A
Abusus

L’abusus est l’un des attributs du droit de propriété, le droit de disposer de son bien, qu’il s’agisse de la disposition juridique de son bien par l’aliénation (vente ou don) ou matérielle par la destruction. L’abusus peut être détenu par le propriétaire, le possesseur, mais en aucun cas par l’usufruitier.

Il est un des démembrements du droit de propriété avec l’usus, le droit d’user d’une chose sans en percevoir les fruits (le droit d’habiter dans une maison dont on a l’usus) et le fructus, le droit d’en percevoir les fruits et revenus (le droit de louer et de percevoir les loyers d’une maison dont on a le fructus). Usus et fructus étant couramment réunis dans l’usufruit.

L’abusus est un droit réel en ce sens qu’il s’exerce sur une chose.

Acte juridique

En français, le terme d’acte juridique a deux sens :

  • Acte au sens d’opération juridique. En ce sens, un acte juridique est une manifestation intentionnelle de volonté dans le but de réaliser certains effets de droit. Les conséquences juridiques sont donc voulues (exemple : contrat, délégation de pouvoirs, convention, testament, etc.).
  • Acte au sens d’écrit servant de support à l’opération juridique.
Activités en immobilier

L’activité en immobilier est une expression définissant et incluant toute activité commerciale ou privée ayant trait aux biens immobiliers. Le terme désigne communément les activités de gestion et transaction s’opérant sur ces biens, mais il touche également de nombreuses activités connexes telles que : le logement, la construction, la promotion, le conseil, l’urbanisme, l’architecture, la gérance, etc. Le droit et la finance sont des domaines d’activité indispensables au fonctionnement du marché de l’immobilier.

Administrateur de biens

L’administrateur de biens est une personne qui gère pour le compte de tiers des biens, généralement immobiliers.

Agent immobilier

Un agent immobilier est un intermédiaire dans les transactions portant sur des biens immobiliers : ventes et locations. Cet agent peut être un travailleur indépendant ou une entreprise, l’agence immobilière, employant des négociateurs.


Il est généralement en contact avec ses confrères de la même branche, avec les mairies et communautés urbaines, les collectivités, les institutions, les avocats et les tribunaux.

La carte professionnelle d’agent immobilier est délivrée par la chambre de commerce et d’industrie (CCI) territoriale. Elle est valable 3 ans et doit être renouvelée 2 mois avant son expiration.

La carte professionnelle peut porter les mentions suivantes :

  • Transactions sur immeubles et fonds de commerce,
  • Gestion immobilière,
  • Syndic de copropriété,
  • Marchand de listes.

Son obtention est soumise à des conditions. :

  • d’aptitude professionnelle : diplôme sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales et/ou expérience professionnelle acquise au sein d’une agence immobilière titulaire de la carte professionnelle,
  • de moralité : l’absence d’incapacité ou d’interdiction d’exercer est établie par un bulletin no 2 du casier judiciaire du demandeur,
  • de l’attestation de garantie financière souscrite auprès d’une banque, d’une organisation professionnelle, d’une compagnie d’assurance, d’un établissement de crédit ou de la Caisse des dépôts, est obligatoire pour les agents immobiliers qui détiennent des fonds, effets ou valeurs pour leurs clients (un dépôt de garantie, par exemple), excepté leur rémunération ou commission,
  • de l’attestation d’assurance couvrant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle,
  • d’une immatriculation au RCS attestée par un extrait K ou Kbis datant de moins d’un mois.
Avocat

En droit, l’avocat est un juriste dont les fonctions traditionnelles sont de conseiller, représenter, d’assister et de défendre ses clients, personnes physiques ou morales, en justice, en plaidant pour faire valoir leurs droits. Par ailleurs, l’avocat s’acquitte d’une fonction de conseil mais aussi de rédacteur d’actes.

Les avocats représentent et défendent leurs clients dans des affaires aussi diverses qu’un divorce, une succession, un litige, un vol, un crime, etc. Et, de fait, certains avocats se spécialisent : avocat d’affaires, avocat en droit du travail, avocat en droit de la famille.

B
Bien immobilier

Un bien immobilier est un bien composé :

  • d’un fonds de terre ;
  • de construction(s), notamment :
    • bâtiments, incluant tout mobilier incorporé à l’immeuble assurant son utilité (ex. : système de climatisation, luminaire, fournaise, aspirateur central, stores vénitiens/rideaux…) ;
    • ouvrages à caractère permanent qui s’y trouvent et tout ce qui en fait partie intégrante, tels une tour de communication, pylône électrique, infrastructures de services urbains (ex. : aqueduc, égout pluvial, égout sanitaire…), route privée ;
  • de ses ressources naturelles telles que les végétaux, les minéraux ou l’eau, tant qu’ils ne sont pas séparés ou extraits du fonds.

