À partir du moment où une personne meurt, il y a indivision sur les biens qu’il a laissé pour sa succession. Ces biens forment un ensemble appelé « bien indivis », auquel tous les héritiers ont droit. Une quote-part revient ainsi à chaque héritier ou indivisaire. Juridiquement, l’indivision s’arrête lors du partage des biens, puisqu’elle ne constitue qu’une phase de transition dans le processus de règlement de la succession. Malheureusement, l’indivision crée généralement des conflits et des difficultés.
À partir du moment où une personne meurt, il y a indivision sur les biens qu’il a laissés pour sa succession. Ces biens forment un ensemble appelé « bien indivis », auquel tous les héritiers ont droit. Une quote-part revient ainsi à chaque héritier ou indivisaire. Juridiquement, l’indivision s’arrête lors du partage des biens, puisqu’elle ne constitue qu’une phase de transition dans le processus de règlement de la succession. Malheureusement, les situations d’indivision successorale créent généralement des conflits et des difficultés.
C’est pour cela que l’article 815 du Code civil a prévu la possibilité de sortir d’une indivision. De nombreux moyens sont donc mis sur pied pour sortir de l’indivision, dont la vente par licitation, souvent nécessaire lorsque les héritiers ne trouvent pas d’accord amiable.
Partage judiciaire et licitation : quelle différence ?
Le partage judiciaire est possible lorsque les biens indivis peuvent être partagés entre chaque indivisaire. Tout indivisaire a ainsi la possibilité de requérir au partage judiciaire auprès d’un juge lorsqu’il n’y a pas possibilité d’un partage amiable. Une fois saisi, le tribunal va ordonner la vente sur licitation devant notaire ou le partage.
Ainsi, la licitation est la vente d’un bien indivis ne pouvant pas être partagé. Elle consiste généralement à vendre (un bien immeuble) aux enchères au profit des copropriétaires d’un bien indivis. Par ailleurs, dans le cadre d’une procédure de divorce, les frais de licitation doivent être pris en compte par les parties, car ils peuvent influencer la valeur nette des biens partagés. Les parties peuvent recourir à la licitation afin de mettre un terme à l’indivision des biens difficiles à partager.
Licitation d'un bien immobilier : qu'est-ce que c'est ?
À l’article 1686 du Code civil, la licitation est définie comme étant la vente aux enchères d’un bien indivis ne pouvant pas faire l’objet d’un partage en nature ou sans perte de sa valeur originale. Le partage amiable par licitation peut également être une solution lorsque tous les indivisaires s’accordent sur les modalités de vente et de répartition des sommes obtenues.
La licitation peut donc s’appliquer aussi bien aux biens mobiliers qu’aux biens immobiliers (maisons, terrain, etc.). Toutefois, il ne peut pas être vendu par licitation un bien indivis qui fait l’objet d’une attribution préférentielle à l’un des indivisaires. Il est important de noter que dans certains cas, les indivisaires préfèrent cette méthode pour éviter des procédures judiciaires longues et coûteuses.
Quelle est la procédure d'une licitation ?
Dans le cadre d’une succession, c’est auprès du tribunal judiciaire dont les pouvoirs s’étendent à la zone de résidence de la personne défunte que doit se faire la demande de licitation. Les frais d’acte de licitation, souvent méconnus, doivent être anticipés car ils peuvent inclure des coûts notariaux et des frais d’enregistrement.
C’est ce tribunal qui va alors :
- Fixer le prix des biens indivis ;
- Désigner un notaire ou un avocat pour l’établissement du cahier des charges ;
- Indiquer les termes essentiels de la vente ;
- À l’issue de l’adjudication, il est possible de faire une surenchère, mais dans un délai de 10 jours.
Les étapes précises de la licitation peuvent varier en fonction de la complexité de l’indivision et de la nature des biens concernés.
La licitation d'un bien indivis peut-elle être amiable ?
Dans la procédure notariale, la licitation peut adopter une forme amiable. Dans ce cadre, l’un des héritiers ou des indivisaires doit formuler le souhait d’entrer en possession des quotes-parts des autres membres de l’indivision. C’est le cas, par exemple, de deux frères qui sont en indivision sur un bien de famille et l’un d’entre eux souhaite garder ce bien. Ce processus est souvent moins coûteux et plus rapide que les ventes aux enchères judiciaires.
Les héritiers ont alors la possibilité de fixer les formes des opérations ainsi que les termes de l’accord qui doit mettre fin à l’indivision. S’il y a plusieurs indivisaires qui désirent se porter acquéreurs, il sera alors procédé à un tirage au sort pour choisir le bénéficiaire.
