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Indivision et droit de préemption

La législation donne le droit de préemption à tous les coïndivisaires sur un bien en indivision. Ainsi, lorsqu’un des indivisaires vend ou cède ses parts à une personne étrangère à l’indivision, il est tenu, par la loi, de notifier son intention de vendre aux autres indivisaires en passant par un huissier de justice. On est alors en droit de se demander : comment communiquer un droit de préemption dans une indivision ? Quelle est la marche à suivre pour mener à bien la vente de droit indivis ? Quelles conditions respecter pour préempter la quote-part en vente ? Des éclaircissements dans ce contenu !

Droit de préemption en indivision : les règles à respecter

Lorsque vous possédez des biens dans une indivision, vous êtes tenu de respecter certaines règles durant le processus de vente de droit indivis. C’est le cas du droit de préemption. En effet, il peut arriver qu’un indivisaire souhaite vendre ou céder tout ou partie de la quote-part du bien indivis qui lui revient. Les autres coïndivisaires bénéficient du droit de préemption qui oblige l’indivisaire vendeur à leur notifier son acte de vente.

Toutefois, précisons qu’une cession qui se déroule entre coïndivisaires ne fait pas appel au droit de préemption. C’est uniquement dans le cadre de la vente d’un bien indivis à une personne étrangère à l’indivision que cette procédure s’applique.

Vente de quote-part en indivision : application du droit de préemption

Le droit de préemption dont bénéficient les indivisaires dans une indivision doit s’appliquer que ce soit à l’occasion d’une convention, d’un divorce ou d’une succession. De plus, le type d’indivision importe peu. Que ce soit une indivision en nue-propriété, en usufruit ou en pleine propriété, aux yeux de la loi, les indivisaires sont considérés comme des acquéreurs propriétaires durant le processus de vente de droit indivis.

Toutefois, une exception est faite lorsque l’indivision porte sur un droit de propriété morcelée. Même s’il est étranger à l’indivision, juridiquement, le nu-propriétaire ou l’usufruitier possède un droit de préemption subsidiaire dans le cadre d’une cession de quote-part d’usufruit ou de nue-propriété. Pour cela, ce dernier doit être tenu au courant de ladite cession.

Pourquoi ce droit de préemption est-il dit subsidiaire ?

Ce droit de préemption est dit subsidiaire puisqu’il faut nécessairement qu’un autre usufruitier ou nu-propriétaire décide d’être acquéreur. De plus, le droit de préemption ne s’applique que dans le cas où la cession inclut une partie ou la totalité de la quote-part de l’indivisaire dans le bien indivis. Le but principal du droit de préemption est donc d’éviter qu’une personne étrangère à une indivision n’entre dans cette dernière sans contrôle.

Par ailleurs, s’il ne s’agit pas de droits indivis, mais de la vente d’un immeuble indivis dans sa totalité, le tiers acquéreur ne rentrera plus dans l’indivision simplement parce que le bien qu’il achète en sort.

Droit de préemption des indivisaires : les formalités à respecter

Tout indivisaire est tenu par l’article 815 – 14 du Code Civil d’informer ses coïndivisaires lorsqu’il veut vendre ou céder une quote-part de ses droits ou ses droits indivis à une tierce personne. Tous les autres indivisaires doivent recevoir cette information.

Au risque que la procédure soit considérée comme irrégulière, une lettre recommandée ne suffit pas pour le faire. Ainsi, l’acte de notification doit obligatoirement être fait par un huissier de justice.

La notification doit donc inclure les conditions de la cession souhaitée, les prix ainsi que les noms, la profession et le domicile de la personne qui veut acquérir les droits. La commission de l’agent immobilier est aussi à mentionner.

Une fois que la procédure est bien respectée, les autres coïndivisaires qui veulent faire jouer leur droit de préemption devront déférer aux conditions de vente précisée dans la notification. Le cas échéant, la déclaration de préemption sera considérée comme nulle.

Il est important de savoir aussi que la notification doit contenir l’identité de l’acquéreur final lorsque l’acquéreur a décidé de donner une procuration. Le cas échéant, l’acte de vente sera annulé.

L'indivisaire vendeur peut-il toujours renoncer à la cession de ses droits indivis ?

L’indivisaire vendant son droit indivis a toujours la possibilité de renoncer à son désir de vendre tant que le compris n’est pas encore conclut. En effet, cette notification n’équivaut pas à l’offre de vente.

De plus, les autres indivisaires sont tenus de répondre à ladite notification dans un délai de 1 mois à compter de la date de réception. Au cas où un des indivisaires voudra acquérir les droits indivis mis en cession, il devra le notifier en retour à l’indivisaire vendeur via un acte qui ne relève pas nécessairement de la procédure d’une instance judiciaire.

Il est possible que plusieurs indivisaires souhaitent préempter. Dans ce cas, leur intention doit être notifiée à titre personnel. Sauf dispositions contraires à la convention d’indivision, la quote-part mise en vente sera alors distribuée de façon proportionnelle entre les indivisaires.

