concerne la vente de biens de famille.
Est-il possible de forcer la vente d'un bien en indivision en cas de désaccord entre héritiers ?
Généralement, quand vous décidez de vendre un bien en indivision sans avoir l’accord des autres co-indivisaires, vous devez sans doute passer par la voie judiciaire. En effet, il faut souligner que depuis 2009, si vous détenez au moins deux tiers des droits indivis, il est généralement possible de vendre le bien sans l’accord unanime de l’ensemble des indivisaires. Toutefois, soulignons que vous ne devez pas confondre la majorité des 2/3 des droits indivis et la majorité des 2/3 des héritiers. Il faut noter par exemple que s’il y a 5 indivisaires à parts égales, chacun d’entre eux doivent détenir 20 % des droits indivis. Ainsi, vous devez obtenir l’accord d’au moins 4 indivisaires. Vous devez aussi avoir la majorité requise pour forcer la vente (66,7 % des droits indivis), les droits indivis détenus par 3 indivisaires (3 x 20 % = 60 %), et les droits indivis détenus par 4 indivisaires (4 x 20 % = 80 %).
Comment forcer la vente d'un bien en indivision ?
Généralement, l’article 815 du Code civil vous permet de forcer la vente d’un bien en indivision puisque : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. » Pour forcer une telle vente, il est primordial de saisir le juge des affaires familiales si le bien est détenu avec votre ex-conjoint ou compagnon. Dans les autres cas, vous devez saisir le tribunal de grande instance. Par ailleurs, quand un héritier ne veut pas vendre, les indivisaires doivent demander à un notaire d’informer l’héritier réfractaire (par le biais d’un huissier) de leur volonté de vendre le bien quoiqu’en soit sa nature.
Toutefois, si ce dernier refuse ou ne veut pas répondre dans les 3 mois qui suivront la demande, le notaire dresse un procès-verbal. Ce procès est à déposer au tribunal avec l’aide d’un avocat, pour demander la vente du bien aux enchères.
Qui peut s'opposer à la vente d'un bien ?
Généralement, la règle de principe dans ce domaine est très simple. En effet, sachez qu’il est impossible pour le vendeur de revenir sur son consentement et plus précisément sur le compromis de vente. Dans le cas échéant, l’acheteur peut toutefois engager une action en justice pour forcer la vente du bien. Il est à noter qu’il existe tout de même des cas où l’avant-contrat signé pourra être remis en cause. D’une manière ou d’une autre, même si un seul héritier peut bloquer la vente d’un bien en indivision durant un moment, l’autre héritier ou carrément les autres héritiers peuvent agir en justice.
Questions / Réponses
Comment vendre sa part d'un bien en indivision ?
Pour vendre sa part d’un bien en indivision en France, suivez ce processus :
Notification aux autres indivisaires : informez les autres indivisaires de votre intention de vendre votre part. Cette notification doit inclure le prix et les conditions de vente, ainsi que des informations sur l’acheteur potentiel.
Droit de préemption : les autres indivisaires ont généralement un mois pour exercer leur droit de préemption et acheter la part à ces conditions.
Vente à un tiers : si aucun des indivisaires n’utilise son droit de préemption, vous pouvez vendre votre part à une tierce personne.
Acte notarié : la vente de la part doit être formalisée par un acte notarié pour être légalement reconnue.
Il est conseillé de consulter un notaire pour s’assurer que toutes les étapes sont correctement suivies et pour régler tout conflit potentiel avec les autres indivisaires.
Quelle majorité pour vendre un bien en indivision ?
Pour vendre un bien en indivision en France sans l’accord unanime de tous les coindivisaires, la loi permet une vente sous certaines conditions avec une majorité représentant au moins deux tiers des droits dans l’indivision. Cette règle a été assouplie par la loi du 12 mai 2009 sur les successions.
En résumé, pour vendre un bien en indivision sans unanimité :
- Majorité requise : au moins deux tiers des droits des indivisaires doivent approuver la vente.
- Procédure judiciaire : si cette majorité est obtenue mais qu’un ou plusieurs indivisaires s’opposent toujours à la vente, il est possible de saisir le tribunal pour obtenir une autorisation de vendre malgré ces oppositions.
Qui paie les frais de notaire lors d'une indivision ?
Lors de la vente d’un bien en indivision en France, les frais de notaire sont généralement partagés entre tous les indivisaires selon leur part respective dans l’indivision. Cela s’applique aussi bien aux frais liés à la vente du bien proprement dite qu’aux éventuels frais liés à la dissolution de l’indivision elle-même.
Il est important que cette répartition des frais soit clarifiée et acceptée par tous les indivisaires pour éviter des conflits ultérieurs. Un notaire peut aider à établir précisément ces détails lors de la préparation de la vente.
