Les concepts indivision et copropriété semblent confus quand ils sont employés dans le cadre des biens en communs. Ces deux appellations peuvent mettre en jeu l’intérêt de plusieurs personnes concernant un patrimoine. Un intérêt commun dans un cas et des droits et obligations dans l’autre. Parfois, il est question de droit de préemption et de propriétaire indivis. À certains moments on parle de règlement de copropriété. Ces différents éléments n’expliquent pas explicitement les différences qui existent entre l’indivision et la copropriété.
En effet, il est très important que vous compreniez ce que comporte chacun de ces concepts. Ainsi, vous pouvez éviter d’éventuelles confusions. Vous n’avez pas les mêmes droits quand vous êtes en copropriété qu’en indivision. La balance penche d’un côté que de l’autre. C’est pourquoi vous devez apprendre les différences qui existent entre une situation d’indivision et un statut de copropriété. Cela vous permet de faire la part des choses. Lisez cet article pour découvrir les différences entre l’indivision et la copropriété.
Comprendre la copropriété
Le concept de la copropriété connait une définition précise en juillet 1965. Cette loi met en lumière les droits et les obligations qui reviennent à chaque copropriétaire. Elle facilite également la gestion efficace d’un immeuble entre les personnes qui s’en occupent. En effet, à partir des écrits de cette loi, il est question de copropriété lorsqu’un immeuble bâti ou un ensemble d’immeubles appartiennent à plusieurs propriétaires.
Ces derniers sont désignés copropriétaires, devant la loi. Le copropriétaire est une personne morale ou une personne physique. La copropriété implique des parties privatives et un espace commun. Les espaces privés reviennent exclusivement à l’usage d’un copropriétaire. En ce qui concerne les parties communes, elles sont partagées entre les copropriétaires. Les corridors, les passages, les cours, les jardins et le sol sont tous impliqués dans les parties communes d’une copropriété.
Le fonctionnement de la copropriété
Une fois propriétaires d’un même immeuble ou de plusieurs immeubles, les copropriétaires doivent respecter un fonctionnement donné. En effet, les copropriétaires font partie d’une entité nommée « syndicat de copropriété ». La création du syndicat de copropriété est effective sans la moindre démarche administrative. On parle de syndicat de copropriété à partir du moment où deux ou plusieurs personnes possèdent un même immeuble.
L’entité a un rôle capital dans la gestion de l’immeuble en commun dans la copropriété. Le syndicat de copropriété se charge de prendre des décisions en rapport avec l’immeuble et les parties communes. Le syndicat de copropriété doit se réunir une fois dans l’année au moins.
La réunion est appelée Assemblée générale. Elle permet de gérer convenablement le bâtiment. Lors de la réunion, plusieurs points sont abordés. Entre autres, le règlement de la copropriété, l’élection des membres du conseil syndical, le budget prévisionnel ainsi que les travaux.
Le syndicat de copropriété a un devancier appelé syndic, désigné parmi les copropriétaires. Toutes les décisions prises lors de l’AG doivent être par la suite exécutées dans l’immeuble. Il revient alors au syndic de la copropriété de faire appliquer les dispositions décidées pendant la réunion annuelle. En outre, ce sont les habitants du bâtiment qui doivent financer les actions mises en place par l’Assemblée générale. Autrement dit, les charges financées par les propriétaires et les locataires servent en retour à prendre en charge les actions décidées par l’AG. En tout, deux types de charges définissent le fonctionnement de la copropriété. Il s’agit des charges spéciales et des charges générales.
Comprendre l'indivision
On parle d’indivision quand deux ou plusieurs personnes ont des droits sur un même bien. En d’autres termes, l’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un patrimoine de manière collective. Si pour un bien, plusieurs personnes jouissent des droits de propriétaire, le système judiciaire qualifie cette situation d’indivision. Ce qui revient à dire que les personnes concernées peuvent décider au même titre et selon leurs droits, sur le bien qui les unit.
Les personnes concernées par l’indivision sont appelées indivisaires, coindivisaires, héritiers, bénéficiaires et même copropriétaires. Dans le concept d’indivision, aucun héritier ne peut jouir matériellement de sa quote-part du moment où le bien est toujours en indivision. On peut parler d’indivision dans le cas d’un achat mutualisé, d’un divorce et surtout d’une succession par héritage.
Quand il s’agit d’une succession par héritage, les héritiers sont directement qualifiés de propriétaires. Chacun détient une part dans le patrimoine laissé par le défunt. Ils restent indivisaires jusqu’au jour où le partage de l’héritage entre les personnes concernées sera décidé. Il en est de même lors d’un divorce. Chaque époux devient propriétaire d’une part des biens. Les époux ne peuvent entrer en possession de leurs quotes-parts que lorsque le partage sera définitif.
