Pour vendre à l’amiable la totalité d’un bien immobilier indivis, l’accord de tous les indivisaires est en principe nécessaire, que leurs parts soient égales ou inégales. Les deux tiers des droits ne suffisent pas à signer la vente sans les autres : ils permettent d’engager la procédure de l’article 815-5-1, avec notaire et autorisation judiciaire, sous ses conditions.

Sources : Notaires du Grand Paris : vente d’un immeuble en indivision, Code civil, article 815-5-1 : autorisation à la demande des deux tiers.

Publié initialement le 11 août 2023 · Mis à jour le 4 octobre 2026 · Par Christian Mahout, fondateur d’Indivision Patrimoine.

Cette page précise l’accord ou le seuil à vérifier selon l’acte envisagé. Pour préparer l’ensemble de l’opération, consultez le guide de la vente d’un bien indivis. Si un propriétaire refuse, le guide vente sans l’accord de tous : démarches possibles détaille les voies judiciaires.

L’unanimité s’applique aussi lorsque les parts sont inégales

Détenir la plus grosse quote-part ne permet pas de vendre la maison entière à la place des autres. Les Notaires du Grand Paris rappellent l’unanimité pour une vente concertée de tout l’immeuble. La répartition des droits sert à calculer des seuils légaux précis ; elle ne transforme pas un propriétaire majoritaire en propriétaire de la totalité.

Source : Notaires du Grand Paris : vente d’un immeuble en indivision.

Avec des droits de 70 % et 30 %, le titulaire des 70 % ne peut pas présenter les 30 % restants comme compris dans une vente qu’il signerait librement seul. Avec trois personnes possédant chacune un tiers, deux accords ne constituent pas davantage l’unanimité. Ces exemples concernent la vente amiable de la pleine propriété du bien entier.

Identifiez l’objet du projet avant de recueillir les accords : tout l’immeuble, une quote-part, la nue-propriété ou un partage. Notez les titulaires actuels, leurs droits et les pouvoirs d’éventuels représentants. Une famille nombreuse peut comporter moins de propriétaires que de personnes participant aux échanges, et inversement.

Un accord pour « vendre un jour » ne documente pas nécessairement le consentement sur le prix, les conditions et l’acquéreur d’une opération précise. Avant de signer un avant-contrat, demandez au notaire quelles personnes doivent intervenir et quelles procurations ou autorisations sont nécessaires.

Pour des biens hérités, voyez les décisions entre frères et sœurs. La qualité d’héritier et les droits effectivement détenus doivent être établis par les actes.

Pourquoi les deux tiers permettent certaines décisions, mais pas toute vente ?

L’article 815-3 distingue les actes d’administration et les actes de disposition. Les titulaires d’au moins deux tiers des droits peuvent accomplir les actes d’administration qu’il vise, donner un mandat général d’administration et vendre des meubles indivis pour payer les dettes et charges. Ils doivent informer les autres indivisaires ; sinon, les décisions sont inopposables à ceux-ci.

La vente amiable d’un immeuble entier ne relève pas de cette permission de vendre des meubles. Le texte exige le consentement de tous pour les autres actes de disposition et les actes qui dépassent l’exploitation normale. Un mandat tacite de gestion ne couvre pas les actes de disposition.

Source : Code civil, article 815-3 : administration et disposition.

Identifier l’acte avant de rechercher une majorité
Projet	Règle à examiner	Ce qui ne suffit pas
Vendre tout l’immeuble à l’amiable	Accord de tous, sous réserve d’une autorisation ou représentation adaptée.	Une majorité de personnes ou de droits.
Administrer le bien dans le régime légal	Deux tiers des droits pour les actes visés à l’article 815-3, avec information.	Un vote qui assimile chaque personne à une part égale.
Demander l’aliénation selon l’article 815-5-1	Seuil de deux tiers, procédure notariale puis contrôle judiciaire.	Le seul calcul du seuil ou l’expiration d’un délai.
Vendre seulement sa quote-part à un tiers	Formalités et préemption de l’article 815-14 dans son champ.	Présenter les droits vendus comme la maison entière.

