Donation en indivision

Donation en indivision - Indivision Patrimoine

Le partage de biens est une situation très délicate et sensible. Le donateur rédige un testament sur lequel la répartition des biens est détaillée. Un avocat habilité se charge de lire le document le jour du partage en présence des donataires. Aux yeux de la justice, la division de l’héritage s’effectue suivant des lois et des articles bien définis. Un représentant de la loi a pour devoir d’appliquer les textes qui régissent le type de partage auquel il fait face. En effet, le partage d’un patrimoine financier n’est pas le même que la division d’un immeuble unique comme héritage à plusieurs héritiers.

Pour attribuer à chaque héritier la donation qui lui revient de droit, certaines dispositions juridiques sont à prendre. La division des biens doit tout d’abord respecter les volontés du donateur. Les héritiers réservataires recevront leurs parts en fonction du type de partage officiel reconnu par la Cour de cassation. À cet effet, il existe différents types de donation. La donation-partage, la donation classique, la donation simple et la donation en indivision. Découvrez dans cet article, ce que c’est qu’une donation en indivision et les sujets qui gravitent autour.

Ce qu'il faut retenir de la donation en indivision

L’indivision est une situation juridique de partage d’héritage ou de donation. On parle d’indivision quand plusieurs personnes ont strictement le même droit sur un même héritage. Ce qui revient techniquement à affirmer que les biens faisant objet de la succession reviennent aux bénéficiaires, sans distinction.  En revanche, la part respective de chaque partie n’est pas déduite ni individualisée. Tous les héritiers ont le même droit sur le patrimoine de la succession.

Les biens qui font objet de l’indivision sont désignés bien indivis. Les individus concernés par ces biens sont appelés cohéritiers ou indivisaires. Une part de la succession revient à chacun d’eux sous forme de quote-part. Chaque membre de l’indivision a donc un pouvoir sur le patrimoine. C’est à cet instant que la donation en indivision prend tout son sens. Les biens ne peuvent être partagés que suivant un processus bien ficelé. Et l’indivision est comme une étape transitoire. Elle finit par la répartition du patrimoine concerné.

Le plus important, on ne peut parler d’indivision que lorsque des parties ont des droits de même nature sur un même patrimoine. Deux héritiers peuvent avoir la propriété d’un immeuble de la part du donateur ou du parent. Aucune partie ne peut jouir de sa part de l’héritage tant qu’il est question de copropriété. Les deux doivent forcément recourir à un processus juridique qui permettra de diviser les indivis. Chacun pourra repartir avec sa part sur un accord commun.

Pendant le divorce, le partage des biens peut aussi entre les époux prendre la forme d’indivision. Chaque époux est bénéficiaire d’une part des propriétés ou des biens sans pour autant officiellement en jouir. L’attribution définitive ou encore le partage officiel définira la part des biens qui revient de droit à chaque époux.

L’achat en indivision est un autre exemple de partage de biens communs. Un couple peut par exemple s’acheter un bien commun. À ce stade, on peut parler d’achat en indivision. Sur l’acte d’achat, il y a normalement des quotes-parts mentionnées. Cela s’effectue de façon proportionnelle suivant la participation des acquéreurs. Tout d’abord, il est question de biens indivis. Par conséquent, le partage se fera en fonction des quotes-parts inscrites sur l’acte d’acquisition.  

Le fonctionnement de la donation en indivision

Obtenir et partager une donation en indivision requiert des conditions strictes. L’utilisation et la gestion du patrimoine doivent inclure le respect d’un nombre d’accords. Le bon fonctionnement de la donation fait appel à un processus bien structuré. Les héritiers pourront user de leurs droits et pouvoirs sur les biens indivis pour respecter les clauses à la base de la donation. Le bon fonctionnement de la donation en indivision requiert :

  • Accord commun des indivisaires
  • Respect mutuel des droits sur les biens
  • Respect du but ou de la destination de la donation
  • Versement d’indemnités aux autres parties (lorsque l’utilisation du bien indivis revient à une seule personne.)

La gestion optimale du bien en donation ne peut être réussie qu’avec la participation de tous les indivisaires. C’est pourquoi la gestion est généralement mise en place avec en tête un mandataire. Ce dernier est choisi à l’unanimité par les autres héritiers. La prise de décision, la gestion et les travaux concernant le bien reviennent au responsable désigné. Un compte indivis peut aider l’ensemble des bénéficiaires à faire face aux dépenses. En effet, le compte est créé au nom de tous, les fonds disponibles sont destinés à toutes les personnes concernées par la donation. L’argent  servira aux dépenses liées au bien.

Les règles de gestion selon les situations

Certaines règles particulières régissent la gestion d’une donation en indivision. Tous les indivisaires peuvent jouer leurs partitions dans la prise de décision. En revanche, cette situation fait appel à des conditions de gestion selon l’acte à poser. Il existe trois types d’actes dont :

Les actes de disposition

Cet acte est le plus important concernant une donation en indivision. Il inclut la donation à un tiers, la vente du patrimoine ou même l’hypothèque. Cette décision ne revient en aucun cas à un seul héritier des biens concernés. Plutôt, toutes les parties doivent donner leurs accords afin qu’une telle décision soit effective. La décision peut être prise à l’unanimité entre les indivisaires. Dans le cas échéant, un tribunal de grande instance peut intervenir. Ce recours a lieu lorsqu’il existe un blocage ou un litige entre les donataires des biens.

