Fiscalité et indivision : règles d’imposition des indivisaires

Fiscalité et indivision : règles d’imposition des indivisaires - Indivision Patrimoine

Détenir un bien en indivision crée des obligations pour chacun des indivisaires. En effet, certaines règles d’imposition sont applicables à la détention des biens immobiliers. Quand on est copropriétaire d’un bien indivis, il est important et utile de connaître les détails de la fiscalité de l’indivision. Dans cet article, nous vous proposons de découvrir ce qu’est l’indivision, les obligations fiscales qu’elles créent, et la part de responsabilité qui revient à chaque indivisaire vis-à-vis de l’administration fiscale à chaque moment de la vie du bien indivis.

L'essentiel à savoir sur l'indivision

L’indivision est une situation juridique dans laquelle des personnes appelées indivisaires sont, au même titre, propriétaires indivis d’une quote-part égale ou inégale d’un bien commun. Rappelons que l’indivision peut naître de plusieurs situations, telles que :

  • Un achat de bien en commun ;
  • Une succession ;
  • Une donation ;
  • Un divorce dans le cas d’un régime de communauté des biens ;
  • Etc.

Au regard de la loi, chaque indivisaire a des responsabilités vis-à-vis du fisc à certains moments précis de la vie du bien, notamment :

  • Au cours de l’indivision : le paiement de l’impôt sur le revenu, de l’impôt sur la fortune immobilière et de la taxe foncière ;
  • Lors du partage du bien : le paiement des droits d’enregistrement ;
  • Lors de la revente du bien : le paiement des impôts sur la plus-value.

Le problème qui se pose généralement, c’est que les copropriétaires ne savent pas quelle est la fiscalité applicable aux opérations de revente ou de partage du bien. Dans la section suivante, nous étudierons plus en détail toutes les règles d’imposition liées à l’indivision.

Zoom sur les règles d'imposition des indivisaires

Comme nous l’avons précédemment expliqué, en indivision, les règles d’imposition varient selon que le bien est détenu en indivision, partagé ou vendu.

Les impôts à payer au cours l'indivision

Au cours de l’indivision, trois types d’impôt sont dus.

L'impôt sur le revenu

Si les indivisaires tirent un revenu du bien détenu en indivision et mis en location par exemple, ils ont, à titre individuel, droit à une quote-part de ce revenu. Chacun a donc le devoir de déclarer les revenus locatifs qu’il perçoit dans le cadre de la détention du bien. Il devra à ce titre, payer des impôts sur le revenu au prorata de la quote-part qu’il détient.

Cependant, pour déterminer l’assiette fiscale, c’est-à-dire le revenu imposable, la loi autorise chaque indivisaire à déduire du revenu sa quote-part de charges, si des charges ont été engagées par rapport au bien. Entre autres charges, on peut par exemple avoir :

  • Les travaux réalisés sur le bien ;
  • Les intérêts payés sur l’emprunt ayant servi à acquérir le bien ;
  • La taxe foncière.

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’IFI remplace l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) depuis la promulgation de la loi des finances de 2018. C’est un impôt dû par tous les propriétaires de bien immobilier ayant un patrimoine supérieur à 1,3 millions d’euros. Ici, la loi impose aux indivisaires de faire la déclaration de la part qu’ils détiennent. Cet impôt se calcule sur la valeur du seul patrimoine de l’indivisaire.

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Ainsi, chaque copropriétaire doit déclarer la valeur de ses parts parce que la somme de la valeur des parts indivises prises séparément est toujours inférieure à la valeur totale du bien en indivision si celui-ci devait être vendu selon les conditions de marché normales.

En fait, il est admis que les biens détenus en indivision sont plus difficiles à céder que les biens classiques. La décote est accordée, parce que cette situation juridique particulière que représente l’indivision peut freiner une éventuelle cession. Les indivisaires devront par exemple s’entendre sur les termes de la cession et sur le calendrier, ce qui crée généralement des désaccords.

Ainsi, les indivisaires peuvent bénéficier d’une décote de près de 20% de la valeur vénale des biens indivis lors de la déclaration d’impôt sur la fortune immobilière. La décote vient comme une sorte de compensation. Il faut cependant préciser que ce pourcentage d’abattement n’est pas absolu dans toutes les situations.

Lorsque la relation entre les indivisaires est fluide, lorsque ceux-ci sont relativement proches, on considère que la réduction de la valeur vénale du bien, qui est sa valeur taxable, est moindre. Ainsi, un abattement élevé n’est pas nécessaire.

