La séparation ou le divorce en indivision

Après s’être promis mutuellement amour et fidélité jusqu’à ce que la mort ne les sépare, certains faits de la vie peuvent ramener les époux à la dure réalité. Il devient parfois impossible de poursuivre l’aventure à deux. S’ensuit alors le divorce ou la séparation. Et qui dit divorce et séparation parle également de partage. Quid alors de la résidence principale ? L’expérience a en effet prouvé que c’est sans doute l’un des sujets les plus conflictuels.

En règle générale, les biens sur lesquels ils exercent leur droit de propriété font l’objet d’une vente classique dont les fruits servent au remboursement d’éventuels créanciers ou au paiement de la quote-part des époux. Si d’aventure l’un des époux n’est pas intéressé par la vente du bien concerné, il peut procéder au rachat de soulte.

Par ailleurs, pour de multiples raisons, la loi autorise les époux à rester dans l’indivision. Ils deviennent ainsi copropriétaires des biens en question. Quoi qu’il en soit, il n’est pas toujours facile de solder les comptes de façon équitable. Nous vous aidons à y voir plus clair dans cet article.   

Indivision en cas de divorce : Ce qu’il fait savoir

Les couples mariés en séparation de biens, les partenaires pacsés sous le régime commun et les concubins ont raison de se poser régulièrement la question de savoir quel serait le sort de leur bien immobilier en cas de divorce. Plusieurs possibilités s’offrent à eux : Vente du bien, rachat de soulte et indivision.

On peut définir l’indivision comme la situation juridique dans laquelle il existe plusieurs titulaires de droits de même nature sur un bien ou sur un ensemble de biens. Pour ce qui concerne les époux soumis au régime de la communauté, c’est le régime de l’indivision qui intervient en cas de divorce.

Le maintien dans l’indivision en cas de divorce ou de séparation : Les avantages

Dans le cadre de divorce ou de séparation, le maintien dans l’indivision procure de nombreux avantages :

  • Le bénéfice d’un temps de réflexion
  • L’avantage d’un divorce rapide
  • Le bénéfice d’une meilleure transaction
  • Le droit de sortir de l’indivision à tout moment

Le bénéfice d’un temps de réflexion

Au moment de la séparation ou du divorce, la liquidation communautaire n’est pas toujours la solution. Il y a des situations dans lesquelles les ex-époux ont besoin de temps pour décider du sort des biens dont ils sont copropriétaires. Il se peut qu’ils soient en attente d’un héritage ou qu’ils aient besoin de liquidités pour racheter la part de l’ex-partenaire. En cela, l’indivision apparait comme une excellente solution patrimoniale.

L'avantage d'un divorce rapide

La répartition d’un bien consécutivement à un divorce ou une séparation n’est pas de tout repos. Cela requiert du temps. A vouloir liquider coûte que coûte la communauté, les ex-époux peuvent être amenés à opérer un déménagement au préjudice des enfants. En effet, on ne le sait que trop, un déménagement en cours d’année n’est pas la meilleure option qui soit.
En optant donc pour l’indivision, les ex partenaires s’épargnent les tracasseries et les risques de voir la procédure se prolonger indéfiniment. Cette solution patrimoniale favorise donc la rapidité dans la procédure de divorce.

Le bénéfice d'une meilleure transaction

La liquidation de la communauté impose une pression telle qu’il n’est pas toujours évident de prendre son temps pour faire les choses telles qu’il se doit. Au nom de la célérité qu’impose la procédure de divorce ou de séparation, une maison non achevée peut être mise en vente à des fins de partage.

Il aurait pourtant fallu patienter pour achever la construction. Le bénéficie serait sans doute meilleur. Par ailleurs, le marché de l’immobilier est assez dense. Tantôt il est au ralenti, tantôt il repart à la hausse. Au lieu de se précipiter, les ex-époux gagneraient plutôt à patienter pour réaliser une meilleure transaction. En cela, l’indivision constitue une meilleure alternative.

Le droit de sortir de l’indivision à tout moment

L’autre avantage à rester dans l’indivision réside dans le fait que les ex-époux ont la possibilité de sortir de l’indivision à tout moment. En effet, conformément à l’article 815 du Code Civil, « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ».

Il faudrait toutefois faire remarquer qu’il existe deux exceptions à ce principe : Le sursis par jugement et le sursis par convention. En dehors de ces deux cas, les ex-partenaires peuvent donc demander à sortir de l’indivision.

Par ailleurs, il faut noter que si l’un des indivisaires décide de sortir de l’indivision en vendant ses parts, la loi lui impose de respecter le droit de préemption. Cela veut dire que l’ex-époux est prioritaire sur le rachat des parts détenues par l’autre indivisaire.

La procédure en cas de divorce à l’amiable

En cas de divorce à l’amiable, la procédure est plus simplifiée. Il y a toutefois des règles à respecter.

