Les frais de notaire en indivision dépendent de l’opération : convention, partage, rachat de droits, vente ou règlement d’une succession. Il n’existe pas de pourcentage unique pour tous les dossiers. Le budget comprend la rémunération du notaire, sa TVA, les impôts applicables, les formalités et les débours.
Pour un partage, le droit fiscal est en principe de 2,5 % ; il est de 1,1 % pour les partages des intérêts patrimoniaux consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de Pacs. Ces taux ne constituent pas le coût total de l’acte. Une soulte ne se taxe pas de la même manière dans tous les types d’indivision. Source : article 746 du Code général des impôts.
Par Christian Mahout — Indivision Patrimoine. Contenu et références mis à jour le . Les montants ci-dessous concernent des exemples en France métropolitaine, avec TVA de 20 %, sans remise ni exonération particulière.
Quels frais selon votre opération en indivision ?
| Opération | Ce qu’il faut distinguer | Ce qui détermine le budget |
|---|---|---|
| Convention d’indivision | Organisation de la gestion ; aucun partage automatique | Tarif propre à la convention, valeur de l’assiette, publicité et formalités |
| Partage successoral | Attributions et comptes entre héritiers | Actif brut pour certains émoluments ; actif net et régime fiscal pour les droits |
| Partage après divorce ou rupture de Pacs | Liquidation et partage des intérêts patrimoniaux | Conditions du taux de 1,1 %, passif admis et type d’acte |
| Rachat entre concubins ou autres propriétaires | Partage, licitation ou cession de droits | Soulte éventuelle, régime de l’article 747 et qualification de l’acte |
| Vente du bien entier ou de droits à un tiers | Mutation à titre onéreux, distincte d’un partage | Prix, département, régime du bien, éventuelles exonérations et frais de vente |
Identifiez d’abord l’origine de l’indivision et les droits figurant dans les titres. Le mot « rachat » ne suffit pas à déterminer la fiscalité ni le tarif notarial. Pour le projet lui-même, comparez les solutions de sortie d’indivision et les étapes de la vente d’un bien indivis.
Pour replacer les frais dans le budget complet, consultez les étapes pour racheter les parts d’une maison en indivision : somme due au vendeur, traitement du prêt et préparation de l’acte.
Pour une vente en nue-propriété, faites confirmer le droit transféré et les bases de chaque poste. Prix négocié, valeur fiscale, rémunération de l’acte et fiscalité ne doivent pas être ramenés à un seul pourcentage universel de pleine propriété.
Que comprennent les « frais de notaire » ?
| Poste | À quoi il correspond | Point à contrôler |
|---|---|---|
| Émoluments | Rémunération des actes et formalités soumis à un tarif réglementé | Article appliqué, assiette, tranches et montant HT |
| TVA | Taxe sur la rémunération assujettie du notaire | 20 % en métropole dans les exemples ; elle ne s’applique pas indistinctement à chaque impôt |
| Droits et taxes | Impôts de partage ou de mutation et contribution immobilière éventuelle | Taux, base imposable, origine des droits et régime de faveur éventuel |
| Débours | Sommes avancées pour des pièces ou prestations de tiers | Pièces, demandes, documents et frais réellement nécessaires |
| Honoraires éventuels | Prestations dont le prix n’est pas réglementé | Mission et montant convenus avec le professionnel, distincts des actes tarifés |
Une provision versée au début du dossier n’est pas nécessairement le décompte définitif. Demandez le détail des sommes estimées, puis le compte final après l’accomplissement des formalités. Source : Service Public : composition des frais de notaire.
Droit de partage : 2,5 % ou 1,1 %, sur quelle base ?
Le droit de partage est un impôt ; il ne rémunère pas le notaire. Son calcul repose en principe sur l’actif net partagé, avec le traitement des soultes prévu par le régime applicable. L’actif net n’est pas automatiquement la valeur du seul immeuble moins n’importe quelle dette personnelle.
Pour comprendre les montants avant de chiffrer les frais, consultez la liquidation de communauté après divorce : biens, récompenses et comptes. Les droits finaux, la soulte, l’assiette fiscale et le budget total ne sont pas des chiffres interchangeables.
