Convention d’indivision : Tout ce qu’il faut savoir

On définit l’indivision comme une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes exercent sur un même bien ou sur une masse de biens, des droits de propriété, que cela soit à proportions égales ou non. Chaque détenteur des droits indivis est appelé « coindivisaire » ou « propriétaire indivis ». L’indivision peut être librement consentie comme elle peut être imposée.

Elle est volontaire par l’achat commun d’un bien indivis. En revanche, elle peut être imposée par l’effet de la succession. On parle dans ce cas d’une indivision successorale. Dans l’un ou l’autre cas, l’indivision peut tout de suite devenir conflictuelle, si on n’y prend garde. En effet, l’organisation de l’indivision, la désignation d’un gérant, l’évaluation des droits de chacun et la détermination des charges de l’indivision sont autant de sources de conflits susceptibles de perturber le fonctionnement de cette situation juridique à nul autre pareil.

Heureusement qu’il existe une solution établie par le législateur qui permet d’organiser au mieux l’indivision. Il s’agit de la convention d’indivision. Dans cet article, nous allons nous intéresser à cette convention.

Convention d'indivision : Qu'est-ce que c'est ?

On définit la convention d’indivision bien plus par sa fonction ou son rôle que par ses caractéristiques. Elle facilite en effet la simplification de la gestion des biens indivis et la prise en charge des dépenses nées de l’indivision. Ce document permet également de prévenir les conflits entre coindivisaires.

Attendu que des conflits peuvent naitre dans la gestion de l’indivision, le législateur a donné la possibilité aux indivisaires d’organiser cette situation juridique par l’établissement d’une convention. Cette disposition a pour base légale les articles 1873-1 à 1873-18 du Code civil.

En clair, la convention d’indivision permet de déterminer les pouvoirs de chaque indivisaire. Elle est utile à plusieurs points de vue :

  • Organisation de l’indivision
  • Désignation d’un gérant
  • Détermination des droits et devoirs de chaque indivisaire
  • Détermination des charges nées de l’indivision
  • Modalités de jouissance de chaque indivisaire sur les biens indivis

L'organisation de l'indivision

Quand on parle de l’organisation de l’indivision, il faut entendre particulièrement la durée de l’indivision. En effet, comme le rappelle l’article 815 du Code Civil, « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’ait été sursis par jugement ou convention ».

Si les co-indivisaires décident donc de demeurer dans l’indivision, il est recommandé pour des nécessités de gestion, d’établir une convention qui n’est autre qu’un contrat. Le législateur donne la possibilité aux co-indivisaires de déterminer la durée de cette indivision. Toutefois, il convient de rappeler que la durée maximale est de cinq ans.

La désignation d'un gérant

Pour gérer au mieux l’indivision, il est indispensable de désigner un gérant ou d’avoir un porte-parole qui représentera les indivisaires auprès des tiers. C’est à cela que sert la convention d’indivision.

Ce contrat peut s’intéresser aux modalités de désignation du gérant ou encore à sa révocation. Doit-il être désigné à l’unanimité ou à la majorité absolue ? Toutes ces précautions permettent de prémunir les co-indivisaires de tout conflit.

Par ailleurs, les actes ou les fautes de gestion susceptibles de mettre en péril les intérêts de la communauté doivent être limitativement cités. Cela permet d’éviter les difficultés d’interprétation. Quoi qu’il en soit, il convient de noter que les co-indivisaires sont habilités à solliciter auprès de la juridiction compétente, la révocation du gérant en cas de nécessité.

Ils peuvent également saisir le juge aux fins d’interprétation des dispositions figurant dans la convention d’indivision. Pour rappel, la juridiction compétente est le tribunal de Grande Instance.

En outre, les pouvoirs du gérant doivent également être précisés dans la convention d’indivision. Si le gérant est chargé d’administrer l’indivision et de représenter tous les indivisaires, il faut reconnaitre que l’exercice des actes de disposition n’est pas de son ressort. Dans de telles hypothèses, c’est l’unanimité des co-indivisaires qui sera nécessaire.

La détermination des droits et devoirs de chaque indivisaire

La convention d’indivision répertorie l’ensemble des biens indivis. Elle précise également les droits que chacun des coindivisaires peut exercer sur les biens indivis. L’un des points essentiels à cette étape est le sort de l’indivision en cas de décès d’un indivisaire. Il s’agira donc de déterminer précisément les critères d’attribution ou d’acquisition des parts du défunt par les coindivisaires survivants.

Il ne faut surtout pas prendre à la légère les moyens d’attribution ou d’acquisition des droits indivis du défunt. C’est une donnée essentielle si les co-indivisaires sont des pacsés ou des concubins. Si les dispositions dans la convention d’indivision l’autorisent, le concubin ou le pacsé survivant ne se retrouvera pas de facto dans l’indivision avec les héritiers. Il pourra alors exercer exclusivement les droits de propriété sur le bien indivis.