Quel est le délai pour la signature de l'acte de vente ?

Une fois que le vendeur a pris connaissance de l’intention de préempter, une période de 2 mois s’ouvre à l’indivisaire pour signer l’acte officiel de vente. La déclaration de préemption sera considérée comme nulle de plein droit dans deux cas : mise en demeure ignorée ou dépassement de délai.

Si les autres coïndivisaires ne reçoivent pas la notification de vente, la nullité de cette dernière est frappée par une prescription de 5 ans. Cela prend effet à partir du moment où les indivisaires vont prendre connaissance de la vente. Aussi, les héritiers ou les indivisaires lésés ont le droit de demander une action en nullité.

La licitation : sortir d’une indivision en cas de discorde

C’est possible de bénéficier d’une autorisation de vente auprès d’un tribunal judiciaire compétent lorsque les indivisaires sont en discorde par rapport à la vente d’un bien indivis. Pour cela, vous devez procéder à la réalisation de la procédure de licitation d’un bien en indivision. Cette procédure est soumise aux mêmes lois que celles d’une saisie immobilière : la vente aux enchères.

Les conditions de la vente ainsi que les prix sont déterminés par le tribunal une fois qu’il a ordonné la vente du bien indivis sur licitation. Les termes de la vente ainsi que la décision du tribunal judiciaire sont formellement enregistrés par un avocat ou un notaire choisi par le juge à cet effet, avant d’être déposé chez le greffier.

Au moins 1 mois avant, et par sommation d’huissier, chaque indivisaire est informé de la date de l’adjudication. À compter de la date d’adjudication, un autre délai de 1 mois est accordé aux indivisaires pour faire valoir leur droit de substitution à l’acquéreur, en s’adressant au notaire ou en envoyant une déclaration au greffe du tribunal.

À l’issue de l’adjudication, il est possible de faire une surenchère, mais dans un délai de 10 jours. Une fois ce délai épuisé et en tenant compte des quotes-parts de chaque indivisaire, il sera procédé enfin au partage des prix de cession ou des créanciers le cas échéant.

Il est tout à fait possible que le bien indivis, à cause du contexte de mésentente, soit moins vendu par rapport à sa valeur réelle.

Par ailleurs, sont considérées comme des ventes, les licitations enclenchées au profit d’une personne non concernée par l’indivision. Ces cas donnent notamment lieu à une perception d’impôt sur la valeur totale du prix.

Le Code civil a prévu alors dans son article 820 qu’il est possible pour un indivisaire de demander un délai au tribunal quand le risque de perte de valeur des biens indivis est assez important.

La licitation oblique

Le créancier personnel d’un indivisaire peut lancer une procédure de licitation : c’est la licitation oblique. Cet acte juridique lui permet d’obtenir le paiement de sa dette en demandant le partage des biens indivis.

Pour que cette demande aboutisse, le créancier doit apporter la preuve de l’inaction de l’indivisaire. Les coïndivisaires peuvent s’ils le souhaitent, s’acquitter de la dette du créancier. Ils pourront après se rembourser sur la part du débiteur qui est en indivision.

Les blocages à la licitation oblique

Les créanciers d’un indivisaire débiteur ne peuvent pas toujours lancer une action en licitation, notamment lorsqu’une situation de démembrement de propriété se présente. L’action du créancier peut se trouver simplement bloquée à cause de cela.

Lorsque l’indivisaire débiteur détient par exemple l’usufruit d’un bien indivis et que la nue-propriété appartient aux autres, la haute juridiction et le juge n’ont pas le pouvoir, sans la volonté de l’usufruitier, d’autoriser la vente du bien en pleine propriété. Par un refus de vente, la loi permet à l’usufruitier de conserver son bien.

Toutefois, il faut préciser qu’en dépit de la protection légale et jurisprudentielle de l’usufruitier, le nu-propriétaire a tous les droits de procéder à la cession du nu-propriété sans solliciter l’avis de l’usufruitier. Dans ce cas, l’usufruitier débiteur va se retrouver en indivision avec un nouveau propriétaire pouvant malheureusement être son créancier.

Droit de préemption en indivision : une procédure délicate !

Les coïndivisaires sont toujours considérés comme des acquéreurs prioritaires aux yeux de la loi dans le cadre de la cession de droits indivis ou de quotes-parts à une tierce personne. Pour éviter qu’un étranger ne rentre dans une indivision, une notification par huissier doit être envoyée par l’indivisaire vendeur aux autres indivisaires.

Ces derniers auront alors un délai de 30 jours à compter de la date de réception de ladite notification pour faire valoir leur droit de préemption. En retour, leur décision également doit être notifiée à l’indivisaire vendeur par le biais d’un huissier.

Pour éviter les situations de litiges dans le cadre de la cession d’un bien en indivision, il est plus judicieux de faire appel à des professionnels compétents (avocats ou notaires). Ils ont l’expérience et l’expertise nécessaire pour vous aider à mener à bien votre vente.

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Christian Mahout

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INDIVSION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles  et de parts indivises à Paris et en Ile de France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

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