Les contraintes de l’indivision

L’indivision est un régime auquel de nombreuses personnes sont confrontés. En effet, c’est une situation qui n’a aucun secret pour les héritiers d’une succession. Les personnes ayant choisi de se procurer un bien en indivision sont également concernés. L’indivision procure non seulement des avantages mais également des inconvénients. Afin de se prémunir des aspects négatifs d’un tel régime, il est nécessaire d’en savoir davantage sur ses contraintes. Quelles sont-elles ? Nous aborderons davantage le sujet dans le corps de cet article.

Qu’est-ce que l’indivision successorale ?

Un héritier devient coïndivisaire avec les autres successeurs sur la totalité du patrimoine mobilier et immobilier que comporte une succession. Cela implique qu’à la suite du décès et jusqu’au partage de la succession, vous faites face à une situation d’indivision successorale.

Si éventuellement il n’existe pas de convention d’indivision, tous les actes de conservation peuvent être menés par un seul héritier. Ce dernier n’aura pas besoin de l’autorisation des autres indivisaires.

Néanmoins, les actions d’administration du patrimoine sont obligées d’être prises à la majorité des 2/3 des droits de l’indivision. Les décisions mettant en jeu une exploitation anormale du patrimoine requièrent le consentement de tous les indivisaires. Cela vaut également pour tout acte susceptible d’apporter des modifications à la part d’un copropriétaire.

Si éventuellement l’un des héritiers n’est pas en accord avec les autres indivisaires, le partage successoral se trouve interrompu. Toutefois, en recourant aux services de l’avocat expert en droit des successions, cette impasse peut se résoudre. Pour y parvenir, celui-ci mettra en pratique certains moyens légaux lui permettant de sortir de cette situation de blocage.

Quelles sont les contraintes du régime de l’indivision ?

Tous les propriétaires indivisaires possèdent des droits sur la totalité du patrimoine hérité. De plus, ces derniers sont obligés de s’acquitter des dettes relatives au patrimoine en proportion de leur quote-part. Cela est également valable lorsqu’il s’agit d’un bien acheté en indivision.

Il s’agit là de risques qui peuvent survenir en cas de mésentente entre les indivisaires. De plus, d’après la loi « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». En outre, lorsque l’un des coïndivisaires désire céder sa quote-part, les autres héritiers ne peuvent nullement l’en détourner.

Ces derniers disposeront alors d’un délai pour se réapproprier cette quote-part. Cela leur est permis par leur droit de préemption qui les rend prioritaires au rachat. S’ils ne parviennent pas à se réapproprier la part du coïndivisaire vendeur, celle-ci est mise en vente. Ainsi, un étranger à la famille sera tout à fait capable de se procurer la quote-part concernée.

Comment se prémunir des contraintes de l’indivision ?

Le blocage du partage que peut engendrer la mésentente entre les héritiers peut être anticipé par la mise en place d’une convention d’indivision au préalable. Elle a pour objectif d’aider à la gestion du patrimoine indivis tout en permettant de mettre en place les règles de fonctionnement de l’indivision.

C’est donc grâce à la convention que la répartition des dépenses entre les individus est faite équitablement. Un tel contrat permet de fixer la somme d’une indemnité d’occupation lorsque le patrimoine est habité par un seul indivisaire. La réalisation d’une convention d’indivision requiert la nomination d’un gérant.

Pour que la convention puisse être légale, elle doit renseigner la liste des biens indivis tout en mentionnant les droits détenus par chaque individu sur le patrimoine à partager. Il faut préciser que si la convention d’indivision est en rapport avec un bien immobilier, elle doit être authentifiée. Pour cela, il est nécessaire que cette dernière passe devant le notaire et qu’elle soit rendue publique au service de la publicité foncière.

La convention d’indivision peut être à durée fixe ou indéterminée. Lorsqu’elle doit prendre effet sur une durée déterminée, le délai maximal est de 5 ans. Il se peut qu’elle soit renouvelée à la suite d’une entente entre les individus. Néanmoins, lorsque les héritiers optent pour une convention d’indivision à durée indéterminée, aucun de ces derniers ne peut exiger la vente des biens en vue d’obtenir sa part. Si l’un des individus provoque le blocage de la vente d’un bien, les autres héritiers indivisaires représentant au minimum les 2/3 des droits pourront saisir le tribunal de grande instance. Cela permettra à ceux-ci d’obtenir l’autorisation de vendre le bien. Dans ce cas précis, l’intervention du notaire est nécessaire.

