L’indivision successorale est la situation juridique de deux ou plusieurs personnes qui héritent des mêmes biens dans le cadre d’une succession. Chacun des héritiers devient propriétaire d’une partie des biens et est appelé indivisaire.

Il existe trois façons de sortir de l’indivision. La première, la plus facile, consiste à vendre ses parts à un autre héritier. La deuxième façon consiste à vendre ses parts à un tiers et la troisième consiste à un partage à l’amiable.

Dans le cadre de la vente de vos parts à un tiers, il est important de préciser que les coindivisaires disposent d’un droit de préemption sur la vente.

En définitive, la sortie d’une indivision peut emprunter l’une des trois façons suivantes :

• Une sortie individuelle : il s’agit pour l’héritier de donner ou de vendre sa part dans l’indivision. Pour ce faire, il doit en informer les autres indivisaires par actes d’huissier. Ces derniers ont le droit d’acquérir en priorité sa part dans l’indivision grâce à un droit de préemption.

• Une sortie collective : il s’agit pour l’ensemble des héritiers de convenir d’une vente des biens dont ils se partagent le prix. C’est une décision qui doit emprunter à l’unanimité de tous les indivisaires, sauf sous certaines conditions de la loi.

• Un partage amiable ou judiciaire des biens : sauf dans le cas d’une convention d’indivision encadrée par la loi, les héritiers peuvent s’accorder, à tout moment, sur un partage de tout ou une partie des biens. Il existe deux sortes de partage : le partage à l’amiable et le partage judiciaire.

Un bien immobilier en indivision ne peut faire l’objet d’une saisie directe sauf dans le cas où le droit du créancier serait antérieur à la mise en indivision du bien. Le créancier, par les moyens du droit commun de l’exécution, peut alors obtenir une saisie du bien immobilier en indivision en vue de recouvrer sa créance.

Toutefois, dans le cadre d’une procédure indirecte, le créancier a la faculté de provoquer le partage du bien immobilier en indivision au nom de son débiteur ou d’intervenir dans le partage provoqué par lui. Les coindivisaires disposent alors d’un moyen d’arrêter l’action en partage du créancier en acquittant l’obligation au nom et en l’acquit du débiteur.

Pour sortir de l’indivision à la suite d’une séparation, deux possibilités se présentent. La première, qui est la solution la plus simple, consiste à vendre le bien immobilier. Le couple devra alors se repartir le prix, après avoir déduit toutes les charges, au prorata de la quote-part indiquée dans l’acte d’achat. Il est possible qu’une partie prétende au remboursement du trop versé à condition de le prouver par des factures.

La deuxième possibilité consiste pour l’un des deux indivisaires de garder le bien immobilier. Les formalités devront alors être engagées dans ce sens pour complètement désintéresser la partie qui ne conserve pas le bien immobilier.

Pour effectuer des actes de gestion sur un bien en indivision, le consentement des copropriétaires est nécessaire. Toutefois, depuis la réforme de 2016, les indivisaires majoritaires peuvent effectuer des actes administratifs relatifs aux biens indivis, donner un mandat de gestion, souscrire à une assurance, conclure et renouveler les baux de location… tout ceci avec qu’une obligation d’information vis à vis des autres copropriétaires.

Alors, sous réserves de conditions d’information vis à vis des autres indivisaires, les coindivisaires majoritaires peuvent s’autoriser à louer une maison en indivision.

L’indivision garantit à chaque copropriétaire encore coindivisaire, une quote-part du bien placé en indivision. En cas donc de désaccord, chaque coindivisaire se retrouve dans une situation de blocage sans solution. Cette situation reste le principal inconvénient de l’indivision.

Il y a aussi le remboursement des charges liées à l’indivision. Chaque coindivisaire y est tenu proportionnellement à sa quote-part. Il est donc important de bien choisir son copropriétaire, sauf pour les cas d’héritage, pour ne pas se retrouver en situation d’abus.

Enfin, le dernier inconvénient porte sur le caractère provisoire de l’indivision. En effet, vu que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision », tout indivisaire a le droit d’en sortir dès qu’il le souhaite. Ainsi, le copropriétaire qui décide de vendre ses parts peut le faire sans préavis ni opposition de la part des autres indivisaires. En absence de rachat de leur part ou d’un tiers, le bien devra alors être entièrement vendu. 