Un bien immobilier diffère des biens personnels, lesquels ne sont pas attachés en permanence au fonds de terre, comme les véhicules, les bateaux, les bijoux, les meubles, les outils et le roulant d’une ferme agricole.

Bien indivis

Les biens composant l’indivision sont appelés biens indivis. Chaque membre de l’indivision, appelé indivisaire ou cohéritier se voit alors attribuer une part sous forme de quote-part.

Les biens indivis peuvent prendre la forme d’immeubles, de meubles, de sommes d’argent, de parts sociales, d’actions, etc. Ces biens composent l’indivision : ils ne sont pas individualisés matériellement mais appartiennent indistinctement à tous les indivisaires.

C
Caution solidaire

La caution solidaire est une sûreté personnelle permettant d’apporter la garantie de l’exécution d’un contrat par une tierce-personne (la caution) si le signataire ne le fait pas, sans même passer par une procédure judiciaire.

La caution solidaire se distingue de la caution simple sur ce dernier point, où la caution s’exécute si et seulement si le signataire ne le peut pas et qu’une procédure ait été engagée. Juridiquement, l’on dit que la caution solidaire renonce au bénéfice de discussion, ce qui signifie que le créancier peut lui demander de payer avant même d’avoir engagé des poursuites contre le débiteur principal.

La caution solidaire renonce également au bénéfice de division, ce qui signifie que s’il existe plusieurs cautions (ou cofidéjusseurs), le créancier peut agir contre une seule caution pour la totalité de la dette et qu’il n’est pas obligé de poursuivre toutes les cautions chacune pour sa part.

La caution solidaire peut être acceptée en garantie d’un crédit par certains prêteurs.

Code civil

Le Code civil des Français, appelé usuellement « Code civil » (souvent abrégé en « C.civ. », « C. Civ. » ou « CC »), « Code Napoléon » ou encore « Code napoléonien », est un code juridique qui regroupe les lois relatives au droit civil français, c’est-à-dire l’ensemble des règles qui déterminent le statut des personnes (livre Ier), celui des biens (livre II) et celui des relations entre les personnes privées (livres III et IV).

Compromis de vente

Un compromis de vente, appelé également promesse synallagmatique de vente est un type de contrat utilisé dans le domaine immobilier1.

La signature d’un compromis de vente est un engagement ferme et définitif d’acheter et de vendre un bien immobilier à un prix et des charges convenus, sous réserve de l’accomplissement de diverses conditions suspensives, notamment, que l’acquéreur obtienne un prêt. La date du transfert de propriété et de jouissance intervient, en principe, à la signature de l’acte authentique de vente établi par un notaire.

Si l’acquéreur ne veut plus acheter alors que toutes les conditions suspensives sont levées (prêt, etc.), le vendeur peut exiger de l’acquéreur le paiement d’une somme dont le montant est fixé dans la clause pénale du contrat (en général 10 % du prix de vente). Le vendeur, quant à lui, est obligé de vendre et l’acquéreur peut l’assigner devant le tribunal de grande instance pour l’y contraindre.

Toutefois, une clause dite « pénale » (article 1226 du Code Civil) peut prévoir pour celui qui n’est pas en faute (vendeur ou acquéreur) d’accepter ou non le refus du cocontractant d’exécuter le compromis de vente :

  • L’indemnité que devra alors verser la partie fautive à l’autre pourra s’élever jusqu’à 10 % du prix de vente : c’est la clause pénale.
  • En cas d’exécution de cette clause, le montant de l’indemnité pourra cependant être contesté devant un juge (article 1152 du Code Civil4).
Convention

En droit, la convention est un accord de volontés conclu entre des personnes (des individus, des groupes sociaux ou politiques, des États) et qui est destiné à produire des conséquences juridiques. Toutefois, les économistes et les sociologues prennent l’acception élargie de la convention qui s’oppose alors au contrat en ce qu’elle est implicite.

Étymologiquement, convention vient du latin conventio (venir avec, convenir).

Le terme convention recouvre plusieurs notions juridiques différentes, tant en droit privé qu’en droit public.

Convention d’indivision

La convention d’indivision a pour but de simplifier la gestion des biens indivis, le paiement des charges entre indivisaires et d’éviter les litiges ou autres contentieux entre les indivisaires.