Les actes de gestion

Cet élément d’acte concerne les démarches administratives liées aux biens communs des donataires. Il s’agit en effet de la gestion courante des composants du patrimoine. Les baux d’habitation, l’administratif ainsi que la vente de mobiliers sont inclus dans ce type d’acte. La vente de meubles peut survenir pour rembourser une dette ou effacer une charge. La décision sera exécutée suivant un consensus. La voix de la majorité soit l’accord de 2/3 des propriétaires est requise.

Les actes conservatoires

Bien qu’il y ait un mandataire attitré, un autre héritier peut prendre des décisions à l’insu des autres bénéficiaires. Cela ne nécessite point la conciliation ni le point de vue des autres parties. En revanche, les actes conservatoires visent à agir dans l’intérêt commun. Le réservataire qui décide d’effectuer des démarches doit le faire pour l’amélioration du patrimoine. En aucun cas, la nature du bien ne doit être modifiée. Il peut s’agir par exemple des travaux de rénovation ou tout autre type de démarches à but commun.

C'est quoi le régime conventionnel de l'indivision ?

L’aménagement des droits de chaque héritier peut s’effectuer par un régime conventionnel. La convention d’indivision permet de revoir les règles de base concernant la gestion des indivis. Tout le monde doit décider des règles conventionnelles, dans ce cas. L’unanimité est requise et elle facilite la mise en place des règles de fonctionnement de l’indivision. La convention met en exergue l’inventaire des biens concernés dans l’indivision.

En plus, les droits dont dispose chaque donataire sur les biens listés doivent être communiqués et connus de tous. Cela facilite l’assimilation de la convention ainsi établie. Il est aussi question de la désignation et la détermination des privilèges de gestion qui reviennent au mandataire. Le régime conventionnel est considéré comme un mandat.

La durée de ce mandat peut être de 5 ans renouvelables. Elle peut également être indéterminée, selon les circonstances. En outre, la convention doit impérativement être établie par écrit faute de quoi elle serait nulle et sans effets. L’intervention d’un notaire est irrémédiable lorsque se présente un cas de biens immobiliers.

Est-il possible de sortir de l'indivision ?

L’indivision est certes une obligation judiciaire qui concerne une donation. Les termes, la convention ou les méthodes de gestion peuvent ne pas être au gré d’un bénéficiaire. Dans ce cas, la cessation de l’indivision peut être envisagée. La sortie de l’indivision peut se faire en trois conditions :

La vente du ou des biens

Les indivisaires peuvent tomber d’accord sur le fait de vendre les biens constituant la donation. Une fois la vente effectuée, les bénéfices seront redistribués. La répartition des bénéfices se fait de façon proportionnelle entre les héritiers du bien vendu. Une telle action met fin à la donation en indivision.

Partager les biens

La donation en indivision peut s’exercer sur plusieurs biens. Cela peut également être appliqué à un bien divisible. Dans ce cas, les bénéficiaires peuvent trouver un terrain d’entente pour se partager le patrimoine. Chacun reçoit une partie ou un lot du bien. C’est dans cette situation que chaque donataire devient propriétaire de ce qui lui revient comme héritage.  Un notaire doit par ailleurs assister à la distribution afin que cela se passe de façon équitable.

Si le partage n’est pas équitable, une autre mesure est appliquée. En cas de bien physique impossible à diviser par exemple, les bénéficiaires à qui revient la part inférieure peuvent réclamer des indemnisations chez les indivisaires bénéficiant de la plus grande part du bien physique.

Vendre la part d'un indivisaire

En tout, rester dans l’indivision n’est pas une contrainte. À tout moment un indivisaire peut nourrir le désir de quitter l’indivision. Il peut donc la quitter seul, mais avertir les autres bénéficiaires de sa décision. Ces derniers peuvent alors décider de racheter ses parts dans les biens. Dans le cas échéant, l’indivisaire désireux de partir peut céder ses droits à un tiers.

Pour aller plus vite :

Donation en indivision est une forme de partage de biens où plusieurs héritiers ont des droits égaux sur un patrimoine sans division individuelle. Ce type de donation nécessite des dispositions juridiques précises pour respecter les volontés du donateur et les règles légales. Les biens concernés, appelés biens indivis, impliquent tous les indivisaires ou cohéritiers. Chaque héritier reçoit une quote-part et a des droits égaux sur le patrimoine.

Pour assurer un partage équitable, des actes de disposition (vente, hypothèque), actes de gestion (baux, administratif) et actes conservatoires (rénovation, entretien) sont nécessaires. Un mandataire est souvent désigné pour faciliter la gestion. Un compte indivis peut être créé pour couvrir les dépenses liées aux biens.

Le régime conventionnel permet de définir les règles de gestion via une convention d’indivision, qui nécessite l’accord unanime de tous les héritiers et l’intervention d’un notaire pour des biens immobiliers.

La sortie de l’indivision peut se faire par vente des biens, partage équitable ou cession des parts d’un indivisaire. Chaque héritier doit être informé et peut choisir de racheter les parts ou les céder à un tiers. La gestion optimale repose sur l’accord mutuel et le respect des droits de chaque partie.

Christian Mahout

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INDIVISION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles et de parts indivises à Paris et en Île-de-France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

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