La gestion d’un bien en indivision n’est pas une situation facile à contrôler. Bien au contraire, elle présente des prises de position très complexes. Vous vous retrouvez en situation d’indivision quand vous jouissez des droits indivis sur un bien en commun. Cela est appelé quote-part et elle vous permet d’obtenir les mêmes droits dans la succession d’un parent défunt ou d’un donateur.
Principalement, vous devenez cohéritier avec vos frères lorsque la personne décédée est votre parent. Le bien immobilier entre en indivision, car vous êtes nombreux à avoir des parts égales.
L’indivision a des règles et des obligations à respecter. Le bien en indivision doit être géré et entretenu par les indivisaires. Malheureusement, des conflits naissent entre les héritiers d’un bien en indivision. Cela peut parfois entraîner l’intervention du Tribunal de grande instance ou d’un notaire. Par extension, les mésententes peuvent provoquer le partage du bien immobilier. La règle de l’unanimité ou l’accord unanime et la majorité des deux tiers sont des conditions de base de gestion en indivision. Par ailleurs, il existe d’autres solutions pour bien gérer un bien immobilier en indivision.
Comprendre l'indivision
L’indivision est un système judiciaire qui réunit deux ou plusieurs personnes ayant des droits égales sur un même bien. Autrement dit, il s’agit de la propriété collective d’un actif ou d’un bien. Les personnes concernées par le bien en indivision peuvent être appelées indivisaires, héritiers, bénéficiaires et bien d’autres. Du moment où le bien est toujours en indivision, les personnes concernées ne peuvent pas matériellement en bénéficier. Il est cogéré suivant les parts égales des propriétaires.
En effet, dans la situation de bien actif commun, chaque indivisaire possède le droit de gérer, de posséder et voire même vendre le bien en indivision. En outre, l’indivision est un système de possession très vaste. Les décisions doivent être exécutées selon certaines lois et règles qui régissent ce système judiciaire. Tout de même, parler d’indivision signifie que plusieurs membres d’une même famille ont des parts indivises sur un actif.
Par ailleurs, l’indivision ne concerne pas uniquement un héritage ou une donation. On parle également d’indivision quand plusieurs personnes achètent un bien en commun. Par exemple, si trois personnes s’unissent pour acquérir un immeuble, ils sont en indivision. Ils deviennent par la même occasion copropriétaires de ce bien immobilier. Cependant, chaque propriétaire ne peut s’approprier de la part du bien qui lui revient tant qu’il s’agit toujours de bien indivis.
Le concept est également valable pour deux époux en situation de divorce. Quand ils se séparent, les biens achetés en commun entrent directement en indivision. Ils ont un droit commun sur ces biens et peuvent les gérer suivant les règles de l’indivision. En tout, un indivisaire peut prendre des décisions concernant le bien en commun. Le plus important c’est que les autres indivisaires doivent donner leurs accords. Dans le cas d’un bien immobilier, les conflits sont courants. Un héritier peut décider de vendre un immeuble contre l’accord des autres bénéficiaires.
La situation peut engendrer des mésententes qui risquent de provoquer l’intervention du juge aux affaires familiales. Autrement, il peut être question de la vente des biens ou du partage du bien entre les indivisaires. Néanmoins, il existe de solutions pacifiques pour gérer efficacement un bien immobilier en indivision.
Les méthodes pour bien gérer un bien immobilier en indivision
Il est important de savoir que toutes les personnes concernées par un bien indivis ont des droits indivis. Leurs droits leur donnent le pouvoir de prendre des décisions concernant les actes d’administration, l’entretien ou parfois la vente des biens.
Par conséquent, ces indivisaires doivent être consultées pour des décisions concernant la nature du bien qui les unit. C’est la règle de base qui permet d’éviter les mésententes en indivision.
Par la suite, les héritiers peuvent essayer de :
Rester dans l'indivision
La conservation et la gestion en bonne et due forme d’un bien immobilier ne peuvent être inébranlables que lorsque les indivisaires décident de rester en indivision. Cela requiert par ailleurs une grande entente entre les héritiers, les propriétaires, les indivisaires ou encore même au sein de la fratrie. Étant donné qu’un indivisaire peut à tout moment provoquer le partage du bien, il est très important que la situation d’indivision soit maintenue. À cet effet, les indivisaires peuvent contribuer au maintien du bien immobilier. Un immeuble ou une propriété principale s’entretient.
Il y aura alors des dépenses liées aux meubles, aux travaux et sans oublier le plus important les impôts. Les dépenses peuvent être réparties en fonction de la quote-part de chaque bénéficiaire. C’est la meilleure façon pour éviter des problèmes au sein de l’indivision. Cette méthode est équitable, car tous les propriétaires n’ont pas la même quote-part sur le bien immobilier, ce qui veut dire que les moyens financiers sont inéquitables. Dans le cas où les indivisaires ont des parts égales, le problème est résolu.
Choisir un mandataire de l'indivision
Pour gérer efficacement un bien immobilier, les résolutions doivent être prises au début de l’indivision. Il est vivement recommandé de structurer l’indivision dès le départ, en quoi faisant ? En choisissant bien sûr un mandataire. Le rôle de ce dernier sera de gérer, d’un accord unanime, le bien immobilier en indivision. Pour cela, des règles seront établies afin de définir le statut du gérant ainsi désigné. Toutes les personnes ayant le droit de préemption dans le bien immobilier en indivision doivent être présentes le jour de la désignation du mandataire.