Un bail agricole, commercial, industriel ou artisanal ne doit pas être classé sans examen parmi les baux que l’article 815-3 permet de conclure à deux tiers. Chaque acte conserve ses conditions. Pour approfondir la gestion, consultez les pouvoirs du mandataire en indivision.

Comment calculer les deux tiers des droits pour un projet de vente ?

Additionnez les fractions détenues par les propriétaires favorables, à partir des titres. Le seuil de l’article 815-5-1 porte sur les droits indivis, pas sur le nombre de personnes. Comparez la somme à la fraction exacte 2/3. Un affichage arrondi ne remplace pas cette vérification.

Source : Code civil, article 815-5-1 : autorisation à la demande des deux tiers.

Si les droits sont exprimés en N parts égales et les demandeurs en détiennent F, le seuil est atteint lorsque 3 × F ≥ 2 × N. Cette méthode vérifie un seuil ; elle ne confirme pas, à elle seule, que la procédure peut être employée dans le dossier.

Exemples fictifs de seuils, sans autorisation automatique de vendre
Répartition des droits	Demandeurs favorables	Résultat pour le seuil de deux tiers
Trois propriétaires : 1/3 chacun	Deux propriétaires : 2/3	Seuil atteint exactement.
Quatre propriétaires : 1/4 chacun	Trois propriétaires : 3/4	Seuil atteint ; l’accord du quatrième reste nécessaire à la vente amiable ordinaire.
60 %, 25 % et 15 %	Les titulaires de 25 % et 15 % : 40 %	Seuil non atteint malgré deux personnes sur trois.
60 %, 25 % et 15 %	Les titulaires de 60 % et 25 % : 85 %	Seuil atteint ; la procédure et ses conditions restent à vérifier.
70 % et 30 %	Le titulaire de 70 % seul	Seuil atteint par une seule personne, sans pouvoir libre de vendre les droits de l’autre.
66 % et 34 %	Le titulaire de 66 % seul	Seuil non atteint : 66 % est inférieur à 2/3.

Ne convertissez pas une fraction exacte d’un tiers en 33 % avant de l’additionner : deux tiers apparaîtraient alors comme 66 %, au lieu de leur valeur exacte. Pour plusieurs acquisitions ou donations successives, utilisez un état des droits actualisé pour le bien concerné.

Le guide deux tiers des droits indivis : calcul et décisions possibles développe ces opérations. La page calculer sa quote-part aide à lire les fractions et pourcentages. Aucun de ces calculs ne vaut validation des pouvoirs de signature.

Que permet la procédure de vente à la demande des deux tiers ?

Elle ouvre une voie d’autorisation judiciaire, avec un parcours notarial préalable. L’article 815-5-1 prévoit les étapes suivantes lorsque ses conditions sont réunies.

Repères légaux de l’article 815-5-1
Étape	Acte ou délai prévu	Limite à retenir
Intention de vendre	Les titulaires du seuil l’expriment devant le notaire.	Un vote familial ne remplace pas cette étape.
Signification	Le notaire fait signifier l’intention dans le mois suivant son recueil.	Ce mois ne mesure pas la durée totale de la vente.
Opposition ou absence de manifestation	Après trois mois à compter de la signification, constat par procès-verbal dans les cas du texte.	Le silence ne devient pas une signature.
Autorisation et réalisation	Le tribunal contrôle l’atteinte aux droits ; l’aliénation autorisée s’effectue par licitation.	La vente n’est pas acquise par le seul dépassement du délai.

Source : Code civil, article 815-5-1 : autorisation à la demande des deux tiers.

Préparez pour les professionnels les titres, les coordonnées des titulaires, les estimations, le projet et les échanges déjà intervenus. Distinguez le désaccord sur le prix, l’occupation, les comptes et le principe de la vente. Une phrase générale « il refuse tout » ne décrit pas les points que le dossier doit traiter.

