Le démembrement de propriété répartit les droits sur un même bien entre un usufruitier et un nu-propriétaire. L’usufruitier peut utiliser le bien et en percevoir les revenus ; le nu-propriétaire détient la propriété grevée de cet usufruit. La pleine propriété réunit ces deux droits. Cette répartition juridique ne découpe pas matériellement la maison en deux logements.
Sources : Code civil, article 578 : définition de l’usufruit, Service Public : usufruit, nue-propriété et pleine propriété.
Publié initialement le 5 mai 2023 · Mis à jour le · Par Christian Mahout, fondateur d’Indivision Patrimoine.
Ce guide porte principalement sur le démembrement immobilier en France : droits, charges, transmission, valeur fiscale et vente. Pour une propriété détenue à plusieurs, le guide indivision, usufruit et nue-propriété précise comment ces régimes se combinent.
Usufruit et nue-propriété : qui peut faire quoi ?
La nature du droit détenu détermine les pouvoirs sur le bien. Être nu-propriétaire ne permet pas d’occuper librement le logement pendant l’usufruit. Inversement, détenir l’usufruit ne permet pas de vendre la nue-propriété d’une autre personne.
| Projet | Usufruitier | Nu-propriétaire |
|---|---|---|
| Habiter le logement | Droit d’usage, dans le cadre de l’acte. | Pas du seul fait de la nue-propriété. |
| Percevoir les loyers | Reçoit les revenus attachés à son usufruit. | Ne reçoit pas ces loyers pendant l’usufruit. |
| Céder son propre droit | Peut céder son usufruit. | Peut céder sa nue-propriété. |
| Vendre la pleine propriété | Doit consentir au transfert de son droit. | Doit consentir au transfert du sien. |
Sources : Code civil, article 582 : fruits du bien, Code civil, article 595 : baux et cession de l’usufruit, Service Public : usufruit, nue-propriété et pleine propriété.
Le nu-propriétaire doit respecter la jouissance de l’usufruitier. Il ne peut pas réclamer la restitution immédiate de la maison uniquement parce qu’il souhaite y habiter ou réaliser une vente. L’acte créant l’usufruit et ses causes de fin doivent être examinés.
Sources : Code civil, article 599 : respect de l’usufruit, Code civil, article 617 : extinction de l’usufruit.
Pour un bien occupé par un membre de la famille, commencez par identifier son droit : usufruit, droit d’habitation, bail ou occupation d’un bien indivis. Ces situations ont des conséquences différentes. Voyez les droits d’occupation d’une maison indivise pour ce dernier cas.
Comment se crée un démembrement de propriété ?
Un démembrement peut notamment résulter d’une donation, d’une succession ou d’une acquisition organisée entre usufruitier et nu-propriétaire. L’usufruit peut avoir une origine légale ou conventionnelle. Le document constitutif doit préciser les titulaires, les biens et l’étendue des droits.
Sources : Code civil, article 579 : origine de l’usufruit, Code civil, article 580 : terme et conditions.
Donation avec réserve d’usufruit
Un parent peut donner la nue-propriété d’un bien immobilier tout en gardant l’usufruit. Le bénéficiaire reçoit immédiatement le droit donné ; le parent conserve la jouissance correspondant à son usufruit. Une donation de droits immobiliers exige un acte notarié.
Source : DGFiP : donations par acte notarié.
Préparez le projet à partir des besoins réels : conserver le logement, percevoir les revenus, traiter équitablement les enfants et financer les charges. Donnez au notaire les actes et les donations déjà réalisées. Le choix entre donation simple et donation-partage mérite un examen distinct de la réserve d’usufruit. Le guide donner une part indivise à ses enfants développe cette préparation.
Succession et droits du conjoint
En présence d’enfants tous communs aux époux, l’article 757 ouvre au conjoint survivant le choix entre l’usufruit des biens existants et un quart en pleine propriété. En présence d’un enfant non commun, la règle légale est un quart en pleine propriété. Des dispositions particulières peuvent modifier les options : l’acte et la succession doivent être étudiés.
Source : Code civil, article 757 : droits du conjoint avec des enfants.
Cette règle concerne le conjoint marié ; elle ne doit pas être transposée automatiquement à un partenaire de Pacs ou à un concubin. Consultez la protection du conjoint après un décès et les règles de l’indivision successorale.
Achat de droits démembrés
Un investissement en nue-propriété diffère d’un achat immédiatement disponible pour habiter ou louer. Faites établir la durée de l’usufruit, l’état du bien, les obligations de chacun et les conditions de récupération de la jouissance. Pour une cession avec conservation de l’usage, voyez vendre en nue-propriété et réserver un droit adapté.