Dans un divorce, reliez le budget aux choix concernant la maison : le guide logement, soulte et partage après divorce distingue les comptes, le financement et les frais de l’opération.
- Succession : taux de 2,5 % en principe. Dans le régime spécial, sous les conditions de l’article 748, la soulte n’est pas déduite de l’actif net et ne supporte pas séparément les droits de vente.
- Divorce, séparation de corps ou rupture de Pacs : taux de 1,1 % pour les partages concernés. Ce taux est applicable depuis 2022 ; 1,8 % n’est pas le taux actuel.
- Concubinage : la séparation n’ouvre pas à elle seule droit au taux de 1,1 %. Dans un partage relevant du régime normal, une soulte peut être imposée aux droits de mutation, tandis que le reste relève du droit de partage.
Sources : article 746, article 747 et article 748 du CGI ; BOFiP : partages et opérations assimilées. La qualification et les bases doivent figurer dans l’étude du notaire.
Quels barèmes pour la rémunération du notaire ?
Le taux de la dernière tranche ne s’applique pas à toute la valeur. Chaque fraction de l’assiette est multipliée par le taux correspondant, puis les montants sont additionnés. La TVA vient ensuite sur les émoluments HT.
| Tranche d’assiette | Partage volontaire ou judiciaire — A444-121 | Partage de biens indivis — A444-122 |
|---|---|---|
| Jusqu’à 6 500 € | 4,837 % | 2,580 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,995 % | 1,064 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,330 % | 0,709 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,998 % | 0,532 % |
Ces barèmes ne sont pas deux options à choisir librement. L’acte et la liquidation déterminent le tarif applicable. L’article A444-121 vise notamment un émolument sur l’actif brut, après la seule déduction des legs particuliers, et prévoit aussi un émolument de 0,484 % sur les reprises en nature lorsqu’elles existent. Un partage simple de biens indivis ou une licitation relève d’autres dispositions.
Demandez au notaire de préciser la référence tarifaire retenue et son assiette. Les exemples successoraux et de divorce ci-dessous supposent l’application du barème A444-121, sans reprise en nature ni autre opération à rémunérer. Sources : article A444-121, article A444-122 et article A444-54.
Exemple de calcul : un partage sur 250 000 €
Hypothèse : actif brut de 250 000 €, acte soumis à A444-121, sans autre poste ni remise. Le calcul des seuls émoluments est :
- 6 500 € × 4,837 % = 314,405 € ;
- 10 500 € × 1,995 % = 209,475 € ;
- 43 000 € × 1,330 % = 571,90 € ;
- 190 000 € × 0,998 % = 1 896,20 €.
Total calculé avant arrondis intermédiaires : 2 991,98 € HT, soit 3 590,38 € TTC. Si le partage relève du taux de 2,5 % et que l’actif net est également de 250 000 €, le droit de partage est de 6 250 €. Une contribution de sécurité immobilière de 250 € serait calculée si l’assiette publiée est de 250 000 € au taux normal de 0,10 %.
Sous-total pédagogique : 10 090,38 €. Ce montant exclut les émoluments de formalités, débours, autres actes, garanties et frais bancaires éventuels. Il ne constitue pas un devis global.
Trois exemples : succession, divorce et concubinage
Les exemples fixent volontairement les hypothèses afin de rendre les calculs vérifiables. Le montant de la soulte, l’assiette des émoluments, celle du droit de partage et celle de la contribution immobilière sont des valeurs différentes.
1. Appartement hérité : actif de 550 000 € sans passif
Trois héritiers détiennent chacun un tiers. L’un reçoit le bien entier ; les deux autres reçoivent ensemble une soulte indicative de 366 666,67 €, avant ajustement des comptes et arrondis individuels. Le partage bénéficie ici du régime de l’article 748 et du barème A444-121.
| Poste | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Émoluments de partage HT | Barème par tranches sur 550 000 € | 5 985,98 € |
| TVA | 20 % des émoluments HT | 1 197,20 € |
| Émoluments TTC | HT + TVA, arrondi au centime | 7 183,18 € |
| Droit de partage | 550 000 € × 2,5 % | 13 750 € |
| Contribution immobilière | Hypothèse d’assiette publiée de 550 000 € × 0,10 % | 550 € |
| Sous-total | Hors formalités, débours et autres actes | 21 483,18 € |
Le droit de partage n’est pas calculé sur la seule soulte. Les actes et comptes de l’indivision successorale restent à vérifier avant l’attribution.
