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Licitation et indivision

À partir du moment où une personne meurt, il y a indivision sur les biens qu’il a laissés pour sa succession. Ces biens forment un ensemble appelé « bien indivis », auquel tous les héritiers ont droit. Une quote-part revient ainsi à chaque héritier ou indivisaire. Juridiquement, l’indivision s’arrête lors du partage des biens puisqu’elle ne constitue qu’une phase de transition dans le processus de règlement de la succession. Malheureusement, l’indivision crée généralement des conflits et des difficultés. C’est pour cela que l’article 815 du Code civil a prévu la possibilité de sortir d’une indivision. De nombreux moyens sont donc mis sur pied pour sortir de l’indivision, dont la licitation.

Partage judiciaire et licitation : quelle différence ?

Le partage judiciaire est possible lorsque les biens indivis peuvent être partagés entre chaque indivisaire. Tout indivisaire a ainsi la possibilité de requérir au partage judiciaire auprès d’un juge lorsqu’il n’y a pas possibilité d’un partage amiable. Une fois saisi, le tribunal va ordonner la vente par licitation ou le partage.

Ainsi, la licitation est la vente d’un bien indivis ne pouvant pas être partagé. Elle consiste généralement à vendre (un bien immeuble) aux enchères au profit des copropriétaires d’un bien indivis. Par ailleurs, dans le cadre d’une procédure de divorce, les partis peuvent recourir à la licitation afin de mettre un terme à l’indivision des biens difficiles à partager.

Licitation d'un bien immobilier : qu'est-ce que c'est ?

À l’article 1686 du Code civil, la licitation est définie comme étant la vente aux enchères d’un bien indivis ne pouvant pas faire l’objet d’un partage en nature ou sans perte de sa valeur originale. C’est aussi la vente aux enchères d’un bien indivis qu’un indivisaire ne souhaite pas avoir dans son lot.

La licitation peut donc s’appliquer aussi bien aux biens mobiliers qu’aux biens immobiliers (maisons, terrain, etc.). Toutefois, il ne peut pas être vendu par licitation un bien indivis qui fait l’objet d’une attribution préférentielle à l’un des indivisaires.

Quelle est la procédure d'une licitation ?

Dans le cadre d’une succession, c’est auprès du tribunal judiciaire dont les pouvoirs s’étendent à la zone de résidence de la personne défunte que doit se faire la demande de licitation. C’est ce tribunal qui va alors :

  • Fixer le prix des biens indivis ;
  • Désigner un notaire ou un avocat pour l’établissement du cahier des charges ;
  • Indiquer les termes essentiels de la vente ;

À l’issue de l’adjudication, il est possible de faire une surenchère, mais dans un délai de 10 jours. Une fois ce délai épuisé et en tenant compte des quotes-parts de chaque indivisaire, il sera procédé enfin au partage des prix de cession.

Techniquement, le recours à une licitation ou à un partage judiciaire afin de mettre fin à une indivision n’est pas la solution la plus optimale. En effet, cette procédure peut :

  • S’étendre sur une longue période ;
  • Être dispendieuse en termes de frais divers et d’honoraires.

De plus, il est tout à fait possible que le bien indivis, à cause du contexte de mésentente, soit moins vendu par rapport à sa valeur réelle.

Par ailleurs, sont considérées comme des ventes, les licitations enclenchées au profit d’une personne non concernée par l’indivision. Ces cas donnent notamment lieu à une perception d’impôt sur la valeur totale du prix.

La licitation d'un bien indivis peut-elle être amiable ?

Dans la procédure notariale, la licitation peut adopter une forme amiable. Dans ce cadre, l’un des héritiers ou des indivisaires doit formuler le souhait d’entrer en possession des quotes-parts des autres membres de l’indivision. C’est le cas par exemple de deux frères qui sont en indivision sur un bien de famille et l’un d’entre eux souhaite garder ce bien.

Les héritiers ont alors la possibilité de fixer les formes des opérations ainsi que les termes de l’accord qui doit mettre fin à l’indivision. S’il y a plusieurs indivisaires qui désirent se porter acquéreurs, il sera alors procédé à un tirage au sort pour choisir le bénéficiaire.

Licitation forcée de biens indivis

La licitation peut être exigée dans le cadre d’une action oblique.

Action oblique

L’action oblique donne le pouvoir à un crédirentier d’un indivisaire. Cela se produit lorsque le débiteur compromet ses droits en observant des carences dans l’exercice de ses actions à caractère patrimonial et de ses droits. Le créancier peut alors exercer les droits de l’indivisaire débiteur pour son compte sauf ceux qui sont rattachés de façon exclusive à sa propre personne.

Ainsi, avec une telle action, le créancier peut provoquer la licitation ou le partage d’un bien indivis afin que sa créance lui soit payée.

La licitation n'est pas systématique en cas d'action oblique

Les créanciers d’un indivisaire débiteur ne peuvent pas toujours lancer une action en licitation, notamment lorsqu’une situation de démembrement de propriété se présente. L’action du créancier peut se trouver simplement bloquée à cause de cela.

