Vous avez sûrement entendu parler de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier en indivision. Il se peut que vous soyez aussi un indivisaire et que vous souhaitez connaitre vos droits.
De nombreuses questions reviennent sans cesse lorsqu’on parle de l’indivision et surtout la vente d’un bien immobilier en indivision. Pour vous clarifier les différentes situations auxquelles vous pourrez faire face, nous vous invitons à découvrir cet article !
Qu'est-ce que l’indivision ?
L’indivision est définie comme étant « la situation juridique dans laquelle se trouve, au moins, deux personnes lorsqu’elles possèdent en commun un ou plusieurs biens ».
On peut être en situation d’indivision suite à l’achat d’un bien immobilier en commun, suite à un héritage, suite à un divorce lorsque le partage de la communauté n’a pas été effectué.
L’indivision est souvent privilégiée lors de l’achat d’un bien immobilier, puisque c’est la solution la plus rapide et la moins couteuse.
À noter que dans l’indivision, chaque acte nécessite l’accord des différents membres (les différents indivisaires).
Mais, comment se passe généralement la vente d’un bien immobilier en indivision ? Comment fait-on pour mettre en vente son bien si l’on est en indivision ? Comment agir en cas de refus des autres indivisaires ?
En ce qui concerne les règles de vente d'un bien en indivision
Dans une indivision, les règles de gestion des biens immobiliers diffèrent en fonction de la gravité des actes à accomplir par les indivisaires.
Pour les actes de conservation d’un bien immobilier (exemple : la souscription d’un contrat d’assurance, la mise en demeure du paiement d’un loyer à l’égard d’un locataire…), un seul indivisaire a la possibilité de les réaliser. Par contre, certains actes nécessitent la majorité des deux tiers.
La vente d’un bien immobilier en indivision nécessite la prise d’une décision unanime des propriétaires concernées. Malheureusement, il peut y arriver que les indivisaires ne soient pas tous d’accord sur la vente ce qui entraine une situation de blocage.
D’après la « Loi de Simplification et de modernisation du droit du 12 mai 2009 », la vente d’un bien immobilier en indivision peut être réalisée par autorisation du Tribunal de Grande Instance, si les personnes souhaitant vendre représentent au moins deux tiers des droits.
En effet, il n’est pas possible de vendre sans l’accord de tous les indivisaires, mais il est possible de demander au tribunal une autorisation ponctuelle s’il y a refus de l’un des indivisaires mettant en péril l’intérêt commun.
Les indivisaires ayant pris la décision de vendre le bien immobilier doivent exprimer leur volonté devant un notaire. Le notaire a pour mission de signifier dans le projet de vente aux autres indivisaires, et c’est dans le mois qui suit la prise de cette décision.
Les indivisaires qui s’opposent à la vente ont le droit de renoncer dans un délai de trois mois. Dans le cas contraire, le notaire dresse un procès-verbal de difficulté en cas d’absence de réponse ou d’un refus de ces derniers.
La mission des juges du Tribunal de Grande Instance consiste à résoudre cette situation et ce désaccord. Ils peuvent, dans ce cas, décider une licitation par adjudication. Il s’agit d’une vente forcée qui peut être ordonnée à condition qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des indivisaires qui s’opposent à la vente du bien immobilier. Dans ce cas on parle de partage judiciaire.
Comment quitter l'indivision ? - vente d’une quote-part d'un bien en indivision
Que se passe-t-il si les indivisaires possèdent un bien immobilier et que l’un d’entre eux souhaite vendre sa quote-part ? On parle, dans ce cas, de la vente d’une quote-part d’un bien immobilier en indivision.
L’indivision est une situation où deux ou plusieurs personnes exercent des droits sur un même bien immobilier. Dans une indivision, chacun des indivisaires a le droit de céder tout ou partie de ses droits indivis à un autre indivisaire ou à une autre personne. Cependant, s’il décide de vendre à un étranger il devra en informer les autres en précisant le prix auquel il compte vendre et les conditions détaillées de l’acte de vente. Les autres indivisaires disposent d’un mois pour décider, soit d’acheter en priorité, soit de renoncer à leur droit de préemption.
