L’impôt sur la fortune Immobilière IFI concerne tous les contribuables, tous les foyers fiscaux et le patrimoine immobilier à usage non-professionnel. L’IFI vient remplacer, depuis 2018 et avec certains ajustements, l’ISF (Impôt de solidarité sur la fortune).
Parmi les questions qui reviennent sans cesse lorsque l’on est en situation d’indivision, celles qui concernent l’impôt sur la fortune Immobilière et la valeur à déclarer, ainsi que l’abattement et les décotes.
Qu’est-ce que l’impôt sur la fortune immobilière ?
Les contribuables, disposant de droits et de biens immobiliers d’une valeur nette supérieure à 1 300 000 euros, sont imposables, depuis le 1ᵉʳ janvier 2018 du même barème que celui de l’ISF.
Dans le cadre de cet impôt, tous les droits et tous les biens immobiliers non professionnels sont taxés, qu’ils soient détenus via des sociétés / organismes ou en nature.
L’IFI est plus allégé que l’ISF étant donné que seuls les biens immobiliers à usage non-professionnel sont concernés par cet impôt. Pour savoir si un bien immobilier est concerné par l’IFI, il est nécessaire d’évaluer sa valeur vénale (le prix de vente ou la valeur marchande).
L’impôt sur la fortune immobilière ne s’applique qu’aux biens d’une valeur supérieure à 1 300 000 euros. Cet impôt est calculé par tranche. En effet, si vous détenez un bien d’une valeur entre 800 001 euros et 1 300 000 euros, le taux d’imposition est égal à 0,5 %. Ce taux est plafonné à 1,5 % pour les biens d’une valeur supérieure à 10 000 000 euros.
Les biens en indivision imposables à l’IFI
Sont concernés par l’IFI, et sous réserve d’exonération, les immeubles bâtis et non bâtis, SCPI (Société civile de placement immobilier) et OPCI (Organisme de placement collectif en immobilier).
IFI et indivision, quelles modalités ? Quels abattements pour un bien en indivision ?
Pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilier, les biens immobiliers sont, généralement retenus pour leurs valeurs marchandes. Cependant, en cas d’indivision, la valeur à déclarer à l’IFI est inférieure à celle correspondant à la quote-part.
Les biens immobiliers détenus en indivision sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. La fiscalité de ces biens obéit à des règles bien définies. La valeur que vous devez déclarer à l’administration fiscale correspond à la fraction de vos droits.
Vous êtes en situation d’indivision ? Les bien immobiliers détenus en indivision bénéficient d’un abattement sur la valeur à déclarer à l’IFI.
Vous pouvez appliquer une décote sur la base taxable desdits biens. Comme évoqué précédemment, l’évaluation au titre de l’IFI correspond à la valeur vénale / valeur du marché.
L’indivision impacte la valeur du bien (la valeur à déclarer). En effet, la valeur à déclarer pour calculer l’IFI ne correspond pas à la quote-part de la valeur vénale totale du bien immobilier. C’est l’administration fiscale qui s’occupe de son évaluation en se basant sur de nombreux éléments de comparaison correspondant à la cession de biens similaires. En cas d’absence de biens similaires, il est possible de profiter d’un abattement de 20 %.
Il est aussi possible d’appliquer une décote qui correspond aux difficultés liées à la revente. Comme vous le savez, les biens détenus en indivision sont généralement plus difficiles à vendre. La décote d’illiquidité peut donc être appliquée aux parts que vous détenez. Votre bien immobilier en indivision est loué nu ? Dans ce cas, il n’est pas possible d’appliquer, en même temps, deux décotes. Vous devez appliquer la première de 20 % avant d’appliquer la seconde qui correspond au nouveau prix obtenu.
Quelle décote appliquer à un bien détenu en indivision ?
Vous êtes en indivision avec un bien immobilier d’une valeur de 2 millions d’euros et vous détenez la moitié ? Dans ce cas, la valeur vénale de votre part correspond à 1 million d’euros.
Le bien est en location ? 20 % de décote peut être appliquée et la valeur à déclarer est de 800 000 euros. Puisque le bien est en indivision, il est possible d’appliquer la deuxième décote sur la nouvelle valeur à déclarer. On obtient alors une valeur imposable égale à 640 000 euros.
À noter qu’il n’existe pas de règles précises et que tout est relatif à l’état du bien et à votre situation. Il est donc important de se montrer prudent au moment d’appliquer un abattement en indivision. En effet, en septembre 2020, la Cour de cassation a réduit la décote (de 20 % à 5 %) pour un bien immobilier en indivision détenu par une mère et son fils.