En 2020 par exemple, dans un cas d’indivision simple entre une mère et son fils, la décote a été réduite à 5% au lieu de 20% par une décision de la Cour de cassation. Il est plus facile d’acheter un bien détenu par une mère et un fils que d’acheter un bien détenu en indivision par des partenaires d’affaires. Ainsi, le taux de 20% n’est admis que dans les seuls cas où l’indivisaire subit une perte de valeur lors de la cession de sa part dans l’indivision.

La taxe foncière

Au cours de l’indivision, le fisc liquide l’impôt à payer sur le bien. L’imposition n’est pas personnalisée ici. Il revient aux indivisaires de s’entendre sur la répartition de la charge entre eux, ou de saisir la justice à cet effet en cas de désaccord sur la répartition.

L’avis d’imposition portera le nom de l’indivisaire majoritaire avec la mention « et consorts » ou « et copropriétaires » s’il y a plus de trois indivisaires. S’il y en a moins, tous les noms seront mentionnés sur l’avis. Toutefois, celui qui reçoit l’avis d’imposition, c’est celui dont le nom vient en premier, suivant l’ordre alphabétique.

Il faut noter que le divorce ne met pas fin à l’indivision ni aux obligations fiscales conjointes. Cela veut dire que la taxe foncière est due par les deux conjoints jusqu’au moment où le bien est partagé, même si l’un des époux occupe le bien et l’autre non. Cependant, dans ce dernier cas, l’occupant du bien indivis devra verser à l’autre une indemnité d’occupation.

Les impôts à payer en cas de vente du bien détenu en indivision

La vente d’un bien détenu en indivision crée aussi des obligations fiscales, notamment le paiement d’un impôt sur les plus-values sur la transaction. Pour déterminer la plus-value, il suffit de soustraire le prix de cession du bien de sa valeur initial (majoré des dépenses effectuées sur le bien), notamment lors de son acquisition, de la succession ou de la donation, selon le cas.

Un abattement est accordé pour les biens détenus en indivision. Pendant les 5 premières années, l’abattement est de 0%. De la 6e à la 17e année de détention, l’abattement est de 2%. Il est de 4% de la 18e année à la 24e année et de 8% à partir de la 25e année. Par contre, à partir de la trentième année, il n’y a pas d’imposition de la plus-value.

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Les impôts à payer en cas de partage des biens en indivision

Parce que le partage d »un bien indivis se fait toujours par répartition de biens en nature, il ne se fait pas toujours de manière équitable. Si le partage est équitable, et qu’aucun indivisaire ne se trouve obligé d’indemniser un autre, on parle de partage « sans soulte ».

Dans ce cas, un droit d’enregistrement de 2,5% est dû sur la valeur totale des biens partagés. Cependant, selon les dispositions de l’article 746 du Code général des impôts, le taux est plutôt de 1,1% (après une révision en 2022) si le partage est effectué dans le cadre de :

  • Un divorce ;
  • Une séparation de corps ;
  • La rupture d’un Pacs.

Dans le cas d’un partage inéquitable, c’est-à-dire en cas de partage avec soulte, l’indivisaire le plus favorisé doit verser aux autres indivisaires défavorisés dans le partage, une soulte qui représente une indemnité ou une compensation financière. Il faudra payer un droit d’enregistrement de 5,8% sur la soulte et un autre droit d’enregistrement de 2,5% de la valeur totale des biens partagés, déduction faite de la soulte et si applicable, du passif.

Pour les cas de partage de biens détenus dans le cadre d’une succession ou d’un divorce, le droit d’enregistrement de 2,5% sera dû sur la valeur totale des biens partagés. La soulte, elle, ne sera pas imposée dans ce cas. En effet, dans ces deux cas de figure, l’administration fiscale ne considère pas le partage comme une vente. Ainsi, même s’il y a une soulte à l’issue du partage, la plus-value ne sera pas considérée comme taxable.

En résumé

Pour résumer tout ce qui vient d’être dit, on retient que la fiscalité d’un bien détenu en indivision incombe à chaque indivisaire proportionnellement à leur quote-part dans l’indivision. Ceux-ci sont donc, à titre individuel, imposés à hauteur de la quote-part de revenus qu’ils reçoivent de l’exploitation (mise en location) du bien.

Pour ce qui est de la taxe foncière, le calcul est fait par l’administration fiscale pour la totalité du bien. Le fisc envoie l’avis d’imposition, et les indivisaires devront déterminer la règle de répartition à adopter pour solder la charge fiscale.

L’impôt sur la fortune immobilière est également dû, mais peut faire l’objet d’une décote applicable sur la valeur des parts. D’autre part, en cas de vente ou de partage du bien, les indivisaires doivent payer des droits d’enregistrement sur la valeur totale du bien et un impôt sur la plus-value réalisée lors de la cession.

Christian Mahout

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INDIVSION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles  et de parts indivises à Paris et en Ile de France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

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