Vous disposez d’un bien en indivision, c’est-à-dire un bien dont vous partagez la propriété avec une ou plusieurs autres personnes et vous désirez le vendre désormais ? Généralement, la vente d’un bien ou de sa part en indivision suscite de nombreuses préoccupations. En effet, cela nécessite que les décisions soient bien prises par chaque partie, et ce, en fonction de la réglementation en vigueur.
Entre autres, de quels droits dispose chaque propriétaire du bien ? Est-ce une nécessité que tous les propriétaires approuvent la vente du bien en indivision ? Pour avoir des réponses à ces questions, lisez cet article qui vous dit tout sur la vente de sa part de bien en indivision.
L'indivision : de quoi s'agit-il ?
L’indivision correspond à une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes possèdent un seul et même bien immobilier. Les propriétaires du bien sont appelés indivisaires et disposent de certains droits et devoirs dans l’indivision. Ces derniers profitent chacun de certaines règles définies par le Code civil afin de faciliter les rapports entre eux.
Il est possible que l’ensemble des indivisaires ajoute une convention d’indivision afin de définir clairement les différentes règles à respecter dans l’indivision :
- Il peut exploiter le bien en indivis dès lors qu’un accord est conclu avec tous les autres propriétaires ;
- L’ensemble des propriétaires peut choisir un gérant ;
- Les membres de l’indivision qui décident de mettre le bien en location ont l’obligation de partager les revenus au prorata de leur part et payer toutes les charges qui y sont liées ;
- Si un seul indivisaire occupe le bien avec l’accord des autres, il doit leur payer une indemnité d’occupation sauf si les autres indivisaires s’y opposent. Dans ce cas, l’indemnité est proportionnelle à leur part respective.
Quel est le principe du régime de l'indivision ?
En réalité, l’indivision survient en cas de succession, ou lorsque les concubins ou partenaires de PACS (Pacte civil de solidarité) décident d’acheter un bien ensemble. En règle générale, cette situation juridique peut permettre de faciliter l’entretien, la gestion et même le financement du bien.
Dans ce cas, chaque acquéreur dispose de droit de propriété sur le bien à hauteur de sa contribution financière au moment de l’achat, sans distinguer matériellement sa quote-part. De plus, chaque indivisaire est tenu de régler les dettes de l’indivision telles que les impôts ou les travaux de copropriété, à proportion de sa quote-part.
Par ailleurs, il est tout autant important de noter que chaque co-indivisaire a le droit de sortir de l’indivision à n’importe quel moment et pour n’importe quelle raison. D’ailleurs, l’article 815 du code civil prévoit que « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ».
Comment vendre sa part de bien en indivision pour en sortir ?
Lorsque vous ne souhaitez pas partager votre bien avec d’autres indivisaires, vous avez la possibilité de vendre votre part du bien. À cet effet, vous avec le choix entre une multitude de solutions en fonction des situations.
La vente du bien indivis à l'unanimité
En principe, lorsque vous souhaitez vendre votre part d’un bien immobilier en indivision, il est indispensable de demander l’accord des autres indivisaires. Ces derniers devront décider à l’unanimité du prix de cession du bien et de la règle à suivre pour le partage. Un ou plusieurs d’entre eux peuvent se proposer pour racheter vos parts. Ainsi, l’indivision est réduite d’un indivisaire ou annulée s’il ne reste qu’un seul propriétaire après la vente de votre part.
En outre, cette décision peut constituer une occasion pour eux de vendre le bien en question. Après la vente, le prix sera partagé entre les membres. Aussi, l’un des indivisaires muni d’un mandant peut se charger seul de l’acte de vente.
Si vous souhaitez connaitre la répartition de la somme de la vente, il faudra d’abord déterminer avec précision la répartition des droits de propriété. Dans le cas où cette information n’est pas présente dans l’acte d’achat ou de succession, il a été prévu par la loi que le prix de vente doit être partagé de manière égalitaire entre tous les indivisaires. Toutefois, vous pouvez, d’un commun accord, convenir une autre répartition ou la contester auprès du tribunal judiciaire.