Copropriété

La copropriété est l’organisation d’un immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

La copropriété se distingue de la propriété partagée. Dans ce dernier cas, la propriété d’un immeuble bâti n’est pas répartie en lots, mais revient à plusieurs propriétaires qui peuvent bénéficier d’un certain nombre de droits ou avantages sur le bien, comme une période annuelle de jouissance du bien, une priorité d’accès, le partage des revenus, ou encore des tarifs réduits.

Selon le droit français, la copropriété fonctionne sous le régime de l’indivision forcée, c’est-à-dire un régime inspiré de la mitoyenneté.

Ce régime particulier de la propriété immobilière s’est imposé du fait du nombre croissant d’immeubles de rapport appartenant, comme il était d’usage quasi général jusqu’au xixe siècle, à un seul propriétaire, et qui se sont trouvés vendus par lots à des propriétaires différents. Ce cas de figure jadis exceptionnel, devenant commun au cours du xxe siècle, amena le législateur à faciliter la gestion et l’entretien de ces immeubles « divisés » et à encadrer des problèmes nouveaux, inconnus dans les maisons d’autrefois : parties communes, frais d’entretien répartis, etc. En France, le premier texte spécifique à ce nouveau statut fut la loi du 28 juin 1938, remplacée par la loi en vigueur du 10 juillet 1965.

D
Démembrement

Le démembrement est la séparation, en droit civil, des prérogatives de la propriété (usus, fructus et abusus) d’un bien entre plusieurs personnes.

Le bien peut être meuble ou immeuble et les personnes physiques ou morales.

  • L’usus correspond au droit d’usage du bien.
  • Le fructus au droit de tirer des revenus du bien (c’est-à-dire un profit).
  • L’abusus au droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre, de le donner ou d’en modifier la nature.

Lorsqu’il y a démembrement de propriété, c’est le droit de propriété qui est séparé. Ainsi, l’investisseur qui achète le bien est appelé « nu-propriétaire ». Il possède le bien sans avoir l’usage du bien (abusus). Il bénéficie, en contrepartie, de nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux durant cette période d’investissement locatif. À l’inverse, c’est le bailleur social, appelé usufruitier, qui utilise et perçoit les loyers.

Pendant une durée temporaire, de 15 à 20 ans, l’usufruitier peut louer les logements à des locataires. À noter que les logements financés avec ce modèle d’investissement sont des logements sociaux principalement.

Diagnostic de performance énergétique

Le DPE doit être présenté lors de la vente ou de la location des logements et des bâtiments tertiaires (bureaux, hôtel, etc.). Il vise à informer le futur propriétaire et le locataire de la consommation d’énergie du logement ou du bâtiment tertiaire sur son chauffage, son refroidissement et sa production d’eau chaude sanitaire (ECS). Dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne et la précarité énergétique, la mise en location des logements classés G, F et E, familièrement qualifiés de « passoires thermiques », sera interdite respectivement à partir de 2025 (classe G), 2028 (classe F) et 2034 (classe E).

Depuis 2022, les logements de classes F et G font également l’objet d’un gel des loyers pour les locataires déjà titulaires d’un bail comme lors d’une relocation et les annonces de vente ou de location portant sur ces logements doivent obligatoirement porter la mention «  Logement à consommation énergétique excessive ».

Diagnostic immobilier

En bâtiment, le diagnostic immobilier est la démarche par laquelle un diagnostiqueur professionnel évalue un bâtiment selon des indicateurs ou critères propres à l’objet de l’étude. En France plusieurs domaines sont à obligatoirement diagnostiquer en fonction de l’année de construction du bien, de sa localisation, si c’est pour une vente, location ou avant travaux, avant démolition ou autres et de l’ancienneté des installations de gaz et d’électricité.

Droit de préemption

Un droit de préemption est un droit légal ou contractuel accordé à des personnes privées ou publiques d’acquérir un bien par priorité à toute autre personne et ce lorsque le propriétaire manifeste sa volonté de le vendre.

En France, quand un droit de préemption existe, le propriétaire doit notifier, préalablement à la vente, son projet de vente au titulaire du droit de préemption.

Le titulaire du droit de préemption a généralement un à deux mois pour faire connaitre sa réponse. À défaut de réponse dans ce délai, il est réputé avoir renoncé à son droit de préemption et le propriétaire peut alors vendre son bien librement, mais aux mêmes conditions.

F
Frais de notaire

L’expression courante frais de notaire désigne l’ensemble des sommes que la ou les parties sont amenées à verser à la comptabilité du notaire, en supplément du prix éventuel convenu dans l’acte, pour en permettre l’aboutissement.

En droit français, les frais de notaires comprennent les droits payés au Trésor public, les débours, les émoluments, et les honoraires.

