L’indivision est définie comme un régime juridique dans lequel plusieurs personnes détiennent sur un bien, des droits de même nature. Il peut s’agir d’un bien ou d’un ensemble de biens. En général, on distingue deux types d’indivision : L’indivision successorale et l’indivision post-communautaire.
Dans l’indivision successorale, plusieurs co-héritiers se retrouvent propriétaires indivis du même bien immobilier, suite à un héritage. Quant à l’indivision post-communautaire, elle apparait consécutivement à un divorce. Du coup, les ex-époux deviennent des co-indivisaires de leurs biens immobiliers. Autrefois, il était impossible de sortir de l’indivision, sauf à requérir l’accord de tous les autres co-indivisaires.
Mais avec la réforme qui est intervenue le 12 Mai 2009, la procédure est désormais simplifiée, car comme le dit un article du Code Civil, nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision de façon indéterminée. À défaut de provoquer la vente intégrale du bien indivis, vous pouvez sortir de l’indivision en vendant vos parts. Encore faudrait-il savoir les estimer. Nous vous aidons à y voir plus clair dans cet article.
Estimation de parts dans l’indivision : Cas du divorce et de la succession
Dans le cas d’un divorce ou d’une succession, une part de l’indivision peut faire l’objet d’un rachat. C’est ce qu’on appelle le rachat de soulte. Toutefois, il convient de noter que ce rachat ne s’applique pas dans le cas d’une Société Civile Immobilière (SCI).
Le rachat de soulte : Qu’est-ce que c’est et comment déterminer son montant ?
Nous allons nous intéresser à la définition du rachat de soulte et à la procédure pour déterminer le montant du bien indivis.
De quoi retourne le terme « rachat de soulte » ?
L’un des co-indivisaires dans le cas d’un divorce ou d’une succession peut provoquer la fin de l’indivision sur un bien en rachetant la part de l’autre. Il s’opère ainsi un rachat de soulte. Pour rappel, ce terme intervient généralement dans les contrats d’échange, de partage ou consécutivement au décès du conjoint.
Quand le rachat de soulte s’opère dans le cas d’une séparation, il désigne la somme que l’un des ex-époux est tenu de verser à son conjoint pour avoir un droit de propriété exclusif sur le bien indivis.
Quelle est la procédure pour déterminer le montant du bien immobilier indivis ?
Pour déterminer le montant du bien immobilier indivis, les co-indivisaires doivent se référer à un notaire. Il appartient à ce dernier d’établir un état liquidatif ou un acte notarié. Cet acte doit mentionner la somme à financer.
Toutefois, contrairement à ce que pensent certains co-indivisaires, la valeur du bien à prendre en compte n’est pas celle à l’achat, mais plutôt sa valeur actuelle sur le marché.
Par ailleurs, après avoir procédé à une estimation du bien immobilier en indivis, il appartient à l’agence immobilière de délivrer une attestation de valeur officielle. Cette attestation doit être jointe au dossier et servira à certifier la valeur du bien immobilier.
Comment s’opère le rachat de soulte en cas de divorce ? Un cas d’espèce
Pour illustrer le rachat de soulte en cas de divorce, prenons l’exemple ci-après. Suite à une procédure de divorce entamée entre Pierrette et Paul, les co-indivisaires ont décidé de sortir de l’indivision. À défaut de provoquer la vente forcée du bien indivis, l’un des co-indivisaires peut procéder au rachat de soulte.
Le bien immobilier a été estimé par l’agence immobilière à 300 000 euros. En sachant qu’il reste à solder 50 000 euros pour le compte du prêt ou de l’emprunt qui a financé l’achat de la maison, celui qui décide de garder la maison doit donc payer 125 000 euros à son ex-époux.
Pour trouver le montant du rachat de soulte, il fallait simplement diviser la valeur de la maison par 2 et y soustraire le montant du capital à solder qui est aussi divisé par 2. En effet, le montant du capital doit être également supporté par les 2 co-indivisaires. C’est la raison pour laquelle il est divisé par 2.
On obtient donc le calcul ci-après : (300 000 / 2) – (50 000 / 2) = 125 000€
Comment s’opère le rachat de soulte en cas de succession ? Un cas d’espèce
Le calcul pour déterminer le montant du rachat de la soulte en cas de succession s’apparente à celui du divorce. Après avoir déterminé la valeur nette du bien, il faut la rapporter au nombre de co-indivisaires que compte l’indivision.
Pour mieux illustrer le mécanisme de la détermination de la soulte, prenons l’exemple ci-après.
Par l’effet de la succession, un bien immobilier est détenu par 4 frères : Benjamin, Paul, Pierre et Jeanne. Quant à Benjamin, Paul et Pierre, ils souhaitent forcer la vente du bien indivis pour toucher leur quote-part. Jeanne ne partage pas cet avis. Puisqu’elle désire conserver le bien immobilier indivis et ne veut pas céder sa part, elle devra payer une soulte aux autres co-indivisaires : Benjamin, Paul et Pierre.
Après avoir fait estimer le bien immobilier, supposons que sa valeur est de 500 000€. En sachant que le capital restant dû est de 50 000€, quel est le montant de la soulte à payer par Jeanne ?