Est-il possible d’être en indivision sans l’avoir choisi ?

Quelquefois, le régime d’indivision s’impose aux héritiers. Une telle situation s’illustre parfaitement par les successions non encore liquidées. Les héritiers indivisaires se trouvent être propriétaires indivis du patrimoine du défunt. Les divorces dont la communauté conjugale n’est pas encore dissoute sont également des exemples palpables.

Cela met alors en jeu le concept d’indivision post communautaire. Tous les types d’indivision obéissent aux mêmes règles. Lorsque vous vous retrouvez dans l’une d’entre elles, contacter votre notaire puisqu’il pourra vous conseiller afin de traverser aisément cette indivision.

Les limites de l’achat immobilier en indivision

Lors d’un achat immobilier en indivision il peut arriver que l’un des acquéreurs ait contracté un prêt et l’autre non. Cela constitue d’énormes risques pour l’individu qui n’est pas débiteur. Dans le cadre d’un tel achat, l’institution créancière bénéficie d’un privilège d’hypothèque. Celle-ci lui donne un droit de garantie sur l’entièreté du patrimoine immobilier. Cette situation expose l’acquéreur non emprunteur au risque de confiscation du bien ou encore à sa vente lorsque le débiteur ne restitue pas son prêt.

Illustration

La Cour de cassation a récemment statué sur l’affaire d’un couple qui s’était procuré une demeure en indivision. L’un des partenaires avait donc souscrit à un prêt bancaire pour financer le projet d’acquisition. Au bout d’un moment, celui-ci s’est arrêté de rembourser les mensualités.

Dans le même temps, le coïndivisaire pensait que la banque ne pouvait confisquer la demeure acquise. En effet, celui-ci estimait que le privilège de prêteurs dont dispose la banque n’agirait que sur la portion qui appartient à son client. Il croyait donc que le partage de l’indivision était nécessaire pour vendre et ensuite faire confisquer la portion qui revient au débiteur.

Le verdict des juges de la Cour de cassation s’est basé sur le fait que la garantie dont jouit la banque porte sur l’entièreté du patrimoine. Par conséquent, elle a le pouvoir de confisquer le patrimoine est de le vendre sans pour autant initier une procédure de partage. La banque peut agir en toute liberté sans même que les propriétaires indivisaires se soient distribués les droits de propriété.

Que se passe-t-il lorsque le logement est acquis avec des apports différents ?

Lors d’un achat de maison en indivision, il est possible que les 2 propriétaires n’apportent pas la même somme. Dans une telle situation, il faut recourir au statut des acquéreurs. D’après celui-ci :

  • Si les propriétaires forment un couple marié, seul le régime matrimonial permet d’identifier la propriété de chacun. Cela implique que les époux peuvent acheter un bien en indivision à la seule condition que leur mariage soit basé sur le régime de la séparation des biens. Ainsi, chacun d’entre eux se trouve être propriétaire du patrimoine à hauteur de sa contribution. Si le mariage obéit à la communauté universelle, le bien appartient aux 2 individus en proportion égale peu importe la contribution de chacun.
  • Lorsqu’il s’agit d’un couple pacsé, l’acquisition du bien immobilier s’effectue en général sous le régime de l’indivision. Chacun profite donc du bien à hauteur de ses apports.

Mésentente entre les héritiers : est-il possible de procéder à la vente d’un bien en indivision sans l’unanimité ?

D’après la loi, la vente d’un patrimoine indivis requiert l’approbation unanime des autres héritiers copropriétaires. Lorsque l’un des indivisaires cède le bien indivis sans l’accord des autres, la transaction n’est pas nulle. Cependant, elle ne pourra pas être opposable aux autres héritiers : « la cession d’un bien indivis sans le consentement de tous les indivisaires n’est pas nulle, mais seulement inopposable à ceux qui n’y ont pas consenti. Son efficacité est subordonnée au résultat du partage » (Civ. 1re, 3 févr. 2016, n° 14-26.060).