Licitation forcée de biens indivis
La licitation peut être exigée dans le cadre d’une action oblique. Ce mécanisme est fréquemment utilisé par les créanciers pour récupérer des dettes sur des biens indivis.
Action oblique
L’action oblique donne le pouvoir à un créancier d’un indivisaire. Cela se produit lorsque le débiteur compromet ses droits en observant des carences dans l’exercice de ses actions à caractère patrimonial et de ses droits. Le créancier peut alors exercer les droits de l’indivisaire débiteur pour son compte, sauf ceux qui sont rattachés de façon exclusive à sa propre personne.
Ainsi, avec une telle action, le créancier peut provoquer la vente aux enchères du bien indivis par licitation judiciaire ou le partage d’un bien indivis afin que sa créance lui soit payée.
La licitation n'est pas systématique en cas d'action oblique
Les créanciers d’un indivisaire débiteur ne peuvent pas toujours lancer une action en licitation, notamment lorsqu’une situation de démembrement de propriété se présente. Un exemple typique est le cas où l’indivisaire détient l’usufruit et les autres indivisaires possèdent la nue-propriété.
À combien s'élèvent les frais d'acte de licitation et qui la paye ?
La licitation étant une opération de vente aux enchères d’un bien indivis immobilier ou mobilier par des indivisaires de manière volontaire ou suite à un jugement de justice (forcée), elle donne lieu à certains frais.
Les frais d'acte de licitation
À l’instar d’une vente immobilière classique, c’est à l’acquéreur que reviennent les frais d’acte de licitation. Il peut toutefois subsister une exception dans le cadre où le vendeur et l’acheteur se sont conventionnellement mis d’accord. Cela inclut notamment les frais d’émoluments et les droits d’enregistrement.
Les opérations de licitation peuvent elles être remises en cause ?
Un indivisaire peut saisir le tribunal judiciaire pour exiger l’annulation du partage lorsqu’il remarque que sa quote-part a subi une réduction de 25 % au moins. Une vérification approfondie des documents de partage est nécessaire dans ces cas.
Après cela, le juge peut ordonner un nouveau partage. Si l’opération est plus complexe, le juge va alors demander un partage complémentaire afin de dédommager cet indivisaire du préjudice qu’il a malencontreusement subi. Dans certains cas, ce processus peut également inclure une réévaluation des frais de licitation, notamment si les coûts initiaux n’ont pas été correctement répartis.
Autre situation de remise en cause d'une licitation
Une autre situation peut entrainer la remise en cause d’une opération de licitation. C’est le cas, par exemple, d’un héritier qui a été oublié (volontairement ou non) durant le partage des biens de la succession. Ce dernier a tous les droits de revendiquer l’annulation du partage, ou bien sa part d’héritage. De plus, un désaccord sur l’évaluation des biens lors de la licitation peut également entraîner une contestation.
Licitation judiciaire : que retenir ?
Un seul héritier peut faire la demande de licitation. Dans ce cas, il doit assigner les autres indivisaires devant un juge qui se chargera de répartir les biens entre chaque héritier. Cette procédure est particulièrement utile dans le cas d’un indivisaire refusant systématiquement un partage amiable.
Si tous les indivisaires sont d’accord pour un partage judiciaire à l’amiable, ils devront alors faire une requête commune auprès du tribunal judiciaire dont les pouvoirs s’élargissent au domicile de la personne décédée. Ils devront préciser aussi s’ils souhaitent que le partage se passe en nature (bien) ou en valeur (argent). Un partage en nature est souvent préféré pour les biens immobiliers familiaux, mais il peut s’avérer complexe en fonction de leur configuration.
Lorsque le dossier de succession n’est pas complexe, le juge peut lui-même procéder à la répartition des biens indivis. Les héritiers n’auront alors plus qu’à se référer à un notaire pour l’enregistrement. Cependant, pour des biens à forte valeur, un notaire peut être mandaté dès le début pour sécuriser les démarches.
Le tribunal judiciaire peut choisir un notaire pour effectuer le dressage d’un état liquidatif et un juge pour la surveillance du déroulement des opérations, dans le cas où le dossier de succession serait compliqué. Le notaire aura alors 1 an pour rédiger le projet de partage. Le dossier sera clos lorsque le projet réalisé par le notaire convient à chaque héritier. En cas de désaccord, le juge peut imposer un partage sur la base des règles du Code civil, ce qui peut rallonger la durée du processus.
