Immobilier, Indivision

L’indivision sur un bien immobilier : Qu’est-ce que c’est ?

Indivision sur un bien immobilier

L’indivision est un régime juridique qui peut être appliqué suite à l’acquisition d’un bien immobilier. Ce régime est très apprécié pour les multiples avantages qu’il offre aux co-indivisaires. Entre autres, l’indivision ne nécessite pas l’accomplissement de procédures particulières.

Toutefois, il faut noter que ce régime juridique se distingue des autres options d’acquisition d’un bien immobilier sur plusieurs points. Il est donc important d’avoir une parfaite connaissance de ces détails afin d’opter pour l’indivision sur un bien immobilier en toute sérénité.

Vous êtes co-indivisaire d’un bien immobilier, par donation, par succession ou par achat et vous vous posez mille et une questions à ce sujet ? Vous devriez lire cet article. Nous faisons ici le tour de la question relative à l’indivision, dans sa définition, son mode de fonctionnement et les différentes obligations qu’elle fait naitre.

Définition de l’indivision sur un bien immobilier

L’indivision sur un bien immobilier est une situation juridique qui intervient lorsque plusieurs personnes possèdent en même temps un bien. Cela dit, elles peuvent également avoir les mêmes droits sur un ou plusieurs biens immobiliers.

En d’autres termes, on peut parler d’indivision sur un bien immobilier lorsque plusieurs personnes se sont associées afin d’acquérir un bien immobilier en faisant appel au régime de l’indivision. Cette situation facilite grandement le financement, la gestion ou encore l’entretien du bien.

Toutefois, il est important de préciser qu’il est impossible de déterminer la quote-part de tous les propriétaires ou indivisaires du bien immobilier. Par conséquent, ces derniers disposent tous d’un droit identique sur le bien. Ainsi, le bien indivis appartient indistinctement à tous les indivisaires. Rappelons que l’indivisaire est l’appellation juridique d’une personne membre d’une indivision.

Les différentes situations qui nécessitent l’application de l’indivision

Lorsque plusieurs individus se concertent et décident volontairement d’acquérir un bien immobilier pour leur compte, on parle d’indivision. Dans ce cas précis, tous les indivisaires ont exprimé leur accord pour l’adoption de ce régime juridique.

De ce fait, on assiste à une répartition des droits de propriété en tenant compte des quote-parts mentionnées dans l’acte d’acquisition.

Il est à noter que l’indivision peut également s’appliquer en l’absence du consentement des indivisaires. Toutefois, il s’agit de situations particulières qu’il convient d’évoquer :

  • L’indivision peut intervenir au cours d’une procédure de divorce. Dans ce cas, les deux époux disposent d’un droit de propriété sur tous les biens qui constituent leur patrimoine.
  • L’indivision est également appliquée à partir de l’ouverture d’une succession à la suite d’un décès. Ainsi, les différents héritiers possèdent des droits identiques sur le patrimoine.
  • L’indivision est invoquée lorsqu’on se retrouve dans l’impossibilité de partager les parties communes des immeubles qui sont en copropriété. Elle intervient aussi lorsqu’il s’agit des clôtures mitoyennes.

Quel est le mode de fonctionnement de l’indivision ?

Avant d’adopter le régime juridique de l’indivision en ce qui concerne l’acquisition d’un bien immobilier, il est important de connaitre toutes ses particularités.

La gestion de l’indivision

L’entretien d’un bien immobilier nécessite la réalisation de plusieurs travaux tels que la mise à niveau du réseau électrique ou la réparation de la plomberie. Dans le cas, d’un bien indivis, il est important que les indivisaires délèguent la réalisation de ces tâches aux bons soins d’un tiers. Il s’agit du mandataire. Ce dernier a la responsabilité de gérer le fonctionnement du bien immobilier au nom de l’indivision.

Ainsi, il travaille pour un groupe de personnes. De ce fait, il est payé pour le rôle qu’il joue. Notons que le montant de la rémunération du mandataire est décidé par tous les indivisaires. Toutefois, le rôle du tiers se limite à la réalisation des tâches quotidiennes d’entretien.

En effet, pour le cas de décisions plus importantes comme la vente ou l’hypothèque, il faut l’accord de tous les membres de l’indivision. Dans le cas contraire, le désaccord donne rapidement lieu à un blocage. Le cas échéant, les indivisaires peuvent faire appel à l’arbitrage d’un tribunal en déposant un recours.

En outre, il est tout à fait possible d’insérer une clause dans le contrat d’indivision. Celle-ci aurait pour vocation de régler les différentes situations de conflit qui pourraient survenir entre les différents membres de l’indivision.

Pour la réalisation de certains travaux dans le but de préserver l’intégrité de l’immeuble, un indivisaire peut prendre une telle décision sans consulter les autres. Toutefois, il sera remboursé en intégralité pour les dépenses qu’il aurait effectuées.

Les conditions d’utilisation d’un bien indivis

Les biens qui font l’objet d’une indivision doivent être utilisés en respectant certaines règles. Par conséquent, il est nécessaire qu’un indivisaire obtienne l’accord des autres membres avant d’effectuer une action importante. Par ailleurs, toute utilisation du bien indivis doit se faire dans le strict respect des droits des autres indivisaires.