Fructus

Le fructus (du latin signifiant « fruit ») est le droit de disposer des fruits d’une chose, parce qu’on en est le propriétaire ou l’usufruitier.

Il se distingue :

  • de l’usus qui est le droit d’user d’une chose,
  • de l’abusus qui est le droit de disposer d’une chose, et notamment de l’aliéner.

Ces trois droits composent le droit de propriété. L’association de l’usus et du fructus compose le droit d’utiliser une chose et de jouir de ses fruits (« usufruit »).

Le fructus est un droit réel en ce sens qu’il s’exerce sur une chose, par opposition aux droits personnels qui s’exercent à l’encontre d’une personne (créance).

G
Georges Eugène Haussmann

Georges Eugène Haussmann, communément appelé le baron Haussmann, né le 27 mars 1809 à Paris et mort le 11 janvier 1891 dans la même ville, est un haut fonctionnaire et homme politique français.

Préfet de la Seine de 1853 à 1870, il a dirigé les transformations de Paris sous le Second Empire en approfondissant le vaste plan de rénovation établi par la commission Siméon, qui vise à poursuivre les travaux engagés par ses prédécesseurs à la préfecture de la Seine, Rambuteau et Berger. Les transformations sont telles que l’on parle de bâtiments « haussmanniens » pour les nombreux édifices construits le long des larges avenues percées dans Paris sous sa houlette, les travaux réalisés ayant donné à l’ancien Paris médiéval le visage qu’on lui connait aujourd’hui.

Gestion immobilière

La gestion immobilière est la gestion appliquée aux immeubles, qu’ils soient résidentiels, commerciaux ou industriels. Cette gestion est grandement comparable à celle qui se pratique dans les autres domaines des affaires.

Une loi du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet »  règlemente l’activité d’administrateur de biens, gérant d’immeuble. La gestion immobilière locative concerne notamment le bail d’habitation, le bail commercial, relativement à la gestion du loyer et à la recherche de locataires.

Elle institue les obligations suivantes : carte professionnelle, assurance de responsabilité, garantie financière.

Un décret du 20 juillet 1972 fixe les conditions d’application de cette loi.

H
Huissier

L’huissier est un auxiliaire de justice. Il est chargé de l’exécution forcée des décisions de justice. Il peut aussi agir dans le cas d’un recouvrement amiable (avant jugement) de toute créances, civiles ou commerciales (loyers impayés, factures impayées, etc.).

Hypothèque

Une hypothèque est, en droit civil français, une sûreté réelle, c’est-à-dire un droit réel accessoire accordé à un créancier sur un immeuble en garantie du paiement d’une dette sans que le propriétaire du bien en soit dépossédé, ce qui l’oppose au gage, où le débiteur remet un objet de valeur à son créancier comme garantie de remboursement.

I
Immeuble de rapport

L’immeuble de rapport, également appelé hôtel de rapportmaison de rapport ou immeuble à loyer, est un type architectural apparu en France au xviiie siècle mais qui s’est développé de manière plus caractéristique et étendue au xixe siècle.

À Paris, l’immeuble de rapport se répand à partir du règne de Louis XVI. Pendant la Restauration et la période haussmannienne, de vastes terrains sont lotis par des investisseurs qui y construisent ce type d’immeubles.

Il est ainsi nommé en cela qu’il est conçu pour « rapporter » à son propriétaire des loyers des ménages occupant dans l’immeuble des logements, dont la répartition par étage est standardisée. Cela explique la régularité observable de la façade.

C’est un immeuble divisé en plusieurs logements loués par un ou plusieurs propriétaires. Sa construction résulte d’une opération immobilière. Il est conçu comme un placement par le propriétaire. Un immeuble existant peut aussi être transformé en immeuble de rapport.

L’immeuble de rapport étant un investissement financier, la parcelle est exploitée au maximum de ce que le règlement d’urbanisme lui permet.

L’essor de la copropriété et de la promotion immobilière a mis fin à l’immeuble de rapport comme modèle économique dominant dans la construction, au cours du xxe siècle.

L’immeuble de rapport est un investissement immobilier, dont la particularité est d’être un habitat collectif sans statut de copropriété, puisque l’ensemble immobilier est détenu par le même bailleur.

Aujourd’hui cependant, ces immeubles ont tendance à être vendus par leur propriétaire et à devenir des copropriétés classiques.

Impôt sur la fortune immobilière

Vous êtes soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros. Ce patrimoine comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement au 1er janvier. Certains biens sont partiellement ou totalement exonérés.

Il remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) depuis 2018.