2. Divorce : bien de 280 000 € et passif admis de 80 000 €
Deux ex-époux ont chacun droit à la moitié. On suppose que la liquidation retient un actif net de 200 000 €, sans récompense, créance ou autre bien à ajouter, et que le passif de 80 000 € est entièrement admis. La soulte indicative est alors de 100 000 €. Les droits de partage sont de 2 200 € : 200 000 € × 1,1 %.
Avec A444-121 sur l’actif brut de 280 000 €, les émoluments sont de 3 291,38 € HT, soit 3 949,66 € TTC. En supposant une contribution immobilière de 280 €, le sous-total est de 6 429,66 €, avant formalités, débours, éventuelle mainlevée et coûts du financement. Le passif réduit ici la base fiscale, pas automatiquement celle des émoluments de cet acte. Source : Service Public : procédure de partage après divorce.
La reprise du prêt par une seule personne et la libération de l’autre emprunteur nécessitent l’accord de la banque. Le partage ne vaut pas, à lui seul, désolidarisation bancaire.
3. Concubins : bien de 320 000 € et droits de 65 % / 35 %
Les fractions sont ici celles du titre de propriété, et non une simple déduction des apports financiers. Sans dette ni créance à ajuster, celui qui détient 65 % et reçoit tout le bien verse une soulte de 112 000 € à l’autre.
Hypothèse précise : un partage relevant du régime normal de l’article 747, sans régime de faveur de l’article 748. Le droit de partage à 2,5 % porte alors sur 208 000 €, soit 5 200 € ; la soulte de 112 000 € relève des droits de mutation selon le régime de l’immeuble. À titre d’illustration, un taux global de 6,3185 % donne 7 076,72 € sur cette soulte, soit 12 276,72 € pour ces seuls impôts.
Ce taux illustratif correspond à un droit départemental de 5 %, une taxe communale de 1,2 % et les frais de recouvrement calculés à 2,37 % du droit départemental. Il doit être vérifié selon le département, le bien, l’acquéreur et les exonérations. Le chiffrage serait différent si le notaire retenait une cession ou une licitation. Les émoluments, la TVA, la contribution immobilière et les formalités restent à ajouter. Source : DGFiP : droits et frais d’une mutation immobilière.
Rachat de soulte : la valeur du bien ne suffit pas
La soulte compense une attribution supérieure aux droits du bénéficiaire dans le partage. Pour deux personnes à parts égales, une formule simplifiée est : actif net à répartir × 50 %, seulement si les droits, dettes et comptes justifient cette hypothèse. Une indemnité d’occupation, des avances ou des créances peuvent modifier le résultat.
Un « rachat de parts » peut être réalisé par des actes différents. Pour une cession à un tiers, les droits de vente et les formalités de préemption doivent être étudiés ; il ne faut pas appliquer automatiquement un pourcentage de frais de partage au prix proposé. Consultez notre guide du rachat et de la cession de parts indivises.
Le budget à financer peut comprendre la soulte, les frais d’acte, les dettes reprises et les frais du nouveau crédit. Présentez ces postes séparément à la banque et au notaire.
Le guide calculer la soulte : montant, dette et financement sépare la somme d’équilibre du devis d’acte. Ses exemples montrent les limites d’un pourcentage appliqué sans vérifier les comptes.
Combien coûte une convention d’indivision immobilière ?