Néanmoins, le Code civil prévoit certaines dérogations à cette réglementation. La première exception offre aux indivisaires ayant au moins les 2/3 des droits indivis la possibilité de vendre le bien concerné. Cela ne sera possible que si la transaction est effectuée dans l’objectif de s’acquitter des dettes et des charges de l’indivision.

La deuxième dérogation permet aux indivisaires d’agir lorsqu’ils font face au refus d’un autre indivisaire qui met en péril l’intérêt collectif. La loi permet à ce dernier d’agir, peu importe leurs droits indivis.

Pour user d’un tel droit, il faut néanmoins savoir que le concept de mise en péril de l’intérêt collectif varie en fonction de l’appréciation des juges. Cette notion sera jugée valable lorsqu’une menace pèse sur le bien. La mise en péril de l’intérêt commun est acceptable lorsque l’un des indivisaires prévoit de causer un préjudice à l’intérêt commun. En revanche, un indivisaire est autorisé à céder ou à vendre uniquement la proportion qui lui revient de droit dans le patrimoine.

L’indivision peut-elle engendrer un désaccord sur le choix du notaire ?

Il est important et nécessaire de recourir au notaire lors du règlement d’une succession. Il doit également intervenir si le partage successoral met en jeu plusieurs personnes. Le choix de celui-ci est donc primordial et à ce niveau, les propriétaires indivisaires jouissent d’une liberté totale pour identifier le professionnel idéal.

Par conséquent, ils ont la possibilité d’opter pour un notaire commun. Celui-ci pourra également être choisi de façon individuelle par chaque propriétaire. Cependant, un seul notaire sera chargé du règlement successoral. Si éventuellement le partage de la succession fait intervenir d’autres notaires, ceux-ci pourront apporter de l’assistance à leurs clients. 

Il peut arriver que les propriétaires ou héritiers aient un litige en rapport avec le choix du notaire.  Pour y apporter une solution, il a été mis en place un règlement national des notaires. À l’article 61, la préférence est réservée :

  • Dans un premier temps au notaire de l’époux non écarté de la succession
  • Aux professionnels choisis par les héritiers réservataires
  • Au notaire engagé par les légataires universels
  • Au notaire embauché par les héritiers réservataires

En cas d’égalité de rang, seul le notaire représentant l’intérêt pécuniaire le plus fort est choisi.

Mésentente entre les héritiers pour l’évaluation des biens

L’évaluation des biens est cruciale, car elle aide dans la détermination de la masse successorale. Cela implique qu’elle participe à la formalisation des parts ainsi que des lots qui seront distribués à chaque héritier. En outre, l’évaluation des biens permet l’établissement de la base de calcul des frais de notaire et des droits de succession.

En effet, lorsqu’une estimation est bien trop supérieure à la valeur du bien, il est systématiquement généré des frais très élevés. Au contraire, une sous-estimation expose à des risques de redressement sur le plan fiscal.

Une fois que le partage successoral est délégué au notaire, il est obligé de procéder à l’inventaire du patrimoine. Ce dernier le fera en les évaluant compte tenu d’une réglementation spécifique s’il s’agit de biens immobiliers. Il devra également se conformer à une réglementation spéciale lorsqu’il se retrouve à évaluer du mobilier, des objets de collection sans omettre les objets de valeurs.

Il est autorisé à recourir à un expert si nécessaire. Si les propriétaires indivisaires n’arrivent pas à se mettre d’accord en ce qui concerne la valeur des biens, un héritier peut saisir le juge à fin que celui-ci désigne un expert.

À la suite de la disparition d’un individu, il n’est pas rare que certains proches s’emparent de meubles, de bijoux de famille et de tout autre accessoire ayant une valeur économique ou sentimentale. Pour se justifier, ces derniers affirment que les objets ayant été pris leur reviennent de droit.

Or, tout détournement et dissimulation appelés « recel successoral » est puni par l’article 778 du Code civil. Pour éviter que l’association ne soit privée de tous ces biens, le patrimoine du défunt peut être scellé en urgence par le juge. Le processus de scellement prévient tout litige entre les possesseurs.

Facebook
Twitter
LinkedIn
Christian Mahout

Vous souhaitez vendre ou une estimation de votre immeuble ou de vos parts indivises ?

INDIVSION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles  et de parts indivises à Paris et en Ile de France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

Retour haut de page
Call Now Button