De nombreuses situations peuvent faire intervenir l’indivision d’une maison : décès, divorce, achat d’un logement familial, etc. Si l’achat en indivision semble la solution la moins complexe pour bénéficier du bien indivis à plusieurs, d’autres solutions peuvent également vous permettre de bénéficier d’un financement ou une gestion et un entretien plus aisé. Le fait de trouver un occupant pour la maison en indivision en fait partie. Abordons le sujet plus en détail.
Qu'est-ce qu'une maison en indivision ?
On parle de l’indivision d’une maison lorsqu’on se retrouve dans la situation juridique où plusieurs personnes prennent la décision d’acquérir ensemble un même bien et d’en devenir propriétaires. L’indivision d’une maison peut aussi découler de la succession. Par exemple, le décès d’une personne met ses héritiers dans une situation d’indivision. Précisons toutefois que l’indivision peut être égalitaire ou non. Le tout dépend de l’apport de chaque indivisaire dans l’acquisition du bien immobilier.
Comment fonctionne l'indivision d'une maison ?
Ce sont les articles 815 et suivant du Code civil qui régissent les règles de fonctionnement d’une indivision. Si vous êtes concubin ou marié sous le régime de la séparation de biens, acheter en indivision est chose courante. Vous n’aurez aucuns frais ni formalité particulière à remplir. L’achat en indivision ne soumet pas à une procédure juridique ou administrative compliquée.
À tout moment, les indivisaires ou coïndivisaires peuvent sortir de l’indivision, car elle ne possède pas une durée particulière. À noter que l’autre option permettant de bénéficier d’un bien immobilier indivis à plusieurs consiste en la mise en place d’une société civile immobilière (SCI).
Maison en indivision entre frères et soeurs
Lorsqu’une personne trouve la mort, ses héritiers ont la possibilité de partager les biens en commun. On qualifie cela d’indivision, chacun recevant une quote-part (une part des biens). Les coïndivisaires ou les indivisaires peuvent prendre la résolution de rester dans l’indivision en conservant les biens. Dans ce cas, ceux-ci auront le choix d’organiser l’indivision par voie de convention :
- Afin d’administrer le bien indivis, la norme voudrait qu’on désigne un gérant de l’indivision ;
- Il est dans l’intérêt des héritiers, des légataires ou des successeurs, de fixer par écrit les différentes règles d’occupation, si la maison en indivision héritée devient un domicile secondaire ;
- Les héritiers peuvent quitter l’indivision également en partageant les biens indivis ou en les vendant ;
- Il est aussi permis à un des coïndivisaires de racheter la quote-part des autres pour pouvoir conserver la maison.
Dans l’éventualité où le partage à l’amiable ne se déroule pas bien, c’est le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) qui saisira le dossier et assurera le partage selon les quotes-parts.
Indivision entre frères et sœurs : Nous répondons à vos questions
Vous appartenez à une grande fratrie et suite au décès d’un de vos parents, vous avez hérité d’un bien immobilier en indivision avec vos frères et sœurs. Cela veut dire que vous n’en serez pas le seul bénéficiaire.Face à cette situation toute nouvelle pour vous, vous vous posez plusieurs questions : L’indivision, c’est quoi au juste ? Comme fonctionne-t-elle ? Puis-je sortir de cette indivision successorale ? Pas de panique. L’article 815 du Code Civil a tout prévu.Qui peut occuper une maison en indivision ?
Du moment que le partage successoral n’a pas encore été réglé, il est fréquent que plusieurs légataires ou indivisaires se retrouvent propriétaires en indivision sur un bien immobilier. Chaque indivisaire peut ainsi faire usage et jouir des biens indivis, en conformité avec leur destination, du moment où l’usage et jouissance sont en règle avec le droit des autres héritiers.
Si l’un des coïndivisaires prend la décision de vivre dans la maison en indivision, les choses peuvent alors devenir un peu complexes. Les autres héritiers auront des droits à faire valoir. Comment faire ? Faisons le tour de la question.
Un héritier a-t-il le droit d'occuper la maison en indivision successorale ?
D’après l’article 815-9 du Code civil, il est dit que « Le coïndivisaire qui use ou jouit privativement du bien indivis est redevable d’une indemnité, sauf convention contraire ». Ainsi, chacun des indivisaires peut faire usage et jouir de la chose indivise, en conformité avec leur destination, du moment où l’usage et jouissance sont en règle avec le droit des autres héritiers.
Il en résulte que même si plusieurs coindivisaires se partagent entre eux la propriété de la maison en indivision, celui qui souhaite l’occuper devra verser aux cohéritiers une indemnité d’occupation.
Si la situation se présente de sorte qu’un des indivisaires décide d’occuper le logement placé en indivision à lui seul, et qu’il écarte par le même biais les autres coïndivisaires de la possibilité d’occuper la maison, celui-ci bénéficie alors d’une jouissance privative. Il est donc évident qu’il doit verser une indemnité d’occupation pour le bien dont il jouit.
