Indivision entre frères et sœurs

Encore appelée « Propriété en commun », l’indivision est une situation juridique qui consiste à avoir plusieurs propriétaires sur un même bien. Elle apparait généralement en cas de donation ou de succession. L’indivision peut également apparaitre consécutivement au divorce ou à la séparation des époux ou des pacsés. Pour ce qui concerne l’indivision entre frères et sœurs, elle nait dès lors qu’ils sont héritiers sur le même bien. Cette indivision qui est d’ailleurs la plus fréquente commence à compter du décès jusqu’au partage successoral.

Vous appartenez à une grande fratrie et suite au décès d’un de vos parents, vous avez hérité d’un bien immobilier en indivision avec vos frères et sœurs. Cela veut dire que vous n’en serez pas le seul bénéficiaire.

Face à cette situation toute nouvelle pour vous, vous vous posez plusieurs questions : L’indivision, c’est quoi au juste ? Comme fonctionne-t-elle ? Puis-je sortir de cette indivision successorale ? Pas de panique. L’article 815 du Code Civil a tout prévu. Nous levons ici un coin de voile sur l’indivision entre frères et sœurs.

Indivision entre frères et sœurs : Qu’est-ce que c’est ?

L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes possèdent un droit de propriété sur un même bien. Il peut s’agir d’un bien immobilier ou d’un bien mobilier. Elle possède plusieurs avantages. On peut citer entre autres, la possibilité de gérer collectivement le bien indivis.

Pour ce qui concerne l’indivision successorale, le principe est celui-ci : Les héritiers viennent à la succession au prorata de leurs parts d’héritage. Mais ce principe comporte une exception. C’est le cas par exemple lorsque par l’effet d’un testament, le défunt prévoit des règles de répartition particulières.

L’indivision successorale débute au moment du décès et prend fin jusqu’au partage successoral. Ce partage est également appelé liquidation successorale. Pour éviter que cette situation juridique ne génère des conflits entre frères et sœurs, le Code Civil a tout mis en place pour la réglementer au mieux.

Autrefois, il n’était possible de sortir de l’indivision qu’après avoir requis l’accord de tous les autres co-indivisaires. Mais la réforme de 2009 qui a été opérée a permis de tempérer le caractère contraignant du principe de l’unanimité.

La base légale de l’indivision est désormais l’article 815 et suivant du code Civil. Cet article dispose en effet que nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision. Celle-ci revêt désormais un état transitoire. La durée de l’indivision ne peut être indéterminée que si tous les héritiers le veulent, d’un commun accord.

Indivision entre frère et sœur : Comment gérer une maison en indivis ?

L’entretien d’un bien immobilier fait naitre différentes dépenses à la charge des co-indivisaires. On peut citer parmi celles-ci, les impôts ou encore les travaux d’entretien. Pour garantir la bonne gestion du bien immobilier indivis, il est donc recommandé de recourir aux services d’un notaire.

Il en va de la stabilité du patrimoine commun. Le rôle de ce professionnel est d’établir par écrit une convention d’indivision dont la finalité est de dégager les règles de fonctionnement.

À défaut de recourir à un notaire, vous pouvez décider également de vous constituer une convention d’indivision. Mais pour lui donner une valeur probante et faire en sorte qu’elle ne soit pas attaquable, les services du notaire sont indispensables. Par ailleurs, il est également possible de nommer par décision unanime, des héritiers ou des tiers en qualité de gérants de l’indivision.

En outre, l’indivision étant strictement réglementée, la prise de décision requiert une certaine adhésion dont le pourcentage varie en fonction du type d’action à exécuter.

Pour la vente forcée des biens par exemple, le législateur exige que les demandeurs justifient d’une majorité des 2/3 des droits indivis. À défaut, ils ne peuvent pas provoquer le partage. L’action en partage ne sera donc pas recevable.

De même, pour les actions telles que :

  • Les actes de gestion courante
  • La décision de confier la gestion des biens de l’indivision à autrui
  • La vente de biens indivis pour éponger les dettes et les charges de l’indivision,

La majorité des 2/3 des droits indivis est également requise.

Quoi qu’il en soit, en cas de désaccord dans la gestion des biens de la succession ou des biens communs, les co-héritiers peuvent saisir le juge aux fins de faire nommer un mandataire judiciaire. Sa mission sera d’assurer l’administration provisoire de la succession. Les co-indivisaires ont également la possibilité de saisir le tribunal judiciaire ou de proximité.

Indivision entre frères et sœurs : Quels sont les droits de chaque co-indivisaire ?

