Indivision

Indivision : avantages et inconvénients

Indivision : avantages et inconvénients

Après le trépas et bien avant le partage des biens laissés par un parent, le patrimoine du défunt est placé en indivision. Cela implique qu’il appartient à l’entièreté des héritiers. Ces derniers ont donc la possibilité d’opter pour la conclusion d’une convention d’indivision. C’est un document conçu par les propriétaires de l’héritage et qui fait mention des règles de fonctionnement de l’indivision. L’indivision prend fin une fois que le partage successoral est achevé avec succès. C’est un régime qui possède ses bénéfices ainsi que ses contraintes. Dans ce cas précis, quelles sont-ils ? Nous aborderons davantage le sujet dans les lignes à suivre.

Quels sont les avantages de l’indivision ?

De prime abord, l’indivision se révèle être une méthode efficace et très simple pour se procurer un logement à plusieurs personnes. Les participants encore appelés indivisaires possèdent donc le bien compte tenu de leur contribution financière apportée pendant l’acquisition.

De plus, l’indivision ne requiert aucune formalité ou démarche spéciale hormis la signature d’un acte notarié faisant état de l’acquisition d’un bien. Par ailleurs, l’indivision est un processus tout à fait facile à appréhender. Il s’agit là d’autant de raisons pour lesquelles de nombreuses personnes et notamment les couples achètent leur résidence principale par ce moyen.

Grâce à l’indivision, il peut être réalisé une mise en commun des ressources en vue de faciliter l’obtention d’un prêt bancaire pour acquérir le bien. Par conséquent, en plus d’être acquéreur, chaque indivisaire bénéficie d’une quote-part. Celle-ci est mentionnée dans le contrat d’indivision de la propriété sans forcément pouvoir être identifiée de façon matérielle.

Quels peuvent être les droits et devoirs de chaque propriétaire indivis ?

Les propriétaires en indivision sont en charge des responsabilités créées par le bien. De plus, lorsqu’un propriétaire s’acquitte de sa quote-part, il est en mesure d’exiger des autres propriétaires un remboursement.

Dans l’éventualité qu’un propriétaire fasse usage d’un bien en indivision, il est censé payer une indemnité aux autres propriétaires. L’indivision propose donc de nombreux avantages pour autant que les indivisaires partagent les mêmes intérêts.

Le régime d’indivision nécessite que toutes les décisions importantes en rapport avec le bien soient prises à l’unanimité. Par conséquent, lorsque certaines actions non avantageuses doivent être menées, un seul vote défavorable vous permet de ne pas y adhérer. La loi autorise les propriétaires indivisaires à recourir à une convention d’indivision.

Quels avantages procure une convention d’indivision ?

Une convention d’indivision est assimilable à un contrat établi par les différents propriétaires. Afin qu’ils puissent y être soumis, ces derniers sont obligés de signer un tel document.

La convention d’indivision facilite l’organisation et la gestion du patrimoine acquis. C’est également grâce à elle que les règles de répartition et de remboursement des frais peuvent être fixées. En outre, la convention d’indivision renseigne sur la réglementation de jouissance du bien. Elle permet de désigner l’individu devant assumer le rôle de gérant en mentionnant précisément la portée de son pouvoir.

Les experts juridiques recommandent que la convention d’indivision soit établie en cas de divorce. Elle est aussi requise lors d’une succession ou d’une séparation.

Pour lui éviter tout risque de nullité, un tel contrat se doit d’être mis par écrit. Afin qu’il soit valide, les propriétaires doivent lister les biens indivis tout en y établissant les droits de tous les indivisaires.

L’autre avantage avec la convention d’indivision est qu’elle peut être à durée déterminée ou indéterminée. Le délai de validité de ce contrat dépend de la situation. Compte tenu de la durée de validité, les effets que peut produire la convention d’indivision divergent.

Une durée déterminée contraint les individus indivisaires à se conformer au contrat pendant une période de 5 ans renouvelables. Si éventuellement ces derniers privilégient plutôt une convention à durée indéterminée, celle-ci produit son effet tant que le partage n’est pas provoqué. Il faut rappeler que dans les 2 cas, la demande de distribution des biens peut s’effectuer à tout moment. Elle ne requiert pas de réels motifs sous réserve de ne pas user du droit de partage par malveillance envers les autres propriétaires.