Il est également important de respecter la destination du bien lors d’une éventuelle utilisation. Par exemple, un immeuble acheté pour la location ne doit  pas être utilisé pour un autre but. Pour finir, une indemnité doit être payée aux membres de l’indivision en cas d’utilisation solitaire du bien indivis par un seul membre de la communauté.

Le paiement des charges

Toutefois, un indivisaire peut assumer seul le paiement d’une charge. Dans ce cas, il peut exiger un remboursement de la part des autres membres de l’indivision. Par ailleurs, lorsque le bien indivis subit un dommage, tous les indivisaires sont responsables au même titre.

L’extinction de l’indivision

Il faut rappeler que l’indivision est un régime juridique temporaire. Par conséquent, un indivisaire peut vendre sa quote-part. Mais il existe certaines conditions particulières comme par exemple demander l’avis des autres membres de l’indivision. En clair, on peut donc sortir de l’indivision à tout moment, car comme le dit l’un des articles du Code Civil : « Nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision ».

Néanmoins, il existe un droit accordé aux membres de l’indivision. Il s’agit du droit de préemption sur la quote-part. On parle également d’attribution préférentielle. Ce droit appartient à tous les autres co-indivisaires. Ces derniers sont donc prioritaires pour acheter la quote-part de l’indivisaire-vendeur. Celui-ci peut informer les autres membres de sa volonté de vente grâce à un acte d’huissier. À partir de ce moment, les indivisaires disposent d’un mois pour faire valoir leur droit de préemption.

Notons que la quote-part objet de vente peut être achetée par des tiers. Lorsqu’on n’arrive pas à vendre cette quote-part, il faut alors provoquer le partage. Le fait de demander le partage met donc un terme à l’indivision.

Il arrive également des cas où on assiste au décès d’un indivisaire. Dans ce cas précis, sa quote-part fait partie de son patrimoine. Elle est donc transmise aux héritiers de l’indivisaire décédé.

Toutefois, il convient de rappeler que la possibilité de sortir de l’indivision ne donne pas le droit au co-indivisaire demandeur de réclamer la vente du bien immobilier indivis. Il ne peut en effet vendre que sa quote-part. Pour ce qui concerne la vente entière du bien immobilier, il existe une majorité établie à cet effet par la loi et qui est fixée à 2/3 de la valeur du bien indivis.

Quand on parle de majorité, il ne faudrait pas la confondre avec la majorité des co-indivisaires demandeurs de la vente. Ces derniers doivent plutôt avoir la majorité des 2/3 de la valeur du bien immobilier indivis.

Pourquoi faut-il opter pour l’achat d’un bien immobilier en indivision ?

Lorsque vous souhaitez acquérir un bien immobilier en groupe, alors l’indivision est l’une des meilleures options qui s’offrent à vous. En effet, ce régime juridique présente des avantages pour toutes les parties. De plus, chaque acquéreur contribue à l’achat en fonction de sa capacité financière.

En outre, pour effectuer un achat en indivision, il n’est pas nécessaire d’effectuer des démarches particulières. Il s’agit d’un point positif qui permet d’accélérer la procédure d’achat.

L’indivision permet à chaque acquéreur d’avoir une quote-part du bien en tenant compte de sa participation financière au moment de l’achat. L’acquisition d’un bien en indivision est donc une procédure très simple qui avantage de nombreuses personnes comme les couples.

Quels sont les risques de l’indivision ?

Outre les différents avantages qui découlent de l’indivision, il faut également parler des risques encourus par les indivisaires. Ces derniers possèdent des droits sur la totalité du bien immobilier. Cela justifie le fait que les décisions qui peuvent impacter le bien indivis doivent être prises ensemble. Il s’agit de la seule solution pour éviter des situations de conflits.

Par ailleurs, une évaluation des risques avant l’achat du bien est une recommandation à ne pas prendre à la légère. Ainsi, le paiement des dettes de l’indivision se fera plus aisément, car chaque indivisaire doit payer les charges en tenant compte de sa quote-part.

Que faut-il retenir de la convention d’indivision ?

La convention d’indivision est assimilable à un contrat par lequel les différentes parties établissent des règles qui pourraient régir les situations de conflit. Pour produire un effet entre les parties, la convention d’indivision doit respecter certains critères.

En effet, elle doit faire l’objet d’un écrit rédigé par un notaire. La convention d’indivision doit également être publiée au niveau du service de publicité foncière. Elle doit aussi retracer tous les biens indivis et indiquer de manière précise les droits de chaque membre de l’indivision.

Concernant la durée de ce contrat, il faut préciser qu’elle est de 5 ans renouvelables à l’initiative des parties. Toutefois, les indivisaires peuvent également décider que la convention d’indivision puisse produire des effets pour une durée indéfinie. Cette possibilité offerte aux indivisaires rend donc impossible la vente du bien indivis.

Dans ce cas, il est possible de contourner cette disposition en ayant recours au tribunal. Ce dernier devra juger de la bonne foi du demandeur pour autoriser la liquidation judiciaire. De même, pour provoquer la vente du bien lorsque la convention d’indivision l’interdit, la règle de la majorité des 2/3 s’applique également.

Christian Mahout

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INDIVSION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles  et de parts indivises à Paris et en Ile de France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

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