Démembrement et indivision : deux notions différentes
L’usufruitier et le nu-propriétaire ne sont pas indivisaires entre eux du seul fait du démembrement. Leurs droits sont de nature différente. Une indivision peut néanmoins exister entre plusieurs titulaires de la nue-propriété ou entre plusieurs titulaires de l’usufruit.
Exemple fictif : un parent conserve l’usufruit d’une maison tandis que deux enfants possèdent chacun la moitié de la nue-propriété. Les enfants détiennent ensemble ce dernier droit. Leur moitié de nue-propriété n’est pas la moitié librement disponible de la maison en pleine propriété.
Si l’usufruit prend fin et que les deux enfants restent titulaires de leurs fractions, la pleine propriété peut rester indivise. La réunion des droits ne réalise pas leur partage. Pour choisir une opération adaptée, consultez sortir d’une indivision avec usufruit.
Avant de calculer une majorité, établissez séparément les droits, les fractions et les consentements. Le guide majorité et consentements pour vendre rappelle notamment les limites des procédures en présence d’un démembrement.
L’usufruitier peut-il mettre seul le logement en location ?
L’usufruitier peut en principe conclure un bail d’habitation courant et percevoir les loyers. L’article 595 exige en revanche le concours du nu-propriétaire pour un bail rural, commercial, industriel ou artisanal ; une autorisation judiciaire est possible en l’absence d’accord. Le texte encadre aussi l’effet de certains baux longs et renouvellements à la fin de l’usufruit.
Source : Code civil, article 595 : baux et cession de l’usufruit.
Préparez le type de location, sa durée, l’usage des lieux et le bail existant. Le pouvoir de louer ne dispense pas de respecter les règles locatives applicables. Conservez les contrats et documents utiles pour informer les professionnels lors d’une vente ou de la fin de l’usufruit.
Le guide location d’un bien détenu en indivision traite la gestion lorsqu’un même droit appartient à plusieurs personnes. Il ne remplace pas la vérification des pouvoirs propres à l’usufruit.
Qui paie les travaux et la taxe foncière ?
La répartition des dépenses dépend de leur nature, des règles applicables et des clauses de l’acte. Il faut distinguer la charge fiscale envers l’administration et les comptes convenus entre les titulaires.
| Dépense | Règle de principe | Vérification |
|---|---|---|
| Réparations d’entretien | À la charge de l’usufruitier. | Nature réelle des travaux et clauses. |
| Grosses réparations | À la charge du nu-propriétaire. | Exception si elles résultent du défaut d’entretien de l’usufruitier depuis l’ouverture de son droit. |
| Taxe foncière | Établie au nom de l’usufruitier. | Un accord privé sur le remboursement ne change pas seul le redevable fiscal. |
| IFI | Principe : valeur en pleine propriété chez l’usufruitier. | Exceptions légales liées à l’origine du démembrement ; voir la section IFI. |
Sources : Code civil, article 605 : répartition des réparations, Code civil, article 606 : grosses réparations, CGI, article 1400 : redevable de la taxe foncière, CGI, article 968 : démembrement et IFI.
L’article 606 définit les grosses réparations par les ouvrages concernés, notamment les gros murs, les voûtes, les poutres et les couvertures entières. Le prix élevé d’un devis ne suffit pas à classer tous les travaux dans cette catégorie. Faites qualifier les postes avant de répartir la facture.
Source : Code civil, article 606 : grosses réparations.
Avant le début de la jouissance, l’article 600 prévoit un état des immeubles concernés. Un dossier suivi peut réunir cet état, les devis, les factures, les paiements et les échanges sur les interventions. Clarifier la nature et l’origine d’une dépense aide à éviter un litige ultérieur.
Source : Code civil, article 600 : état des biens.
Pour les situations à plusieurs propriétaires, consultez le paiement des travaux en indivision. Le guide taxe foncière, indivision et usufruit détaille les différences de redevable et de répartition.
Comment calculer la valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété ?
Pour un usufruit viager, l’article 669 du CGI répartit la valeur fiscale suivant l’âge révolu de l’usufruitier. Le tableau vise les droits d’enregistrement et la publicité foncière. Les âges s’apprécient au dernier anniversaire.
| Âge révolu | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Source : CGI, article 669 : valeurs fiscales des droits.
Exemple fictif : pour un bien de 300 000 € et un usufruitier de 65 ans, les valeurs fiscales sont 120 000 € d’usufruit et 180 000 € de nue-propriété. Ce calcul ne donne ni le montant définitif des droits de donation ni une offre d’achat.
Pour un usufruit à durée fixe, le même article prévoit 23 % par période de dix ans, sans fraction et sans référence à l’âge. Il faut donc identifier la durée avant d’appliquer un barème.
