L’exploitation immobilière est une activité très prolifique de nos jours. Cette activité peut être menée légalement par le biais de deux formes différentes. La première est l’indivision qui permet à deux ou plusieurs personnes d’être propriétaires d’un même bien. La seconde est la Société Civile Immobilière qui permet à deux ou plusieurs personnes de gérer un patrimoine immobilier ensemble. Le choix entre ces deux formes d’exploitation immobilière se révèle souvent rugueux pour beaucoup. Quels sont les avantages et conséquences de ces deux formes d’exploitation immobilière ? Sur quels critères se baser pour opérer un choix judicieux ? Voici quelques éléments de réponses.

Généralités sur la SCI et l'indivision

La SCI et l’indivision sont toutes deux des moyens de gérer un bien à plusieurs.

La Société Civile Immobilière

Il s’agit d’une société de gestion d’un patrimoine à plusieurs. C’est une structure juridique constituée de deux personnes au minimum dont tous les membres fondateurs portent le statut d’associé. Le patrimoine immobilier est détenu par la société elle-même et les associés reçoivent des parts sociales de leurs apports respectifs dans le capital de la société.

À l’instar de toute société civile, la Société civile immobilière est régie par un statut qui expose son fonctionnement. La rédaction des statuts permet de définir avec précision les modalités de prise de décision au sein de la société. Les statuts se chargent donc de prévoir les décisions qui doivent être prises par majorité absolue ou simple et les décisions qui doivent être prises par unanimité.

Les associés de la SCI désignent une personne appelée le gérant qui sera chargée de la gestion courante des biens constituant le capital de la société. Le gérant accomplit cette mission sans engager de formalités auprès des autres associés.

L'indivision

Il s’agit d’une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes jouissent des mêmes droits de propriété sur un même ensemble de bien ou un bien. L’indivision intervient très souvent en matière d’achat d’immobilier ou en cas de succession. Les personnes constituant l’indivision sont appelées des indivisaires. Ces derniers possèdent une partie des biens en indivision qui correspond à leurs quoteparts respectives. La quotepart est la part réservée à chaque indivisaire en fonction de sa contribution à l’achat ou en fonction de la part qui lui revient dans la succession.

L’indivision est régie par une convention d’indivision. Cette dernière régit dans les moindres détails les modalités de gestion de l’indivision. Cependant, la convention doit respecter certaines conditions de forme pour être valide. Elle doit être en effet sous forme écrite à travers un acte sous seing privé. Cependant, la forme requise est celle d(un acte authentique lorsque l(indivision compte des biens immobiliers. C’est-à-dire qu’un notaire doit obligatoirement intervenir dans ce cas.

L’indivision fonctionne suivant de nombreuses règles. Les prises de décisions se font selon des modalités précises. Pour les décisions appelées mesures conservatoires, un seul indivisaire suffit amplement. Pour les décisions concernant la gestion normale de l’indivision, les décisions se prennent à la majorité des deux tiers. Enfin, pour les décisions graves, l’unanimité est le seul et l’unique moyen applicable.

Les avantages et inconvénients des deux modes de gestion

Chacun des deux systèmes de gestion a à son actif des avantages et inconvénients pouvant vous orienter dans votre choix en fonction de vos besoins.

Une création plus facile avec le régime de l'indivision

L’indivision est clairement le mode de gestion le plus simple à créer, car il s’agit d’un mécanisme par défaut. Cela signifie qu’aucune formalité administrative n’est exigée pour la créer. En dehors du recours au notaire, aucune autre condition particulière n’est exigée dans la création de l’indivision. Dans le cas d’une SCI, il existe cependant de nombreuses démarches administratives à observer. Par exemple, il faut rédiger des statuts, procéder à l’immatriculation et faire paraitre la naissance de la société au journal officiel.

De plus, la création d’une indivision est nettement plus économique que celle d’une SCI. En effet, pour créer une indivision, seuls les frais d’un notaire sont nécessaires. Tandis que, pour la création d’une SCI, il faudra débourser à de nombreuses reprises notamment pour :

  • La rédaction des statuts en cas de recours à un professionnel ;
  • L’annonce légale de la naissance de la SCI au journal officiel ;
  • L’immatriculation de la SCI ;
  • La déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI ;
  • Les frais de dossiers à déposer auprès de la banque.

Une transmission plus facile avec la SCI

Dans le cas de l’indivision, il est impossible de désigner les autres héritiers lors du décès de l’indivisaire. Ces derniers deviennent automatiquement propriétaires de la part du défunt au même titre, et ces héritiers peuvent atteindre un très grand nombre. Cependant, dans cette situation, le compte bancaire commun de l’indivision demeure bloqué jusqu’au moment où une nouvelle convention est signée afin d’inclure les nouveaux indivisaires.

