La propriété d’un terrain peut être une source de fierté pour de nombreuses personnes, mais lorsqu’il s’agit de la partager, les choses peuvent rapidement se compliquer. La division d’un terrain en indivision peut être une solution pour les propriétaires qui souhaitent partager la propriété sans en devenir des copropriétaires à part entière. Cependant, la division d’un terrain en indivision n’est pas une chose à prendre à la légère. Découvrez ici tout sur la division d’un terrain en indivision.
Les règles de base de l’indivision
Pour mieux cerner la notion d’indivision, il serait préférable d’en connaitre la définition et les règles qui la gouvernent.
Définition de l’indivision et des droits des indivisaires
L’indivision est une situation où plusieurs personnes sont propriétaires d’un bien commun, sans qu’il y ait de division matérielle du bien. Chacun des co-indivisaires possède une quote-part du bien, qui peut être égale ou inégale en fonction des modalités d’acquisition. En matière foncière, l’indivision est régie par les articles 815 et suivants du Code civil.
Les indivisaires ont des droits. Ces droits sont l’ensemble des prérogatives qui leur sont reconnues en raison de leur qualité d’indivisaire. Ils ont notamment le droit d’utiliser le bien commun, de percevoir les fruits et les revenus qu’il produit et de participer aux décisions relatives à sa gestion.
Les règles d’administration et de gestion d’un bien en indivision
L’administration et la gestion d’un bien en indivision sont régies par des règles précises. Tout d’abord, il convient de noter que les décisions relatives à l’administration et à la gestion du bien doivent être prises en commun par les indivisaires, sauf si l’un d’entre eux a été désigné comme gérant par les autres.
Chaque indivisaire a le droit d’utiliser le bien commun, mais doit le faire de manière à ne pas porter préjudice aux autres indivisaires et à la destination du bien. La contribution de chaque indivisaire est proportionnelle à sa part dans l’indivision, sauf convention contraire.
Enfin, les actes d’administration sont décidés à la majorité des indivisaires possédant ensemble plus de la moitié des droits indivis. Les actes d’administration sont des actes qui ont pour objet la conservation ou l’amélioration du bien indivis, tels que les travaux d’entretien ou les dépenses courantes.
Ces différentes règles siègent à l’article 815 du Code Civil en vigueur.
La division d’un terrain en indivision
La division d’un terrain en indivision répond à un régime juridique particulier.
Les conditions nécessaires pour diviser un terrain en indivision
En France, la division d’un terrain en indivision est régie par l’article 815 du Code civil, qui dispose que « Nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué (…) » Cependant, cette disposition légale ne suffit pas pour permettre une division en indivision, d’autres conditions doivent être remplies.
Tout d’abord, pour diviser un terrain en indivision, il est nécessaire d’avoir plusieurs propriétaires. En effet, l’indivision est une situation juridique où plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien. Si le terrain est la propriété d’une seule personne, il ne peut pas être divisé en indivision.
Ensuite, chaque co-propriétaire doit donner son accord pour la division en indivision, à moins que l’un d’entre eux ne dispose d’un droit de préemption sur le terrain en question. Si l’un des co-propriétaires souhaite rester en indivision, les autres ne peuvent pas le contraindre à partager le bien.
Enfin, il est important de souligner que la division en indivision doit être réalisée dans le respect des règles d’urbanisme et des autorisations administratives nécessaires. En effet, la division d’un terrain peut entraîner des conséquences importantes en matière de planification urbaine, d’assainissement, de voirie, etc.
Les différentes étapes à suivre pour réaliser la division
Pour réaliser la division d’un terrain en division, il y a une multitude d’étapes indispensables.
- Vérification de la faisabilité de la division : avant de commencer les démarches de division, il est important de vérifier que le terrain est bien divisible en fonction des règles d’urbanisme et des autorisations administratives nécessaires. Si le terrain ne répond pas aux critères requis, il ne pourra pas être divisé ;
- Obtention d’un bornage : pour éviter tout litige futur, il est recommandé de procéder à un bornage du terrain par un géomètre-expert. Cette opération permet de déterminer précisément les limites du terrain ;
- Evaluation du terrain : avant de procéder à la division, il est nécessaire de faire évaluer le terrain par un expert immobilier. Cette évaluation permettra de déterminer la valeur de chaque partie du terrain et de procéder au partage équitable entre les différents co-propriétaires ;
- Accord de tous les co-propriétaires : tous les co-propriétaires doivent donner leur accord pour la division en indivision, à moins qu’un co-propriétaire ne dispose d’un droit de préemption sur le terrain en question. Si un co-propriétaire ne souhaite pas procéder à la division, il peut choisir de racheter la part des autres ;
- Etablissement d’un acte de division : une fois que tous les co-propriétaires ont donné leur accord, il convient d’établir un acte de division. Cet acte doit être signé par tous les co-propriétaires et mentionner la répartition de chaque partie du terrain ainsi que les modalités de paiement ;
- Enregistrement de l’acte de division : l’acte de division doit être enregistré auprès des services fiscaux pour être opposable aux tiers. Cette formalité permet également de calculer les droits de mutation dus par les co-propriétaires.
