Le droit de demander le partage figure déjà dans le Code civil de 1804. L’histoire moderne de l’indivision est ensuite marquée par la loi de 1976 sur son organisation, la réforme de 2006 sur la gestion, la procédure de vente judiciaire créée en 2009 et la réforme du partage de 2026. Ces étapes ne doivent pas être confondues avec la création récente d’un droit de sortir de l’indivision. Sources : Criminocorpus : reproduction de l’article 815 du Code civil de 1804 et Code civil, article 815 : droit actuel de demander le partage.
Rédaction : Christian Mahout, Indivision Patrimoine, activité d’acquisition immobilière. Repères vérifiés le . Présentation de l’équipe. Cette page explique les évolutions historiques ; pour un dossier actuel, consultez aussi la définition de l’indivision et les solutions pour sortir d’une indivision.
Les grandes dates de l’indivision en France
La date d’une loi et sa date d’application peuvent différer. La réforme du 31 décembre 1976 entre en vigueur le 1er juillet 1977 ; celle du 23 juin 2006 prévoit une entrée en vigueur générale au 1er janvier 2007, avec les dispositions particulières de son article 47. Sources : Archive DGFiP de 1984 : entrée en vigueur de la réforme au 1er juillet 1977 et Loi du 23 juin 2006, article 47 : entrée en vigueur et application dans le temps.
| Date du texte | Évolution | Portée à retenir |
|---|---|---|
| 1804, Code civil | Principe du droit de provoquer le partage | Le droit au partage ne naît pas en 2009 ni en 2023 |
| 31 décembre 1976, application le 1er juillet 1977 | Organisation de l’indivision et cadre des conventions | Conserver et gérer ensemble devient un objet juridique mieux structuré |
| 23 juin 2006, application générale le 1er janvier 2007 | Réforme des successions et assouplissement de la gestion | Certains actes relèvent des deux tiers des droits indivis |
| 12 mai 2009 | Création d’une voie d’autorisation judiciaire de vente | Détenir deux tiers des droits ne permet pas de signer seul toute vente |
| 6 mars 2017 et 27 décembre 2018 | Dispositifs territoriaux concernant notamment la Corse et l’outre-mer | Leur champ particulier ne doit pas être étendu à tout le territoire |
| 7 avril 2026, versions du Code civil modifiées au 9 avril | Réforme du partage judiciaire et de certaines autorisations de vente | Distinguer les dispositions législatives des modalités réglementaires attendues |
Les références de chaque étape sont développées ci-dessous. Une chronologie explique l’origine des mécanismes ; elle ne remplace pas la lecture des textes en vigueur pour un acte ou une procédure aujourd’hui.
Avant 1804 : des pratiques collectives différentes selon les régions
La détention et l’exploitation collectives de biens précèdent le Code civil. Elles ne forment cependant pas un régime national unique identique à l’indivision actuelle. Une recherche sur le Morvan et le Jura décrit, dans le haut Morvan des XVIe–XVIIIe siècles, des communautés familiales dites « taisibles », associant une ou plusieurs familles autour d’une organisation en indivision. Il s’agit d’un exemple local documenté, pas d’une description de toute la France. Source : Revue du Rhin supérieur : recherche sur les communautés familiales du Morvan.
L’histoire des propriétés, des usages collectifs et des structures familiales doit être replacée dans son territoire et sa période. Superposer des droits seigneuriaux, disposer d’un usage commun ou détenir ensemble un bien ne désigne pas nécessairement la même institution. Cette page retient donc les repères documentés et évite d’affirmer une filiation continue et uniforme depuis Rome jusqu’au droit actuel.
Pour expliquer ces différences sans confusion à un jeune lecteur, notre guide expliquer l’indivision aux enfants utilise des exemples actuels clairement présentés comme fictifs.
1804 : le Code civil consacre déjà le droit au partage
Dans le Code civil de 1804, l’article 815 affirme déjà que personne ne peut être contraint à rester dans l’indivision. Il prévoit la possibilité de provoquer le partage malgré des interdictions ou conventions contraires, tout en permettant de convenir d’un report limité et renouvelable. La reproduction du texte original permet de vérifier ce point. Source : Criminocorpus : reproduction de l’article 815 du Code civil de 1804.