Une fois que les termes de la licitation sont validés par tous les indivisaires, les lots sont alors répartis entre eux (selon les quotes-parts) ou tirés au sort de commun accord. Cette étape finale marque la fin officielle de l’indivision.
Questions / Réponses
Qu'est-ce qu'une licitation chez un notaire ?
Une licitation chez un notaire est la vente aux enchères d’un bien indivis qui ne peut pas être partagé en nature sans perte de valeur. Elle peut être amiable lorsque les indivisaires s’accordent sur les modalités de la vente, ou judiciaire si un désaccord existe.
Qui paie les frais de notaire en cas de licitation ?
Dans le cadre d’une licitation, les frais de notaire sont généralement à la charge de l’acquéreur. Toutefois, les parties peuvent convenir d’une répartition différente dans certains cas.
Quelle est la différence entre un partage et une licitation ?
Le partage consiste à attribuer à chaque indivisaire une part des biens en nature ou en valeur. La licitation, quant à elle, est une vente aux enchères des biens indivis, lorsque le partage en nature n’est pas possible ou si les indivisaires ne parviennent pas à un accord.
Quand peut-on faire une licitation ?
La licitation peut être réalisée lorsque les biens indivis ne peuvent pas être partagés équitablement en nature ou lorsqu’un indivisaire souhaite sortir de l’indivision, que ce soit dans le cadre d’une succession, d’un divorce ou d’un désaccord entre copropriétaires.
Qu'est-ce qu'une licitation ne faisant pas cesser l'indivision ?
Une licitation ne met pas fin à l’indivision lorsque le bien vendu est en démembrement de propriété, par exemple, si un indivisaire détient l’usufruit et que la nue-propriété appartient aux autres.
C'est quoi une vente sur licitation ?
Une vente sur licitation est une vente aux enchères organisée pour céder un bien indivis. Elle peut être décidée par le tribunal ou organisée à l’amiable par les indivisaires.
Pourquoi une licitation ?
Une licitation est souvent nécessaire pour résoudre les situations où un partage amiable est impossible, comme lors d’un désaccord entre indivisaires ou d’un bien indivis difficile à partager en nature.
Qui doit payer la licitation ?
Les frais liés à la licitation sont généralement supportés par l’acquéreur. Ces frais incluent notamment les droits d’enregistrement et les honoraires notariaux.
Comment se passe une vente par licitation ?
La procédure débute par une demande au tribunal ou chez un notaire. Les biens sont ensuite évalués, et les conditions de vente sont définies dans un cahier des charges. Lors de l’enchère, les biens sont attribués au plus offrant, et les indivisaires reçoivent leur quote-part du produit de la vente.
Comment faire si un héritier ne veut pas signer la vente ?
Si un héritier refuse de signer la vente, une licitation forcée peut être demandée auprès du tribunal. Le juge peut alors ordonner la vente des biens indivis pour répartir les sommes obtenues entre les héritiers.
Comment vendre un bien en indivision quand l'autre ne veut pas ?
Lorsque l’un des indivisaires refuse la vente, un partage judiciaire peut être demandé. Si le partage en nature est impossible, le tribunal peut ordonner une vente par licitation.
Qui paie les frais de notaire lors d'une sortie d'indivision ?
Les frais de notaire pour une sortie d’indivision sont en général à la charge de l’acquéreur. Ces frais incluent les émoluments proportionnels, les droits d’enregistrement et d’autres frais annexes.
Comment sortir d'une licitation ?
Pour sortir d’une licitation, un indivisaire peut proposer une alternative, comme un rachat des parts des autres indivisaires ou un partage amiable, si tous les copropriétaires sont d’accord.
Comment se calcule une licitation ?
Le calcul de la licitation inclut le prix de vente final obtenu lors des enchères, auquel s’ajoutent des frais tels que les droits d’enregistrement (environ 2,5 % du prix) et les émoluments proportionnels du notaire.
Comment taxer une licitation ?
Les biens vendus lors d’une licitation peuvent être soumis à des droits d’enregistrement ou à des taxes spécifiques, selon que l’acquéreur est un co-indivisaire ou une personne extérieure. Les taxes s’appliquent généralement au prix total d’adjudication.
Pourquoi faut-il vendre sa maison avant de divorcer ?
Vendre une maison avant de divorcer peut simplifier le partage des biens et éviter les complications liées à l’indivision ou à une licitation ultérieure. Cela permet aussi de solder les éventuelles dettes communes.
Vous souhaitez vendre ou une estimation de votre immeuble ou de vos parts indivises ?
INDIVSION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles et de parts indivises à Paris et en Ile de France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.