En suivant ces étapes, les indivisaires sont sûrs de réaliser la division dans les conditions légales.
Les documents et formalités à accomplir
En résumé, comme dit précédemment, pour diviser un terrain en indivision, vous devez faire appel à un géomètre-expert pour réaliser un bornage du terrain et établir un plan de division. Ensuite, vous devez rédiger une convention d’indivision, signée par tous les co-indivisaires, qui précise les modalités de partage et de gestion du terrain. Une déclaration préalable de division doit être déposée auprès de la mairie où se situe le terrain, avec les plans de division établis par le géomètre-expert.
Une fois la déclaration préalable validée par la mairie, vous pouvez procéder à la réalisation des travaux de division si nécessaire, avant de publier un acte de partage auprès du service de publicité foncière pour officialiser la division du terrain. Il est important de se renseigner auprès de la mairie et de consulter un professionnel pour obtenir des conseils adaptés à votre situation.
Les droits de préemption et d’accord des indivisaires
En matière d’indivision, les indivisaires ont plusieurs droits notamment le droit de préemption ou d’accord.
L'importance de l'accord des autres indivisaires pour diviser le terrain en indivision
L’accord des autres indivisaires est très important pour diviser un terrain en indivision en France. En effet, la division en indivision d’un terrain est une décision qui doit être prise à l’unanimité des co-propriétaires.
Le Code Civil français dispose que « les décisions relatives à l’administration de l’indivision sont prises à l’unanimité des indivisaires ». Cela signifie que chaque co-propriétaire dispose d’un droit de veto sur les décisions concernant l’indivision, y compris la décision de diviser le terrain en indivision.
Par conséquent, si un seul co-propriétaire s’oppose à la division en indivision, celle-ci ne pourra pas avoir lieu. Dans ce cas, les co-propriétaires peuvent envisager d’autres solutions, comme la vente du terrain ou le rachat de la part du co-propriétaire qui s’oppose à la division.
Les droits de préemption des indivisaires en cas de vente d’une partie du terrain
En droit français, lorsqu’un terrain en indivision est vendu, les co-propriétaires ont un droit de préemption qui leur permet de racheter la part du co-propriétaire qui souhaite vendre avant toute autre personne. Cela signifie que si l’un des co-propriétaires souhaite vendre sa part de terrain, il doit en informer les autres co-propriétaires et leur donner la possibilité d’acquérir sa part avant de la proposer à un tiers.
Cependant, il est important de souligner que les co-propriétaires ne sont pas tenus d’exercer leur droit de préemption et peuvent décider de ne pas racheter la part vendue. Dans ce cas, le co-propriétaire vendeur pourra proposer sa part à un tiers, à condition que les autres co-propriétaires aient été informés et n’aient pas souhaité exercer leur droit de préemption.
Les conséquences fiscales et juridiques de la division
La division d’un terrain en indivision peut avoir des conséquences fiscales et juridiques
Les implications fiscales pour les indivisaires lors de la division d’un terrain en indivision
Lorsqu’un terrain est divisé en indivision entre plusieurs personnes, les indivisaires doivent tenir compte des implications fiscales qui en découlent.
D’abord, si la division du terrain entraîne la vente d’une partie de celui-ci, les indivisaires seront soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière. Cette taxe est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial du bien.
Ensuite, les indivisaires doivent également prendre en compte l’impôt sur le revenu lorsqu’ils perçoivent des revenus de la location ou de la vente de la propriété indivise. Chaque indivisaire est imposé sur sa part de revenus selon le pourcentage de la propriété qu’il détient.
Aussi, les indivisaires sont responsables du paiement de la taxe foncière correspondant à leur part de propriété indivise. Il ne faut pas perdre de vue que lorsque le terrain est divisé entre les indivisaires, des droits de mutation peuvent être exigés. Ces droits correspondent à un pourcentage du prix de vente ou de la valeur du bien transféré.
Pour finir, dans certains cas, la division du terrain peut être soumise à la TVA. Cela dépendra notamment de l’utilisation prévue de la propriété et de l’état actuel de la parcelle.
Il est important de noter que les règles fiscales peuvent varier en fonction de la situation spécifique de chaque indivisaire et de chaque bien immobilier. Il est donc recommandé de se renseigner auprès d’un professionnel du droit ou de la fiscalité pour obtenir des conseils adaptés à sa situation.
