Immeuble en indivision

En indivision, les coindivisaires ont tous les mêmes droits. Le bien indivis appartient à tous les indivisaires.

Il ne faut pas confondre copropriété et indivision. En effet, un coindivisaire ne peut céder que la quote-part qu’il détient.

Aucun des coindivisaires ne détient donc individuellement de droit exclusif sur le bien indivis non sécable (qui ne peut pas être vendus par morceaux).

L’indivision concerne tout type de biens comme les immeubles. Les lois du code civil fixent les modalités liées à la vente des quotes-parts d’un coindivisaire qui souhaite sortir de l’indivision.

Pour la vente en indivision, l’unanimité est normalement requise (L’article 815-3 du Code civil).

Si les coindivisaires ne sont pas d’accord sur les modalités de la vente, ils peuvent saisir le tribunal judiciaire pour provoquer un partage, non pas à l’amiable, mais judicaire.

Les coindivisaires qui souhaitent lancer la procédure doivent détenir, au minium, 2/3 des parts (L’article 815-5-1 du Code civil).

Mais ce n’est pas tout ! Un indivisaire peut aussi demander la vente par voie judiciaire en cas de mise en péril de l’intérêt commun. « Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. » L’article 815-5 du Code civil.

La vente d’un immeuble en indivision à la majorité des 2/3 des coindivisaires

Selon l’article 815-3 du code civil, les indivisaires qui détiennent, au minimum, 2/3 des droits indivis peuvent agir pour effectuer des actes d’administration, designer un indivisaire ou un tiers pour détenir le mandat général d’administration, vendre les meubles indivis pour couvrir des frais ou des dettes nécessaires à la gestion du bien, aussi conclure et renouveler les baux (autre que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal).

La vente d’un immeuble indivis nécessite, normalement, l’unanimités de tous les coindivisaires. En cas de désaccord, les indivisaires qui détiennent au minimum 2/3 des droits peuvent saisir le tribunal pour forcer la vente c’est-à-dire provoquer le partage judiciaire (la loi de « simplification et de clarification du droit du 12 mai 2009 »).

Cette procédure n’est pas applicable si le bien indivis a fait l’objet d’un démembrement de propriété et / ou si l’un des coindivisaires est absent ou dans l’incapacité de manifester sa volonté.

Pour forcer la vente d’un bien immobilier à la majorité des 2/3, la première étape consiste à obtenir les consentements des indivisaires qui détiennent la majorité des droits.

Il faut ensuite faire appel à un notaire pour formuler l’intention de vendre le bien indivis. Le notaire doit alors mettre au courant, tous les indivisaires, de la décision de la majorité.

Les indivisaires disposent alors d’un délai de 3 mois pour s’y opposer. Le juge peut refuser de forcer la vente si elle porte atteinte à l’intérêt d’un ou de plusieurs coindivisaires.

La vente d’un immeuble en indivision par un seul indivisaire

Il est parfois difficile d’obtenir le consentement de tous les coindivisaires ou des indivisaires qui détiennent au minimum 2/3 des parts. Cela entraine une situation de blocage. Les procédures judiciaires permettent de résoudre ce problème.

Dans certaines conditions, un indivisaire peut, seul signer un acte. Il peut donc provoquer la vente, quel que soit sa part indivise, s’il est capable de prouver que l’intérêt commun est en péril.

La vente d’un immeuble indivis à l’amiable

L’indivision est souvent une situation subie (indivision successorale) et peut être source de conflits. En effet, la gestion d’un bien indivis nécessite le paiement des charges, des travaux de rénovation, la perception des loyers, et différentes démarches de gestion administrative et locative.

Le partage à l’amiable est la solution la plus simple pour sortir de l’indivision. La vente à l’amiable ne peut se faire que suite à la demande de tous les coindivisaires.

Ces derniers peuvent choisir les modalités du partage et de la vente. Dans ce cas, il est nécessaire de faire appel à un notaire pour établir un acte de partage et une attestation de propriété.

La vente d’un immeuble indivis par voie judiciaire

L’article 815 du Code Civil dispose que : « Nul ne peut être contraint à demeurer en indivision, à moins qu’il n’ait été sursis par jugement ou autrement ». Il est donc possible de vendre un bien indivis malgré le refus des autres indivisaires.

On parle ici de « la procédure de licitation » c’est-à-dire la vente aux enchères des bien indivis qui ne peuvent pas être facilement partagés ou en l’absence de consensus entres les coindivisaires.

Les conditions de la vente forcée sont, dans ce cas, fixées par un juge. Cette procédure est appelée « vente sur licitation ». Elle consiste à provoquer la vente publique aux enchères de l’immeuble indivis.

Il existe aussi la licitation oblique, c’est-à-dire la demande de provoquer le partage et la vente, non pas par un indivisaire, mais plutôt par son créancier.

En effet, l’article 1166 du code civil précise que « les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne ».

Bref, contrairement au partage et à la vente à l’amiable d’un bien indivis, la licitation est une procédure, à la fois, longue et onéreuse qui peut prendre des mois, voire des années si la situation est compliquée.

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Christian Mahout

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INDIVSION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles  et de parts indivises à Paris et en Ile de France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

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