Le fonctionnement de l'indivision
Tout comme la copropriété, l’indivision fonctionne selon certaines règles de base. Tout propriétaire ou indivisaire au sein de l’indivision bénéficie de certains droits et pouvoirs sur le bien indivis. Il utilise ces droits et pouvoirs pour gérer le bien en commun avec les autres indivisaires. Par ailleurs, dans l’indivision, chaque acquéreur est appelé à suivre strictement certaines conditions. L’acquéreur doit :
- Obtenir l’accord des autres propriétaires pour certaines décisions
- Respecter les droits des autres indivisaires
- Respecter ce pour quoi le bien existe
- Indemniser les autres acquéreurs en cas d’utilisation personnelle du bien indivis
Pour le bon fonctionnement de l’indivision, les copropriétaires doivent nommer un mandataire. Ce dernier doit être parmi les personnes concernées par le bien. Il est en charge des décisions à prendre à propos du patrimoine ainsi que des indivisaires. En plus de prendre des résolutions pour le bien commun, il doit également superviser les travaux et gérer le moindre détail concernant le bien. Les indivisaires participent ensemble aux dépenses liées au bien indivis. Par exemple, un compte bancaire peut être créé pour cette occasion.
Les divergences entre l'indivision et la copropriété
La copropriété et l’indivision sont deux concepts ayant des ressemblances et des dissemblances dans leur application ! Les deux notions présentent quelques nuances bien qu’il s’agisse de deux formes de propriété collective. Les différences sont d’ailleurs remarquables dans les droits qui reviennent aux propriétaires. On note une grande dissemblance au niveau de l’exclusivité des droits. En copropriété les propriétaires ont des droits exclusifs sur le bâtiment. Pour ce qui est de l’indivision, les indivisaires détiennent des droits collectifs. Personne ne peut se proclamer propriétaire d’un secteur tant que le partage de biens n’est pas effectif.
En premier lieu, il faut noter que les droits sur le même immeuble ne sont pas identiques en indivision et en copropriété. Pour un immeuble, les indivisaires sont en propriété collective. Tout le bien leur revient à parts égales tant qu’il s’agit toujours de bien indivis. Aucun indivisaire ne peut décider personnellement sur l’immeuble sans concerter les autres. Par ailleurs, en copropriété, il s’agit toujours de propriété collective, cependant chaque propriétaire détient une partie du bien immobilier.
En ce qui concerne la gestion et l’entretien du bien immobilier, le mode de fonctionnement n’est pas le même en indivision et en copropriété. Les indivisaires en indivision prennent à l’unanimité les responsabilités concernant le bien indivis. Ils se chargent de l’entretien et de la gestion de façon collective. Par contre, en copropriété, ces responsabilités sont partagées entre le syndicat de copropriétaires et les propriétaires.
En indivision, les indivisaires doivent faire face aux dettes et impôts concernant l’immeuble ou le patrimoine. Ils s’entendent sur la répartition des charges financières et peuvent l’effectuer suivant la quote-part de chacun. En copropriété, ces responsabilités reviennent toujours au syndicat de copropriétaires ainsi qu’aux propriétaires.
En tout, en indivision, la vente d’un bien indivis est du ressort des propriétaires. Ils sont responsables de la location du bien immobilier ou même de sa vente. Seuls les propriétaires et le syndicat de propriétaires peuvent prendre cette mesure dans une situation de copropriété. Dans l’indivision, vous pouvez remarquer que les décisions reviennent à l’ensemble des personnes concernées par le bien. Dans la copropriété, chaque propriétaire peut prendre des décisions individuelles sur la partie privative qui lui revient.
En outre, il y a une présence indéniable de la notion d’indivision dans la copropriété. De façon juridique, les propriétaires ne peuvent prendre des décisions concernant les parties communes de lots de copropriété. Surtout lorsqu’ils sont le fruit d’un héritage ou d’une donation. Finalement, comme dans l’indivision, les propriétaires en copropriété doivent également gérer de façon collective leur immeuble.
Quitter l'indivision et la copropriété
Il est possible de quitter l’indivision tout comme c’est le cas pour la copropriété. Sortir de la copropriété requiert le respect de quelques formalités. Avant de sortir de la copropriété, le propriétaire doit respecter les procédures établies ainsi que les règles définies par le syndicat de copropriété. Il est également possible que des frais de sortie soient appliqués. Bien avant de quitter le système, toutes les obligations financières doivent être réglées sans appel. Les comptes avec le syndicat de copropriété sont à régler aussi avant la sortie du système.
Pour sortir de l’indivision, il existe trois possibilités. La sortie peut être effective par vente du bien indivis, par le partage du bien ou par le rachat de la quote-part d’un sortant. Lorsque tous les indivisaires décident de liquider le bien, chacun repart avec la part qui lui revient financièrement. Dans la mesure où le bien peut se partager, chaque indivisaire récupère sa part. Pour finir, les autres indivisaires peuvent décider de racheter les parts d’un héritier sortant.
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