Les conséquences juridiques de la division, notamment en termes de propriété et de responsabilité
La division d’un terrain en indivision peut entraîner des conséquences juridiques importantes, notamment en termes de propriété et de responsabilité.
D’abord, la division d’un terrain en indivision ne modifie pas la propriété de la parcelle. Chaque indivisaire conserve une quote-part de propriété correspondant à sa part dans la division. Cela signifie que chaque indivisaire possède une fraction de la propriété, mais pas une partie déterminée et délimitée du terrain.
Ensuite, les indivisaires ont des droits et des devoirs relatifs à la gestion de la propriété indivise. Ils doivent notamment prendre des décisions ensemble concernant l’utilisation et l’entretien du terrain, ainsi que la vente ou la location éventuelle de la propriété.
De plus, chaque indivisaire est responsable de sa part de la propriété, ainsi que des dettes et des charges liées à cette part. Cela signifie que si l’un des indivisaires ne remplit pas ses obligations, les autres indivisaires peuvent être tenus responsables en cas de préjudice.
Aussi, chaque indivisaire a le droit de céder sa part de propriété indivise à un tiers, sous réserve de l’acceptation des autres indivisaires. Si un indivisaire souhaite vendre sa part, il doit proposer cette vente aux autres indivisaires en priorité.
Enfin, les indivisaires peuvent décider de mettre fin à l’indivision à tout moment. Pour cela, ils doivent établir un accord écrit précisant les modalités de la répartition des biens et des dettes liées à la propriété indivise.
Les alternatives à la division d’un terrain en indivision
Les indivisaires peuvent essayer plusieurs alternatives pour éviter la division éventuelle d’un terrain en indivision.
La vente du terrain en indivision
La vente d’un terrain en indivision peut être une alternative à la division d’un terrain en indivision. Cette option permet de mettre fin à l’indivision en cédant la propriété du terrain à un tiers.
Pour y arriver, il faut tenir compte de l’accord des indivisaires, les modalités de la vente, les implications fiscales, la cession de parts et la répartition du produit de la vente.
La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) pour gérer le terrain en indivision
La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) peut être une solution intéressante pour gérer un terrain en indivision. En effet, cette structure permet de séparer la propriété du terrain de la gestion du bien immobilier, ce qui peut faciliter la prise de décisions en cas de désaccord entre les indivisaires.
De plus, la SCI permet de protéger le patrimoine immobilier en le plaçant dans une structure juridique distincte des patrimoines personnels des indivisaires. Enfin, la SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier en permettant la cession des parts sociales de la SCI plutôt que la vente du bien immobilier.
Toutefois, la création d’une SCI peut avoir des implications fiscales importantes et nécessite l’intervention d’un professionnel du droit pour la rédaction des statuts et la mise en place de la structure. En outre, il convient de noter que la SCI peut engendrer des frais de gestion et de comptabilité supplémentaires, ainsi que des obligations légales spécifiques. Il est donc important de bien évaluer les avantages et les inconvénients de cette solution avant de prendre une décision.
La possibilité de recourir à un partage judiciaire en cas de désaccord entre les indivisaires
En cas de désaccord entre les indivisaires, le partage judiciaire peut être une alternative à la division d’un terrain en indivision. Le partage judiciaire est une procédure qui permet de faire intervenir un juge pour trancher les litiges entre les indivisaires. Le juge peut ordonner le partage du bien immobilier entre les co-indivisaires ou leur attribuer une indemnité compensatoire en fonction de leur part respective dans le bien.
Il est important de noter que le partage judiciaire peut être une procédure longue et coûteuse. De plus, les indivisaires peuvent ne pas être satisfaits de la décision du juge. Toutefois, cette procédure peut être utile en cas de désaccord profond entre les indivisaires qui ne peuvent pas trouver un terrain d’entente.
Il convient également de préciser que le partage judiciaire peut être évité si les co-indivisaires parviennent à un accord amiable. Dans ce cas, il est recommandé de formaliser l’accord par écrit et de le faire homologuer par un juge pour le rendre exécutoire.
Conclusion
En conclusion, la division d’un terrain en indivision est possible mais peut être source de conflits entre les coindivisaires. Il est important de bien peser les avantages et les inconvénients de cette solution, ainsi que les alternatives possibles telles que la vente du bien immobilier en indivision, la création d’une SCI ou le recours au partage judiciaire. Il est également essentiel de se faire accompagner par un professionnel du droit pour garantir le respect des obligations légales et fiscales liées à la division d’un terrain en indivision. En somme, la division d’un terrain en indivision est une solution à considérer avec prudence et avec l’accompagnement adéquat pour éviter les risques de conflits et de désaccords entre les coindivisaires.
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