Il est possible dans le cadre d’une indivision de forcer la vente du bien indivis sans l’accord unanime de l’ensemble des indivisaires. Pour ce faire, il est important dans un premier temps que l’accord des deux tiers soit exprimé devant un notaire qui, le notifie aux autres indivisaires par voie d’huissier. Les coindivisaires disposent de 3 mois pour accepter la vente, à partir de la date de réception de la notification. Si l’opposition d’un ou plusieurs indivisaires s’exprime, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire ou de proximité afin que le juge autorise la vente. Le juge devra alors examiner si la vente forcée ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires.

Dans le cadre d’une indivision, la question de la priorité se pose que quand l’un des indivisaires souhaite vendre ses parts. Dans ce cas, les autres copropriétaires sont prioritaires et bénéficient d’un droit de préemption.

Le droit de préemption permet aux coindivisaires de se porter acquéreur à la place de la personne étrangère à l’indivision aux prix et conditions qui lui ont été notifiés par acte d’huissier par le coindivisaire vendeur.

Dans le cas d’une convention d’indivision, aucun des indivisaires ne peut demander le partage de la succession pendant la convention d’une durée maximum de 5 ans. La justice peut offrir un sursis au partage, avec un délai pouvant aller jusqu’à 2 ans.

En l’absence d’une convention, le délai de deux mois est suffisant pour signer l’acte de vente de vos parts à un coindivisaire en droit de préemption. Passé ce délai, vous pourrez mettre en demeure le coindivisaire de signer sous quinzaine. S’il ne le fait pas, vous êtes en droit dès lors de vendre votre part à n’importe qui pour sortir de l’indivision.

Les coûts de sortie d’une indivision sont indexés à l’actif successoral. Ainsi, si l’actif successoral est compris entre 6 500 et 17 000 euros, les frais de notaire constituent 2,0625 % du montant total. Entre 17 000 et 60 000 euros de valeur des biens, les frais de notaire sont de 1,375 %. Au-delà de 60 000 euros, les frais représentent 1,03125 % du montant total.

La loi autorise un indivisaire à décider et à accomplir seul certains actes qui engagent l’ensemble des coindivisaires. Ces actes sont appelés des actes conservatoires.

Les actes conservatoires sont les actions qui entrent dans le cadre de la conservation du bien immobilier indivis c’est à dire tout acte matériel ou juridique destiné à éviter la perte du bien. On peut citer par exemple : la souscription d’un contrat d’assurance ou de bail, une mise en demeure de payer adressée à un tiers, une action en revendication…

Qu’elle soit constituée de manière volontaire ou involontaire, l’indivision demeure soumise aux mêmes règles.

La première règle reconnaît à chacun des copropriétaires des droits sur la totalité du bien. Ainsi, les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité sauf exceptions. La deuxième règle impose à chaque indivisaire une contribution en fonction de sa quote-part aux charges du bien en indivision. Enfin, la troisième règle est le caractère provisoire de l’indivision. À tout moment, un indivisaire peut décider de mettre en vente sa quote-part avec un droit de préemption pour ses copropriétaires.

Les différentes factures portant sur le bien indivis, notamment les frais d’entretien et de conservation, sont à la charge de tous les indivisaires dans les limites de leur quote-part d’indivision. Aussi, toutes les taxes foncières sont dues proportionnellement à la quote-part de par chaque coindivisaire.

Toutefois, si un indivisaire participe seul au paiement des frais et charges, il peut demander le remboursement d’une partie de ces frais en fonction des quotes-parts. Il devra donc être dédommagé même si les dépenses n’ont pas procuré de plus-value. La prise en charge solidaire du règlement des factures ne concerne que les dépenses nécessaires, notamment de conservation, et non pour les autres dépenses, notamment les dépenses d’amélioration. En effet, pour les dépenses ayant rapport à l’amélioration, si un indivisaire paye seul les charges liées à des travaux d’amélioration du bien, le remboursement des frais par les autres indivisaires sera calculé en fonction de la valeur du bien amélioré, et non en fonction des dépenses effectivement engagées pour réaliser ces travaux.

Enfin, il est important de noter que lorsque le bien est occupé par l’un des indivisaires, les dépenses d’entretien seront généralement à sa seule charge.

Lorsqu’une maison est en indivision, chacun des indivisaires a en principe le droit de l’utiliser. Ce droit de jouissance du bien peut se matérialiser par un accord à l’amiable entre les différents copropriétaires. Chaque coindivisaire est alors astreint au respect de ces accords afin de ne pas entraver le droit de jouissance d’un autre.

