L’indivision entre en vigueur dans le Code civil pour traiter des affaires d’héritage ou des propriétés en commun. Cette partie de la loi est exécutée depuis quelques années même si beaucoup ignorent son existence. Cela concerne généralement les biens en succession. Les héritiers d’un même patrimoine se retrouvent en situation d’indivision lorsque chacun possède une quote-part dans la succession. L’intervention d’un notaire ou d’un juge aux affaires familiales est requise pour légaliser le partage des biens du défunt.
En effet, l’indivision est un processus juridique dont l’application interpelle d’autres cas de droit commun. Deux ou plusieurs personnes peuvent se retrouver en indivision s’ils jouissent de leurs droits à parts égales sur un même bien. Il peut s’agir des biens immobiliers, mobiliers, électroniques, etc. L’application du droit en partage s’effectue suivant quelques règlements juridiques depuis sa création. Cependant, certains changements sont observés. La sortie de l’indivision et d’autres points ont été améliorés. Lisez cet article pour découvrir l’actualisation qu’a connue l’indivision en 2023.
Indivision : qu'est-ce qu'il faut retenir ?
L’indivision se présente comme une situation de biens communs. Il s’agit d’un processus judiciaire impliquant une propriété appartenant à plusieurs personnes. Ces individus peuvent détenir une quote-part et exercer leurs droits sur un même patrimoine. En effet, cela consiste généralement à jouir des privilèges suite à une donation, un achat commun et même l’héritage laissé en succession par un défunt. Ce dernier concerne le plus souvent les héritiers d’un parent décédé.
Aux yeux de la loi, ce patrimoine ou ces biens communs sont appelés biens indivis. L’indivision ne permet donc pas aux indivisaires d’identifier matériellement leurs parts. Tant que ces propriétés sont encore dans l’indivision, rien n’est identifiable. Avoir des biens communs en achat mutualisé, lors d’un divorce ou en cas de succession par héritage implique une gestion commune du patrimoine.
Pour l’héritage, chaque héritier devient propriétaire d’une part des biens du patrimoine laissé par le parent décédé. L’héritier est ainsi appelé indivisaire tout comme l’ensemble des héritiers est désigné co-indivisaires. Par conséquent, les indivisaires ne peuvent jouir de leurs parts dans l’héritage que lorsque vient le moment de partager les biens.
C’est le même cas pour un couple séparé. Le divorce provoque l’indivision pour les biens en communs. Chaque conjoint devient immédiatement indivisaire d’une partie des biens. En revanche, il ne peut l’obtenir officiellement que pendant le partage. L’attribution définitive de la part de chaque époux survient lors du partage.
Quitter l’indivision présente quelques complexes notoires. C’est une situation qui appelle à de sérieux litiges. Les personnes concernées se retrouvent parfois dans l’incapacité de résoudre les conflits ayant rapport au patrimoine indivis. Heureusement, grâce aux nouveaux ajustements, l’indivision connaît des gestions plus pacifiques.
L'ancienne loi sur l'indivision
La situation d’indivision est on ne peut plus difficile à gérer par les co-indivisaires. L’ancienne loi limitait les décisions et les libertés des personnes concernées par l’indivision.
En effet, les individus ayant des droits sur des biens communs se partagent l’usus, le fructus ainsi que l’abusus du patrimoine. La situation est parfois difficile et surtout encline aux mésententes entre les personnes concernées. La contrainte de l’indivision peut provoquer le départ d’un conjoint, d’un indivisaire ou d’un héritier. Cela semble par ailleurs impossible.
L’ancienne loi n’autorise la sortie de l’indivision que par l’accord unanime des co-indivisaires. Cette législature endurcit la liberté des indivisaires à quitter facilement l’indivision. C’est pourquoi en 2009, la loi assouplit les conditions stipulant que nul ne peut être contraint de quitter l’indivision par l’accord unanime des autres personnes concernées. Seulement, 2/3 des voix des autres co-indivisaires pouvait favoriser la sortie d’un héritier ou d’un ayant droit de l’indivision.
Par ailleurs, cette mesure semblait toujours insuffisante pour quitter l’indivision. Elle semble plutôt arbitraire et contraignante. Par conséquent, les changements observés cette année facilitent la situation de sortie. Il est alors maintenant plus rapide et pacifique aux propriétaires des biens de disposer de leurs droits sur le patrimoine commun.
La nouvelle loi sur l'indivision
Les changements apportés par la nouvelle loi sur l’indivision sont faciles à appliquer. Ils permettent également d’abroger la règle de l’unanimité et de demander le partage du bien en indivision sans créer de mésentente. En tout, l’actualisation de la loi sur l’indivision élimine les obstacles qui obstruaient la sortie de la situation d’indivision. Maintenant, l’indivisaire peut décider de quitter cette situation à tout moment.
En revanche, il sera impossible de le faire si entre temps, certaines conditions avaient été établies par les copropriétaires. L’indivisaire serait incapable de disposer si des règles faisant état du contraire avaient été signées à l’unanimité. Aussi, aucun indivisaire ne peut quitter l’indivision si le tribunal avait interdit la sortie de l’indivision.