Le simulateur officiel de Service Public concerne l’usufruit viager lors d’une donation ou d’une succession. Il exclut l’usufruit temporaire, le droit d’usage et d’habitation et l’IFI.
La valeur fiscale détermine-t-elle le prix de vente ?
Un prix de marché ne se déduit pas automatiquement d’un pourcentage fiscal. Une offre doit identifier le droit réellement vendu, la valeur du bien, son état, son occupation, la durée et l’étendue de la jouissance réservée, ainsi que les charges et contraintes supportées.
Demandez une comparaison d’offres portant sur le même périmètre. Une proposition pour la nue-propriété entière, une quote-part de celle-ci et la pleine propriété ne rémunèrent pas les mêmes droits. Une estimation doit rendre ses hypothèses compréhensibles ; un taux de décote présenté comme universel ne suffit pas.
Les pages estimer des droits immobiliers indivis et prix et conditions d’une vente en nue-propriété développent cette préparation. Le calcul d’une quote-part répond à la lecture des fractions détenues, qui est encore une question différente.
Démembrement et IFI : qui déclare le bien immobilier ?
Le principe de l’article 968 du CGI est l’imposition de l’usufruitier sur la valeur en pleine propriété. Le barème d’âge ne répartit donc pas automatiquement l’assiette de l’IFI. Une donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit ne réduit pas, à elle seule, cette assiette chez le donateur.
Le texte prévoit des exceptions avec leurs conditions. L’usufruit légal du conjoint fondé sur l’article 757 peut notamment relever d’une répartition des valeurs. Le texte exclut en revanche de cette répartition les démembrements relevant d’autres dispositions, notamment l’article 1094-1. L’origine légale ou conventionnelle du droit est donc déterminante.
Source : CGI, article 968 : démembrement et IFI.
Fournissez l’acte au professionnel qui prépare la déclaration. Pour la valeur des biens indivis et leur déclaration, consultez déclarer un bien indivis à l’IFI. Notre page avantages fiscaux de l’indivision : limites et distinctions replace les différents mécanismes dans leur contexte.
Peut-on vendre un bien démembré ou sa seule nue-propriété ?
La vente amiable de la pleine propriété suppose l’accord des titulaires des droits transférés. Vendre sa seule nue-propriété conserve l’usufruit existant : l’acquéreur reçoit ce droit avec ses limites. Il ne peut pas exiger un logement libre en raison de cet achat seulement.
Sources : Service Public : usufruit, nue-propriété et pleine propriété, Code civil, article 599 : respect de l’usufruit.
Lorsque l’usufruit et la nue-propriété sont vendus simultanément, l’article 621 prévoit une répartition du prix suivant la valeur respective des droits, sauf accord pour reporter l’usufruit sur le prix. Préparez cette décision avec le notaire avant de distribuer les fonds.
Source : Code civil, article 621 : vente simultanée des droits.
Un report sur une somme d’argent soulève des questions différentes de la détention d’une maison. Ne transposez pas directement à ces fonds les explications de ce guide immobilier : faites préciser leur régime, les garanties et la fiscalité de la restitution.
Si plusieurs personnes détiennent la nue-propriété, identifiez la fraction proposée et les formalités applicables à la cession. Le guide préemption lors d’une cession de droits indivis traite cette vérification. Pour un projet commercial, notre service de rachat de nue-propriété étudie le bien et les droits proposés à Paris et en Île-de-France.
Quand le démembrement prend-il fin ?
L’usufruit prend notamment fin au décès de son titulaire ou à l’expiration de la durée convenue. L’article 617 prévoit aussi la réunion des qualités d’usufruitier et de propriétaire, le non-usage pendant trente ans et la perte totale du bien. Le nu-propriétaire récupère la jouissance correspondant au droit qui s’éteint.
Source : Code civil, article 617 : extinction de l’usufruit.
Une longue occupation ou le paiement de charges ne doit pas être présenté comme une acquisition automatique de la pleine propriété. La fin d’un usufruit et une éventuelle prescription acquisitive sont des questions différentes.
Pour un bien immobilier, l’article 1133 du CGI prévoit la réunion sans nouvel impôt ou taxe lorsqu’elle résulte du décès de l’usufruitier ou de l’expiration du terme, sous la réserve de l’article 1020. Cette règle n’exonère pas indistinctement toutes les cessions, renonciations ou opérations anticipées.
Source : CGI, article 1133 : réunion au terme ou au décès.
Faites vérifier les actes, les formalités et les comptes nécessaires. Si plusieurs nus-propriétaires retrouvent ensemble la pleine propriété, ils peuvent rester indivisaires. Le guide pour sortir d’une indivision présente alors les options de partage ou de cession.
Quels documents réunir avant une donation, un achat ou une vente ?