Toutefois, si un indivisaire occupe de façon exclusive la maison, il peut être astreint au paiement d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité se calcule suivant les principes de la loi et est soumise à une prescription de 5 ans. Cette indemnité d’occupation doit alors être versée régulièrement jusqu’au jour du partage des biens. Le montant de cette indemnité est fixé d’accord parties entre les coindivisaires. En cas de désaccord, le juge saisit, fixera le montant de cette indemnité en tenant compte d’une expertise ou de la valeur locative du bien.

Sauf en cas de dispositions contraires contenues dans une convention d’indivision, toute personne a le droit de mettre fin, à tout moment, à l’indivision successorale. Pour quitter l’indivision, l’indivisaire peut soit :

• Vendre ses parts à un tiers (indivisaire ou personnes non-héritières).

• Demander la vente du bien et diviser le prix de vente entre chaque héritier.

• Créer une SCI (Société collective immobilière)

En cas de désaccord, l’indivisaire partant peut saisir la justice pour trouver une solution de sortie. Le juge tranchera alors pour autoriser ou non la vente.

En définitive, il faut insister que le fait de sortir de l’indivision est un droit absolu et discrétionnaire dont chaque coindivisaire peut jouir en toute autonomie. Il n’est pas assujetti à des conditions de délai sauf pour réciprocité manifestée dans une convention d’indivision. Ainsi, en cas de passivité d’un frère ou d’une sœur faisant obstacle à la décision de sortir de l’indivision, le juge peut être appelé à statuer afin de prendre des arrêts de jugement qui permettent de conduire à son terme la procédure de partage des biens. 

Pour gérer une maison en indivision et éviter les potentiels conflits, il est important que l’ensemble des coindivisaires rédigent une convention d’indivision devant le notaire. Cette convention doit spécifier comment les actes d’administration, les actes conservatoires, les actes de disposition et la jouissance des lieux doivent s’opérer.

Les actes d’administration concernent la réalisation des travaux non-nécessaires à la conservation du bien, la conclusion d’un bail, ou la conduite de toute action destinée à gérer le bien immobilier dans sa destination prévue. Pour les conduire, les copropriétaires peuvent décider d’une gestion à l’amiable avec un recours au vote pour trancher les questions cruciales.

Les actes conservatoires sont les actions qui entrent dans le cadre de la conservation du bien immobilier indivis. Il est toujours préférable que ces actes soient conduits de façon consensuelle. Toutefois, la loi autorise un indivisaire à les financer seul et ainsi avoir le droit de se faire rembourser sur des fonds indivis disponibles ou sur les ressources de gestion du bien. Enfin, un indivisaire peut saisir un tribunal aux fins d’obliger les autres à participer financièrement aux actes conservatoires si la pertinence desdits travaux est justifiée.

Les actes de disposition sont des actions qui produisent un impact direct sur le sort du bien. Il peut s’agir d’une vente ou d’un changement de destination. L’unanimité des indivisaires est requise pour les conduire. Ces derniers peuvent donc se mettre d’accord verbalement, procéder à un vote ou saisir un tribunal.

Pour la jouissance des biens, il est préférable de définir une gestion à l’amiable et de garantir ainsi le droit de chaque indivisaire à l’occuper en proportion de la quote-part qu’il détient dans l’indivision.

En définitif, par une convention d’indivision, les indivisaires résument la ligne de conduite individuelle et collective en rapport aux divers actes suscités. C’est un acte notarié dans lequel chacun s’engage au respect de ce qui est écrit. Ces divers éléments peuvent se résumer en :

• l’alimentation régulière d’un compte bancaire destiné à l’entretien des lieux ;

• la conduite de certains travaux ;

• le maintien des lieux pour une certaine destination : location, résidence, location professionnelle…

• la jouissance pendant certaines périodes de l’année.

L’établissement de la convention d’indivision se fait à l’unanimité des indivisaires. La convention peut décider du maintien de l’indivision durant une durée bien définie qui ne peut excéder une période de 5 an renouvelable par décision expresse et unanime, ou tacite. Durant cette durée, les coindivisaires renoncent ainsi à leur droit de demander le partage du patrimoine. La convention de gestion de l’indivision peut également être conclue pour une durée indéterminée. Dans ce cas, le partage peut être provoqué à tout moment en fonction des clauses prévues par la convention d’indivision. 

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