En matière d’indivision, la loi prévoit que la quote-part du patrimoine puisse être vendue. En effet, d’après le Code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Ainsi, un indivisaire peut céder sa part sans pour autant subir un quelconque châtiment.

Toutefois, pour que cela puisse être une réalité, il est nécessaire d’en informer les autres propriétaires indivisaires. Cela doit se faire :

  • en leur mentionnant les conditions de la vente
  • en déclinant l’identité complète de l’acheteur
  • en précisant le prix de la vente.

Dès que les autres indivisaires reçoivent la notification de vente, il dispose de 30 jours pour exercer leur droit de préemption. Cela leur octroie le pouvoir de se positionner en tant qu’acquéreur.

D’après le Code civil, lorsque le vendeur cède sa part sans toucher mots aux autres propriétaires, la vente est nulle.

Quels sont les avantages de l’indivision que le régime SCI ne procure pas ?

Comme vu précédemment, l’indivision ne requiert pas de formalités administratives telles que :

  • la mise par écrit des statuts constitutifs
  • les démarches en matière d’immatriculation au RCS

de plus, le régime d’indivision n’implique pas de coûts administratifs. Cela veut tout simplement signifier qu’il n’y aura pas forcément de capital à constituer. Aucuns frais d’immatriculation ne devront être versés. L’indivision est facile à mettre en place par soi-même. Cela ne nécessite donc pas l’aide des professionnels qu’il faudra payer.

Or, avec la SCI certaines démarches contraignantes et légales sont requises. En effet, dans un tel régime, il est obligé de rédiger des statuts et de mentionner les apports de chaque individu. L’immatriculation au RCS se révèle être un sésame dont vous ne pourrez vous passer. Par ailleurs, il est demandé une parution au Journal officiel.

En matière de prise de décision, le régime d’indivision est moins contraignant puisque toutes les décisions sont prises au 2/3 de la majorité. Cela s’applique à tout ce qui est en rapport avec l’exploitation basique du patrimoine. Il peut s’agir de l’entretien, des actes administratifs ou encore du renouvellement des conventions. Toutefois, lorsqu’il s’agit de mener des actions importantes sur le patrimoine, les décisions sont prises à l’unanimité.

De plus, un gérant est désigné parmi les indivisaires afin de coordonner toutes les décisions à prendre. Cela n’est pas le cas dans le régime SCI. Avec celui-ci, la prise de décision courante est censée se réaliser dans le cadre des assemblées générales. Celle-ci réunit les indivisaires au moins une fois par année et obéit à une réglementation stricte.

Au cours des assemblées générales, les décisions sont prises conformément au concept de la majorité pertinente. Une telle réglementation est mise par écrit au préalable dans les statuts lors de la création de la société.

Dans le régime SCI, il est possible de procéder à la nomination d’un gérant. Cependant, celui-ci n’est pas forcément choisi parmi les indivisaires. Afin qu’il puisse remplir son rôle, la loi exige qu’il soit rémunéré. L’indivision procure une grande aisance lors de la cession d’une part du bien.

Quels sont les inconvénients de l’indivision ?

Le régime de l’indivision fonctionne tant que tous les indivisaires s’entendent à merveille. Étant donné que chaque indivisaire possède des droits sur la totalité du bien, toutes les décisions déterminantes et cruciales se doivent d’être prises de commun accord. Cela peut se révéler très problématique une fois que les intérêts de chaque propriétaire divergent au fil du temps.

Par ailleurs, en régime d’indivision, chaque propriétaire s’engage à fournir des ressources financières en ce qui concerne l’acquisition par et pour les autres. Cela implique que ces derniers se doivent de s’acquitter des impôts ainsi que les taxes sans oublier les charges de cotisations engendrées par la quote-part.

Lorsque le bien n’est pas partagé de façon équitable, il convient d’en avoir connaissance. En outre, tout indivisaire peut décider de vendre sa quote-part sans aucune difficulté. Il permet donc à un étranger d’avoir accès à un héritage familial à moins que les autres indivisaires puissent exercer leur droit de préemption. Cela leur permettrait de maintenir cette part achetée dans le cercle familial.