L’établissement d’un règlement conventionnel

Décider du sort des biens est un préalable lorsque vous envisagez d’entamer une procédure de divorce par consentement mutuel. Si le partage des biens ne fait naitre aucun conflit, l’idéal est d’établir un règlement conventionnel. Ce document contribue à rendre le partage équitable. Pour lui donner une force probante, vous gagnerez beaucoup à ce qu’il soit homologué par un avocat.

Quelle est la procédure pour la vente du bien à un tiers ?

Après le prononcé du divorce par consentement mutuel, il vous sera délivré une convention de divorce. Il faudra alors y joindre un état liquidatif de vos biens communs. N’oubliez pas qu’il est toujours préférable de discuter de la répartition des biens au tout début de la procédure.

En effet, lorsque vous mettez en vente un bien immobilier avant que la procédure de divorce ne soit initiée, les frais de notaire sont nettement moins élevés. Après avoir trouvé un acheteur, l’idéal serait de réaliser la vente chez le notaire. Il appartient à ce dernier de vous délivrer une attestation de vente. Vous devez impérativement la présenter à votre avocat à charge pour lui de la représenter au moment du divorce.

Le rachat des parts de l’un des époux

Il peut arriver que les deux ex-époux ne soient pas intéressés par la vente des biens détenus en commun, à un tiers. Du coup, il va s’opérer ce qu’on appelle un rachat de soulte. L’un des époux va donc décider de racheter la part de l’autre époux. Pour avoir une force probante, ce rachat doit avoir été constaté devant un notaire.

Il appartient à ce professionnel de dresser un état liquidatif récapitulant l’actif et le passif de la communauté. Doivent y figurer la liste des prêts et des crédits, les avoirs bancaires ou encore le patrimoine immobilier détenu en commun. Cet état liquidatif constatant la liquidation du régime matrimonial permettra de déterminer les parts de chaque époux au sein de l’indivision.

En somme, l’époux ayant opéré le rachat de soulte se verra attribuer le bien indivis. A charge pour lui de désintéresser les éventuels créanciers du bien racheté.

La procédure en cas de désaccord

Le défaut de terrain d’entente entraine un retard considérable dans la procédure. Pour simplifier la procédure, vous gagnerez beaucoup à établir une convention d’indivision.

Un désaccord qui allonge la procédure et entraine des coûts supplémentaires

En cas de désaccord, il appartient au notaire de dresser un procès-verbal. S’ouvre alors une nouvelle période de six (6) mois. Si le désaccord persiste, un procès-verbal est à nouveau rédigé. Le législateur donne alors la possibilité à l’avocat de saisir le juge pour demander la liquidation de la communauté.

Dans les faits, le désaccord est la principale cause d’allongement ou de complexification de la procédure. Il faut également noter que plus la procédure s’allonge, plus encore les coûts sont élevés.

Dans des cas les plus extrêmes, il peut arriver que le juge soit contraint d’ordonner la vente aux enchères ou la licitation. Une telle décision du juge a pour base légale l’article 1377 du Code Civil qui stipule : « Le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués ».

Vous désirez divorcer dans les meilleurs délais ? Vous avez marre que la procédure s’éternise ? L’idéal serait de vous assurer le concours d’un avocat ou d’un professionnel spécialisé.

Rédiger une convention d’indivision

Si les époux peuvent prendre la décision de divorcer, la loi les autorise aussi à demeurer copropriétaires d’un bien commun. La liquidation de la communauté peut donc être retardée si les époux le souhaitent. Pour cela, il faudrait soustraire le bien immobilier de la communauté en rédigeant une convention d’indivision.

Grâce à la convention d’indivision, les époux remettent à plus tard le partage des biens qui demeurent alors soumis au régime de l’indivision. Par ailleurs, il convient de noter que la loi autorise le juge aux affaires familiales à prendre la décision de maintenir le bien dans l’indivision. Cela veut dire qu’il ne faudrait pas forcément attendre que le divorce soit prononcé.

Toutefois, si l’un des époux occupe le bien indivis, il devra alors verser à l’autre ex-époux, une indemnité d’occupation.

Quelles sont les conditions de validité d’une convention d’indivision ?

La convention d’indivision et la convention de divorce ne doivent pas être confondues. En principe, la convention d’indivision doit être signée chez un notaire. C’est une condition essentielle pour finaliser la procédure de divorce par consentement mutuel. Elle n’entre en vigueur qu’après le prononcé du divorce.

On peut donc définir la convention d’indivision comme un acte notarié par lequel les ex-époux procèdent à la déclaration de leur indivision et établissent les règles relatives à son fonctionnement. Les ex-époux ont la possibilité de décider de la durée de cette convention. Elle peut donc être à durée déterminée ou indéterminée. Quoiqu’il en soit, cette durée ne peut dépasser cinq (05) ans. Toutefois, le législateur admet que la convention d’indivision peut être reconduite tacitement.

Cette possibilité de reconduire la convention d’indivision, ne doit pas nous faire oublier qu’elle est une situation transitoire. D’ailleurs, l’article 815 du Code Civil le traduit si bien : « Nul n’est contraint de rester dans l’indivision… ». A l’expiration du délai imparti, le partage pourra donc être provoqué.

