La vente d’un bien en indivision

La vente d’un bien en indivision - Indivision Patrimoine

Vous avez sûrement entendu parler de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier en indivision. Il se peut que vous soyez aussi un indivisaire et que vous souhaitez connaitre vos droits.

De nombreuses questions reviennent sans cesse lorsqu’on parle de l’indivision et surtout la vente d’un bien immobilier en indivision. Pour vous clarifier les différentes situations auxquelles vous pourrez faire face, nous vous invitons à découvrir cet article !

Qu'est-ce que l’indivision ?

L’indivision est définie comme étant « la situation juridique dans laquelle se trouve, au moins, deux personnes lorsqu’elles possèdent en commun un ou plusieurs biens ».
On peut être en situation d’indivision suite à l’achat d’un bien immobilier en commun, suite à un héritage, suite à un divorce lorsque le partage de la communauté n’a pas été effectué.

L’indivision est souvent privilégiée lors de l’achat d’un bien immobilier puisque c’est la solution la plus rapide et la moins couteuse. 

A noter que dans l’indivision, chaque acte nécessite l’accord des différents membres (les différents indivisaires).

Mais comment se passe généralement la vente d’un bien immobilier en indivision ? Comment fait-on pour mettre en vente son bien si l’on est en indivision ? Comment agir en cas de refus des autres indivisaires ?

En ce qui concerne les règles de vente d'un bien en indivision

Dans une indivision, les règles de gestion des biens immobiliers diffèrent en fonction de la gravité des actes à accomplir par les indivisaires.

Pour les actes de conservation d’un bien immobilier (exemple : La souscription d’un contrat d’assurance, la mise en demeure du paiement d’un loyer à l’égard d’un locataire…), un seul indivisaire à la possibilité de les réaliser.  Par contre, certains actes nécessitent la majorité des deux tiers.

La vente d’un bien immobilier en indivision nécessite la prise d’une décision unanime des propriétaires concernées. Malheureusement, il peut y arriver que les indivisaires ne soient pas tous d’accord sur la vente ce qui entraine une situation de blocage.

En effet, il n’est pas possible de vendre sans l’accord de tous les indivisaires, mais il est possible de demander au tribunal une autorisation ponctuelle s’il y a refus de l’un des indivisaires mettant en péril l’intérêt commun.

Les indivisaires ayant pris la décision de vendre le bien immobilier doivent exprimer leur volonté devant un notaire. Le notaire a pour mission de signifier dans le projet de vente aux autres indivisaires, et c’est dans le mois qui suit la prise de cette décision.

Les indivisaires qui s’opposent à la vente ont le droit de renoncer dans un délai de trois mois. Dans le cas contraire, le notaire dresse un procès-verbal de difficulté en cas d’absence de réponse ou d’un refus de ces derniers.

La mission des juges du Tribunal de Grande Instance consiste à résoudre cette situation et ce désaccord. Ils peuvent, dans ce cas, décider une licitation par adjudication. Il s’agit d’une vente forcée qui peut être ordonnée à condition qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des indivisaires qui s’opposent à la vente du bien immobilier. Dans ce cas on parle de partage judiciaire.

Comment quitter l'indivision ? - vente d’une quote-part d'un bien en indivision

Que se passe-t-il si les indivisaires possèdent un bien immobilier et que l’un d’entre eux souhaite vendre sa quote-part ? On parle, dans ce cas, de la vente d’une quote-part d’un bien immobilier en indivision.

L’indivision est une situation où deux ou plusieurs personnes exercent des droits sur un même bien immobilier. Dans une indivision, chacun des indivisaires a le droit de céder tout ou partie de ses droits indivis à un autre indivisaire ou à une autre personne. Cependant, s’il décide de vendre à un étranger il devra en informer les autres en précisant le prix auquel il compte vendre et les conditions détaillées de l’acte de vente. Les autres indivisaires disposent d’un mois pour décider, soit d’acheter en priorité, soit de renoncer à leur droit de préemption.

En d’autres termes, si l’un des indivisaires souhaite vendre sa quote-part à un tiers, il doit s’adresser aux autres indivisaires en expliquant les conditions de la vente. Il est possible que l’un des indivisaires exprime, dans le mois qui suit la notification, sa volonté d’exercer un droit de préemption pour acheter en priorité le / les parts du bien aux conditions établies précédemment. Il aura donc 2 mois pour acheter le quote-part mis en vente.

Quel est l'intérêt d'être en indivision ?

Questions fréquentes

Qu'est-ce que l’indivision dans le contexte immobilier ?

L’indivision se produit lorsqu’au moins deux personnes possèdent ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Cette situation peut découler d’un achat commun, d’un héritage, ou d’une séparation où les biens n’ont pas été divisés. Elle implique une gestion partagée et des décisions conjointes sur le bien.

La vente nécessite normalement l’unanimité des co-indivisaires. Toutefois, si certains s’opposent à la vente, il est possible de demander une autorisation du tribunal pour vendre si les vendeurs représentent au moins deux tiers des droits sur le bien. Cette demande est souvent faite pour protéger l’intérêt commun des indivisaires.

Un indivisaire peut vendre sa part à un autre co-indivisaire ou à un tiers. Dans ce cas, il doit informer les autres co-indivisaires des conditions de vente. Ces derniers ont un mois pour exercer leur droit de préemption et acheter en priorité la part proposée, s’ils le souhaitent.

L’indivision offre la flexibilité de gérer un bien à plusieurs, ce qui peut être moins coûteux et plus rapide que d’autres arrangements. Cependant, elle peut aussi conduire à des désaccords et des complications, notamment lorsqu’il s’agit de vendre ou de modifier le bien.

Une alternative courante est la création d’une société civile immobilière (SCI). Cette structure permet une gestion plus formalisée et des règles claires pour la prise de décision, offrant ainsi une meilleure stabilité et prévisibilité dans la gestion des biens immobiliers partagés.

Christian Mahout

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INDIVSION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles  et de parts indivises à Paris et en Ile de France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

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