La signification, les réponses et le procès-verbal doivent être conservés avec leurs dates. Demandez au notaire et à l’avocat quelle étape reste à accomplir et quelles pièces manquent. Le calendrier légal d’une notification ne garantit pas un délai fixe pour la décision du tribunal ou la réalisation de l’opération.

Pour le déroulement détaillé, consultez les procédures en cas de vente refusée et le fonctionnement de la licitation. Le dossier immobilier se prépare avec les démarches notariales en indivision.

Usufruit, personne protégée ou absence : vérifier l’accès à la procédure

Le mécanisme de l’article 815-5-1 comporte des exclusions. Il ne doit pas être appliqué comme une solution universelle à tout groupe possédant deux tiers des droits. Le texte écarte le démembrement de propriété et les cas visés à l’article 836.

Sources : Code civil, article 815-5-1 : autorisation à la demande des deux tiers, Code civil, article 836 : absence et régimes de protection.

L’article 836 vise notamment l’absence présumée, l’impossibilité de manifester sa volonté par suite d’éloignement et les régimes de protection. Signalez ces situations dès le premier échange. Un propriétaire qui ne répond pas aux messages ne doit pas être automatiquement qualifié de juridiquement absent ou de personne incapable de consentir.

Pour un bien démembré, établissez séparément l’usufruit et la nue-propriété. Les Notaires du Grand Paris définissent l’indivision par des droits de même nature : plusieurs nus-propriétaires peuvent être indivisaires sur leur droit, tandis que l’usufruitier détient un droit différent. L’addition de ces droits comme des pourcentages identiques de pleine propriété serait trompeuse.

Source : Notaires du Grand Paris : vente d’un immeuble en indivision.

Consultez la distinction entre indivision et démembrement et les solutions de sortie avec usufruit. La situation doit être qualifiée avant de présenter un seuil comme utilisable.

Peut-on obtenir une autorisation sans détenir deux tiers ?

Il existe d’autres fondements judiciaires, chacun avec ses conditions. Le juge n’a pas un pouvoir général de choisir librement une majorité de 51 %, 75 % ou un autre seuil pour une vente bloquée. Il examine la demande présentée et les exigences du texte applicable.

Refus qui met en péril l’intérêt commun : article 815-5

Un indivisaire peut demander à être autorisé à accomplir seul un acte lorsque le refus d’un autre met en péril l’intérêt commun. Un désaccord ordinaire ne prouve pas automatiquement ce péril. Le texte précise également que le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, imposer la vente de la pleine propriété contre la volonté de l’usufruitier.

Source : Code civil, article 815-5 : refus mettant en péril l’intérêt commun.

Urgence et intérêt commun : article 815-6

La version en vigueur depuis le 9 avril 2026 prévoit expressément que le président du tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente. Cette disposition s’inscrit dans les mesures urgentes requises par l’intérêt commun. Elle ne constitue pas une majorité familiale nouvelle ni une autorisation automatique de vendre.

Source : Code civil, article 815-6 : mesures urgentes, version du 9 avril 2026.

Un propriétaire ne peut pas manifester sa volonté : article 815-4

Une habilitation judiciaire peut permettre à un autre indivisaire de le représenter, avec des conditions et une étendue fixées par le juge. Cette représentation ne s’assimile pas à un vote qui efface sa quote-part. Faites vérifier la situation et les pouvoirs nécessaires à l’acte envisagé.

Source : Code civil, article 815-4 : habilitation judiciaire.

Présentez à l’avocat les faits précis, les pièces et l’objet de la demande. Le guide vendre lorsque l’autre propriétaire ne veut pas aide à distinguer un refus d’autres blocages. Aucun résultat judiciaire n’est garanti par le seul pourcentage détenu.

Une convention peut-elle prévoir la vente de l’immeuble à une autre majorité ?

