En achetant un bien immobilier ensemble, à deux ou à plusieurs, vous avez la possibilité de choisir le régime d’indivision, qui, lorsqu’aucune autre décision n’est formulée, s’applique de fait. Un achat en indivision peut se faire entre conjoints, entre amis ou entre les membres de la famille (frères et sœurs, tantes et oncles, grands-parents, enfants, parents, etc.). Il s’agit d’une méthode d’acquisition à la fois économique, simple et facile à mettre en oeuvre. Toutefois, si l’achat en indivision présente des avantages certains, il n’est pas exempt d’inconvénients et de risques pour les coïndivisaires notamment. Levons toute équivoque !
Principes de déroulement d'un achat en indivision
Lorsqu’au moins deux personnes décident d’acquérir un bien immobilier ensemble, le régime de l’indivision s’applique. De plus, les coacquéreurs ne sont pas tenus de disposer d’une même capacité financière, d’injecter la même somme d’argent dans le projet ou de recourir à la même solution de financement bancaire pour effectuer un achat à plusieurs.
Au moment de l’achat, chacun des indivisaires obtient des droits sur l’ensemble du bien indivis, mais ne devient propriétaire que de la part ou la quote-part qui lui revient dans le financement de l’acquisition. De même, un indivisaire n’est pas obligé d’être marié pour acheter un bien dans une indivision
Afin de financer votre acquisition, vous pouvez :
- Financer la part du projet au comptant ;
- Souscrire à un prêt immobilier indépendamment des autres coïndivisaires ;
- Souscrire ensemble avec les autres co-indivisaires au même crédit bancaire.
Par ailleurs, acheter un bien en indivision ne vous contraint pas à financer et à partager en parts égales votre opération.
Précisons-le, chaque indivisaire à l’obligation de faire face aux charges liées aux biens indivis et au paiement des impôts en fonction de sa quote-part (part que chaque indivisaire doit recevoir ou payer dans la répartition des biens), que celui-ci l’occupe ou non. Aussi, toutes les décisions sont prises à l’unanimité, ensemble.
Attention : Ne confondez pas un immeuble en copropriété avec une maison en indivision. Dans une situation de copropriété, il y a plusieurs propriétaires détenant chacun un logement dans un immeuble. Ainsi, il y a un propriétaire pour chaque logement.
Acheter en indivision : avec qui ?
Dans une situation d’indivision, il est possible d’acheter à plusieurs : parents et enfants, membres d’une fratrie, amis, concubins, couple pacsé ou marié, etc. tout les mondes à la possibilité de s’offrir une maison en indivision.
Régime de séparation des biens : couple marié
Quand un couple marié dans un régime de séparation des biens fait l’acquisition d’une maison en indivision, chaque personne devient propriétaire à part entière selon sa contribution financière.
Régime de la communauté universelle : couple marié
Un couple marié dans un régime de la communauté universelle a aussi la possibilité de s’offrir une maison en indivision. Dans ce cas, quel que soit l’apport financier de chacun, le logement sera détenu à égalité de parts.
Couple pacsé
Cette solution est accessible également aux couples en concubinage et aux couples unis par un Pacs. Chaque personne devient propriétaire selon sa contribution.
Pourquoi acheter en indivision : les avantages de l'indivision en immobilier
Faire un achat en indivision demeure la méthode la moins contraignante pour acquérir à plusieurs un bien immobilier en termes de formalité (en comparaison à la composition d’une SCI par exemple). À la fois pratique et simple, l’achat en indivision est une solution la mieux indiquée pour tous ceux ou celles qui désirent s’offrir sans aucun frais particulier, un bien à plusieurs.
Ainsi, l’un des avantages fondamentaux de l’indivision est qu’elle peut servir à l’achat de n’importe quel bien : résidence secondaire, résidence principale, appartement, terrain, etc. De plus, vous pouvez acheter en indivision avec votre conjoint pacsé ou marié, un membre de votre famille ou des amis. Les restrictions sont presque inexistantes.
Une dernière carte maîtresse de l’achat en indivision, c’est que chaque indivisaire devenant ainsi propriétaire à hauteur de son apport financier à l’acquisition, à l’obligation de faire face aux charges inhérentes aux biens indivis et au paiement des impôts en fonction de sa quote-part. Ce mode de propriété est assez commode et idéal pour permettre au plus grand nombre de se lancer dans un projet immobilier tout en minimisant les charges et les risques locatifs.
Précisons que la part de chacun ne peut être individualisée ou mise en évidence. Chacun détient une part du logement certes, mais tous les indivisaires le détiennent dans sa globalité.
Existe-t-il des risques à acheter en indivision ?
En dépit de ses bons avantages, l’achat à plusieurs d’un bien immobilier en indivision n’est pas dépourvu de risque. Toutes les décisions concernant le bien indivis sont prises à l’unanimité des acquéreurs. Le principe de l’unanimité implique alors une bonne entente dans la gestion quotidienne et les choix du bien.
