Est-ce qu’un héritier peut bloquer une vente

Lorsqu’une personne décède, la loi prévoit que ses biens doivent revenir à ses héritiers ou successeurs. Le droit des successions est la discipline qui s’occupe de l’encadrement du partage d’un héritage. Ce droit a prévu une série d’actions, de prérogatives afin d’organiser au mieux la succession. Ainsi, les héritiers se retrouvent avec de nombreuses prérogatives à leur actif. L’une de ces prérogatives est la capacité de l’héritier à bloquer une vente ou d’autres actions portant sur la succession. Découvrez ici en quoi consiste ce droit ainsi que ses limites.

Dans quels cas un héritier peut-il bloquer une vente ?

De nombreuses personnes se questionnent par rapport aux prérogatives accordées aux héritiers en matière successorale. La question qui revient le plus est de savoir si l’héritier peut bloquer la vente d’un bien de la succession. La réponse à cette dernière est positive. En effet, la loi en matière de succession offre la possibilité à l’héritier de mener une telle action.

Il existe de nombreux cas dans lesquels l’héritier peut bloquer la vente d’un bien de la succession. Certains cas s’appliquent de façon spécifique à certains biens, d’autres s’appliquent à l’entièreté de la succession. Dans l’un ou l’autre des cas, la mise en œuvre de ce droit par l’héritier est encadrée de manière à ce qu’on n’en fasse pas un abus.

Par rapport à ce dernier point, la loi met à disposition des autres héritiers plusieurs autres actions afin que ces derniers puissent se libérer de la mauvaise foi de leur cohéritier. Ces actions permettent de débloquer la succession afin de procéder à des opérations telles que la vente ou encore la liquidation.

L’indivision

L’indivision est une situation qui permet à l’héritier de bloquer la vente d’un bien de la succession. L’indivision peut être définie comme une situation juridique dans laquelle un ensemble de personnes possèdent les mêmes droits sur un bien. L’indivision peut toutefois s’appliquer à une masse de biens, autrement dit, toute la succession peut faire l’objet d’une indivision. La possession collective de ces biens n’altère pas cependant les parts respectives de chacun des indivisaires.

L’indivision successorale intervient généralement immédiatement après le décès du de cujus. En situation d’indivision, chaque héritier possède une part des biens, mais cette part n’est pas définie de façon précise. Ce qui signifie que chaque héritier a un pouvoir de décision sur la succession. Il est donc indispensable d’avoir l’approbation de chacun des indivisaires avant de procéder à une quelconque vente sur les biens de la succession.

Généralement, on peut comprendre que l’esprit du législateur était d’instaurer un climat de sécurité et d’égalité dans le processus de partage des biens de la succession. Cependant, certains héritiers usent de ce droit pour empêcher la vente d’un bien ou toute autre action sur les biens en indivision. En effet, il est parfois dans l’intérêt de tous les héritiers que certains biens soient vendus. Lorsque ce besoin se fait sentir, le refus de l’héritier indivisaire de mauvaise foi peut constituer un blocage de taille à la mise en vente desdits biens.

Un héritier peut se servir donc de l’indivision afin de bloquer tout ou une partie des biens de la succession.

Le défaut d’option successorale

Après l’ouverture de la succession, chaque héritier est appelé à s’exprimer clairement et dire s’il est intéressé ou non par la succession. En effet, si la transmission successorale est obligatoire et se fait de manière automatique, il revient à l’héritier de l’accepter ou de la rejeter. Le mécanisme d’option successorale prévoit trois types de choix à l’héritier. Il s’agit de :

  • L’acceptation pure et simple ;
  • L’acceptation à concurrence de l’actif net, plus connue sous l’appellation d’acceptation sous bénéfice d’inventaire ;
  • La renonciation à l’entièreté de la succession.

L’acceptation pure et simple signifie que l’héritier choisit d’accepter la succession dans son entièreté. Ce choix bien que lucratif comporte un énorme risque, car il se peut que la succession soit composée de plus de passifs que d’actifs. Par rapport à l’acceptation à concurrence de l’actif, cela revient au fait que l’héritier accepte la succession uniquement à hauteur des actifs définitifs de celle-ci. Il s’agit sans doute du choix le plus parcimonieux, car, il permet à l’héritier de savoir avec précision dans quoi il s’engage.

Enfin, la renonciation à la succession comme son nom l’indique signifie que l’héritier se désintéresse totalement de la succession. Ce choix n’est pas rétroactif, l’héritier n’a donc aucun moyen de revenir en arrière.

Malgré cette palette de choix prévue par le législateur, certains héritiers s’offrent le luxe de rester silencieux parfois au moment de se prononcer par rapport à la succession. La plupart d’entre eux le font dans l’objectif d’empêcher simplement le partage de la succession et par ricochet la vente des biens de cette succession. Cette forme de blocage de vente est de plus en plus répandue de nos jours.