Une convention d’indivision ne permet pas de choisir librement une majorité pour vendre l’immeuble entier. L’article 1873-8 permet certains aménagements de décisions, mais maintient l’accord de tous pour l’aliénation d’un immeuble indivis, sous les exceptions judiciaires qu’il vise.

Source : Code civil, article 1873-8 : convention et aliénation d’un immeuble.

La désignation d’un gérant, un mandat général ou une clause de gestion ne doit donc pas être lue comme une procuration générale pour céder les droits de chaque propriétaire. Faites vérifier la portée exacte d’un document avant de l’utiliser pour signer un avant-contrat ou un acte de vente.

Une convention reste utile pour organiser les documents, les estimations et les échanges, ou pour définir une méthode de préparation d’un projet. Prévoir qui coordonne les rendez-vous, comment les offres sont transmises et comment les comptes sont présentés facilite la décision sans remplacer les consentements requis.

Consultez les règles de la convention d’indivision et les clauses d’organisation d’une convention.

Vendre sa quote-part exige-t-il la même majorité que vendre le bien entier ?

Céder ses propres droits et vendre la maison entière sont deux opérations différentes. La cession d’une quote-part ne transfère pas les droits des autres propriétaires. L’acquéreur entre dans la situation correspondant aux droits vendus ; il n’acquiert pas automatiquement un logement matériellement séparé.

Si la cession à titre onéreux bénéficie à une personne étrangère à l’indivision, l’article 815-14 exige une notification par acte extrajudiciaire du prix, des conditions et de l’identité de l’acquéreur envisagé. Les autres indivisaires disposent d’un mois après cette notification pour exercer leur préemption selon les modalités du texte.

Source : Code civil, article 815-14 : cession de droits à un tiers.

Ces formalités ne constituent pas un vote à deux tiers. Faites qualifier l’opération, son bénéficiaire et les accords applicables. Une proposition d’achat ou une conversation avec la famille ne remplace pas les actes requis.

Pour préparer une cession, voyez vendre sa part indivise, le droit de préemption et la vente à un tiers : bien entier ou droits indivis.

Demander le partage est-il soumis à un vote majoritaire ?

Le droit de demander le partage doit être distingué de l’accord pour vendre. L’article 815 pose le principe selon lequel un indivisaire peut provoquer le partage, sous réserve d’un sursis judiciaire ou conventionnel. Une majorité de propriétaires n’est pas une condition générale de cette demande.

Source : Code civil, article 815 : droit de demander le partage.

L’article 840, dans sa version du 9 avril 2026, encadre notamment le recours judiciaire lorsque le partage amiable est refusé, contesté ou n’a pas été autorisé ou approuvé dans les cas prévus. Un partage n’implique pas toujours la vente aux enchères de tous les biens : l’article 1377 du Code de procédure civile concerne les biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

Sources : Code civil, article 840 : partage judiciaire, version du 9 avril 2026, Code de procédure civile, article 1377 : adjudication lors du partage.

Le guide partage judiciaire détaille cette voie. Pour comparer les sorties, consultez le guide général pour sortir de l’indivision. Après un décès, la préparation du partage successoral traite les droits, les comptes et les lots.

Quels documents préparer pour vérifier les accords et les droits ?

Préparez un état des titulaires et de la décision exacte avant toute signature. Une liste claire permet au notaire ou à l’avocat de vérifier le seuil et les pouvoirs, sans confondre personnes présentes, propriétaires et représentants.

Titres et actes actualisés : bien concerné, fractions, donations ou cessions intervenues depuis l’acquisition.
Nature des droits : pleine propriété, usufruit ou nue-propriété, établis séparément.
Situation des titulaires : coordonnées, mesure de protection éventuelle, représentation et procurations.
Projet précis : objet cédé, estimation, prix proposé, acquéreur et conditions discutées.
Accords et désaccords : réponses écrites et points contestés, avec leurs dates.
Actes de procédure existants : significations, procès-verbal et décisions déjà obtenues.