La détermination des charges nées de l'indivision

Une indivision, qu’elle soit volontaire ou imposée, fait naitre des charges. A mal s’y prendre, cette gestion peut cristalliser de nombreuses difficultés. C’est la raison pour laquelle il est vivement recommandé de prévoir la répartition de ces charges. Sauf dispositions contraires, cette répartition doit se faire proportionnellement aux droits de chaque indivisaire.

En conséquence, le co-indivisaire qui détiendrait les 1/3 des droits indivis, devra participer à hauteur d’1/3 aux charges nées de l’indivision.  

Modalités de jouissance de chaque indivisaire sur les biens indivis

Le droit de jouissance équitable est souvent mis à mal lorsque les biens indivis sont des biens immobiliers. Pour éviter que des conflits ou des frustrations ne naissent, il est indispensable de déterminer les modalités de l’occupation privative.

La convention d’indivision permettra donc d’établir un calendrier de jouissance afin que chaque indivisaire puisse profiter du bien indivis. S’il n’est pas possible à tous les indivisaires d’exercer leur droit de jouissance du fait de l’occupation privative d’un co-indivisaire, ce dernier devra donc verser en guise de compensation, une indemnité d’occupation. Celle-ci est comparable à un loyer.

Convention d'indivision : Quelles sont les conditions de validité ?

La validité d’une convention d’indivision est conditionnée à certaines indications obligatoires. Il faudra toutefois distinguer deux cas : Une situation de divorce ou un cas dans lequel l’indivision porte sur un bien immobilier.

S’il s’agit d’une situation de divorce, pour que la convention d’indivision soit valide, elle doit avoir fait l’objet d’une homologation par un juge.

En revanche, si l’indivision porte sur un bien immobilier, sa validité est conditionnée à plusieurs indications obligatoires :

  • L’écrit
  • La description du bien ou des biens en indivision
  • La mention explicite de la quote-part de chaque indivisaire
  • La rédaction de la convention d’indivision par un notaire

L'importance de recourir à un notaire

Comme expliqué plus tôt, le recours à un notaire n’est pas obligatoire lorsqu’il s’agit d’un mobilier indivis. En revanche, lorsque le bien indivis est un bien immobilier, la présence d’un notaire est une condition de validité. Par ailleurs, il en est ainsi d’une demande en divorce par consentement mutuel. En l’occurrence, la loi impose au notaire d’inclure l’état liquidatif du régime matrimonial que les époux ont rédigé.

Ces derniers consacrent par écrit, leur volonté de maintenir le logement familial en indivision. Pour que la convention d’indivision soit valide, il faudrait également satisfaire à certaines formalités liées à la publicité foncière. Celle-ci doit être faite auprès du Service de publicité foncière. Le législateur en a disposé ainsi pour garantir l’information des tiers sur la situation d’indivision.

Par ailleurs, l’intérêt de faire appel à un notaire réside dans le fait que la convention ainsi rédigée a valeur d’acte authentique. En conséquence, si d’aventure un indivisaire manque à l’une des obligations qui sont les siennes conformément aux dispositions contenues dans la convention, point n’est besoin de saisir le juge.

La loi habilite en réalité l’un des coindivisaires qui y a intérêt, par l’effet de l’authenticité de la convention d’indivision, à faire appel aux services d’un huissier aux fins d’obtenir l’exécution de la convention.

Quelle est la durée de validité d’une convention d'indivision ?

Il appartient aux coindivisaires de déterminer la durée de la convention d’indivision. Elle peut être à durée déterminée ou à durée indéterminée.

Toutefois, il convient de noter que lorsque la convention est à durée déterminée, elle ne peut pas être conclue au-delà de cinq ans. Les coindivisaires ont néanmoins la possibilité de la renouveler de façon tacite. Pour rappel, nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision.

Mais lorsqu’une convention est signée pour une durée déterminée, les coindivisaires ne peuvent pas sortir de l’indivision sauf cas de force majeure. En l’occurrence, seule l’intervention du juge sera nécessaire pour juger de l’opportunité. En clair, la convention d’indivision garantit une certaine stabilité quant au maintien de l’indivision.

En revanche, si la convention d’indivision est conclue sur une période indéterminée, l’un des coindivisaires peut demander la vente à tout moment. Il n’est pas tenu d’en fournir les raisons ou les motifs.

En outre, il faudrait noter qu’il y a des cas dans lesquels une convention à durée déterminée peut se transformer en une convention à durée indéterminée : Révocation du gérant ou encore rentrée d’un tiers dans l’indivision.

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Christian Mahout

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INDIVSION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles  et de parts indivises à Paris et en Ile de France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

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