Le plus important lors de cette convention, c’est d’établir le mandat par écrit. Un notaire peut intervenir et signer la convention en attestant les règles consenties par les indivisaires. En effet, pendant l’établissement du mandat, les héritiers doivent préciser les pouvoirs du mandataire. Ils doivent également indiquer la nature des travaux qu’il peut réaliser sans consulter les autres indivisaires. La façon dont la section financière doit évoluer est aussi à préciser dans la convention. Étant facultatif, un compte bancaire indivis peut par ailleurs être créé pour l’occasion.
Établir une convention d'indivision
Il est aussi envisageable de penser à établir une convention d’indivision pour prévenir les éventuels conflits entre les propriétaires d’un bien immobilier en indivision. La convention d’indivision est un gage de sécurité pour le bien en jeu entre les héritiers. Un notaire intervient pour témoigner de l’authenticité de la convention. En effet, ce type d’engagement permet de sécuriser le bien immobilier pendant cinq ans. Durant cette période, le droit de partage est limité.
La convention a généralement une durée de cinq ans renouvelables. Pendant ces cinq années, les conflits sont rares et le régime est stabilisé. Aucun indivisaire n’est tenu de provoquer la vente du bien immobilier dans le but d’obtenir sa part. En vérité, la convention d’indivision permet d’asseoir toutes les règles à suivre dans l’indivision. Les héritiers s’entendent sur les conduites à tenir pour toute la période impartie. Les travaux à réaliser, les dépenses, etc. Tous ces points sont abordés dans la convention d’indivision.
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Convention d’indivision : Tout ce qu’il faut savoir
On définit la convention d’indivision bien plus par sa fonction ou son rôle que par ses caractéristiques. Elle facilite en effet la simplification de la gestion des biens indivis et la prise en charge des dépenses nées de l’indivision. Ce document permet également de prévenir les conflits entre coindivisaires.
Racheter la part des autres indivisaires
Le rachat est une autre solution pour la gestion d’un bien immobilier en indivision. Dans le cas d’un héritage, un héritier peut décider de conserver l’intégralité du bien. Pour cela, il aura besoin de l’accord des autres indivisaires. Le processus est simple, il doit racheter les quotes-parts des autres héritiers. Des démarches administratives sont requises ainsi que le prix de chaque part. Afin de bénéficier de leurs droits, le prix de la quote-part des autres bénéficiaires peut engendrer des divergences.
Pour résoudre le problème, chaque indivisaire peut solliciter un spécialiste. Il peut s’agir d’un notaire ou d’un agent immobilier. Ce dernier pourra délivrer une estimation écrite du prix de la part de l’indivisaire. Si un accord sur le prix est trouvé, il faudra procéder au rachat en consultant un notaire. Ce dernier pourra rédiger l’acte notarié. Cela requiert des frais d’actes avec un coût fiscal limité.
Par ailleurs, les héritiers peuvent aussi se faire cadeau entre eux. Dans le but de préserver le patrimoine d’un parent défunt, les autres indivisaires décident de céder leurs parts au conservateur. Ils peuvent vendre à un coût moins élevé que sur le marché leurs quotes-parts à l’indivisaire désireux de conserver le bien immobilier en indivision.
Vendre sa quote-part aux autres indivisaires
La loi sur l’indivision stipule que nul n’est contraint de rester indéfiniment en indivision. Cela voudra dire qu’un indivisaire peut décider de partir à tout moment. Par ailleurs, cette résolution entraîne quelques déséquilibres dans l’indivision. La solution possible pour bien gérer un bien immobilier dans ce cas c’est de vendre ses quoteparts. Les autres indivisaires peuvent décider de racheter les parts de l’indivisaire qui décide de sortir de l’indivision.
Pour cela, les autres cohéritiers doivent être mis au courant et évaluer la demande. Ces derniers disposent d’un droit de préemption qui leur permet d’étudier la doléance de leur cohéritier pendant quatre semaines. À la fin de ce temps imparti, les héritiers peuvent décider de racheter les parts ou non. Dans le cas où ils seraient incapables d’acheter ces parts, l’indivisaire sortant peut proposer le rachat de sa quote-part à un tiers.
Pour aller plus vite :
La gestion d’un bien immobilier en indivision est complexe et nécessite une administration rigoureuse pour éviter les conflits entre indivisaires. En situation d’indivision, chaque propriétaire détient une quote-part sur le bien commun, souvent hérité. Pour une gestion efficace, il est crucial de respecter les règles d’administration, d’entretien, et de partage.
Comprendre l’Indivision
L’indivision implique la propriété collective d’un bien par plusieurs héritiers ou copropriétaires. Chaque indivisaire a des droits égaux, mais aucun ne peut bénéficier matériellement du bien sans l’accord des autres. Des conflits peuvent émerger, nécessitant parfois l’intervention du Tribunal ou d’un notaire.
Méthodes pour Bien Gérer un Bien Immobilier en Indivision
Rester en Indivision
- Conserver et entretenir le bien de manière collective.
- Répartir les dépenses en fonction des quotes-parts pour éviter les mésententes.
Choisir un Mandataire de l’Indivision
- Nommer un mandataire pour gérer le bien avec l’accord de tous les indivisaires.
- Établir un mandat écrit signé par un notaire pour définir les pouvoirs du mandataire.
Établir une Convention d’Indivision
- Signer une convention pour stabiliser la gestion du bien sur une période de cinq ans, renouvelable.
- Fixer des règles claires pour les dépenses et les travaux à réaliser.
Racheter la Part des Autres Indivisaires
- Un héritier peut racheter les quotes-parts des autres pour devenir seul propriétaire.
- Faire estimer le prix par un notaire ou un agent immobilier pour éviter les désaccords.
Vendre sa Quote-Part aux Autres Indivisaires
- Un indivisaire peut vendre sa quote-part s’il souhaite sortir de l’indivision.
- Les autres copropriétaires ont un droit de préemption pour racheter ces parts.
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