La formulation historique ne contient pas toutes les règles de gestion contemporaines. Elle fournit surtout un repère essentiel : l’indivision n’a pas été conçue comme un enfermement perpétuel imposé à chaque titulaire. Il serait donc erroné d’écrire que la loi de 2009, ou des réformes supposées de 2023–2025, auraient créé pour la première fois la faculté de demander le partage.
Aujourd’hui, l’article 815 maintient ce principe et réserve le sursis par jugement ou convention. Demander le partage ne signifie pas pouvoir vendre seul tout le bien ou imposer instantanément une attribution. Ces opérations relèvent de conditions et de procédures distinctes. Source : Code civil, article 815 : droit actuel de demander le partage. Pour le cadre actuel, consultez notre guide des droits des indivisaires dans une succession.
1976–1977 : organiser l’indivision plutôt que seulement y mettre fin
La loi du 31 décembre 1976 constitue un repère majeur dans l’organisation de l’indivision. Elle est intitulée « relative à l’organisation de l’indivision ». Son entrée en vigueur au 1er juillet 1977 est rappelée dans une archive administrative de la DGFiP. Cette archive est utilisée ici pour la date historique, pas pour exposer une fiscalité actuelle. Sources : Loi n° 76-1286 du 31 décembre 1976 : organisation de l’indivision et Archive DGFiP de 1984 : entrée en vigueur de la réforme au 1er juillet 1977.
Le titre du Code civil consacré aux conventions relatives à l’exercice des droits indivis provient de cette réforme. L’article 1873-1 permet aux titulaires de droits indivis de conclure des conventions concernant l’exercice de ces droits. Cette organisation contractuelle répond à une question différente du droit au partage : comment fonctionner lorsque l’on souhaite rester propriétaires ensemble ? Source : Code civil, article 1873-1 : convention entre titulaires de droits indivis.
Une convention d’indivision ne dure pas toujours cinq ans au maximum
Il faut distinguer durée déterminée et durée indéterminée. Selon l’article 1873-3, une convention à durée déterminée peut être conclue pour cinq ans au plus et renouvelée ; le partage avant son terme suppose de justes motifs. Pour une durée indéterminée, le partage peut être provoqué à tout moment, à condition de ne pas agir de mauvaise foi ou à contretemps. La limite de cinq ans ne résume donc pas tous les régimes. Source : Code civil, article 1873-3 : durée déterminée ou indéterminée.
Dans un projet de maintien, précisez les besoins pratiques : occupation, dépenses, perception des recettes, interlocuteur et traitement d’un futur départ. Le guide de la convention d’indivision : durée et clauses développe la préparation de ce document avec le professionnel chargé de l’acte.
2006–2007 : assouplir certaines décisions de gestion
La loi du 23 juin 2006 réforme les successions et les libéralités, avec des effets sur la gestion de l’indivision. Son article 2 modifie notamment les règles du Code civil relatives aux décisions des indivisaires. L’entrée en vigueur générale prévue pour le 1er janvier 2007 explique pourquoi cette évolution peut être évoquée sous les deux années. Sources : Loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 : réforme des successions et des libéralités et Loi du 23 juin 2006, article 47 : entrée en vigueur et application dans le temps.
Pour appliquer cette règle aujourd’hui, consultez les deux tiers des droits indivis : calcul et décisions possibles. Le guide distingue les pouvoirs d’administration de l’article 815-3 et la procédure de vente de l’article 815-5-1.