Une convention organise la détention et la gestion ; elle ne réalise pas un partage. Elle possède donc un tarif propre. Pour une assiette ne dépassant pas 29 800 €, l’article A444-112 prévoit un émolument fixe de 264,12 € HT, soit 316,94 € TTC en métropole. Au-delà du seuil, il prévoit un barème proportionnel.
| Tranche | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 6 500 € | 1,548 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 0,851 % |
| De 17 000 € à 30 000 € | 0,580 % |
| Au-delà de 30 000 € | 0,426 % |
Par exemple, pour une assiette de 250 000 €, le calcul par tranches donne 1 202,575 € HT avant arrondi, soit 1 443,09 € TTC sur le calcul non arrondi. Les formalités, la publicité, les taxes applicables et les débours s’ajoutent selon l’acte. Une convention ne coûte donc pas systématiquement 450 € au total.
Source : article A444-112. Pour les clauses et la durée, consultez la rédaction d’une convention d’indivision.
Succession : quels actes s’ajoutent au partage ?
Le règlement d’une succession et le partage sont deux étapes distinctes. Selon les biens et le dossier, le notaire peut établir un acte de notoriété, une déclaration de succession, une attestation immobilière, un inventaire ou un certificat de propriété. Les droits de succession sont encore un autre poste, lié à la transmission par décès.
- Acte de notoriété : émolument de 56,60 € HT, soit 67,92 € TTC en métropole, auquel peuvent s’ajouter d’autres frais. Ce n’est pas le prix total du règlement de la succession.
- Attestation immobilière et déclaration de succession : tarifs proportionnels propres à chaque acte, avec des assiettes à vérifier.
- Certificat de propriété : émolument de 15,09 € HT si la valeur est inférieure à 3 120 € ; au-delà, 0,484 % HT de la valeur concernée selon le tarif présenté par Service Public.
Sources : Service Public : tarifs notariaux en matière de succession et partage des biens de la succession. Les droits du conjoint survivant dépendent notamment de la situation familiale, du régime matrimonial et des dispositions existantes : ne les déduisez pas d’une liste d’options universelle.
Publicité foncière et frais supplémentaires : quoi prévoir ?
Pour une publication immobilière soumise au taux normal, la contribution de sécurité immobilière est calculée à 0,10 % de l’assiette publiée, avec un minimum de 15 € par acte pour les publications visées. Elle ne correspond pas à un forfait général de 200 €. Des régimes particuliers existent. Sources : articles 881 K et 881 M du CGI.
Les formalités, pièces, documents hypothécaires, éventuelles expertises, géomètre, diagnostics, garantie du prêt ou mainlevée peuvent compléter le budget. Tous les dossiers ne nécessitent pas chacun de ces postes. Évitez d’appliquer un forfait ou un pourcentage à un poste sans identifier l’acte auquel il se rattache.
Pour une vente soumise aux droits de mutation, le taux dépend aussi du département. La majoration départementale temporaire autorisée depuis 2025 ne modifie pas, à elle seule, le taux du droit de partage. Consultez les taux et exonérations départementaux publiés par la DGFiP à la date de l’acte.
Qui paie les frais de notaire en indivision ?
La prise en charge doit être précisée selon l’acte et l’accord des parties. Une quote-part de propriété n’impose pas une clé universelle pour toutes les dépenses d’un rachat, d’un partage, d’une vente ou d’un contentieux. Distinguez ce que les parties conviennent entre elles des obligations de paiement envers le professionnel ou le fisc.
Pour une transmission sans prix, consultez les règles et exemples de donation d’une part indivise : abattements et frais. La fiscalité d’une donation ne se confond pas avec le droit de partage.
Demandez au notaire d’indiquer les provisions demandées à chacun, la répartition finale prévue et le traitement d’un dépassement. Dans une cession, vérifiez aussi quels frais sont à la charge de l’acquéreur et lesquels restent au vendeur. N’affirmez pas que tous les frais sont toujours supportés par celui qui rachète, ou systématiquement au prorata des droits.
Avant de répartir les frais, distinguez les droits et comptes du partage des dépenses liées à l’acte. La valeur attribuée, une créance, une soulte et la provision demandée par l’étude ne représentent pas le même montant.