Impôt sur les successions

L’impôt sur les successions, parfois appelé droits de succession ou impôt sur les morts, est un impôt indirect2 prélevé sur la transmission d’un patrimoine d’une personne physique à une autre.

Les biens sont transmis, par donation ou lors du décès, aux héritiers. En France, l’impôt est assis sur le montant reçu par chaque héritier. Une déclaration fiscale doit être faite dans les six mois du décès ou un an en cas de décès en dehors de la France métropolitaine.

Indivision

Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires collectivement d’un bien, on dit qu’elles sont en indivision. L’indivision peut exister dans le cadre d’une succession, d’un divorce, ou encore d’une donation. Qu’elle soit légale ou conventionnelle, l’indivision entraîne des conséquences complexes pour lesquelles il faut prendre certaines précautions.

L
Licitation

La licitation consiste dans la mise en vente aux enchères, à l’amiable ou en vertu d’un jugement, d’un bien en indivision successorale.
Cette vente concerne plus spécifiquement des biens immobiliers et se fait généralement par adjudication. On parle de vendre un bien indivis par licitation.

N
Notaire

Le notaire est un juriste de droit privé et officier public, nommé par l’autorité publique, chargé d’instrumenter les actes juridiques civils, dits actes notariés, de juridiction non contentieuse pour lesquels la forme authentique est prescrite par la loi ou requise par les parties (comparants). La profession de notaire remonte au haut Moyen Âge.


Les notaires sont en France des officiers publics, nommés par décision du Garde des Sceaux. Ils sont à ce titre investis d’une délégation de la puissance publique. Le notaire éclaire le consentement des parties, Son rôle est de conférer le caractère authentique aux actes dont la rédaction lui est demandée. Il en assure également la conservation au rang de ses minutes.

L’authenticité attachée aux actes signés devant un notaire permet à ce dernier d’émettre un titre exécutoire chaque fois que les parties requièrent ses services de leur propre initiative. Ce titre permet de saisir un débiteur (emprunteur, locataire, etc.) défaillant sans avoir à entamer une procédure judiciaire au préalable.


Le recours à un notaire est nécessaire pour conclure un contrat de mariage, procéder à une vente immobilière (en raison de la publicité foncière) ou à une donation, constater une mutation immobilière après décès, prendre une hypothèque, etc.

Nue-propriété

La nue-propriété se traduit par le fait de posséder un bien, immobilier ou financier. Dans le contexte de la nue-propriété, le propriétaire ne dispose pas de la jouissance du bien, appelé l’usufruit. En d’autres termes, le nu-propriétaire n’a pas le droit d’utiliser le bien pour ses propres besoins (occupation des lieux) et n’en reçoit pas les fruits (location et perception des loyers), il en détient seulement les murs (lorsqu’on parle d’un bien immobilier).

La nue propriété résulte du démembrement d’une propriété ou d’un droit acquis à l’occasion d’une donation ou d’un décès.

P
Pacte civil de solidarité

Le pacte civil de solidarité (acronyme Pacs ou pacs) est un partenariat civil du droit français et, avec le mariage, une des deux formes d’union civile. Il a pour objet d’organiser la vie commune de deux personnes majeures de sexe différent ou de même sexe (appelées « partenaires », ou plus communément pacsé(e)s), en établissant entre eux des droits et des devoirs en termes de soutien matériel, de logement, de patrimoine, d’impôts et de droits sociaux.

Permis de construire

Le permis de construire, ou permis de construction, est un acte administratif qui concerne la réalisation ou la modification d’une construction, en fonction de son usage (habitation, commerce, bureau, etc.) et au regard des règles d’urbanisme applicables.

Pierre de taille

La pierre de taille est une pierre naturelle dont toutes les faces sont dressées, c’est-à-dire taillées, par un tailleur de pierre, pour obtenir des plans plus ou moins parfaits. Cette pierre est utilisée pour la construction.

Prescription acquisitive

La prescription acquisitive ou usucapion est le mécanisme juridique qui transforme l’usage non équivoque, paisible et continu d’un bien en possession opposable à tous à l’issue de l’écoulement du délai de prescription. Son objectif est d’éviter la vacance de la propriété. Sans possession pas d’usucapion, ce qui est exprimé par la locution latine :

« Sine possessione usucapio procedere non potest »

La prescription acquisitive permet ainsi de déposséder le possesseur du droit réel qu’il a sur un bien et de le transférer à celui qui l’exerce de bonne foi et de manière continue mais sans posséder de titre justificatif opposable, après l’écoulement du dit délai.

