Divorce, héritage, achat conjoint, rachat de parts indivises… Il existe plusieurs situations dans lesquelles l’indivision peut apparaitre. Cette situation juridique n’est pas très connue de nombreuses personnes. Et pourtant, plusieurs études montrent qu’il y a de forte chance d’y être confronté au moins une fois de sa vie.
L’indivision est une situation juridique qui fait profiter de nombreux avantages. Mais elle peut également devenir très conflictuelle. Pour en faciliter le fonctionnement et la gestion, le législateur a initié il y a quelques années une réforme. Celle-ci permet d’avoir une idée assez nette des différents acteurs qui interviennent dans l’indivision. Cela vous permet de mieux connaitre vos droits et obligations.
Si comme de nombreuses personnes vous vous interrogez sur le profil des acteurs qui interviennent dans l’indivision, vous devez absolument lire cet article.
L'indivision et ses différents acteurs
L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes possèdent des droits de même nature, que ce soit sur un bien ou sur un ensemble de biens. Pour autant, les différentes parts respectives ne sont pas individualisées. C’est ce qui fait dire à plusieurs personnes que dans l’indivision, chacun a sa part du bien et tout le monde possède un droit de propriété sur celui-ci dans sa globalité. Là se trouve la principale différence entre indivision et copropriété.
En effet, dans la copropriété classique, le bien ou la masse de biens est individualisée, c’est-à-dire répartie en lots. L’indivision possède 3 principales caractéristiques. Elle est à la fois :
- Un droit individuel
- Un droit précaire
- Un droit qui n’est pas forcément organisé à l’avance
L’indivision est un droit individuel car chaque indivisaire est titulaire d’un droit propre. Elle appartient à la catégorie des droits précaires parce que le partage peut être provoqué à tout moment dans certaines conditions, sauf à racheter la part des demandeurs au partage. Par ailleurs, si l’on dit de l’indivision qu’elle n’est pas organisée à l’avance, c’est parce que les indivisaires ont à tout moment, la faculté de déterminer ses modalités de gestion et de fonctionnement.
La gestion et le fonctionnement de l’indivision font apparaitre des acteurs essentiels. On peut citer parmi ceux-ci :
- Les co-indivisaires
- L’avocat
- Le notaire
- Le juge
- L’huissier
Les co-indivisaires
Les premiers acteurs de l’indivision sont les co-indivisaires eux-mêmes. Pour rappel, on appelle co-indivisaire, chaque membre de l’indivision. Les droits et les devoirs de chaque indivisaire sont déterminés par le législateur. Conformément à la législation, un indivisaire peut prendre à lui tout seul des décisions. C’est ce qu’on appelle des mesures conservatoires dont l’utilité est de préserver le bien ou d’éviter son péril.
Par ailleurs, certaines décisions ne peuvent être prises qu’à la majorité des deux tiers des indivisaires. Il s’agit par exemple des actes d’administration relatifs aux biens ou à la masse des biens. C’est le cas par exemple de la signature d’un mandat de gestion, de la vente de biens meubles ou encore de la réalisation de certains travaux.
L'avocat
Conformément à l’article 815 du Code civil, « Nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ». Ainsi libellé, on eût dit que la sortie de l’indivision ne réserve aucun écueil ou qu’il n’augure d’aucune difficulté. Mais il n’en est rien.
En effet, la sortie de l’indivision a souvent son lot de surprises. Entre blocage et indécision ou encore problèmes familiaux, il y a de forte chance que la procédure s’éternise. La succession et le divorce en sont de parfaites illustrations. C’est là qu’intervient l’avocat.
Dans quels cas faire appel à un avocat dans une situation d'indivision ?
Si de nombreux litiges émergent à l’étape de la sortie de l’indivision, c’est sans doute parce que dans cette situation juridique, le bien détenu en indivision n’est pas divisible en lots, encore moins en parts. On parle plutôt de masse. Du coup, l’accord des indivisaires est requis. En cas de difficulté, vous gagnerez beaucoup à faire appel à un professionnel de droit comme l’avocat.
Pour ce qui concerne l’indivision successorale, il se peut qu’au moment du partage, des désaccords naissent entre les héritiers. Si certains sont décidés à vendre la maison, d’autres par contre ne l’entendent pas de cette oreille. Il arrive également qu’un époux en instance de divorce ait la volonté d’occuper la propriété indivise sans pour autant obtenir le consentement de l’autre époux.
Dans l’un ou l’autre cas, le recours à un avocat s’impose et il est recommandé de le faire au plus tôt. Cela favorisera le règlement à l’amiable du litige et évitera d’éventuelles procédures judiciaires. Pour recourir à un avocat, le moment idéal est celui avant la succession. Encore faudrait-il que ce recours se fasse en présence du légataire et des futurs indivisaires.