Deux cas de situation sont à envisager :

  • Le bien indivis est mis en vente
  • Le bien indivis est racheté grâce au mécanisme de rachat de soulte

Par ailleurs, vous gagnerez beaucoup à bien préparer votre dossier d’indivision pour le notaire. Parmi les pièces à fournir, il y a le titre de propriété, les justificatifs de la ventilation des parts, la copie du tableau d’amortissement, la copie de votre acte de mariage ou la copie de votre pièce d’identité.

L’expérience a en effet prouvé qu’il est indispensable de se faire accompagner pour donner non seulement une dimension humaine à la séparation ou au divorce mais également pour optimiser la durée de la procédure.

Quel est le coût d’une convention d’indivision ?

Les ex-époux ont beau choisir l’option qui leur semble la plus avantageuse, ils doivent toujours s’acquitter des honoraires d’avocat. Il n’existe pas un tarif fixe attendu que chaque avocat a sa grille tarifaire.

Le coût d’une indivision comprend également d’autres frais tels que les frais de notaire, les frais dédiés au conservateur des hypothèques ainsi que les taxes. Ces frais peuvent se chiffrer à environ 500€ HT auxquels il faut ajouter :

  • La contribution de sécurité immobilière
  • La taxe de publicité foncière
  • Les frais de débours divers

Pour rappel, la contribution de sécurité immobilière représente environ 0,10% de la valeur totale du bien immobilier. Pour ce qui concerne la taxe de publicité foncière, il faut prévoir environ 2,5% du prix du bien. Il faudrait également prendre en compte les frais de débours divers comme le cadastre, les courriers.

En clair, le coût de la convention d’indivision varie en fonction de la valeur du bien en question.

Parfois, certains optent pour le maintien en indivision pour optimiser la fiscalité liée au divorce. Vous ne le savez peut-être pas, mais le partage qui intervient dans le cadre d’un divorce est soumis à un impôt qu’on appelle le droit de partage. Il a souvent un sérieux impact sur le coût du divorce.

Une autre pratique consiste à vendre avant de divorcer. C’est aussi une façon de contourner le droit de partage attendu que la répartition du produit de la vente du bien commun ne nécessite pas forcément un acte notarié. C’est une façon de se soustraire à l’imposition. Encore faudrait-il savoir si cette pratique est légale.

Nous répondrons par l’affirmative, car une réponse ministérielle de Janvier 2013 a fait taire la polémique en ces termes : « En l’absence d’acte, un partage verbal n’est pas soumis au droit de partage. Par suite, le partage verbal entre époux du produit de la vente d’un immeuble commun qui intervient avant un divorce par consentement mutuel n’est pas soumis au droit de partage ».

Toutefois, en Septembre 2020, une nouvelle réponse ministérielle est venue semer le doute. Pour clarifier la situation et ne pas subir la rigueur de la loi, il est vivement recommandé de vous assurer le concours d’un avocat ou d’un professionnel dont le cœur de métier est la gestion de l’indivision.

Quelles sont les conditions d’exonération de l’impôt sur la plus-value ?

Pour bénéficier d’une exonération de l’impôt sur la plus-value lors de la vente d’un bien en indivision après le divorce ou la séparation, il existe quelques conditions qui ont été fixées par l’administration fiscale.

Ainsi les mariés, les pacsés et les concubins peuvent conserver le bénéfice de l’exonération sur la plus-value à trois conditions :

  • Avant la séparation, le bien indivis représentait votre résidence principale
  • L’un de vous habitait le bien immobilier au moment de la rupture
  • La vente du bien immobilier est motivée par votre décision de rupture

Pour rappel, ces trois conditions sont des conditions cumulatives. L’administration fiscale fait également savoir qu’il n’y a pas de délai entre la date de mise en vente du bien et le divorce ou la séparation. Cela veut dire que la vente du bien peut s’effectuer des années plus tard. Dès que les conditions précitées sont remplies, l’exonération est acquise de plein droit.

Néanmoins, si l’ex-époux cesse d’occuper le bien indivis, la loi vous impose de procéder à sa vente dans l’année d’après. C’est une condition essentielle pour bénéficier de l’exonération. La validité du délai de vente est examinée par le service des impôts. Plusieurs critères sont pris en compte. On peut citer parmi ceux-ci le marché immobilier local, l’état du bien ou encore les démarches de diffusion de l’offre de vente.

Par ailleurs, il importe également de savoir que l’exonération peut être accordée dans l’hypothèse où celui qui a quitté le logement, a racheté un autre et y réside. En clair, le fait d’être propriétaire d’une nouvelle résidence principale après avoir quitté le bien immobilier indivis, ne fait pas obstacle au bénéfice de l’exonération.

Quoiqu’il en soit, l’idéal est de s’assurer le concours de professionnels dont le cœur de métier est la gestion de l’indivision.

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Christian Mahout

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INDIVSION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles  et de parts indivises à Paris et en Ile de France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

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