En d’autres termes, si l’un des indivisaires souhaite vendre sa quote-part à un tiers, il doit s’adresser aux autres indivisaires en expliquant les conditions de la vente. Il est possible que l’un des indivisaires exprime, dans le mois qui suit la notification, sa volonté d’exercer un droit de préemption pour acheter en priorité le / les parts du bien aux conditions établies précédemment. Il aura donc 2 mois pour acheter le quote-part mis en vente.
Quel est l'intérêt d'être en indivision ?
Gérer un bien immobilier par plusieurs personnes en indivision est une situation souvent compliquée. C’est pour cette raison qu’il vaut mieux éviter d’être indivisaire. Si la vente n’est pas envisagée, l’une des solutions consiste à créer une société civile immobilière pour pouvoir gérer le bien à plusieurs.
Questions / Réponses
Comment vendre un bien en indivision sans l'accord de tous ?
Pour vendre un bien en indivision sans l’accord de tous les coindivisaires, il est nécessaire d’obtenir une autorisation judiciaire. Voici les étapes clés à considérer :
Majorité des deux tiers : Si les personnes souhaitant vendre le bien immobilier représentent au moins deux tiers des droits, elles peuvent demander l’autorisation de vente au tribunal de grande instance.
Procédure judiciaire : La demande doit se faire auprès du tribunal judiciaire compétent qui examinera si la vente proposée ne porte pas atteinte aux intérêts des autres coindivisaires.
Notification : Il est impératif de notifier et d’informer tous les coindivisaires de l’intention de vendre le bien et du dépôt de la demande judiciaire.
Décision du tribunal : Le tribunal décidera si la vente peut être autorisée et peut ordonner la vente par licitation, c’est-à-dire une vente aux enchères publiques du bien.
Il est conseillé de consulter un notaire ou un avocat spécialisé pour vous guider à travers ce processus et pour s’assurer que toutes les démarches légales sont correctement suivies.
Est-ce que tous les héritiers doivent être d'accord pour vendre ?
Non, tous les héritiers ne doivent pas nécessairement être d’accord pour vendre un bien en indivision. Cependant, la vente d’un bien indivis nécessite normalement le consentement unanime des indivisaires. Si l’unanimité n’est pas atteinte, ceux qui souhaitent vendre et qui représentent au moins deux tiers des droits dans l’indivision peuvent demander au tribunal judiciaire d’autoriser la vente. Cette autorisation judiciaire permet de surmonter le blocage causé par le désaccord des autres héritiers.
Quelle majorité pour vendre un bien en indivision ?
Pour vendre un bien en indivision, la règle générale exige l’accord unanime de tous les coindivisaires. Cependant, en cas de désaccord, la loi française permet à ceux qui détiennent au moins deux tiers des droits dans l’indivision de demander l’autorisation de vente à un tribunal judiciaire. Ce tribunal peut alors autoriser la vente si celle-ci ne porte pas préjudice aux autres indivisaires. En somme, bien que l’unanimité soit préférable, une majorité des deux tiers est suffisante pour initier une procédure judiciaire afin de permettre la vente.
Qui est prioritaire en cas de vente d'une maison en indivision ?
En cas de vente d’une part d’un bien en indivision, les autres coindivisaires disposent d’un droit de préemption. Cela signifie qu’ils sont prioritaires pour acheter la part mise en vente avant qu’elle ne soit proposée à une personne extérieure à l’indivision. Voici comment cela fonctionne :
Notification : Le coindivisaire désirant vendre doit informer les autres coindivisaires de son intention de vendre, en précisant le prix et les conditions de la vente.
Délai de réponse : Les autres coindivisaires ont un mois pour faire savoir s’ils souhaitent exercer leur droit de préemption et acheter la part proposée.
Conclusion de la vente : Si un ou plusieurs coindivisaires décident d’exercer leur droit de préemption, ils disposent alors de deux mois supplémentaires pour finaliser l’achat.
Si aucun des coindivisaires n’exerce son droit de préemption dans les délais impartis, le vendeur peut alors proposer la part du bien à une tierce personne.
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