Cette liste prépare le premier rendez-vous. Elle ne remplace pas les documents complémentaires nécessaires à une vente, à une représentation ou à une procédure judiciaire. Si une pièce manque, indiquez-la explicitement plutôt que de présenter le dossier comme déjà validé.

Dans une succession, faites vérifier les droits transmis et les personnes appelées à intervenir. La fiche officielle sur l’indivision entre héritiers rappelle que les démarches de gestion, de cession et de partage sont distinctes.

Demandez enfin un calendrier des prochaines actions et un budget propre à la voie retenue. Les frais pour sortir d’indivision dépendent de l’opération et de ses formalités ; un seuil de droits ne constitue pas un devis.

Questions fréquentes sur la majorité pour vendre en indivision

Faut-il l’unanimité si les propriétaires ont des parts inégales ?

Oui, pour la vente amiable ordinaire de tout l’immeuble. L’inégalité des parts ne remplace pas l’accord de tous. Une autorisation judiciaire ou une représentation adaptée doit être examinée séparément.

Deux héritiers sur trois peuvent-ils vendre la maison ?

Le nombre d’héritiers ne suffit pas. Deux titulaires d’un tiers chacun atteignent le seuil de deux tiers, mais cela ne les autorise pas à signer librement la vente entière sans le troisième.

Un propriétaire qui détient 70 % peut-il vendre seul ?

Il atteint le seuil permettant d’envisager la procédure de l’article 815-5-1, si ses autres conditions sont réunies. Son pourcentage ne lui donne pas le pouvoir libre de vendre les 30 % de l’autre.

Détenir 66 % suffit-il pour les deux tiers ?

Non. Deux tiers correspondent à 66,666… %. Une fraction exacte ne doit pas être remplacée par un pourcentage tronqué ; comparez les droits établis dans les actes.

Le silence pendant trois mois vaut-il accord pour vendre ?

Non. Dans le parcours de l’article 815-5-1, l’absence de manifestation après la signification relève du constat notarial. Elle ne devient pas une signature de vente amiable.

Une convention peut-elle autoriser la vente de l’immeuble à 75 % ?

Elle ne permet pas d’abaisser librement l’exigence d’accord de tous pour l’aliénation de l’immeuble. L’article 1873-8 maintient cette règle, avec les exceptions judiciaires qu’il vise.

La réforme de 2026 remplace-t-elle partout les deux tiers par 51 % ?

Non. Le seuil de l’article 815-5-1 vérifié pour cette mise à jour reste deux tiers des droits. L’article 815-6 prévoit depuis le 9 avril 2026 une autorisation de vente dans le cadre des mesures urgentes d’intérêt commun.

La vente de ma seule quote-part exige-t-elle un vote de tous ?

Il faut distinguer cette cession de la vente du bien entier. Pour une cession à titre onéreux à un tiers, l’article 815-14 prévoit notification et préemption. Le notaire vérifie l’objet vendu et les formalités applicables.

Sources et mise à jour juridique

Références consultées pour la révision du 4 octobre 2026. Les articles 815-6 et 840 sont cités dans leur version en vigueur depuis le 9 avril 2026. Les exemples de parts sont fictifs. Les régimes particuliers et les règles de protection doivent être vérifiés pour le dossier.

Rédaction : Christian Mahout, fondateur d’Indivision Patrimoine, société d’acquisition immobilière. Le notaire vérifie les titres, les consentements et les actes ; l’avocat prépare la demande judiciaire adaptée. Ce guide ne constitue pas une consultation sur une situation personnelle.

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Indivision Patrimoine étudie l’acquisition de biens et de parts indivises à Paris et en Île-de-France. Notre service de rachat de parts indivises examine les droits proposés, la valeur et l’occupation du bien. Une éventuelle offre dépend du dossier.

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Quelle majorité pour vendre un bien en indivision ?