Impôt sur la fortune immobilière et indivision

L’impôt sur la fortune Immobilière IFI concerne tous les contribuables, tous les foyers fiscaux et le patrimoine immobilier à usage non-professionnel. L’IFI vient remplacer, depuis 2018 et avec certains ajustements, l’IFS (Impôt de solidarité sur la fortune).

Parmi les questions qui reviennent sans cesse lorsque l’on est en situation d’indivision celles qui concernent l’impôt sur la fortune Immobilière et la valeur à déclarer, ainsi que l’abattement et les décotes. 

Qu’est-ce que l’impôt sur la fortune immobilière ?

Les contribuables, disposant de droits et de biens immobiliers d’une valeur nette supérieure à 1 300 000 euros, sont imposables, depuis le 1 er janvier 2018 du même barème que celui de l’ISF.

Dans le cadre de cet impôt, tous les droits et tous les biens immobiliers non professionnels sont taxés, qu’ils soient détenus via des sociétés / organismes ou en nature.

L’IFI est plus allégé que l’ISF étant donné que seuls les biens immobiliers à usage non-professionnel sont concernés par cet impôt. Pour savoir si un bien immobilier est concerné par l’IFI, il est nécessaire d’évaluer sa valeur vénale (le prix de vente ou la valeur marchande).

L’impôt sur la fortune immobilière ne s’applique qu’aux biens d’une valeur supérieure à 1 300 000 euros. Cet impôt est calculé par tranche. En effet, si vous détenez un bien d’une valeur entre 800 001 euros et 1 300 000 euros, le taux d’imposition est égal à 0,5 %. Ce taux est plafonné à 1,5 % pour les biens d’une valeur supérieure à 10 000 000 euros.

Les biens en indivision imposables à l’IFI

Sont concernés par l’IFI, et sous réserve d’exonération, les immeubles bâtis et non bâtis, SCPI (Société civile de placement immobilier) et OPCI (Organisme de placement collectif en immobilier).

IFI et indivision, quelles modalités ? Quels abattements pour un bien en indivision ?

Pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilier, les biens immobiliers sont, généralement retenus pour leurs valeurs marchandes. Cependant, en cas d’indivision, la valeur à déclarer à l’IFI est inférieure à celle correspondant à la quote-part.

Les biens immobiliers détenus en indivision sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. La fiscalité de ces biens obéit à des règles bien définies.  La valeur que vous devez déclarer à l’administration fiscale correspond à la fraction de vos droits.

Vous êtes en situation d’indivision ? Les bien immobiliers détenus en indivision bénéficient d’un abattement sur la valeur à déclarer à l’IFI.

Vous pouvez appliquer une décote sur la base taxable desdits biens. Comme évoqué précédemment, l’évaluation au titre de l’IFI correspond à la valeur vénale / valeur du marché.

L’indivision impacte la valeur du bien (la valeur à déclarer). En effet, la valeur à déclarer pour calculer l’IFI ne correspond pas à la quote-part de la valeur vénale totale du bien immobilier. C’est l’administration fiscale qui s’occupe de son évaluation en se basant sur de nombreux éléments de comparaison correspondant à la cession de biens similaires. En cas d’absence de biens similaires, il est possible de profiter d’un abattement de 20 %.

Il est aussi possible d’appliquer une décote qui correspond aux difficultés liées à la revente. Comme vous le savez, les biens détenus en indivision sont généralement plus difficiles à vendre. La décote d’illiquidité peut donc être appliquée aux parts que vous détenez.

Votre bien immobilier en indivision est loué nu ? Dans ce cas, il n’est pas possible d’appliquer, en même temps, deux décotes. Vous devez appliquer la première de 20 % avant d’appliquer la seconde qui correspond au nouveau prix obtenu.

Quelle décote appliquer à un bien détenu en indivision ?

Vous êtes en indivision avec un bien immobilier d’une valeur de 2 millions d’euros et vous détenez la moitié ? Dans ce cas, la valeur vénale de votre part correspond à 1 million d’euro.

Le bien est en location ? 20 % de décote peut être appliquée et la valeur à déclarer est de 800 000 euros. Puisque le bien est en indivision, il est possible d’appliquer la deuxième décote sur la nouvelle valeur à déclarer. On obtient alors une valeur imposable égale à 640 000 euros.

A noter qu’il n’existe pas de règles précises et que tout est relatif à l’état du bien et à votre situation. Il est donc important de se montrer prudent au moment d’appliquer un abattement en indivision. En effet, en septembre 2020, la Cour de Cassation a réduit la décote (de 20 % à 5 %) pour un bien immobilier en indivision détenu par une mère et son fils.

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Christian Mahout

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INDIVSION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles  et de parts indivises à Paris et en Ile de France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

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