Tant que ce délai n’est pas écoulé, toute personne peut donc contester ou revendiquer la possession de ce droit réel en justice. Le délai de prescription est interrompu par toute action en justice contestant le droit d’usage du bien auquel il s’applique. Il reprend si la contestation est rejetée par le juge.

L’usucapion peut concerner tant un bien mobilier (par exemple l’usage d’un nom, d’une marque, d’un objet) qu’un bien immobilier (par exemple la propriété d’un immeuble ou d’une servitude continue apparente).

La prescription acquisitive s’oppose à la prescription extinctive ou encore prescription libératoire qui fait perdre un droit réel ou personnel, du fait de l’inaction prolongée du titulaire du droit (encore appelée prescription libératoire).

Prêt à taux zéro plus

Le PTZ Plus (PTZ +) est un prêt immobilier pouvant être contracté pour financer l’achat d’un premier bien immobilier au titre de résidence principale, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison, d’un bien neuf ou ancien. Sans frais de dossier ni intérêt, le PTZ Plus ne permet pas à lui seul l’acquisition d’un logement et doit être associé à un prêt immobilier principal (prêt à taux fixe, prêt à taux variable, etc.).

Le PTZ peut également être octroyé pour l’achat d’un nouveau logement sans délai sous certaines conditions (bénéficiaire de l’AAH par exemple).

Mis en place dans le cadre de la réforme des aides d’accession à la propriété entrant en application début 2011, le PTZ Plus se veut être un nouveau dispositif plus simple et plus efficace dans le financement d’un achat immobilier.

Promoteur immobilier

Le promoteur immobilier est un vendeur d’espaces construits ou à construire. De nos jours, c’est le promoteur qui prend l’initiative du processus de l’offre nouvelle en immobilier. Sa connaissance de la demande, de la disponibilité du foncier (soit le terrain qui est le support essentiel de toute opération), des aspects réglementaires (qui sont importants dans l’activité) ainsi que des moyens de financement les plus adaptés, en font un des agents majeurs du marché immobilier. Cette combinaison de compétences et cette maîtrise de l’information fait de lui un intermédiaire bien placé sinon obligé entre les différentes parties prenantes : Maître d’ouvrage, financier, maître d’œuvre (architecte), entreprise de construction, autorité réglementaire, etc.

Q
Quittance de loyer

Une quittance de loyer est un document papier ou numérique utilisé en gestion locative. Il permet au propriétaire d’attester que son ou ses locataires (en cas de colocation) sont bien à jour dans le paiement de leurs loyers et charges locatives. Si un logement en location est géré par une agence immobilière ou un professionnel de l’immobilier via un mandat de gestion locative, c’est à ces derniers de fournir la quittance de loyer.

La quittance de loyer permet notamment à une personne à la recherche d’un nouveau logement à louer d’attester qu’elle a bien payé les loyers dans son logement précédent.

Elle augmente ainsi ses chances d’obtenir une nouvelle location.

Une propriétaire est obligé de fournir une quittance de loyer, à titre gratuit, à partir du moment où un locataire lui en fait la demande et qu’il se trouve dans son droit (paiements des loyers et charges locatives à jour).

Le coût de l’édition du document ou le coût d’un timbre postal ne peut pas être répercuté sur le locataire, comme l’indique l’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs

Une quittance de loyer peut-être remise en main propre, par courrier postal ou de façon dématérialisé. Dans ce dernier cas, le propriétaire ou son mandataire devront avoir obtenu l’accord du ou des locataires pour transmettre un document numérique.

La quittance de loyer peut également servir de justificatif de domicile.

Quote-part

La quote-part constitue la fraction appartenant à une personne dans un bien patrimonial. Ce concept renvoie généralement à la part d’un copropriétaire sur un bien indivis, tel qu’un héritage ou un immobilier. La quote-part permet de répartir les tantièmes, mais aussi les charges imputées à chaque copropriétaire dans l’entretien et la conservation du patrimoine. Il en est de même pour les obligations fiscales et les dettes.

R
Résidence principale

La résidence principale est, selon la définition de l’INSEE, l’habitation occupée de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes d’un même ménage, par opposition à la résidence secondaire.

Cette définition a un intérêt essentiellement pour les autorités civiles et militaires : connaître le lieu principal de vie d’une personne permet de déterminer certains impôts, ouvre droit à inscription sur les listes électorales et sert de domiciliation.

S
Société civile de placement immobilier

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est une structure d’investissement de placement collectif française. C’est une forme de placement qui est apparue en France en 1964 et a été encadrée à partir de 1970, date à laquelle le terme de « société civile de placement immobilier » est apparu et que cette solution de placement est devenue contrôlée par la COB, ancêtre de l’Autorité des marchés financiers1.