De nombreuses raisons peuvent empêcher certaines successions de sortir de l’indivision. En effet, la présence d’un bien indivisible en est un exemple palpable. À titre illustratif, il pourrait s’agir d’une demeure familiale qui ne peut subir aucune division en parts équitables. Cette impasse nécessite alors que les héritiers vendent la demeure afin de se répartir l’argent.

Il est également impossible de sortir de l’indivision lorsque les héritiers ne sont pas en accord sur le partage. Ainsi, lorsque ceux-ci ne trouvent pas un terrain d’entente une fois que les biens sont subdivisés alors, l’indivision est maintenue indéfiniment.

Il n’est pas possible de se libérer de ce régime lorsqu’il s’agit d’un bien ne pouvant pas être vendu. C’est par exemple le cas des appartements loués. L’indivision est maintenue si elle met en jeu un bien occupé par la veuve du défunt. Le patrimoine ne pourra donc pas être vendu en vertu de son droit viager d’habitation du logement familial. De même, le patrimoine demeure en indivision lorsque les héritiers ne possèdent que la nue-propriété.

La situation demeure la même s’il arrive que les héritiers souhaitent profiter davantage de la résidence familiale secondaire. Le même principe s’applique une fois que les héritiers ne souhaitent pas brader un patrimoine de grande valeur en le vendant bien trop vite. Enfin, la dernière éventualité est le cas où un héritier ne se manifeste pas. Cela cause la suspension du partage.

En indivision, les propriétaires sont obligés de se répartir équitablement les tâches de gestion du bien. Cela peut constituer une difficulté pour les indivisaires qui n’ont pas le temps à consacrer à une telle responsabilité. Dès qu’un individu rencontre de tels problèmes, il freine énormément l’évolution du partage. 

Illustration

Pierre est un indivisaire d’une demeure familiale hérité de son père. Son frère Jacques qui réside hors du pays laisse a à sa charge tout l’entretien de la propriété. De plus, il ne daigne pas s’acquitter des factures qu’il trouve trop élevées. Il peut résulter de cette situation un conflit sans précédent entre les deux frères. 

Tout héritier a le droit de profiter de sa part du patrimoine. À titre illustratif, lorsqu’il s’agit d’une résidence secondaire, chaque indivisaire peut l’occuper ou en percevoir les revenus conformément à sa quote-part. Lorsque l’un des indivisaires profite plus du patrimoine, il doit verser une indemnisation aux autres.       

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Franck habite un appartement légué par son père sans verser de compensation à ses frères indivisaires. Pour se justifier, il avance qu’il est le seul à s’en occuper.  Celui-ci prétend également être délaissé face à la vente du bien depuis près d’une année. Pour mettre fin aux frais engendrés par Franck, ses frères indivisaires décident de vendre le bien pour jouir de leur part.

Pour quelle raison l’indivision peut-elle engendrer des conflits ?

Au même titre que toutes situations de copropriété, celle d’indivision est capable d’engendrer des tensions qui peuvent dégénérer en conflit. Il s’agit là de ce qui survient quand les coïndivisaires n’observent pas leurs droits et devoirs. Le conflit prend vie surtout lorsque ceux-ci ne possèdent plus des objectifs convergents.

L’avis défavorable de certains experts

D’après l’analyse de certains experts, il est plus que nécessaire de prévenir l’indivision. En effet, ces derniers pensent qu’un tel régime n’est pas du tout optimal pour la gestion du patrimoine des indivisaires. Par ailleurs, chaque individu possède une situation financière et fiscale qui diverge de celle des autres.

En outre, même en l’absence de conflit, une indivision nécessite la gestion commune de la propriété et requiert ainsi un compromis perpétuel. D’après eux, toutes ces raisons suffisent pour prévenir l’indivision. Si éventuellement cela vous est déjà imposé par les autres propriétaires, vous devriez en sortir.

  • Au partage des biens
  • À la vente sous contrôle judiciaire
  • À la cession du bien à l’unanimité
  • L’avance sur héritage
  • À la licitation du bien

Toutes ces alternatives permettent de sortir de l’indivision d’une manière ou d’une autre. Il vous revient donc d’opter pour celle qui convient le mieux à vos objectifs de partage.

Christian Mahout

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INDIVSION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles  et de parts indivises à Paris et en Ile de France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

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