Quand il y a mésentente entre les coïndivisaires, cet élément peut rapidement devenir l’inconvénient majeur de l’achat en indivision. C’est pour cela qu’il est dans l’intérêt des codétenteurs d’éviter tout conflit durant toute la période où ils seront co-indivisaires.
Aussi, chaque indivisaire a un engagement financier envers les autres co-indivisaires. Il est tenu de régler les dettes qu’il contracte par rapport à l’indivision, selon sa quote-part, que ce soit en matière de travaux, d’impôts, d’emprunt ou autres. Nonobstant, le bien indivis pourrait être revendu sans l’approbation de l’unanimité en cas de défaut de paiement de l’un des coacquéreurs. Il est donc nécessaire d’examiner les risques éventuels, surtout lorsque le bien n’est pas équitablement réparti, avant de vous engager.
Autre défaut dans le principe de l’indivision : son caractère provisoire. Par ce fait, il n’est pas permis à un indivisaire de s’opposer à la revente de la quote-part d’un des coïndivisaires. En disposant d’un droit de préemption sur cette quote-part, il pourra être vendu à n’importe qui, et ceci sans le consentement des autres indivisaires, lorsqu’aucun des copropriétaires ne souhaite reprendre le bien.
À retenir : au cas où un des coïndivisaires venait à mourir, les autres indivisaires n’héritent pas de sa part (sauf mentions spéciales anticipées au moment de la signature du contrat d’achat). Si des dispositions sur les modalités de succession n’ont pas été prévues au départ, les héritiers du défunt deviennent d’office propriétaires de sa quote-part.
Convention d'indivision : qu'est-ce que c'est ?
Une convention d’indivision est une approche à l’amiable dont le but est de prévenir les risques éventuels concernant l’achat en indivision tels que : le décès d’un copropriétaire, les désaccords liés au paiement des dépenses relatives au logement (travaux à réaliser, taxe foncière, etc.)…
La convention d’indivision permet de définir clairement les droits et devoirs de chaque copropriétaire pour rendre la gestion des biens indivis plus aisée (article 1873-1 à 1873-18 du Code civil). Elle est consignée par tous les co-indivisaires et contient également les modalités de partage et de sortie de l’indivision.
La convention d’indivision est généralement rédigée avec l’aide d’un avocat spécialisé ou d’un notaire. Elle peut avoir une durée indéterminée ou fixe. Lorsque sa durée est définie (5 ans au maximum), il n’y a pas possibilité d’acter un partage des biens avant son échéance. Par contre, si la durée de la convention n’est pas fixée, le partage peut avoir lieu à n’importe quel instant du moment que l’unanimité est obtenue.
La convention d’indivision peut permettre aussi de nommer un gérant pour s’occuper de l’ensemble des formalités nécessaires.
Comment emprunter pour faire un achat en indivision ?
Comme pour une personne seule, les clauses d’emprunt en indivision sont les mêmes.
Le calcul des quotités d'acquisition : comment ça marche ?
Le prix de vente du bien doit être inclus dans le calcul des quotités d’acquisition. Il en est de même pour certaines dépenses reliées à l’achat du bien : les travaux de rénovation, les droits de mutation pour le notaire, les frais de notaire au moment de la conclusion de l’achat de la maison en indivision, etc.
Les quotités d’acquisition ou les montants d’une quote-part sont évalués en tenant compte de la contribution effective de chaque nouvel acquéreur. Les quotités d’acquisition sont indiquées dans l’acte de ventre authentique.
La contribution financière peut être un capital emprunté (emprunt à taux zéro, crédit immobilier classique, etc.) ou provenir d’un capital personnel (suite à la vente d’un bien, économie, etc.). Ainsi, il est courant que certains acquéreurs contractent un prêt pour financer la totalité de leur part lors de l’acquisition d’un bien à plusieurs.
Indivision et apport personnel
Comme évoqué précédemment, il est possible qu’un indivisaire apporte ses économies pour acheter sa part tandis que les autres acquéreurs peuvent utiliser un prêt pour financer leur part. Dans le cadre d’un achat en indivision, différentes méthodes de financement sont possibles :
• L’un apporte ses fonds personnels et l’autre emprunte ;
• Les propriétaires empruntent seuls selon leur quote-part ;
• Contracter un emprunt commun : les indivisaires remboursent le prêt de façon solidaire.
Prenons un exemple : trois amis décident d’acquérir un bien en indivision. Le premier emprunt pour un montant équivalent aux 30 %, le second fait un apport personnel de 50 % et le troisième emprunte lui aussi à hauteur de 20 %. Il est également envisageable que les trois amis apportent chacun 30 % pour financer l’achat et se rendent dans une structure de crédit pour emprunter les 10 % restants.
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L’expérience de Christian Mahout (plus de 320 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.