Les différents désaccords

Pendant le processus de partage des biens de la succession, les héritiers peuvent avoir plusieurs désaccords. Ces désaccords portent généralement sur trois causes :

  • La valeur réelle des biens ;
  • Le choix du notaire ;
  • Le partage de la succession.

Ces désaccords naissent souvent de la volonté de certains héritiers de prolonger ou de retarder le processus de partage des biens. Ils donnent souvent lieu à de nombreux imprévus ainsi que des situations empêchant toute action sur les biens de la succession. Par exemple, le désaccord sur le choix du notaire retarde la procédure de partage lorsque la succession comporte des biens immobiliers. En effet, l’intervention d’un notaire est obligatoire lorsque la succession comporte des biens immobiliers.

En dehors de ces cas, il existe de nombreuses autres situations où la vente est bloquée comme le recel de succession ou encore la contestation de testament.

Comment surmonter le blocage d’un héritier pour faire la vente ?

Afin de faire la vente des biens de la succession, il faut penser à se débarrasser ou plutôt contourner le blocage de la succession. Pour arriver à cette fin, le législateur a prévu des actions à mettre en œuvre dans chaque cas pour lever le blocage.

Comment surmonter l’indivision ?

Pour mettre fin à l’indivision et empêcher un héritier de faire un blocage sur la vente des biens, il faut procéder au partage des biens. Ce partage peut se faire de deux façons. La première méthode est celle du partage à l’amiable et la seconde concerne le partage judiciaire.

Le partage à l’amiable comme son nom l’indique se fait entre héritiers de façon pacifique et raisonnable. A la suite de longs débats, chaque héritier repart généralement assez satisfait de la part qui lui a été attribuée. Ce partage peut consister en un partage en nature et en numéraire des biens, ou encore en un partage exclusivement financier précédé de la vente des biens. Les héritiers ont aussi la possibilité de créer une société immobilière en utilisant les biens immobiliers comme capital. La part de chacun des héritiers lui sera ensuite attribuée sous forme de parts sociales.

Le partage judiciaire quant à lui nécessite l’intervention d’un juge. Cette solution intervient uniquement lorsque les héritiers n’arrivent pas à trouver un compromis. Cependant il s’agit d’une procédure longue.

Parfois, l’héritier qui est à l’origine du blocage des ventes peut décider de façon unilatérale de quitter l’indivision. Cette solution bien que rare est parfaitement bénéfique quand il s’agit de lever un blocage.

Par quel moyen remédier au défaut d'option successorale ?

La seule alternative ici est d’obliger l’héritier à faire définitivement son choix. Cela se fait par le biais d’une action en justice appelée la sommation d’opter ou la sommation de prendre parti. Grosso modo, il s’agit d’un acte juridique adressé à l’héritier concerné pour l’obliger à choisir une option successorale. L’acte est généralement assorti d’un délai de deux mois au bout duquel un choix est imposé à l’héritier.

En effet, si au bout du délai de deux mois accordé, l’héritier ne fait pas son choix, son silence est considéré d’office comme une acceptation. Il est donc considéré comme une ayant choisi l’option de l’acceptation pure et simple.

Cependant, en dépit de cette action, l’héritier peut esquiver en requérant auprès du juge un délai supplémentaire pour mieux prendre sa décision. La sommation d’opter est adressée à l’héritier par le biais d’un huissier de justice.

Comment réagir face aux différents désaccords pour procéder à une vente ?

Les trois principaux désaccords cités précédemment sont surmontables par une action ou une procédure prévue à cette fin.

Pour le désaccord portant sur le choix du notaire, le législateur a tranché en prévoyant une série de choix. Ainsi, le notaire chargé de gérer la succession est celui choisi par le conjoint survivant, les héritiers réservataires, les légataires universels et les héritiers. Le choix du notaire se fait généralement suivant cet ordre. Le notaire choisi sera le plus bénéfique financièrement à la famille lorsqu’il y a égalité entre les options de choix.

Le désaccord sur la valeur des biens peut être contourné en procédant à une estimation de la valeur des biens. Le notaire est l’acteur principal chargé de cette opération. Si son travail n’est pas validé par un héritier, le tribunal sera alors saisi afin déléguer un expert pour une meilleure estimation.

Enfin, pour le désaccord sur le partage de la succession, le juge des tutelles peut être saisi afin de procéder à un partage judiciaire. Cette option est envisageable uniquement lorsqu’un partage à l’amiable.  

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Christian Mahout

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INDIVSION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles  et de parts indivises à Paris et en Ile de France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

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