L’objet d’une société civile de placement immobilier est l’acquisition et la gestion, sous les règles du droit des baux commerciaux, d’un patrimoine immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, cliniques, logements ou maisons de retraite)2. La société de gestion s’occupe de collecter de l’argent auprès de particuliers, trouver des biens dans lesquels investir, gérer ce parc immobilier et redistribuer les loyers et les avantages fiscaux à ses porteurs de parts, les « associés ».

Société civile immobilière

En droit civil français, une société civile immobilière (SCI) est une société civile, qui a un objet immobilier. Elle est parfois également nommée société de gestion immobilière (SGI).

Le recours à une SCI permet la détention d’un bien immobilier par plusieurs personnes et peut faciliter la transmission du bien. Cette forme de société exige deux associés minimum au moment de la création. Au cours de son existence, une SCI peut toutefois se retrouver détenue par un unique associé, mais cette situation ne peut être que transitoire.

Avantages d’une SCI :

  • C’est une bonne solution pour éviter les blocages pouvant naître de l’indivision, dans la mesure où le désaccord des associés n’empêche pas le(s) gérant(s) de la SCI de prendre les décisions nécessaires à la bonne gestion du patrimoine.
  • Elle confère un avantage fiscal pour la transmission des parts, dans la mesure où – contrairement à l’immobilier détenu en direct, où seule la valeur « brute » est prise en compte – elle autorise la déduction d’un éventuel endettement pour déterminer la valeur de l’actif net qui sera l’assiette du calcul des droits de mutation.
  • Elle offre un avantage patrimonial car une SCI peut être donnée partiellement sous forme de donation de parts sociales de manière plus souple qu’un bien immobilier qui suppose la création d’une indivision. Cette procédure, si elle est étalée dans le temps, permet de bénéficier des abattements disponibles dans le droit français pour les dons faits du vivant du donateur5, et ainsi d’éluder ou de minorer les droits de succession. De plus, la très grande liberté laissée par le législateur dans la rédaction des statuts de la société permet au donateur de garder le contrôle de la société avec très peu de capital en s’instituant gérant inamovible.
  • Elle peut constituer une protection contre ses créanciers personnels (en raison de la difficulté de revente des parts).
  • Elle peut permettre une alternative à la gestion classiquement lourde des biens immobiliers d’un incapable (gestion libre par le gérant dans la limite de l’objet social).
  • La SCI à capital variable peut permettre l’entrée de nouveaux associés (personnes physiques ou personnes morales), sans apparaître dans les statuts.

Points négatifs d’une SCI :

  • Les associés d’une SCI sont responsables indéfiniment des dettes de la société sur leurs biens propres. Ainsi un créancier peut se retourner contre les associés pour le paiement des dettes, mais seulement après avoir vainement discuté celles-ci dans le patrimoine de la société. La responsabilité étant illimitée, mais non solidaire, les associés ne seront tenus des dettes dont la société ne peut s’acquitter qu’en proportion de leur participation dans le capital social. Attention donc aux associés incapables juridiquement (dont les mineurs).
  • Pour que les éventuelles conséquences fiscales produisent tous leurs effets il faut veiller à ce que la SCI ait une réalité et réponde à de nombreuses obligations : juridiques, comptables et fiscales (Assemblée Générale annuelle, tenue d’une comptabilité…), qui peuvent engendrer des coûts.
  • Il est recommandé, en amont de sa création, de soumettre le projet de SCI à un professionnel du Droit (notaire ou avocat), voire à un expert-comptable pour les aspects les plus techniques, et en particulier si l’option d’un assujettissement à l’impôt sur les sociétés est envisagée. Une SCI peut se révéler très utile à condition de savoir pourquoi — et donc comment — on la constitue. Avant sa création, on devra s’assurer de savoir dans quelle condition elle pourra potentiellement être dissoute un jour.
  • L’objet de la société est essentiel. Pour bénéficier de la fiscalité transparente (imposition des associés à l’impôt sur le revenu des personnes physiques), cet objet doit être civil. Si la société exerce une activité commerciale, elle sera en effet soumise à l’impôt sur les sociétés.
  • Se méfier de l’apparente simplicité juridique a priori de cette forme juridique de société.
Soulte

Soulte est un terme juridique utilisé dans le cadre d’un contrat d’échange ou de partage.

Dans un contrat d’échange ou dans un partage, il peut en effet être nécessaire à l’un des contractants de verser une somme d’argent permettant de compenser l’excédent de valeur du ou des biens qu’il reçoit à l’occasion d’un échange ou du partage d’une indivision.