Dans le droit actuel, les mesures nécessaires à la conservation peuvent être prises par un indivisaire, même sans urgence. L’article 815-3 permet aux titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis d’accomplir certains actes, notamment des actes d’administration ; ils doivent informer les autres indivisaires. Sources : Code civil, article 815-2 : mesures de conservation et Code civil, article 815-3 : majorités et actes de gestion.
| Nature de l’acte | Repère général | Limite ou précision |
|---|---|---|
| Mesure nécessaire à la conservation | Un indivisaire peut agir, même sans urgence | Article 815-2 ; vérifier qu’il s’agit bien de conservation |
| Actes visés par l’article 815-3, notamment administration | Au moins deux tiers des droits indivis | Information des autres ; ce ne sont pas deux tiers des personnes |
| Actes de disposition hors exceptions prévues | Consentement de tous les indivisaires | Les voies judiciaires et dispositions particulières restent distinctes |
Exemple fictif : trois propriétaires détenant respectivement 50 %, 25 % et 25 % ne pèsent pas chacun un tiers pour ce calcul. Les titulaires de 50 % et 25 % réunissent 75 % des droits. Deux personnes réunissant seulement 25 % chacune n’atteignent pas les deux tiers. Ce calcul ne transforme pas un acte exclu de cette majorité en acte autorisé. Source : Code civil, article 815-3 : majorités et actes de gestion.
Pour apprécier les effets de cette organisation au quotidien, consultez les avantages et inconvénients de l’indivision. La conservation du patrimoine, la gestion du budget et le choix de sortir correspondent à des décisions différentes.
2009 : une autorisation judiciaire de vendre, pas un droit nouveau au partage
La loi du 12 mai 2009 crée l’article 815-5-1 du Code civil. Son article 6 introduit une procédure permettant, sous conditions, une aliénation autorisée par le tribunal à la demande d’indivisaires détenant au moins deux tiers des droits. Elle ajoute un mécanisme de vente judiciaire au droit existant ; elle ne crée pas le principe de liberté de demander le partage. Source : Loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, article 6 : création de l’article 815-5-1.
Les deux tiers ne permettent pas une signature privée immédiate pour tout l’immeuble. Dans le cadre de l’article 815-5-1, l’intention est exprimée devant notaire, les autres indivisaires sont informés, puis l’opposition ou le défaut de manifestation peut conduire à la saisine du tribunal. Le juge apprécie notamment l’atteinte aux droits des autres. Le texte comporte aussi des exclusions, dont le démembrement de propriété. Source : Code civil, article 815-5-1 : autorisation judiciaire de vente.
Il faut distinguer la vente de tout le bien, la cession de la seule quote-part d’un propriétaire et le partage judiciaire. Les procédures, accords et résultats recherchés diffèrent. Le guide de la licitation explique également les modalités de vente concernées.
2017 et 2018 : des réponses à des difficultés territoriales
Certaines lois répondent à des situations territoriales particulières. La loi du 6 mars 2017 concerne l’assainissement cadastral et la résorption du désordre de propriété ; elle comprend notamment des dispositions relatives à des immeubles situés en Corse. Source : Loi n° 2017-285 du 6 mars 2017 : assainissement cadastral et désordre de propriété.
La loi du 27 décembre 2018 vise à faciliter la sortie de l’indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer. Son champ et ses conditions propres doivent être distingués du régime général du Code civil. Source : Loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 : indivisions successorales et logement outre-mer.
Ces références sont présentées comme des étapes historiques. Pour un bien relevant d’un dispositif territorial, consultez la version consolidée et les conditions applicables à la date du projet avec le notaire. Une règle spéciale ne se transpose pas automatiquement à une maison située à Paris ou dans un autre territoire. L’existence d’une indivision ancienne ne suffit pas, à elle seule, à déterminer la procédure.
2026 : réforme du partage judiciaire et des autorisations de vente
La réforme adoptée est la loi du 7 avril 2026. Publiée au Journal officiel le 8 avril, elle modifie plusieurs mécanismes ; les articles du Code civil cités ici présentent leurs nouvelles versions en vigueur depuis le 9 avril 2026. Il faut distinguer un projet antérieur, la loi promulguée et les règles réglementaires de procédure. Source : Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 : sortie de l’indivision et réforme du partage.
L’article 840 couvre désormais les demandes de liquidation, de partage et de règlement des indivisions ou des intérêts patrimoniaux des époux, partenaires de Pacs et concubins. Il prévoit aussi une possibilité liée à la complexité de la liquidation en l’absence d’indivision. Source : Code civil, article 840 : partage judiciaire et liquidation.