Est-ce que tous les héritiers doivent être d'accord pour vendre ?
Non, tous les héritiers ne doivent pas nécessairement être d’accord pour vendre un bien en indivision en France. Depuis la loi du 12 mai 2009, il est possible de vendre un bien en indivision avec l’accord de coindivisaires représentant au moins deux tiers des droits dans l’indivision. Si cette majorité est atteinte, la vente peut être réalisée même sans l’unanimité.
En cas de désaccord persistant malgré l’atteinte de cette majorité, il est possible de saisir le tribunal pour demander l’autorisation de vendre le bien, afin de résoudre le blocage. Un notaire peut vous accompagner dans cette démarche pour s’assurer que tout soit effectué en conformité avec la loi.
Comment faire pour sortir d'une indivision successorale ?
Pour sortir d’une indivision successorale en France, voici les principales options :
Vente de votre part : Vous pouvez vendre votre quote-part à un autre indivisaire ou à un tiers. Cela nécessite de notifier les autres co-indivisaires qui ont un droit de préemption sur votre part.
Rachat des parts des autres indivisaires : Vous pouvez proposer de racheter les parts des autres coindivisaires pour devenir le seul propriétaire du bien.
Partage amiable : Si tous les indivisaires sont d’accord, il est possible de procéder à un partage amiable du bien. Chaque indivisaire reçoit alors une partie physique du bien ou un autre bien de valeur équivalente.
Licitation (vente aux enchères) : Si aucun accord n’est trouvé, un indivisaire peut demander au tribunal la vente du bien par licitation. Cette vente se fait généralement par l’intermédiaire d’un notaire et est ouverte à tous, y compris aux autres indivisaires.
Procédure judiciaire : En cas de conflit persistant, il est possible de saisir le tribunal pour demander le partage judiciaire du bien.
Comment vendre une maison 50 50 ?
Pour vendre une maison détenue à 50/50 en indivision, voici les étapes générales à suivre, en respectant les règles de l’indivision en France :
Accord entre les indivisaires : il est nécessaire d’obtenir l’accord de l’autre indivisaire pour vendre la maison. Si l’accord est présent, vous pouvez procéder à la vente de manière standard.
Estimation de la propriété : faites estimer la maison par un professionnel pour déterminer sa valeur de marché. Cela aidera à fixer un prix de vente juste.
Mise en vente : une fois l’accord obtenu, la maison peut être mise en vente. Il est souvent conseillé de passer par un agent immobilier pour faciliter ce processus.
Signature du compromis de vente : lorsqu’un acheteur est trouvé, un compromis de vente est signé entre les vendeurs (les deux indivisaires) et l’acheteur.
Réalisation de la vente : la vente est finalisée lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Les frais de notaire et les éventuelles plus-values sont partagés entre les indivisaires selon leur part respective.
Partage du produit de la vente : une fois la vente réalisée, le produit de la vente est partagé équitablement entre les indivisaires, correspondant à leur part dans l’indivision (50/50 dans ce cas).
Si les indivisaires ne parviennent pas à s’accorder sur la vente, l’un d’eux peut solliciter le tribunal pour obtenir une ordonnance permettant la vente, notamment si cela est jugé nécessaire pour le bien de tous les parties concernées. Un notaire ou un avocat peut vous accompagner dans ce processus pour s’assurer de sa conformité légale.
Comment faire quand l'un des deux ne veut pas vendre ?
Lorsqu’un des deux indivisaires ne veut pas vendre un bien immobilier détenu en indivision, plusieurs options s’offrent à vous en France :
Négociation : tentez de négocier avec l’autre indivisaire pour trouver un accord commun. Expliquez les avantages de la vente et essayez de comprendre ses réticences. Parfois, une médiation par un professionnel peut aider à résoudre les différences.
Vente de votre part à un tiers : si vous ne parvenez pas à un accord, vous pouvez décider de vendre votre part à un tiers. Cependant, l’autre indivisaire a un droit de préemption, c’est-à-dire le droit d’acheter votre part aux conditions que vous avez offertes à un tiers.
Demande de licitation : si aucun accord n’est possible et que la cohabitation devient difficile, voire impossible, vous pouvez demander au tribunal de grande instance la vente du bien par licitation (vente aux enchères judiciaire). Cette séparation judiciaire permet de sortir de l’indivision en mettant le bien aux enchères publiques.
Procédure judiciaire : en dernier recours, si le refus de l’autre partenaire semble abusif et que les conditions le justifient, vous pouvez engager une procédure judiciaire pour forcer la vente. Il est important de démontrer que cela sert l’intérêt commun et n’est pas excessivement préjudiciable à l’autre coindivisaire.
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