Préparez un dossier de droits avant de demander un chiffrage. Les documents permettent de vérifier l’objet de l’opération et les personnes qui doivent intervenir.
- Le titre de propriété et l’acte créant l’usufruit, avec les avenants disponibles.
- Les titulaires actuels, leurs fractions, l’origine des droits et la durée de l’usufruit.
- L’état du logement, les baux, les travaux et les charges connus.
- Les estimations de pleine propriété et les hypothèses des offres portant sur les droits.
- Les donations antérieures et les actes successoraux utiles au projet.
- Les accords envisagés sur la vente, le prix, la conservation ou la fin de la jouissance.
Indiquez clairement les pièces manquantes. Un dossier incomplet peut être étudié, mais ses hypothèses doivent rester visibles. Consultez les démarches notariales liées aux droits indivis pour préparer les échanges avec le notaire.
Questions fréquentes sur le démembrement de propriété
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
C’est la répartition des droits sur un bien entre usufruit et nue-propriété. L’usufruit apporte l’usage et les revenus ; la nue-propriété reste grevée de ce droit. La pleine propriété réunit les deux.
Démembrement et indivision sont-ils identiques ?
Non. Le démembrement sépare des droits de nature différente. L’indivision réunit plusieurs titulaires d’un même droit ; elle peut donc exister entre plusieurs nus-propriétaires.
Le nu-propriétaire peut-il habiter le logement ?
Pas du seul fait de son titre pendant l’usufruit. L’occupation doit respecter les droits de l’usufruitier et les accords applicables. Il ne peut pas imposer la restitution immédiate du bien pour y habiter.
L’usufruitier a-t-il besoin d’un accord pour louer ?
Il peut en principe conclure un bail d’habitation courant. Les baux ruraux, commerciaux, industriels ou artisanaux requièrent le concours du nu-propriétaire ou une autorisation judiciaire. Certains baux longs sont également encadrés.
Qui paie la taxe foncière et les travaux ?
La taxe foncière est en principe établie au nom de l’usufruitier. L’entretien et les grosses réparations obéissent à des règles différentes, avec notamment une exception liée au défaut d’entretien et les clauses à examiner.
Le barème fiscal impose-t-il un prix de vente ?
Non. Une valeur fiscale et un prix négocié répondent à des usages différents. L’offre doit préciser les droits proposés, le bien, l’occupation, la jouissance et les obligations supportées.
Donner la nue-propriété réduit-il automatiquement l’IFI ?
Non. Le principe est la prise en compte de la pleine propriété chez l’usufruitier. Les exceptions de l’article 968 dépendent notamment de l’origine du droit ; un partage suivant l’âge ne s’applique pas à tous les démembrements.
Le décès de l’usufruitier met-il fin à l’indivision ?
Il met en principe fin à l’usufruit, mais plusieurs titulaires peuvent retrouver ensemble la pleine propriété et rester indivisaires. La réunion des droits ne réalise pas leur partage.
Sources et actualisation
Références consultées pour la révision du 4 octobre 2026. Les exemples sont fictifs ; le barème fiscal ne constitue pas un prix proposé. Les droits immobiliers, les actes et la situation fiscale doivent être examinés pour le dossier.
- Code civil, article 578 : définition de l’usufruit
- Code civil, article 579 : origine de l’usufruit
- Code civil, article 580 : terme et conditions
- Code civil, article 582 : fruits du bien
- Code civil, article 595 : baux et cession de l’usufruit
- Code civil, article 599 : respect de l’usufruit
- Code civil, article 600 : état des biens
- Code civil, article 605 : répartition des réparations
- Code civil, article 606 : grosses réparations
- Code civil, article 617 : extinction de l’usufruit
- Code civil, article 621 : vente simultanée des droits
- Code civil, article 757 : droits du conjoint avec des enfants
- CGI, article 669 : valeurs fiscales des droits
- CGI, article 968 : démembrement et IFI
- CGI, article 1400 : redevable de la taxe foncière
- CGI, article 1133 : réunion au terme ou au décès
- DGFiP : donations par acte notarié
- Service Public : usufruit, nue-propriété et pleine propriété
- Service Public : simulateur du barème viager et limites
Rédaction : Christian Mahout, fondateur d’Indivision Patrimoine, société d’acquisition immobilière. Le notaire vérifie les titres, les transmissions et les actes. Ce guide apporte une information générale et ne constitue pas une consultation sur une situation personnelle.
Vous souhaitez vendre votre nue-propriété ?
Indivision Patrimoine étudie l’acquisition de droits de nue-propriété à Paris et en Île-de-France. Notre étude de rachat de nue-propriété examine le bien, les actes, l’occupation et les conditions de l’usufruit. Une éventuelle offre dépend du dossier.
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