Les difficultés liées à l’indivision

Êtes-vous déjà arrivé à la succession d’un parent ou d’un proche ? Si c’est le cas, vous avez certainement entendu parler de l’indivision. C’est une situation juridique dans laquelle plusieurs individus détiennent de façon collective un ou plusieurs biens immobiliers. Ils exercent cependant les mêmes droits, peu importe qu’ils aient des quotes-parts égales ou inégales sur l’ensemble des biens concernés. A s’y méprendre, l’indivision s’apparenterait à la copropriété. Mais de réelles différences subsistent entre ces deux situations juridiques.

Parlant de l’indivision, il fut un temps où pour en sortir, il fallait requérir l’accord de tous les coindivisaires. En cas de refus, l’indivisaire demandeur n’avait aucune chance de sortir de l’indivision. La cohabitation devenait du coup quelque peu inconfortable. Il fallait réformer le régime de l’indivision. C’est tout l’intérêt de la réforme de 2008. Mais n’empêche qu’il existe toujours quelques difficultés liées à l’indivision. Nous faisons le point dans cet article.

Quelques difficultés fréquentes rencontrées dans l’indivision

SARL familiale, clause de tontine, Société Civile Immobilière, démembrement de propriété… Il existe en effet plusieurs mécanismes qui partagent quelques similitudes avec l’indivision. Mais de tous, l’indivision se différencie entre autres par sa simplicité.

Pour qu’elle fonctionne sans accrocs, il est indispensable que les coindivisaires puissent déterminer d’un commun accord sa durée. Encore faudrait-il qu’ils aient les mêmes intérêts.

Lorsque l’une ou l’autre de ces conditions fait défaut, on constate que des difficultés majeures peuvent apparaitre. Sont fréquemment constatées :

  • Les difficultés de gestion
  • Les difficultés liées à la vente du bien indivis
  • Les difficultés durant la sortie de l’indivision

Pour vous prémunir contre les éventuelles difficultés et les complications auxquelles elles peuvent donner lieu, il est vivement recommandé de faire appel à des professionnels spécialisés dans l’indivision.

Les difficultés dans la gestion des biens indivis

L’indivision fait naitre des droits mais également des devoirs. Figure au nombre des devoirs, la gestion en commun du bien indivis. Si on n’y prend garde, des situations telles que l’occupation du bien par un indivisaire, l’indisponibilité, le décès d’un indivisaire ou la mésentente peuvent alourdir la gestion des biens indivis.

L’indisponibilité d’un co-indivisaire

L’indisponibilité se caractérise par une certaine incapacité à donner sa décision soit pour des raisons de santé soit pour des raisons liées à l’éloignement géographique. Dans l’un ou l’autre cas, le coindivisaire concerné n’a pas toutes les chances de tirer profit du bien indivis.

Dans certaines circonstances, l’éloignement géographique et les ennuis de santé peuvent empêcher le coindivisaire de communiquer sa décision sur des actes de gestion. Il s’ensuit donc un blocage dont la levée impose de procéder au choix d’un représentant. Ce dernier aura à charge de recueillir la décision ou le vote du coindivisaire absent.

Il importe de noter par ailleurs que le choix d’un représentant revêt un caractère obligatoire si la règle de l’unanimité est requise pour la prise de certains actes.

La persistance de certains désaccords

Le partage d’un bien indivis peut souvent faire naitre de nombreux désaccords. La situation est d’autant plus complexe lorsque l’indivision n’a pas été voulue un peu comme dans le cas d’une indivision successorale. Il y a en effet plusieurs exemples qui traduisent de réelles difficultés de gestion dans l’indivision.

C’est peut-être un indivisaire qui souhaite que le bien indivis soit vendu tandis que les coindivisaires n’y sont pas favorables. Par ailleurs, la rénovation d’une maison indivise héritée peut s’imposer sauf qu’il arrive que l’un des coindivisaires ne compte pas participer aux dépenses.

L’occupation abusive ou exclusive du bien par un co-indivisaire

L’indivision fait naitre les mêmes droits et les mêmes devoirs entre les indivisaires, peu importe qu’ils aient des parts égales ou non. C’est la raison pour laquelle les cas d’occupation abusive ou exclusive par un indivisaire peuvent devenir très vite conflictuels.

Il arrive en effet que, d’un commun accord, un indivisaire occupe le bien indivis. Cette occupation peut également être motivée par le fait qu’il soit un usufruitier. Une telle pratique n’est pas interdite par la loi. Mais le problème, c’est qu’elle n’est pas de nature à permettre aux coindivisaires de tirer profit du bien indivis au même titre que l’occupant.

Le préjudice est encore plus grand quand on sait que les coindivisaires participent aux frais de gestion et éprouvent quelques fois le besoin d’exercer leur droit de jouissance sur le bien indivis. Ce besoin ne peut être comblé qu’à la condition d’établir un accord. Le législateur donne également la possibilité aux coindivisaires non occupants de procéder au rachat de l’intégralité du bien indivis.

Par ailleurs, l’occupation exclusive par un indivisaire n’est pas seulement la seule source de difficulté. Celle-ci provient également du fait d’occuper de façon abusive le bien indivis. Tous les coindivisaires ont le même droit de jouissance, faut-il le rappeler. C’est pour cela que pour faire cesser ces abus, il est recommandé de saisir le juge. Des dommages et intérêts peuvent être alloués aux fins de compenser le préjudice subi.

Le décès d’un indivisaire

On ne peut évoquer les difficultés qui peuvent naitre de l’indivision sans mentionner celles qu’occasionne le décès d’un indivisaire. Il est vrai qu’il s’agit d’une situation assez rare. Mais lorsqu’elle se produit, cela en rajoute à la complexité de la gestion du bien indivis.

