Les règles de base de l’indivision

Plusieurs personnes peuvent être titulaires de droit de même nature sur un bien mobilier ou immobilier. C’est cette situation que le langage juridique appelle « Indivision ». Elle peut être librement consentie comme elle peut s’imposer aux propriétaires de droits de même nature sur le bien concerné. L’indivision volontairement consentie nait par exemple lorsque des concubins ou pacsés prennent la décision d’acheter de façon conjointe un bien. Par contre, l’indivision s’impose aux coindivisaires dans le cas d’une succession. C’est dans ce cadre qu’on parle d’indivision successorale.

Mais on ne le sait que trop. Les difficultés de fonctionnement peuvent vite apparaitre au fur et à mesure que l’indivision perdure. D’où la nécessité de fixer des règles pour régir la cohabitation entre les coindivisaires. Vous êtes dans une situation d’indivision et vous êtes curieux d’en savoir un peu plus sur les règles de base établies par le législateur ? Vous devez absolument lire cet article.

Indivision et copropriété : Une différence s’impose

On peut définir l’indivision comme la situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes exercent sur un même bien immobilier, le même droit. Il s’agit en effet de droit de même nature. La particularité ici c’est que de tous les coindivisaires, aucun n’a de droit exclusif sur le bien indivis.

Cette situation juridique a tendance à être confondue avec la copropriété. Et pourtant, de nombreuses différences subsistent entre elles. La copropriété est en effet l’organisation d’un immeuble dont la propriété est morcelée entre plusieurs personnes. On parle alors d’une division en lots. La copropriété nait donc pour peu qu’il y ait deux lots. Aussi le législateur impose-t-il dans ce cas, la constitution d’un syndicat et d’un syndic.

Cette clarification ayant été faite, nous allons alors nous intéresser aux règles de base qui régissent le fonctionnement de l’indivision. Il s’agit tantôt de règles relatives aux actes conservatoires, à la majorité des deux tiers ou au mandat général d’administration. Nous n’oublierons pas également les dispositions liées à l’intervention de la justice ou encore les droits et devoirs des indivisaires.

Les règles générales relatives au fonctionnement de l’indivision

Pour connaitre le fonctionnement de l’indivision, quatre règles méritent une attention particulière. On peut citer parmi celles-ci :

  • Les actes conservatoires
  • La majorité des deux tiers
  • Les règles relatives au mandat général d’administration
  • Les dispositions liées à l’unanimité entre les indivisaires

Les actes conservatoires

Les actes conservatoires sont au premier rang des dispositions qui garantissent la bonne gestion des biens indivis. L’objectif est en effet d’assurer la conservation des biens concernés.

Peuvent être qualifiés d’actes conservatoires au sens de la Cour de Cassation, « Les actes matériels ou juridiques ayant pour objet de soustraire le bien indivis à un péril imminent sans compromettre sérieusement le droit des indivisaires ».

Toutefois, il faut relever qu’il ne s’agit pas toujours d’un péril imminent. L’article 815-2 du Code Civil stipule en effet que « tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence ».

Le principe en la matière, c’est que les actes conservatoires ne nécessitent pas l’accord unanime des indivisaires pour être accomplis. La réalisation peut se faire par un seul indivisaire quitte à ce que tous les autres y participent financièrement en temps voulu.

Pour faciliter les actes conservatoires, il arrive que des fonds indivis soient affectés à leur financement. Une personne est généralement nommée pour la gestion de ces actes et pour gérer les fonds indivis.  

La majorité des 2/3

Si les actes conservatoires ne nécessitent pas l’accord unanime des coindivisaires, il n’en est pas ainsi de certains actes. Pour accomplir ceux-ci, il faudra requérir une majorité au moins égale aux 2/3 des droits indivis.

Les actes nécessitant la majorité des 2/3 ont été limitativement cités par le législateur. Ils figurent à l’article 815-13 du Code Civil et sont au nombre de 4 :

  • La réalisation des actes d’administration du bien indivis
  • La délégation d’un mandat général d’administration à l’un quelconque des indivisaires ou à un tiers
  • La vente des meubles indivis aux fins de solder les charges de l’indivision et les éventuelles dettes qu’elle a fait naitre
  • La conclusion et le renouvellement des baux différents de ceux qui ne portent pas sur un immeuble à usage industriel, commercial, agricole ou artisanal

De cette énumération, il s’ensuit que l’accomplissement des actes d’administration et de disposition n’est plus soumis à la règle de l’unanimité. S’il s’agit par exemple de conclure un bail ou de le renouveler, l’accord unanime doit être requis parce que la conclusion d’un bail ou son renouvellement n’est pas un acte d’exploitation normal du bien indivis.

Les règles relatives au mandat général d’administration

La simplification des procédures et des actes liés à la bonne gestion de tout bien indivis est la raison d’être de l’établissement d’un mandat général d’administration. L’intérêt de ce dernier ne se démontre plus, surtout lorsqu’il n’existe aucune convention d’indivision. Il est toutefois bon de savoir que le mandataire peut être l’un des coindivisaires ou un tiers.

Grâce au mandat général d’administration, le mandataire est habilité à accomplir tous les actes d’administration sur un bien indivis. Il n’a pas besoin de recueillir la majorité des 2/3 des droits indivis. Du coup, les actes accomplis à cet effet ne peuvent faire l’objet de discussion sur le principe même de leur faisabilité.