Au-delà de cette obligation, les héritiers peuvent s’entendre entre eux pour pouvoir organiser les modalités de l’occupation de la maison en indivision. Il est même possible d’éliminer cette indemnité d’occupation.
Comment fixer le montant de l'indemnité d'occupation ?
Encore une fois, si les indivisaires s’entendent, le montant de l’indemnité d’occupation pourra être défini librement. Seulement, il est fréquent que des conflits naissent et qu’ils se retrouvent dans l’incapacité d’instaurer un accord à l’amiable.
Dans ce cas, à défaut d’accord, vous avez la possibilité de solliciter l’intervention du juge qui usera de son pouvoir souverain pour calculer le montant de l’indemnité. Généralement, la méthode la plus couramment employée implique l’utilisation de la valeur locative du bien immobilier.
Il est alors nécessaire d’ajouter que la norme voudrait qu’un abattement de 20% soit pratiqué sur la valeur locative pour pouvoir prendre en compte le caractère précaire de l’occupation de la maison en indivision (“Cour d’appel de Versailles, 1re chambre 1re section, 24 septembre 2019, n° 18/01544”).
En effet, l’occupation privative d’un bien indivis peut s’arrêter à tout instant contrairement à un bail pour lequel une période d’occupation est définie. Celui qui occupe un bien ou une maison indivis dispose donc de moins de droits qu’un locataire standard.
Par ailleurs, le juge possède aussi le pouvoir de prononcer de la gratuité de l’occupation lorsque l’héritier en question connait des difficultés d’ordre financière ou économique. Enfin, s’il n’y a pas eu d’accord entre les coindivisaires, conformément à l’article 815-10 du Code civil, c’est à l’indivision que l’indemnité d’occupation sera due.
Maison en indivision : quelles sont mes obligations en tant que coïndivisaire ?
L’article 815-13 du Code civil inflige une obligation aux héritiers de verser une indemnité lorsque des dépenses de conservation ou d’amélioration seront réalisées par un indivisaire, qu’il soit occupant ou non de la demeure indivise. Le montant de cette indemnité sera évalué sur la plus-value procurée par les travaux au moment du partage. L’héritier occupant la maison indivise aura alors une créance sur la succession. Attention toutefois, ce n’est pas parce que celui-ci occupe le bien indivis et a mené des travaux dessus qu’il est exempté de verser son indemnité d’occupation.
Dans la mesure où les dépenses de conservation du domicile seront rigoureusement nécessaires à sa conservation, celles-ci sont également dues. C’est d’ailleurs pour cela que les taxes foncières, les échéances de prêt immobilier servant de financement du logement ou encore les frais d’assurance habitation sont considérés comme des dépenses de conservation tandis que dépenses de réparation de la chaudière ou les redevances d’un service de télésurveillance n’en font pas partie.
Aussi, lorsque le bien indivis est occupé par un unique indivisaire, c’est à lui et lui seul que revient l’ensemble des dépenses liées aux charges d’entretien courant de la maison : chauffage, électricité, eau, etc. Ce sont seulement les dépenses qui ne se rattachent pas à la jouissance privative qui doivent relever en leur valeur nominale de l’indivision.
Comment percevoir le versement d'une indemnité d'occupation ?
Dans le cas où l’héritier occupant la propriété indivise est réfractaire au versement de son indemnité d’occupation, vous (les autres coïndivisaires) avez la possibilité de recourir à un avocat pour saisir la justice afin d’obtenir votre due. Une telle demande doit se faire dans un délai de 5 ans après la date à laquelle vous auriez normalement dû commencer par percevoir les fruits d’une éventuelle location.
Il est toutefois important de préciser que les autres indivisaires ne recevront pas directement de l’indemnité d’occupation, mais l’indivision dans son intégralité. C’est pour cela qu’il n’est pas possible de demander un paiement correspondant à une part de ses droits personnels dans l’indivision auprès de l’héritier occupant un logement indivis.
Nonobstant, si le conflit entre les différents héritiers est difficile à surmonter malgré le recours à la justice et fait obstacle à la bonne gestion de la maison indivise, il est toujours possible d’opter pour le partage de l’indivision successorale.
Maison en indivision : est-ce possible de louer le bien ?
Malheureusement non, puisque les actes de gestion doivent être approuvés, à défaut de l’unanimité, au moins à la majorité des 2/3 des coindivisaires. Au cas où le bien indivis est détenu par deux personnes, il est nécessaire que celui qui souhaite le louer soit propriétaire des 2/3 de celui-ci et que cela soit explicitement préciser dans l’acte de vente.