En résumé, la nouvelle loi sur l’indivision assouplit les conditions de sortie de chaque propriétaire des biens communs. Si les conditions citées plus haut sont absentes des conventions de l’indivision, personne n’est obligé d’y rester indéfiniment. Pour le cas d’un héritage, l’héritier n’est plus contraint de rester dans l’indivision. Même si c’est la clause d’un testament qui l’y oblige. Avec les changements concernant l’indivision, cette clause n’a plus aucun effet.
La nouvelle loi : comment sortir de l'indivision ?
Avec la nouvelle loi sur l’indivision, la sortie de la copropriété est encadrée par trois conditions notoires. Le co-indivisaire peut sortir de cette situation suivant trois possibilités. D’abord, il peut décider de vendre ses quotes-parts aux autres indivisaires. La vente à un tiers de ces droits est aussi envisageable. Pour finir, il peut également provoquer le partage des biens en indivision.
La vente des parts
Les changements concernant les situations d’indivision permettent de sortir de la copropriété en cédant ses droits aux autres copropriétaires. Cela est envisageable dans l’option où les autres indivisaires voudraient racheter les parts du sortant. Bien avant de confirmer cette décision, l’indivisaire sortant devra informer les autres. Ces derniers doivent avoir un droit de préemption à l’achat de ses quotes-parts. Ainsi, lorsque les droits sont rachetés par les autres bénéficiaires, le désireux peut quitter l’indivision. Les autres pourront partager les parts rachetées en fonction de leur contribution pour le rachat.
Vendre les parts à un tiers
Conformément aux changements observés en rapport avec l’indivision, le co-indivisaire peut vendre sa quote-part à un tiers. Une personne extérieure peut en toute légalité racheter les droits d’un co-indivisaire. Cette mesure doit survenir uniquement lorsque les autres co-indivisaires donnent leur accord. Si ces derniers ne sont pas en mesure de racheter les parts du bénéficiaire sortant, ils peuvent le laisser vendre à un tiers.
Dans cette situation, un délai imparti est imposé aux co-indivisaires. Lorsque le propriétaire souhaitant partir soumet sa demande, ils doivent l’évaluer pendant un mois. Ils disposent donc de quatre semaines pour décider s’ils rachètent la part ou laissent un tiers la racheter. En revanche, passé ce délai, si les indivisaires ne donnent aucune suite ou refusent de racheter, le propriétaire sortant peut librement les vendre à un tiers.
Le partage des parts
La sortie de l’indivision peut faire objet de partage des biens communs. Chaque indivisaire peut repartir avec les parts du patrimoine qui lui reviennent de droit. Parfois, cette décision est un peu complexe. Il est difficile de répartir les biens de façon équitable. Surtout lorsque les bénéficiaires ont des parts égales. Même lorsque quelques indivisaires détiennent la grande partie, le partage peut engendrer des mésententes.
Pour pallier ces irrégularités, les personnes ayant des parts inférieures peuvent être compensées par des moyens financiers. Si le problème n’est pas résolu à l’amiable, l’intervention d’un notaire est inévitable. Le représentant de la loi pourra ainsi mettre de l’ordre et procéder au partage équitable des biens.
Les avantages de l'indivision
L’indivision peut sembler un concept très complexe à comprendre. Certaines personnes ignorent d’ailleurs l’existence de cette situation. Pourtant, l’indivision présente beaucoup d’avantages pour les personnes qui s’y retrouvent. Elle permet de s’approprier des biens à plusieurs. Il n’existe quasiment pas de formalité ou même pas de démarches pour acheter des biens en indivision. Une personne peut détenir une propriété ou une quote-part sur un bien. Cela peut se faire en fonction de la contribution à l’achat. La quote-part est également immatérielle du moment où la propriété est toujours en indivision.
Les inconvénients de l'indivision
L’indivision est composée de deux ou plusieurs personnes. Naturellement, la situation est vouée par moment à des mésententes. Tous les indivisaires ont des droits sur la totalité du bien en jeu. Les décisions et les démarches sont exécutées uniquement quand elles sont prises à l’unanimité. Principalement, le désaccord est le premier inconvénient de l’indivision. Quand les indivisaires ne sont pas d’avis sur un même sujet, ce dernier risque de tourner au vinaigre.
Toutes les dépenses concernant le patrimoine commun doivent être financées par les indivisaires. Il s’agit des dettes, des impôts et des travaux engagés pour le maintien du bien. Le financement s’effectue suivant la quote-part de chaque propriétaire. Enfin, un indivisaire peut décider de quitter l’indivision à tout moment. Cette décision risque de remettre en cause l’état des biens communs. Les situations suite à cette décision risquent d’être houleuses. Elles peuvent même occasionner l’intervention du tribunal.
Vous souhaitez vendre ou une estimation de votre immeuble ou de vos parts indivises ?
INDIVSION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles et de parts indivises à Paris et en Ile de France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.