De plus, il faudra payer des factures de donation lorsque la valeur totale des biens est supérieure à 100 000 euros et ces factures peuvent être très élevées.

À l’inverse de tout ceci, dans la SCI, l’organisation de la succession est prévue dans les statuts de la société. Vous aurez donc un minimum d’effort à fournir, car tout se passera selon les règles légales prédéfinies.

La cession est plus facile dans le cas d'une indivision

Dans le cas d’une indivision, il est super facile de céder ses parts, vous n’aurez besoin d’aucune autorisation ou de motif, seule votre volonté suffit à réaliser une telle opération. Après votre déclaration, il reviendra aux autres indivisaires d’user de leur droit de préemption. Ils disposent d’un délai d’un mois pour faire valoir ce droit.

Dans le cas de la SCI, il existe tout un processus à suivre à la lettre pour la réussite de l’opération. Vous avez dans un premier temps besoin de recueillir l’autorisation des autres associés. Vous devez ensuite définir un prix de vente de vos parts sociales. Enfin, il vous restera le remplissage des documents administratifs et le paiement des impôts.

Les modalités de prises de décision

Sur ce point, il n’est pas aisé de faire une comparaison réelle entre les deux systèmes. De plus, la modalité change selon que la décision soit courante ou exceptionnelle.

En matière d’indivision, les décisions courantes sont souvent prises à la majorité des deux tiers, dans le cadre de tout ce qui concerne la gestion des biens. Il s’agit des décisions concernant notamment l’entretien, les renouvellements de bail, et les actes administratifs.

Dans le cadre d’une SCI, les décisions se prennent lors des Assemblées Générales (AG) qui sont organisées une fois au moins par année et rassemblent tous les associés. Les décisions sont prises suivant des règles bien précises comme celle de la majorité pertinente (qui doit être prévue par les statuts). Toute l’assemblée générale doit être retranscrite à travers un procès-verbal et spécialement pour les votes. Enfin, une convocation formelle doit être adressée aux associés.

Vous avez la possibilité toutefois de confier la prise des décisions à un gérant. Ce dernier peut ne pas être un associé et il se chargera de prendre toutes les décisions courantes concernant la société.

Lorsque les décisions sont exceptionnelles, la modalité varie selon que l’on soit en présence d’une indivision ou d’une SCI. En présence d’une indivision, les décisions importantes se prennent par la voie de l’unanimité. À l’inverse, dans la SCI, le mode de vote par assemblée générale est toujours maintenu. La seule réelle différence ici réside dans le fait que l’Assemblée Générale est exceptionnelle et dans les autres cas, elle est ordinaire.

Critère déterminant : la durée du projet

La durée du projet est un critère impératif dans le cadre d’un choix entre l’indivision et la SCI.

Pour un projet sur le court terme

Le régime de l’indivision est sans doute le choix le plus judicieux si le projet envisagé s’inscrit dans une durée plus ou moins courte. En effet, avec ce système, vous êtes débarrassé de tout ce qui est paperasses administratives, réunions interminables ou encore rédaction de statuts. Si vous avez confiance en vos copropriétaires ou que vous comptez revendre vos parts dans un bref délai, l’indivision est le choix par excellence.

Cette solution est aussi recommandée lorsque vous êtes sur qu’il n’existe pas une multitude d’héritiers pouvant compliquer la procédure. Si vous êtes en quête de prudence et d’assurance, vous pouvez toutefois consigner clairement les prérogatives de chaque indivisaire dans une convention d’indivision. Après cela, il vous faudra juste désigner un gérant des biens, faire un rappel des quoteparts et établir des règles précises afin d’éviter toute discorde.

Pour un projet stable et durable dans le temps

La SCI est le choix par excellence pour les amoureux des procédures alambiquées et ceux en quête de sécurité. La SCI est régie par un cadre légal très rigoureux qui vous permettra d’avoir une certaine assurance. Cette option vous oblige à suivre scrupuleusement de nombreuses règles. De plus, la transparence est de mise dans ce système. Vous vous mettez donc à l’abri de tout malentendu et de différentes arnaques.

En plus de ces nombreux avantages, la SCI vous permet d’organiser la transition de vos biens selon vos préférences et de manière totalement libre. Enfin, si vous n’avez pas la phobie des longues procédures administratives et que le projet a une grande importance à vos yeux, la SCI est faite pour vous !

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Christian Mahout

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INDIVSION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles  et de parts indivises à Paris et en Ile de France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

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