Le transfert de gestion d’un bien du domaine public (passage d’un bien du domaine public d’une administration à une autre) est normalement effectué à titre gratuit. Néanmoins, certains cas (en particulier celui où une collectivité territoriale cède une partie de son domaine public à une autre) imposent le versement d’une somme, appelée soulte.


Dans le cas d’un divorce, l’emploi du mot soulte est courant puisqu’il correspond à la somme que l’un des deux divorcés doit verser à l’autre pour conserver par exemple un bien immobilier acquis en commun. Son calcul se fait alors par exemple de la façon suivante dans le cas le plus simple (possession à 50/50 sans héritage) :


(valeur du bien) – (solde du prêt bancaire) = valeur nette du bien

(valeur nette du bien) / 2 = valeur de la soulte que l’un devra verser à l’autre pour devenir l’unique propriétaire du bien.

U
Usufruit

L’usufruit est le droit de se servir d’un bien (habiter une maison, utiliser du mobilier…) ou d’en percevoir les revenus (par exemple encaisser des loyers, des intérêts ou des dividendes), sans pour autant s’en dessaisir. En France, il est défini à l’article 578 du Code civil.

L’usufruit est un droit réel (droit portant sur une chose) conférant le droit d’usage et le droit au fruit d’une chose appartenant à autrui. En droit français, l’usufruit est défini comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ».

« Usus » est un mot latin qui signifie « usage » tout comme le mot « fructus » qui signifie « jouissance ». Ensemble ils composent le mot « usufruit » qui signifie le droit d’utiliser et de jouir des fruits, c’est-à-dire des revenus d’un bien dont la « nue-propriété » appartient à une autre personne

En droit français la pleine propriété, peut être divisée en trois éléments distincts :

  • l’usus, qui correspond au droit d’utiliser le bien
  • le fructus, qui correspond au droit d’en percevoir les fruits
  • l’abusus, qui correspond à la propriété du bien (nue-propriété)

L’usus et le fructus forment l’usufruit.

Usus

L’usus (du latin signifiant « usage ») est le droit d’user d’une chose, sans que l’on en perçoive les fruits.

Il se distingue :

  • du fructus qui est le droit de disposer des fruits d’une chose,
  • de l’abusus qui est le droit de disposer d’une chose, et notamment de l’aliéner.

Ces trois droits sont les membres du droit de propriété. L’association de l’usus et du fructus compose le droit d’utiliser une chose et de jouir de ses fruits (« usufruit »).

L’usus est un droit réel en ce sens qu’il s’exerce sur une chose, par opposition aux droits personnels qui s’exercent à l’encontre d’une personne (créance).

V
Vente en viager d’un bien immobilier en France

Le viager est une forme de vente immobilière : une personne généralement âgée vend sa maison en contrepartie d’une rente viagère, en conservant, éventuellement, le droit d’y rester vivre. Le vendeur, aussi appelé crédirentier, bénéficie dans ce cas d’un droit d’usufruit (« usus » et « fructus », le droit d’en user et le droit d’en percevoir les fruits – loyers par exemple) ou d’un simple droit d’usage et d’habitation d’un bien appartenant à autrui. Ces deux dernières notions ont des effets juridiques distincts sur lesquels le vendeur comme l’acquéreur doivent rester attentifs.

Le bien peut être également vendu en viager libre de toute jouissance ou d’occupation.

L’acheteur, aussi appelé débirentier, paie le bien sous la forme d’une rente viagère (rente garantie à vie), une somme annuelle, trimestrielle ou mensuelle versée au vendeur tant que celui-ci est vivant. Le contrat peut prévoir le versement d’un capital initial, appelé le bouquet. Dans ce cas, le calcul de la rente en tient compte. L’équilibre entre bouquet et rente reste librement négociable entre le vendeur et l’acquéreur. La rente doit être indexée à un indice de référence.

Le contrat est rédigé par un notaire. Le bien devient la propriété de l’acheteur dès la signature de l’acte. Si le logement est occupé par le vendeur, celui-ci en conserve la jouissance jusqu’à son décès. Dans ce cas, le montant du prix tient compte d’un abattement pour l’usufruit et l’occupation.

Vente immobilière

La vente immobilière est le contrat par lequel une personne transfère la propriété d’un bien immobilier à une autre personne qui en contrepartie lui en paye le prix.

En France, conformément à l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix. Le contrat est la matérialisation de cette vente : tous les événements qui suivent en découlent. Ce contrat est généralement séparé du transfert de propriété effectif, moment où la prise de possession intervient généralement, par ces évènements.

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