L’article 841 permet au juge commis aux opérations de partage de connaître des contestations et d’ordonner des licitations, dans des conditions définies par décret en Conseil d’État. La loi abroge également l’ancien article 841-1. Sources : Code civil, article 841 : compétence et juge commis et Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 : sortie de l’indivision et réforme du partage.
La vente fondée sur l’urgence reste une voie distincte. L’article 815-6 permet au président du tribunal judiciaire de prescrire ou d’autoriser les mesures urgentes requises par l’intérêt commun ; sa version nouvelle prévoit notamment la possibilité d’autoriser un indivisaire à conclure seul la vente d’un bien indivis. Une autorisation judiciaire n’est pas un pouvoir général de vente sans conditions. Source : Code civil, article 815-6 : urgence, intérêt commun et vente autorisée.
Au 3 octobre 2026, Service Public signale encore des règles à préciser par décret pour le partage judiciaire. Cela ne signifie pas que la loi entière attend d’entrer en vigueur. Le cadre législatif modifié et l’application des modalités procédurales doivent être examinés séparément. Source : Service Public : partage successoral et avis sur les règles réglementaires attendues. Le guide du partage judiciaire : dossier, procédure et frais développe ces repères opérationnels.
Indivision, copropriété et démembrement : trois notions à distinguer
Une détention collective ne signifie pas toujours indivision. Les mots utilisés dans une histoire de la propriété doivent correspondre à des droits précis. Une quote-part indivise, un lot de copropriété et un droit d’usufruit ne désignent pas la même chose.
| Organisation | Ce qui distingue les droits | Exemple de lecture |
|---|---|---|
| Indivision | Plusieurs personnes détiennent des droits de même nature sur un bien non partagé entre elles | Une fraction de propriété ne désigne pas automatiquement une pièce déterminée |
| Copropriété d’un immeuble bâti | Le lot comprend une partie privative et une quote-part de parties communes | Un appartement peut constituer un lot ; ce lot peut lui-même être détenu en indivision |
| Démembrement avec usufruit | La jouissance et la nue-propriété sont des droits distincts | Identifier qui est usufruitier et qui est nu-propriétaire avant d’appliquer une règle |
Sources pour ces distinctions : Service Public : biens hérités en indivision, Loi du 10 juillet 1965, article 1 : définition de la copropriété et Code civil, article 578 : définition de l’usufruit. Le vocabulaire historique ne permet pas, à lui seul, de déterminer les règles d’un titre de propriété actuel.
Une évolution juridique qui accompagne des choix familiaux
Hériter à plusieurs conduit fréquemment à examiner une indivision avant le partage. Les droits sur les biens hérités dépendent du dossier successoral ; les héritiers ne reçoivent pas nécessairement chacun une pièce ou une parcelle. Les décisions portent ensuite sur la gestion, le maintien, l’attribution ou la sortie. Source : Service Public : biens hérités en indivision.
Exemple fictif : trois membres d’une famille héritent ensemble d’une maison. L’un souhaite y habiter, un autre conserver le patrimoine et le troisième disposer de liquidités. Le droit organise la discussion et les solutions possibles ; l’exemple ne prouve ni une hausse statistique des conflits ni une tendance nationale. Les difficultés concrètes sont détaillées dans notre guide des conflits en indivision.
Pour une séparation, les droits doivent être identifiés selon le régime et les titres, puis les opérations de liquidation correspondantes. Tous les couples n’ont pas détenu leur logement de la même façon. Consultez le guide divorce et indivision pour ce contexte particulier.
Questions fréquentes sur l’histoire de l’indivision
Depuis quand peut-on demander à sortir d’une indivision ?
Le principe du droit au partage figure déjà dans l’article 815 du Code civil de 1804. Le droit actuel le maintient, avec ses réserves et les procédures correspondant au dossier. Il ne naît pas en 2009.
Pourquoi la réforme de 1976 est-elle importante ?