Lorsque l’indivisaire débiteur détient par exemple l’usufruit d’un bien indivis et que la nue-propriété appartient aux autres, la haute juridiction et le juge n’ont pas le pouvoir, sans la volonté de l’usufruitier, d’autoriser la vente du bien en pleine propriété. Par un refus de vente, la loi permet à l’usufruitier de conserver son bien.

Toutefois, il faut préciser qu’en dépit de la protection légale et jurisprudentielle de l’usufruitier, le nu-propriétaire a tous les droits de procéder à la cession de la nue-propriété sans solliciter l’avis de l’usufruitier. Dans ce cas, l’usufruitier débiteur va se retrouver en indivision avec un nouveau propriétaire pouvant malheureusement être son créancier.

À combien s'élèvent les frais d'acte de licitation et qui la paye ?

La licitation étant une opération de vente aux enchères d’un bien indivis immobilier ou mobilier par des indivisaires de manière volontaire ou suite à un jugement de justice (forcée), elle donne lieu à certains frais.

Le bien indivis est généralement en indivision successorale ou autres cas d’indivision comme une séparation ou un divorce. L’objectif est alors de la vendre afin de procéder au partage des sommes d’argent issues de la vente entre les indivisaires. C’est une approche qui permet de départager les indivisaires en toute équité et sérénité.

Lorsque le bien indivis est racheté à l’issue d’une vente aux enchères auprès d’un tribunal, le bénéficiaire ou l’adjudicataire devra payer certains frais :

  • Pour les procédures relatives à l’inscription foncière : 8,67 % du montant total de l’adjudication ;
  • Pour les frais d’émoluments proportionnels pour un actif immobilier valant plus de 60 000 euros : [1812.50 euros+1.65 % x (prix d’acquisition – 60 000)]x1.2 ;
  • Biens indivis immobiliers ordinaires : entre 2 000 et 4 000 euros pour les honoraires de l’avocat ;
  • Entre 0 et 600 euros pour les frais liés à la représentation de l’avocat ;
  • 10 000 euros (plus ou moins) pour les frais de procédure destinés à payer l’ensemble des actes et intervenants permettant la mise aux enchères publiques du bien indivis.

Il est donc important de se renseigner auprès du greffe avant d’enchérir.

Les frais d'acte de licitation

À l’instar d’une vente immobilière classique, c’est à l’acquéreur que reviennent les frais d’acte de licitation. Il peut toutefois subsister une exception dans le cadre où le vendeur et l’acheteur se sont conventionnellement mis d’accord.

Durant une vente aux enchères, les frais liés à la licitation s’évaluent à 2,5 % du montant de l’adjudication. Lorsque les bénéficiaires font partie de l’indivision (conjoints, descendants, ascendants, ayant droit, etc.), ces frais correspondent à ce qu’on appelle les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière.

Par ailleurs, en tenant compte de la complexité de certains cas d’indivision, il n’est pas rare de constater des frais légèrement supérieurs. Cela peut aussi être dû à une réglementation qui n’est pas très précise en la matière.

Les opérations de licitation peuvent elles être remises en cause ?

Un indivisaire peut saisir le tribunal judiciaire pour exiger l’annulation du partage lorsqu’il remarque que sa quote-part a subi une réduction de 25 % au moins. Mais ce n’est pas aussi simple ! L’indivisaire devra aussi apporter la preuve que son accord a réellement été soustrait par la ruse ou par la force.

Après cela, le juge peut ordonner un nouveau partage. Si l’opération est plus complexe, le juge va alors demander un partage complémentaire afin de dédommager cet indivisaire du préjudice qu’il a malencontreusement subi.

Autre situation de remise en cause d'une licitation

Une autre situation peut entrainer la remise en cause d’une opération de licitation. C’est le cas par exemple d’un héritier qui a été oublié (volontairement ou non) durant le partage des biens de la succession. Ce dernier a tous les droits de revendiquer l’annulation du partage ou bien sa part d’héritage.

Licitation judiciaire : que retenir ?

Un seul héritier peut faire la demande de licitation. Dans ce cas, il doit assigner les autres indivisaires devant un juge qui se chargera de répartir les biens entre chaque héritier.

Si tous les indivisaires sont d’accord pour un partage judiciaire à l’amiable, ils devront alors faire une requête commune auprès du tribunal judiciaire dont les pouvoirs s’élargissent au domicile de la personne décédée. Ils devront préciser aussi s’ils souhaitent que le partage se passe en nature (bien) ou en valeur (argent).

Lorsque le dossier de succession n’est pas complexe, le juge peut lui-même procéder à la répartition des biens indivis. Les héritiers n’auront alors plus qu’à se référer à un notaire pour l’enregistrement.

Le tribunal judiciaire peut choisir un notaire pour effectuer le dressage d’un état liquidatif et un juge pour la surveillance du déroulement des opérations, dans le cas où le dossier de succession est compliqué. Le notaire aura alors 1 an pour rédiger le projet de partage. Le dossier sera clos lorsque le projet réalisé par le notaire convient à chaque héritier. Le cas échéant, le juge prend les choses en main en homologuant ou non le projet.

Une fois que les termes de la licitation sont validés par tous les indivisaires, les lots sont alors répartis entre eux (selon les quotes-parts) ou tirés au sort de commun accord. 

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Christian Mahout

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INDIVSION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles  et de parts indivises à Paris et en Ile de France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

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