Quelques exemples chiffrés
Exemple 1 : Donation de la nue-propriété
Vous faites une donation à votre enfant de la nue-propriété d’un bien immobilier d’une valeur de 500 000 €, dont vous conservez l’usufruit. Dans ce cas, la valeur en pleine propriété du bien, soit 500 000 €, est à déclarer dans votre patrimoine soumis à l’IFI. Votre enfant n’a rien à déclarer.
Exemple 2 : Usufruit légal du conjoint survivant
Votre conjoint décède et vous bénéficiez de son usufruit légal sur un bien immobilier d’une valeur de 800 000 €. Vos enfants héritent de la nue-propriété. Comme l’usufruit résulte de l’application de la loi, la valeur du bien est répartie entre votre patrimoine et celui de vos enfants :
À 60 ans, la valeur de l’usufruit est de 50 %, soit 400 000 €, à déclarer dans votre patrimoine soumis à l’IFI
La nue-propriété représente également 50 %, soit 400 000 €, à déclarer dans le patrimoine de vos enfants
Exemple 3 : Prêt immobilier
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur de 1 000 000 € et vous avez encore 300 000 € de capital restant dû sur votre prêt immobilier. Pour le calcul de l’IFI, seule la valeur nette du bien est prise en compte, soit 700 000 €. Le montant du prêt est déduit de la valeur brute du bien. En résumé, ces exemples montrent que la valeur du bien démembré ou grevé d’un prêt est ajustée pour le calcul de l’IFI. Il est important de bien connaître ces règles pour évaluer précisément son patrimoine immobilier imposable.
Exonération de la résidence principale
Lorsque le redevable de l’IFI occupe à titre de résidence principale un bien détenu en indivision, ce bien peut bénéficier d’une exonération partielle. Un abattement de 30 % est, en effet, prévu sur la valeur vénale réelle de l’immeuble.
Conditions à remplir
Pour bénéficier de cette exonération, plusieurs conditions doivent être remplies :
Le bien doit être la résidence principale du redevable, c’est-à-dire son habitation effective et à titre exclusif
Le redevable doit détenir au moins 10 % des parts du bien en indivision
Le bien ne doit pas être affecté à un usage professionnel
Cas particuliers
Certaines jurisprudences ont exclu l’application d’une décote supplémentaire sur la valeur de la résidence principale détenue en indivision, notamment lorsqu’il s’agit d’époux ou de concubins notoires. La Cour de cassation a, en effet, estimé que l’indivision entre époux ne constituait pas une entrave à la libre disposition du bien, en raison de « l’étroite communauté d’intérêts existants » entre eux. En résumé, la résidence principale détenue en indivision bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale pour le calcul de l’IFI. Mais, les tribunaux ont pu considérer que l’indivision entre certains propriétaires, comme des époux, ne justifiait pas d’appliquer une décote supplémentaire.
Pour aller plus vite :
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), instauré en 2018 pour remplacer l’ISF, concerne les contribuables possédant un patrimoine immobilier non-professionnel d’une valeur nette supérieure à 1 300 000 euros. Cet impôt s’applique également aux biens détenus en indivision, avec des règles spécifiques pour l’évaluation des biens et les décotes possibles.
Pour les biens en indivision, la valeur à déclarer à l’IFI correspond à la fraction des droits de chaque co-indivisaire. Les biens indivis bénéficient d’un abattement sur leur valeur, en raison des difficultés de revente. Cette décote d’illiquidité est appliquée après l’abattement initial de 20 % sur la valeur vénale du bien.
L’IFI concerne tous les biens immobiliers à usage non-professionnel, y compris les immeubles bâtis et non bâtis, les SCPI et les OPCI. La déclaration fiscale doit inclure la quote-part de chaque indivisaire, ajustée par les abattements et les décotes applicables.
Un exemple typique : si vous détenez une moitié d’un bien immobilier en indivision d’une valeur de 2 millions d’euros, après application de la décote de 20 %, la valeur à déclarer sera de 800 000 euros. Ensuite, une deuxième décote liée à l’indivision peut réduire cette valeur imposable à 640 000 euros.
La fiscalité de l’IFI pour les biens en indivision nécessite une évaluation précise et la connaissance des règles fiscales pour éviter les erreurs. En cas de doute, il est conseillé de consulter un notaire ou un expert en gestion de patrimoine pour optimiser la déclaration et bénéficier des exonérations possibles.
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