Accord amiable ou partage judiciaire : comparer les budgets
Un accord peut éviter certaines dépenses de procédure, mais il ne supprime pas les impôts ni les actes nécessaires. Un partage judiciaire peut ajouter les honoraires de l’avocat, les actes de procédure, une expertise et les opérations de vente ou de partage ordonnées. Son coût dépend des contestations et des actes réellement accomplis.
Le déroulement du partage judiciaire et ses frais permet d’identifier les opérations à budgéter avant de demander des estimations aux professionnels.
En cas de vente, vérifiez aussi les frais et la fiscalité de la licitation : les coûts de procédure, le prix des droits acquis et l’assiette fiscale doivent être distingués.
Il n’existe pas de coefficient fiable « cinq fois moins cher » ni de délai garanti commun à tous les dossiers. Une lettre ne remplace pas l’assignation en partage judiciaire : article 1360 du Code de procédure civile. Pour ouvrir la discussion, utilisez nos courriers de demande de partage amiable.
Pour un projet de conservation d’une maison héritée, consultez racheter une maison familiale à ses frères et sœurs. Distinguez cession de quote-part et partage avec attribution avant de demander le décompte des frais et le financement.
Comment obtenir un devis utile et limiter les frais inutiles ?
- Rassemblez les titres et les actes : origine de l’indivision, identité des propriétaires, fractions détenues, convention, succession et régime matrimonial.
- Documentez les valeurs et le passif : estimation du bien, capital restant dû, comptes de charges, avances et conditions d’occupation.
- Précisez l’objectif : conserver ensemble, attribuer le bien à l’un, partager en nature, céder des droits ou vendre le bien entier.
- Demandez un décompte par poste : article tarifaire, base HT, TVA, bases fiscales, formalités, débours et frais de financement.
- Faites expliciter les hypothèses : exonération, régime de faveur, traitement de la soulte, frais supplémentaires et répartition entre les parties.
Les outils et calculateurs d’indivision servent à préparer des données, sans remplacer l’étude de l’acte. Pour une évaluation préalable, vous pouvez faire étudier la valeur de vos droits indivis.
Peut-on obtenir une remise ?
Les émoluments sont réglementés, mais une remise est possible dans les conditions légales. Pour les prestations de droit commun visées par l’article A444-174, le taux maximal est de 20 % sur la part d’émolument calculée à partir des tranches d’assiette d’au moins 100 000 €. Ce n’est ni une réduction automatique ni une remise sur les impôts. Les honoraires non tarifés se conviennent séparément. Source : article A444-174.
Donation, SCI ou report : un autre projet à chiffrer
Une donation ou un apport du bien indivis à une SCI peut servir un objectif de transmission ou de gestion, mais génère ses propres actes, droits et obligations. Ces opérations ne constituent pas une économie universelle sur une sortie d’indivision. Consultez la donation de droits indivis à ses enfants si votre objectif est une transmission. Un report peut aussi prolonger les charges et les désaccords : comparez le coût total et les conséquences, sans supposer une baisse future des impôts.
Pour organiser les rendez-vous et les pièces, consultez le rôle du notaire en indivision et les démarches notariales à préparer.
Le relevé de dépenses et revenus de l’indivision sert à documenter les comptes transmis au notaire. Pour apprécier les mécanismes fiscaux annoncés, consultez les avantages fiscaux de l’indivision : mythes et réalités. Une charge répartie entre titulaires n’est pas une réduction du coût total.
Pour comparer les dépenses de notaire aux autres postes du projet, consultez le budget global pour sortir d’une indivision. Le guide distingue partage, vente, cession et procédure, avec un calculateur de sous-total séparant droit de partage, frais chiffrés et soulte.
Questions fréquentes sur les frais de notaire en indivision
Combien coûtent les frais de notaire pour sortir d’une indivision ?
Le coût dépend de l’acte : partage, cession, licitation ou vente. Il faut additionner la rémunération HT, sa TVA, les impôts, les formalités, les débours et les frais de financement éventuels. Un taux de 1,1 % ou 2,5 % ne représente pas le total.
Le droit de partage est-il encore de 1,8 % ?