Pour rappel, le mandat général d’administration peut être tacite ou exprès. Dans le cas d’un mandat tacite, ce sont les actes d’administration qui sont concernés. Cela dit, un titulaire d’un mandat général d’administration tacite n’est pas habilité à s’occuper des actes de disposition encore moins de la conclusion ou du renouvellement des baux.

En revanche, les pouvoirs du titulaire d’un mandat de gestion exprès sont plus étendus. Il est qualifié pour établir des actes de vente, pour conclure et renouveler des baux.

La règle de l’unanimité entre les indivisaires

Certains actes peuvent être accomplis sans avoir requis la majorité des 2/3 des droits indivis. D’autres par contre sont conditionnés à la règle de l’unanimité.  En disposant ainsi, le législateur a voulu prémunir les coindivisaires ayant des droits minoritaires, d’un éventuel abus de droit.

Pour s’en rendre compte, il faudrait faire observer que ces actes sont qualifiés « d’actes graves », c’est-à-dire qu’ils dépassent le cadre de « l’exploitation normale du bien indivis ». En effet, ces actes sont de nature à modifier la destination du bien indivis ou le sort qui est le sien.

Leur validité est donc subordonnée à l’accord de l’ensemble des coindivisaires. Ce sont généralement des actes qui ne peuvent objectivement être rangés dans la catégorie des actes conservatoires.

En clair, doivent requérir l’unanimité des co-indivisaires :

  • L’acte qui ne s’inscrit pas dans le cadre de l’exploitation normale du bien indivis
  • L’acte de disposition en dehors de la vente de meubles indivis

Si le bien indivis doit faire l’objet d’une donation à un tiers ou d’une revente, il faudra donc requérir l’unanimité.

Les règles relatives à l’intervention de la justice

La gestion de l’indivision n’est pas de tout repos. Parfois des difficultés peuvent apparaitre. C’est surtout le cas lors de la vente d’un bien indivis. Les situations nécessitant également l’accord de tous les coindivisaires sont aussi sujettes à conflits.

Imaginez par exemple que vous n’ayez pas reçu l’approbation de tous les indivisaires pour accomplir un acte lié à la gestion de l’indivision. Cela ne veut pas dire pour autant que cette situation de crise persistera. Le législateur vous donne en effet la possibilité de saisir le juge pour demander son intervention.

Pour rappel :

  • Le recours au juge est une mesure exceptionnelle
  • Le juge peut représenter un coindivisaire

Le recours au juge, une mesure exceptionnelle

Saisir le juge et demander son intervention est une mesure exceptionnelle car cela permet de sortir d’une situation de crise. Conformément à l’article 815-5 du Code Civil, « Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun ».

C’est souvent le cas si l’un des coindivisaires empêche la vente du bien indivis, non seulement sans une raison valable mais également si ce refus porte préjudice aux coindivisaires. Comme le révèle l’article 815-5 du Code Civil, pour que le juge soit saisi et qu’il ordonne l’accomplissement forcé de l’acte, l’intérêt commun doit avoir été mis en péril.

Le pouvoir de représentation du juge

Le pouvoir du juge ne se limite pas au fait d’ordonner le respect du choix des autres indivisaires. S’il peut forcer la situation dans la quête de la préservation de l’intérêt commun, il exerce également un pouvoir de représentation.

Ce pouvoir s’exerce quand l’un des coindivisaires est dans l’incapacité de faire connaitre sa volonté. Il peut s’agir d’un problème de santé ou d’un problème d’éloignement géographique.

Le pouvoir du juge d’ordonner la vente d’un bien indivis à la majorité des 2/3

« Nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision », nous apprend le Code Civil. C’est pourquoi, les coindivisaires titulaires des 2/3 des droits indivis sont autorisés à forcer la vente d’un bien indivis. Encore faudrait-il qu’ils en fassent la demande au juge.

Il appartient donc au juge d’autoriser ou non cette vente forcée. Mais rappelons toutefois qu’il existe une procédure bien particulière. La volonté de forcer la vente du bien indivis doit être formalisée devant un notaire qui aura à charge d’informer l’ensemble des coindivisaires.

Dans les trois mois, s’il est constaté un refus de l’un ou plusieurs des indivisaires, la loi impose au notaire de le faire constater en dressant un procès-verbal. C’est le respect de cette procédure qui conditionne la saisine du juge et qui autorise ce dernier à ordonner ou non la vente forcée du bien indivis.

Rappelons toutefois que la vente ne doit pas être ordonnée si elle porte excessivement atteinte aux droits des autres indivisaires.

Les droits et les devoirs des coindivisaires

Dans une indivision comme dans toute situation juridique, il existe des droits et des devoirs. On peut citer parmi ceux-ci :

  • Le droit de jouissance
  • Le remboursement de frais
  • Le droit de sortir de l’indivision

Dans une indivision, chaque indivisaire exerce un droit de jouissance et d’usage de sa quote-part. Quand on parle de droit de jouissance, il faut entendre respect du bien et respect des droits des autres indivisaires. Dans ce contexte, l’idéal serait d’établir une convention d’indivision qui fixe les droits et obligations de chaque indivisaire.

Pour ce qui concerne le remboursement des frais, il consiste à demander aux autres indivisaires une indemnité à la hauteur de sa contribution à améliorer le bien indivis.

Quant à la sortie de l’indivision, elle a été instituée comme un droit à la faveur de la réforme de 2009. Comme le stipule l’article 815 du Code Civil, « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention »

Mais il appartient au demandeur à la sortie de l’indivision, de respecter une procédure particulière. La sortie peut se faire de deux façons :

  • La cession de quote-part
  • La vente du bien indivis
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Christian Mahout

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L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

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