Le rôle de l’avocat dans l’indivision
Il faut noter que le recours à l’avocat au sein de l’indivision n’est pas obligatoire. On fait appel à ce professionnel en cas de conflit majeur ou de problème pouvant affecter le bon fonctionnement de l’indivision.
En faisant plus tôt appel à ce professionnel, cela vous permettra de trouver un accord commun au plus vite. Si d’aventure toutes les solutions à l’amiable échouent, l’avocat pourra le cas échéant vous accompagner tout au long des éventuelles procédures contentieuses.
Le notaire
Si le recours à un avocat au sein d’une indivision ne revêt pas un caractère obligatoire, il n’en est pas ainsi du notaire. Vous avez pour projet de rédiger une convention d’indivision ? Vous voulez engager un processus de vente ? Faites appel à un notaire. C’est une obligation légale. Et ce n’est pas tout. Dans plusieurs autres situations, le recours à un notaire s’impose.
Indivision : Les actes nécessitant le recours à un notaire
Il existe plusieurs actes dont l’établissement impose de recourir obligatoirement à un notaire. On peut citer parmi ceux-ci :
- La convention d’indivision
- Le mandat à effet posthume
- La liquidation du régime matrimonial
- La vente ou l’achat en indivision
La convention d’indivision est définie comme un contrat entre les indivisaires prévoyant dans les moindres détails ce que seraient les rapports entre co-indivisaires. Rédiger une convention d’indivision ne revêt pas un caractère obligatoire. Toutefois, cela s’impose quand il s’agit d’un bien immobilier ou encore lorsqu’il s’agit de conférer à l’acte un caractère authentique. C’est là qu’intervient le notaire.
Par ailleurs, un mandat à effet posthume peut être défini comme un document conférant le pouvoir à un tiers de gérer l’indivision en lieu et place des héritiers. C’est le légataire qui prend l’initiative du mandat. Il est donc appelé mandant. Cet acte juridique produira des effets après sa mort.
La rédaction du mandat se fait principalement dans deux situations principales : L’un des indivisaires n’a pas atteint l’âge de la majorité ou certaines facultés sont défaillantes.
De même, la rédaction de l’état liquidatif se fait devant le notaire. C’est un document qui liste et évalue les biens indivis de même que les dettes au moment du divorce. Toutefois, il convient de noter qu’en l’absence d’un bien immobilier, point n’est besoin de faire appel au notaire. Il en est ainsi si les co-indivisaires optent pour une séparation de bien à l’amiable.
En outre, il est obligatoire de faire appel à un notaire pour tout projet d’achat ou de vente en indivision. Cela se justifie par le fait que pendant cette phase, il appartient à ce professionnel d’indiquer dans la convention d’achat ou de vente, les parts qui reviennent à chaque indivisaire.
Du coup, au moment du partage, aucun litige ne s’élèvera en ce qui concerne la quote-part. Le notaire est également chargé de signifier par acte huissier l’intention de vente de parts indivises à l’ensemble des autres indivisaires. Passé le délai de trois mois, si ces derniers n’usent pas de leur droit de préemption, il appartient au notaire de dresser un procès-verbal de difficultés.
Si la vente de parts indivises est effectuée pour le compte d’un tiers, le notaire doit la constater en dressant un acte liquidatif. Par ailleurs la présence de ce professionnel est requise même en cas de vente par licitation.
Pour ce qui concerne les frais engendrés par ses services, on peut citer :
- Les frais pour un partage
- Les tarifs relatifs à la rédaction d’une convention d’indivision
Les tarifs relatifs à la rédaction d’une convention d’indivision sont décomposables en :
- Taxes de publicité foncière
- Contribution de sécurité immobilière
- Les débours divers
- Les frais en cas de soulte
L’intervention du juge
Le juge n’est pas l’un des premiers acteurs de l’indivision. Il n’intervient qu’en cas de difficultés majeures. Sa saisine a pour base légale deux articles du Code civil.
Le juge peut être saisi conformément à l’article 815-5 du Code civil. C’est le cas lorsque le refus d’un indivisaire, portant sur l’une des décisions prises par les autres, est de nature à remettre en cause l’intérêt général.
Il peut l’être également sur le fondement de l’article 815-5-1 du Code civil. Selon cet article, le juge peut être saisi lorsque la décision prise par les indivisaires détenant les 2/3 des droits indivis est susceptible de porter atteinte aux droits des autres indivisaires, fussent-ils minoritaires.
En somme, plusieurs acteurs interviennent dans l’indivision. Dans certains cas, leur intervention est obligatoire, dans d’autres, elle ne l’est pas. On peut citer parmi ces acteurs les indivisaires, l’avocat, le notaire, le juge. On n’oubliera pas également les investisseurs de l’indivision ou encore l’huissier de justice, sauf que celui-ci n’intervient que sur demande du notaire.
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