La gestion devient en effet plus complexe attendu que le décès d’un indivisaire opère un transfert de ses droits indivis vers ses héritiers. En clair, comme vous l’auriez compris, le cercle des indivisaires va s’élargir avec l’arrivée de nouvelles personnes.

Par ailleurs, elle est assez répandue l’idée selon laquelle les droits des héritiers sont parfois méconnus dans la succession. C’est la raison pour laquelle les indivisaires sont souvent prompts à privilégier une succession au profit de leurs enfants.

En effet, pour qui connait la hiérarchie qui s’établit lorsque les héritiers deviennent des indivisaires, il n’y a pas de doute que le décès d’un coindivisaire cristallise de nombreuses difficultés.

Ce décès instaure en effet ce qu’il convient d’appeler un ordre de priorité. Non seulement les héritiers sont prioritaires mais ils viennent à la succession en ayant dans cette quote-part, des parts égales. Trois cas de figure sont à distinguer :

  • Le conjoint légal et les enfants issus de ce couple sont des héritiers
  • Le conjoint légal et les enfants d’un autre lit sont des héritiers
  • Le défunt n’a ni d’enfants ni de conjoints

Dans le 1er cas, deux issues sont possibles. Le législateur permet au conjoint d’acquérir le quart de la quote-part. Quant aux enfants, le reste de la part du De cujus leur est dû. Le conjoint a également la possibilité de devenir usufruitier. Le cas échéant, la nue-propriété est accordée aux descendants.

Pour rappel, est appelé usufruitier celui qui tire profit du bien sans en avoir la libre disposition. Pour ce qui concerne le nu-propriétaire, il en a la libre disposition mais ne peut en recueillir les fruits.

Par ailleurs, s’il se trouve que le conjoint légal et les enfants d’une union précédente sont des héritiers, le conjoint légal peut détenir un quart de la quote-part du De cujus tandis que le reste sera réparti entre les enfants dans les mêmes proportions.

En outre, la répartition peut se faire entre les parents du De cujus et ses frères et sœurs s’il s’avère que ce dernier n’a ni conjoint ni enfants. Dans ce cas, les parents se partagent un quart de la quote-part. Quant aux frères et sœurs, ils hériteront du reste dans les mêmes proportions. A noter que la part de l’un des parents décédés est cédée aux frères et sœurs.

Les difficultés liées à la vente du bien indivis

La vente d’un bien indivis fait également partie des points de divergence. La difficulté est plus grande lorsqu’il y a plusieurs indivisaires avec des intérêts qui ne sont pas toujours conciliables. Dans les faits, ces divergences sont caractérisées par un refus de vendre et la difficulté de trouver un acquéreur. Et pourtant, il va bien falloir trouver un terrain d’entente.

Conformément à l’article 815 du Code Civil, « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ».

Eu égard à cet article, on pourrait sans doute se dire que la sortie de l’indivision devrait être sans écueil attendu que le législateur a explicitement reconnu ce droit. C’est d’ailleurs l’une des innovations majeures de la réforme de 2008. Elle permet en effet aux coindivisaires détenant la majorité des 2/3 des droits de décider de vendre le bien indivis.

Mais dans les faits, cette vente peut rencontrer une opposition de la part des coindivisaires. Cela tient à deux facteurs : L’attachement au bien indivis et la discorde entre coindivisaires.

Il arrive en effet que l’attachement sentimental au bien indivis fasse échec à un projet de vente. Ce dernier quoi que légal est mal accueilli. Malgré les efforts consentis pour faire entendre raison aux opposants, force est de constater qu’ils campent sur leur position. Ils tiennent coûte que coûte à conserver le bien dans le patrimoine familial. Pour se tirer d’affaire, il est conseillé de faire appel à des professionnels spécialisés de l’indivision.

Parfois, le refus de la vente du bien indivis n’est que la manifestation de la discorde entre indivisaires. C’est le signe d’une jalousie ou d’un orgueil qui couvait depuis un moment au sein de la famille.

Les difficultés liées à la sortie de l’indivision

Pour sortir de l’indivision, le législateur donne la possibilité au coindivisaire demandeur, de céder sa quote-part. Mais il existe un ordre de priorité en la matière. C’est ce qu’on appelle le droit de préemption. Les coindivisaires sont donc prioritaires sur le rachat de cette quote-part.

Cependant, il peut arriver qu’ils n’aient pas les ressources financières pour racheter la part mise en vente. Attendu qu’ils occupent le bien indivis, on comprend dès lors qu’ils ne trouvent réellement pas d’intérêt à ce qu’il soit vendu.

La seule solution qui s’offre à vous est de trouver un tiers intéressé par le rachat de votre quote-part. C’est ainsi que vous pourriez récupérer son équivalent.

La nécessité de trouver un terrain d'entente

On ne le sait que trop : « L’argent est le nerf de la guerre ». Pour se prémunir contre les abus de droit et certaines injustices, l’idéal est d’établir une convention d’indivision qui fixe la quote-part de chaque indivisaire. Autrement, les protagonistes iront au-devant de certaines procédures judiciaires interminables aux fins de faire valoir leurs droits. Si vous ne savez comment vous y prendre, n’hésitez pas à vous entourer des professionnels en la matière.

Facebook
Twitter
LinkedIn
Christian Mahout

Vous souhaitez vendre ou une estimation de votre immeuble ou de vos parts indivises ?

INDIVSION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles  et de parts indivises à Paris et en Ile de France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

Retour haut de page
Call Now Button