Elle constitue une étape majeure de l’organisation de l’indivision. Le cadre des conventions relatives aux droits indivis provient de cette réforme, entrée en vigueur le 1er juillet 1977.
Faut-il parler de réforme de 2006 ou de 2007 ?
La loi est datée du 23 juin 2006 ; son entrée en vigueur générale est fixée au 1er janvier 2007. L’article 47 prévoit ses règles d’application dans le temps.
Depuis 2009, deux tiers des propriétaires peuvent-ils vendre seuls ?
Non, les deux tiers portent sur les droits indivis et l’article 815-5-1 prévoit une procédure judiciaire. Il ne suffit pas de compter les personnes favorables puis de signer une vente privée.
Une convention d’indivision doit-elle prendre fin après cinq ans ?
Non. Une durée déterminée est limitée à cinq ans mais peut être renouvelée. Une convention à durée indéterminée obéit à un régime différent, prévu par l’article 1873-3.
Une réforme de 2023 a-t-elle créé la liberté de demander le partage ?
Non. Le texte de 1804 comportait déjà ce principe. Il faut citer un texte précis pour attribuer un effet à une réforme ; une année récente ne suffit pas.
La loi de 2026 attend-elle entièrement un décret pour exister ?
Non. Les versions législatives citées sont déjà modifiées. Service Public annonce encore des précisions réglementaires pour le partage judiciaire : les deux niveaux doivent être distingués.
L’indivision est-elle la même chose que la copropriété ?
Non. La copropriété repose sur des lots comportant une partie privative et une quote-part de parties communes. Un lot peut néanmoins être détenu en indivision par plusieurs propriétaires.
Sources juridiques et historiques
Références consultées pour la mise à jour du 3 octobre 2026. La reproduction de 1804, la recherche historique et l’archive administrative éclairent le passé ; les versions actuelles du Code civil et Service Public éclairent les règles contemporaines. Les lois de 2017 et 2018 sont citées pour leurs dates et leur objet historique.
- Criminocorpus : reproduction de l’article 815 du Code civil de 1804.
- Revue du Rhin supérieur : recherche sur les communautés familiales du Morvan.
- Loi n° 76-1286 du 31 décembre 1976 : organisation de l’indivision.
- Archive DGFiP de 1984 : entrée en vigueur de la réforme au 1er juillet 1977.
- Code civil, article 1873-1 : convention entre titulaires de droits indivis.
- Code civil, article 1873-3 : durée déterminée ou indéterminée.
- Loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 : réforme des successions et des libéralités.
- Loi du 23 juin 2006, article 47 : entrée en vigueur et application dans le temps.
- Code civil, article 815-2 : mesures de conservation.
- Code civil, article 815-3 : majorités et actes de gestion.
- Loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, article 6 : création de l’article 815-5-1.
- Code civil, article 815-5-1 : autorisation judiciaire de vente.
- Loi n° 2017-285 du 6 mars 2017 : assainissement cadastral et désordre de propriété.
- Loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 : indivisions successorales et logement outre-mer.
- Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 : sortie de l’indivision et réforme du partage.
- Code civil, article 840 : partage judiciaire et liquidation.
- Code civil, article 841 : compétence et juge commis.
- Code civil, article 815-6 : urgence, intérêt commun et vente autorisée.
- Service Public : partage successoral et avis sur les règles réglementaires attendues.
- Service Public : biens hérités en indivision.
- Code civil, article 815 : droit actuel de demander le partage.
- Loi du 10 juillet 1965, article 1 : définition de la copropriété.
- Code civil, article 578 : définition de l’usufruit.
Vous envisagez de céder vos droits indivis ?
Indivision Patrimoine étudie l’acquisition de parts indivises à Paris et en Île-de-France. Consultez notre service de rachat de parts indivises pour un projet de cession de vos droits. Une éventuelle offre dépend du dossier et des formalités applicables.
Le formulaire ci-dessous concerne une vente à notre société. Pour une analyse juridique de vos droits et de leur transmission, adressez-vous au notaire ou à l’avocat compétent. Vous pouvez aussi nous contacter.