Le calcul à faire est le suivant : (500 000€ – 50 000€) / 4 = 112 500€
Jeanne doit donc payer à chacun des co-indivisaires, une soulte d’une valeur de 112 500€, soit un montant total de 337 500€.
La vente à un co-indivisaire : Les facteurs à prendre en compte pour obtenir le meilleur prix de vente
Pour acter la fin de l’indivision, il peut être procédé comme suit :
- La vente des parts
- La vente du bien
- Le partage judiciaire
Pour ce qui concerne la vente des parts, il faut savoir que les co-indivisaires disposent d’une option préférentielle. C’est ce qu’on appelle le droit de préemption. Cela veut dire que lorsqu’un indivisaire décide de vendre ses parts, les co-indivisaires doivent être considérés comme prioritaires sur le rachat.
Pour déterminer le meilleur prix de vente, plusieurs facteurs doivent être pris en compte. On peut citer parmi ceux-ci :
- L’expertise immobilière
- La décote
- Les frais de mutation
L’expertise immobilière
Il n’est pas conseillé de se fier à la parfaite entente entre les co-indivisaires pour se passer des services d’une agence immobilière. En recourant en effet à l’expertise d’une agence immobilière, vous avez l’assurance que le bien immobilier sera évalué en toute objectivité. C’est d’ailleurs la meilleure façon de faire taire toute contestation ultérieure
La décote
La décote est soumise à un taux variable. Généralement, ce taux varie entre 10 et 20%. Mais il faut noter qu’elle se calcule parfois au cas pour cas. Parmi les facteurs qui influencent le taux de la décote, il y a :
- Le nombre de personnes concernées par l’indivision
- La valeur du bien immobilier
- L’état du bien immobilier (est-il occupé ou non)
Les frais de mutation
La mutation en droit implique un transfert du droit de propriété. Point n’est besoin de saisir le tribunal. Elle est soumise à des frais. Étant donné que le rachat de part implique un transfert de propriété, il faut considérer qu’il est également soumis à des frais de mutation. Toutefois, ces frais ne s’appliquent qu’aux rachats de parts qui ont été réalisées par les co-indivisaires primaires.
Quand on parle de frais de mutation, il faut entendre :
- Frais de notaire
- Frais de remboursement anticipé
- Frais de dossier pour des crédits
- Frais d’hypothèque
Les frais de notaire représentent les plus grands pôles de dépense. Ils prennent en compte :
- Les droits de partage
- Les droits de mutation
- Les honoraires du notaire
Ces différents frais sont soumis à des taux variables. Dans le cas d’un divorce par exemple, ne sera demandé qu’un droit de partage de 2,5% de la valeur nette du bien. Dans d’autres cas, à ce droit de partage de 2,5% s’ajoutent des droits de mutation d’environ 7% de la part rachetée.
Quant aux honoraires de notaire, le coût n’est pas non plus fixe, car il est fonction de plusieurs paramètres. Parlant toujours des frais de mutation, la part rachetée peut être également soumise à d’autres frais tels que les frais de remboursement anticipé, les frais de dossier pour des crédits ou encore les frais d’hypothèque. Cela dépend du mode de financement privilégié.
La vente à un tiers : Les facteurs à prendre en compte pour obtenir le meilleur prix de vente
Dès lors qu’aucun des indivisaires n’exerce son droit de préemption dans le délai imparti, le co-indivisaire désireux de vendre sa part peut conclure la vente avec un tiers. Le principe en la matière, c’est que l’achat s’effectue en une seule transaction. C’est la raison pour laquelle il est indispensable de trouver un acheteur qui est capable de débourser à lui seul, la somme nécessaire au rachat.
Quoi qu’il en soit, l’important ici est de savoir que le processus de calcul n’est pas le même, comparativement à ce qui a été décrit précédemment. Parmi les facteurs qui entrent en ligne de compte dans la vente de parts à un tiers, il y a :
- Le nombre de co-indivisaires
- Le nombre de parts proposées à la vente
- La valeur actuelle du marché
Pour déterminer le montant de la part à racheter, il faut se baser sur la valeur nette du bien divisée par le nombre de co-indivisaires. Cela voudra dire que la part aura moins de valeur au fur et à mesure que le nombre de personnes impliquées dans l’indivision augmente.
Par ailleurs, parmi les facteurs susceptibles d’influencer la vente des parts à un tiers, il y a le nombre de parts qui sont destinées à la vente. En effet, l’expérience a montré que les biens indivis ayant une proportion importante de parts sont très attractifs pour les investisseurs. Ces derniers ont donc plus intérêt à racheter plusieurs parts.
En outre, on ne le dira jamais assez. La valeur prise en compte pour ce qui concerne le bien indivis est sa valeur actuelle sur le marché. Sa valeur initiale n’est donc pas à prendre en compte. Mais comment la déterminer ? C’est tout l’intérêt de recourir à l’expertise d’une agence immobilière ou d’un notaire.
Somme toute, en cas de mésentente ou d’absence de partage, le co-indivisaire demandeur a la possibilité de vendre ses parts. Mais cela nécessite de savoir les estimer. L’estimation des parts dans l’indivision est fonction de plusieurs paramètres. En effet, si on ne fait pas appel à un professionnel, le risque est grand de faire de fausses estimations. Le cas échéant, cela vous vaudra l’intervention du fisc.
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