La vente à la majorité des 2/3
En France, quelques dispositions ont été mises en place pour passer outre l’unanimité requise et éviter les blocages lors d’une vente en indivision. Par exemple, depuis l’établissement de la loi de « simplification et de clarification du droit », il est désormais possible de vendre un bien immobilier en indivision sans le consentement de tous les indivisaires.
En effet, selon l’article 815-5 du Code civil, « un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun ». On parle alors de vente en licitation.
À cet effet, un ou plusieurs indivisaires désirant mettre en vente un bien en indivision et disposant d’au moins 2/3 des droits sont tenus de signaler leur projet de vente auprès d’un notaire. Ensuite, ce dernier aura un délai d’un mois pour informer les autres indivisaires par huissier. Ceux-ci n’auront qu’un délai de trois mois pour approuver ou refuser la vente.
Si les autres indivisaires sont d’accord avec la vente du bien, bien évidemment, la vente pourra s’effectuer si elle ne porte pas atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ou héritiers. À l’inverse, si les autres indivisaires ne sont pas d’accord, le notaire se chargera alors de constater le refus à travers un ‘’ procès-verbal de difficulté ’’.
Dans ce cas, les indivisaires vendeurs devront saisir le Tribunal de grande instance pour se munir d’un procès-verbal autorisant la vente. Dès lors que la vente du bien en indivision sera autorisée, elle devra se faire aux enchères. Après la vente, le montant de la vente sera utilisé pour régler les frais de justice. Le reste du montant sera partagé entre les membres de l’indivision selon le prorata des droits de chacun.
La vente par cession de la quote-part
Le saviez-vous ? En tant qu’indivisaire, vous avez tout le droit de vendre votre quote-part à qui vous voulez lorsque les autres indivisaires ne sont d’accord pour la vente d’un bien en indivision. En la matière, vous avez deux possibilités : procéder au rachat des quotes-parts entre indivisaires ou céder votre quote-part à un tiers.
Le rachat des quotes-parts entre indivisaires
Au moment de la vente, vous avez la possibilité de racheter les quotes-parts des autres indivisaires ou de ventre votre quote-part à un ou plusieurs autres indivisaires. Dans ce cas, il sera indispensable de fixer le prix de la ou des quotes-parts qui sont cédées.
Si le bien en indivision est un bien immobilier, il faudra d’abord contacter un expert indépendant afin de procéder à une estimation de ce bien. Ensuite, sous réserve de l’application de la règle de 2/3 en cas de désaccord d’un ou plusieurs indivisaires, il sera nécessaire d’obtenir l’accord de tous.
Toutefois, s’il n’y a que deux héritiers dans l’indivision, alors la vente d’une des quotes-parts à l’autre entrainera l’annulation ou la disparition de l’indivision. Aussi, est-il important de noter qu’il est parfois difficile de trouver un acquéreur au prix souhaité au sein de l’indivision.
La cession du bien indivis à un tiers
Au lieu de vendre votre quote-part à un des co-indivisaires, vous avez la possibilité de la vendre à une personne étrangère à l’indivision. Néanmoins, l’indivision n’étant pas un cercle ouvert en principe, l’intégration d’un tiers pourrait prendre la forme d’un acte extrajudiciaire. De plus, les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption leur permettant d’acquérir la quote-part en priorité. C’est d’ailleurs ce que prescrit l’article 815-14 du Code civil qui stipule que :
« L »indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l »indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d »acquérir. ».
Ainsi, si vous souhaitez vendre un bien en indivision à un tiers, vous avez l’obligation d’informer, par voie d’huissier, les autres indivisaires par rapport aux conditions de cession, l’identité de la personne pressentie ainsi que le prix souhaité. Les indivisaires disposent alors d’un délai d’un mois pour utiliser leur droit de préemption et vous le faire savoir par voie d’huissier à leur tour.
Par la suite, l’acte de vente devra être signé dans un délai de deux mois. Passé ce délai, vous aurez alors la possibilité de mettre le ou les co-indivisaires en demeure de signer la vente. Si cela n’aboutit à rien, vous pourrez, au bout de 15 jours, vendre librement votre part d’indivision à un tiers.
Par ailleurs, dans le cas où plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils doivent alors recevoir ensemble la part mise en vente proportionnellement à leur quote-part respective dans l’indivision.
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