Chaque co-indivisaire est propriétaire du bien indivis. Toutefois, l’usage qu’il peut en faire ne doit pas nuire aux autres. Quoi qu’il en soit, certaines conditions sont établies à cet effet et elles doivent être respectées. On peut citer parmi celles-ci :

  • L’obtention de l’accord des autres indivisaires
  • Le respect de la destination du bien indivis
  • Le respect des droits des autres indivisaires
  • La demande du versement d’une indemnité à l’un des co-indivisaires s’il est établi qu’il occupe le logement à titre exclusif.

Par ailleurs, il faut noter que le co-indivisaire a la possibilité de vendre ses droits dans l’indivision, conformément à l’article 815 du Code Civil. Mais pour exercer ce droit, le co-indivisaire doit informer ses frères et sœurs. Cette information vise à les renseigner sur les conditions et les prix de vente.

C’est ce qu’on appelle le droit de préemption. Lorsqu’une personne le détient sur une vente, cela veut dire qu’elle est en droit d’acheter prioritairement le bien concerné. Mais ce droit n’est pas à durée indéterminée. Le législateur a prévu en effet un délai d’un mois pour l’exercer.

Ce délai commence à courir à compter de la notification faite aux co-héritiers. Si les autres co-indivisaires n’exercent pas ce droit, cela voudra dire qu’ils ne sont pas intéressés et que le co-indivisaire vendeur peut céder ses parts à un tiers.

Un co-indivisaire peut-il retarder le partage des biens ?

L’indivisaire est autorisé à demander le maintien dans l’indivision s’il a intérêt à retarder le partage des biens. Cette demande peut être adressée au tribunal du lieu de situation du bien.

Le maintien dans l’indivision peut être demandé dans les cas d’une entreprise dont l’exploitation était assurée par le défunt ou par son époux. Il en est ainsi lorsque le local a été utilisé par le défunt ou son époux au moment du décès. À noter qu’il peut s’agir d’un local d’habitation ou d’un local professionnel.

Lorsque le maintien dans l’indivision est accordé, il ne peut dépasser 5 ans. Mais il convient de noter qu’il est renouvelable dans certains cas. Le maintien en indivision peut donc être renouvelé jusqu’à la majorité du plus jeune enfant ou jusqu’au décès de l’époux.

Comment sortir de l’indivision entre frère et sœur ?

Conformément à l’article 815 du Code Civil, « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ».

Cela veut dire qu’à tout moment, le co-indivisaire peut décider de sortir de l’indivision, sauf si un jugement ou une convention s’y oppose. En l’absence donc d’une opposition de jugement ou de convention, plusieurs possibilités s’offrent au co-indivisaire :

  • Vendre ses parts à un frère ou une sœur co-indivisaire
  • Vendre ses parts à un tiers, en cas de non exercice du droit de préemption par les co-indivisaires
  • Demander la vente du bien indivis pour répartir ensuite le prix de vente entre les différents indivisaires. Il faudrait toutefois avoir l’accord de son frère ou de sa sœur dans l’indivision
  • Organiser la vente de ses parts indivises à l’amiable, si toutes les parties sont capables de se mettre d’accord
  • Créer une Société Collective Immobilière (SCI)

Toutefois, il faudrait rappeler que si le co-indivisaire n’est pas en mesure d’obtenir l’accord de son frère ou de sa sœur, il pourra saisir le juge ou passer par la voie judiciaire afin de provoquer le partage.

Par ailleurs, même si vous n’avez pas obtenu l’accord de tous les héritiers, sachez qu’il est possible de vendre le bien concerné. Il faudrait toutefois disposer de deux tiers des droits indivis. Cela va conduire à une vente forcée ou à une liquidation successorale.

Cependant, le législateur a tout mis en œuvre pour encadrer cette procédure de vente forcée. Il est en effet obligatoire de faire appel à un notaire. La mission de ce dernier est d’informer les autres co-indivisaires minoritaires de la volonté de vendre.

Si toutefois l’opposition à la vente forcée persiste, il ne reste plus qu’à saisir le tribunal judiciaire. En saisissant le juge, ce dernier pourra prononcer la décision de vente forcée si la majorité des 2/3 des droits indivis est atteinte. Mais il a également le pouvoir, en tout état de cause, de ne pas prononcer la vente forcée si celle-ci porte une atteinte excessive aux droits des frères ou des sœurs indivis

Vous savez maintenant tout sur l’indivision entre frère et sœur. Vous pouvez donc désormais faire respecter vos droits et éviter tout désagrément.

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Christian Mahout

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INDIVSION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles  et de parts indivises à Paris et en Ile de France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

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