Si toutefois, le second coïndivisaire s’oppose à la location, vous devez dans ce cas saisir la justice pour obtenir une autorisation conformément à l’article 815-5 du Code civil. Ce dernier stipule qu’un héritier peut avoir l’autorisation judiciaire lui permettant de passer seul un acte pour lequel l’approbation d’un autre co-indivisaire est nécessaire, du moment où le refus de ce dernier met difficulté l’intérêt des autres indivisaires.
De plus, à la demande d’un nu-propriétaire, le juge n’est pas en mesure d’ordonner la vente de pleine propriété d’un bien indivis grevé d’usufruit sans le consentement de l’usufruitier. Ainsi, l’acte passé selon les termes fixés par l’autorisation judiciaire s’oppose à l’indivisaire dont l’approbation a fait défaut.
Questions / Réponses
Qui est propriétaire en cas d'indivision ?
Dans une situation d’indivision, tous les coindivisaires sont propriétaires du bien, chacun possédant une quote-part. Ces parts peuvent être égales ou différentes selon les apports de chacun lors de l’acquisition du bien ou selon les dispositions d’une succession.
Qui doit entretenir une maison en indivision ?
Les dépenses liées à l’entretien courant de la maison en indivision, comme le chauffage, l’électricité, et l’eau, sont généralement à la charge de l’indivisaire qui occupe le bien. Cependant, pour les dépenses nécessaires à la conservation et à l’amélioration de la maison (comme les réparations majeures), elles doivent être partagées entre tous les coindivisaires selon leur part respective dans l’indivision.
Qui peut habiter une maison en indivision ?
Tous les coindivisaires ont le droit d’habiter une maison en indivision, à condition que cela ne porte pas atteinte aux droits des autres propriétaires. Si un coindivisaire souhaite occuper le bien de manière exclusive, il peut être nécessaire de verser une indemnité d’occupation aux autres coindivisaires, sauf si un accord différent a été établi.
Comment garder une maison de famille en indivision ?
Pour garder une maison de famille en indivision, il est conseillé de rédiger une convention d’indivision. Cette convention permet de fixer les règles concernant la gestion du bien, l’utilisation de la propriété, et la répartition des charges. Elle peut également stipuler des accords spécifiques pour éviter les ventes forcées du bien par un des coindivisaires. Regulariser les relations entre les coindivisaires par des réunions périodiques et une communication claire peut aussi aider à maintenir l’harmonie et éviter les conflits.
Comment rester dans une maison en indivision ?
Pour rester dans une maison en indivision sans conflit, il est important de respecter les règles établies dans la convention d’indivision si elle existe, ou de suivre les règles générales de l’indivision. Voici quelques conseils :
Accord de cohabitation : mettre en place un accord avec les autres indivisaires concernant les modalités d’occupation. Cela peut inclure une indemnisation pour ceux qui n’occupent pas le bien.
Participation aux frais : contribuer équitablement aux dépenses liées à l’entretien et aux charges de la maison, proportionnellement à votre part dans l’indivision.
Communication régulière : maintenir une communication ouverte et régulière avec les autres indivisaires pour gérer toute question ou problème relatif à la propriété.
Établir des règles claires : définir des règles claires concernant l’utilisation, les améliorations éventuelles et la gestion du bien pour prévenir les désaccords.
Utilisation juste et raisonnable : utiliser la propriété de manière à ne pas lésiner sur les droits des autres indivisaires.
Si vous suivez ces lignes directrices et maintenez un bon dialogue avec les autres parties, vous pouvez continuer à vivre dans une maison en indivision de manière pacifique et équitable.
Mon frère occupe notre maison familiale sans payer d'indemnité
Si votre frère occupe la maison familiale en indivision sans payer d’indemnité d’occupation, cela peut créer une situation d’inéquité parmi les indivisaires. Voici quelques étapes que vous pourriez envisager :
Dialogue : discutez d’abord avec votre frère pour comprendre ses raisons et voir s’il est possible de trouver un accord amiable. Il pourrait être disposé à commencer à payer une indemnité ou à trouver une autre solution qui convienne à tous.
Consultation légale : si le dialogue ne mène pas à une solution satisfaisante, il serait judicieux de consulter un avocat spécialisé en droit de la famille ou en droit immobilier pour comprendre précisément vos droits et les options disponibles.
Convention d’indivision : si elle n’existe pas déjà, proposez la création d’une convention d’indivision qui spécifie les obligations de chaque indivisaire, y compris l’indemnité d’occupation pour celui qui utilise le bien exclusivement.
Recours judiciaire : en dernier recours, porter l’affaire devant les tribunaux peut être nécessaire pour résoudre le litige. Le juge peut ordonner le paiement d’une indemnité d’occupation qui reflète la valeur locative de la propriété.
Il est toujours préférable de résoudre ces questions à l’amiable, car les litiges juridiques peuvent prolonger le conflit et nuire aux relations familiales.
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