Non pour les situations décrites ici. Le taux général est de 2,5 %. Les partages des intérêts patrimoniaux consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de Pacs relèvent du taux de 1,1 % depuis 2022, sous les conditions de l’article 746.
Les frais sont-ils calculés sur la soulte ou sur tout le bien ?
Cela dépend du poste et de l’acte. Le barème A444-121 utilise l’actif brut selon ses règles ; le droit de partage utilise l’actif net avec le traitement fiscal des soultes. Une cession ou une licitation peut avoir une autre base. Demandez chaque assiette séparément.
Une séparation entre concubins donne-t-elle droit au taux de 1,1 % ?
Non, le concubinage n’est pas une rupture de Pacs ni un divorce. Dans un partage relevant du régime normal, la soulte peut supporter les droits de mutation et le reste le droit de partage. La qualification exacte de l’acte reste déterminante.
Combien coûte une convention d’indivision ?
Le tarif A444-112 prévoit 264,12 € HT si l’assiette ne dépasse pas 29 800 €, puis un barème proportionnel au-delà du seuil. La TVA, les formalités, les taxes et les débours applicables s’ajoutent. Ce tarif ne réalise pas un partage.
Un prêt restant réduit-il tous les frais ?
Non. Un passif admis dans la liquidation peut réduire l’actif net soumis au droit de partage. Il ne réduit pas automatiquement l’assiette brute des émoluments du barème A444-121. Une reprise du crédit ou une mainlevée peut aussi générer d’autres frais.
Les émoluments sont-ils plafonnés à 10 000 € au-delà d’un million ?
Il ne faut pas utiliser ce prétendu plafond général pour établir le budget. Appliquez le tarif correspondant à l’acte et examinez les remises légalement possibles. Le devis doit préciser les bases, les tranches et les éventuelles réductions retenues.
Peut-on éviter les frais en vendant directement ses parts ?
La cession de droits immobiliers exige un acte et les formalités adaptés ; elle n’efface pas les droits de mutation ni les coûts associés. Comparez le prix net, les frais, la fiscalité et les formalités avec les autres solutions, sur des hypothèses identiques.
Sources officielles et hypothèses de calcul
Sources vérifiées pour la mise à jour du 3 octobre 2026. Les exemples sont pédagogiques et distinguent les sous-totaux des postes restant à chiffrer ; ils ne constituent pas un devis. L’acte retenu, les comptes, les bénéficiaires et la date de signature déterminent les règles applicables.
- Composition des frais de notaire — Service Public
- Droit de partage — CGI, article 746
- Assiette et soultes, régime normal — CGI, article 747
- Régime spécial des partages — CGI, article 748
- Partage volontaire ou judiciaire — Code de commerce, A444-121
- Partage de biens indivis — Code de commerce, A444-122
- Assiette des émoluments — Code de commerce, A444-54
- Convention d’indivision — Code de commerce, A444-112
- Remises sur les émoluments — Code de commerce, A444-174
- Contribution de sécurité immobilière — CGI, articles 881 K et 881 M
- Tarifs notariaux de succession — Service Public
- Partage des biens de la succession — Service Public
- Partage après divorce — Service Public
- Frais et droits d’une acquisition immobilière — DGFiP
- Taux départementaux et exonérations — DGFiP
- Partages et opérations assimilées — BOFiP
- Assignation en partage — Code de procédure civile, article 1360
Christian Mahout est le fondateur d’Indivision Patrimoine, société d’acquisition immobilière. Les calculs de ce guide sont pédagogiques ; le notaire chargé de l’acte vérifie sa qualification, ses assiettes et son décompte. La page démarches notariales en indivision porte sur les pièces et rendez-vous ; cette page approfondit le budget et les calculs.
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Indivision Patrimoine étudie l’acquisition de parts indivises et d’immeubles à Paris et en Île-de-France. L’entreprise intervient comme acquéreur potentiel. Le prix, les frais et le calendrier doivent être précisés selon le dossier et les formalités notariales.
Présenter votre projet de cession ou utiliser le formulaire ci-dessous. Pour le chiffrage de l’acte, demandez le décompte au notaire chargé du dossier.
