Régime de l’indivision : Les règles de base à connaître en 2025

Mise à jour Mai 2025

Plusieurs personnes peuvent être titulaires de droit de même nature sur un bien mobilier ou immobilier. C’est cette situation que le langage juridique appelle « Indivision ». Elle peut être librement consentie comme elle peut s’imposer aux propriétaires de droits de même nature sur le bien concerné. L’indivision volontairement consentie nait par exemple lorsque des concubins ou pacsés prennent la décision d’acheter de façon conjointe un bien. Par contre, l’indivision s’impose aux coindivisaires dans le cas d’une succession. C’est dans ce cadre qu’on parle d’indivision successorale.

Mais on ne le sait que trop. Les difficultés de fonctionnement peuvent vite apparaitre au fur et à mesure que l’indivision perdure. D’où la nécessité de fixer des règles pour régir la cohabitation entre les coindivisaires.

Dans ce guide complet, vous découvrirez :

• Comment distinguer indivision et copropriété
• Les 4 règles fondamentales du régime d’indivision
• Quand et comment faire intervenir la justice
• Vos droits et devoirs en tant qu’indivisaire

Pour éviter les écueils, consultez également notre guide sur les 7 erreurs fatales à éviter en indivision et découvrez les contraintes de l’indivision.

Comment distinguer indivision et copropriété ?

On peut définir l’indivision comme la situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes exercent sur un même bien immobilier, le même droit. Il s’agit en effet de droit de même nature. La particularité ici c’est que de tous les coindivisaires, aucun n’a de droit exclusif sur le bien indivis.

Cette situation juridique a tendance à être confondue avec la copropriété. Et pourtant, de nombreuses différences subsistent entre elles. La copropriété est en effet l’organisation d’un immeuble dont la propriété est morcelée entre plusieurs personnes. On parle alors d’une division en lots. La copropriété nait donc pour peu qu’il y ait deux lots. Aussi le législateur impose-t-il dans ce cas, la constitution d’un syndicat et d’un syndic.

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Quelles sont les 4 règles fondamentales du régime d’indivision ?

Pour connaitre le fonctionnement de l’indivision, quatre règles méritent une attention particulière :

1. Les actes conservatoires (pas d’accord unanime requis)
2. La règle de la majorité des 2/3 (pour certains actes spécifiques)
3. Le mandat général d’administration (délégation de pouvoirs)
4. L’unanimité (pour les actes graves)

Comment fonctionnent les actes conservatoires en indivision ?

Les actes conservatoires sont au premier rang des dispositions qui garantissent la bonne gestion des biens indivis. L’objectif est en effet d’assurer la conservation des biens concernés.

Peuvent être qualifiés d’actes conservatoires au sens de la Cour de Cassation, « Les actes matériels ou juridiques ayant pour objet de soustraire le bien indivis à un péril imminent sans compromettre sérieusement le droit des indivisaires ».

Avantage clé : L’article 815-2 du Code Civil stipule que « tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence ».

Le principe en la matière, c’est que les actes conservatoires ne nécessitent pas l’accord unanime des indivisaires pour être accomplis. La réalisation peut se faire par un seul indivisaire quitte à ce que tous les autres y participent financièrement en temps voulu. Pour comprendre qui paye les travaux en indivision, consultez notre guide dédié.

Pour faciliter les actes conservatoires, il arrive que des fonds indivis soient affectés à leur financement. Une personne est généralement nommée pour la gestion de ces actes et pour gérer les fonds indivis. Découvrez comment gérer les dépenses et revenus en indivision pour optimiser cette gestion.

Quand appliquer la règle de la majorité des 2/3 en indivision ?

Si les actes conservatoires ne nécessitent pas l’accord unanime des coindivisaires, il n’en est pas ainsi de certains actes. Pour accomplir ceux-ci, il faudra requérir une majorité au moins égale aux 2/3 des droits indivis. Consultez notre guide sur que veut dire 2/3 des droits indivis pour mieux comprendre ce calcul.

Les 4 actes nécessitant la majorité des 2/3 (article 815-13 du Code Civil) :

1. La réalisation des actes d’administration du bien indivis
2. La délégation d’un mandat général d’administration à l’un quelconque des indivisaires ou à un tiers
3. La vente des meubles indivis aux fins de solder les charges de l’indivision et les éventuelles dettes qu’elle a fait naitre
4. La conclusion et le renouvellement des baux différents de ceux qui ne portent pas sur un immeuble à usage industriel, commercial, agricole ou artisanal

Important : S’il s’agit par exemple de conclure un bail ou de le renouveler, l’accord unanime doit être requis parce que la conclusion d’un bail ou son renouvellement n’est pas un acte d’exploitation normal du bien indivis. Pour en savoir plus sur la location d’un bien en indivision, consultez notre guide spécialisé.

Comment mettre en place un mandat général d’administration ?

La simplification des procédures et des actes liés à la bonne gestion de tout bien indivis est la raison d’être de l’établissement d’un mandat général d’administration. L’intérêt de ce dernier ne se démontre plus, surtout lorsqu’il n’existe aucune convention d’indivision. Il est toutefois bon de savoir que le mandataire peut être l’un des coindivisaires ou un tiers.

Avantages du mandat général : Le mandataire est habilité à accomplir tous les actes d’administration sur un bien indivis sans recueillir la majorité des 2/3 des droits indivis.

 Types de mandats :

• Mandat tacite : Limité aux actes d’administration
• Mandat exprès : Pouvoirs étendus (actes de vente, baux)

Quand l’unanimité des indivisaires est-elle obligatoire ?

Certains actes peuvent être accomplis sans avoir requis la majorité des 2/3 des droits indivis. D’autres par contre sont conditionnés à la règle de l’unanimité. En disposant ainsi, le législateur a voulu prémunir les indivisaires ayant des droits minoritaires, d’un éventuel abus de droit.

Actes nécessitant l’unanimité :

• L’acte qui ne s’inscrit pas dans le cadre de l’exploitation normale du bien indivis
• L’acte de disposition en dehors de la vente de meubles indivis
• Les donations à un tiers
• Les reventes du bien

Pour comprendre quelle majorité pour vendre un bien en indivision, consultez notre guide détaillé.

Situation bloquée ? Découvrez comment débloquer une indivision rapidement.

Comment faire intervenir la justice en cas de blocage ?

La gestion de l’indivision n’est pas de tout repos. Parfois des difficultés peuvent apparaitre. C’est surtout le cas lors de la vente d’un bien indivis.

Quand saisir le juge pour débloquer l’indivision ?

Saisir le juge et demander son intervention est une mesure exceptionnelle car cela permet de sortir d’une situation de crise. Conformément à l’article 815-5 du Code Civil, « Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un indivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun ».

⚖️ Conditions requises :

• Refus non justifié d’un indivisaire
• Mise en péril de l’intérêt commun
• Impossibilité de trouver un accord amiable

Pour gérer ces situations conflictuelles, consultez comment gérer une indivision conflictuelle et découvrez comment résoudre les conflits dans l’indivision.

Comment le juge peut-il représenter un indivisaire absent ?

Le pouvoir du juge ne se limite pas au fait d’ordonner le respect du choix des autres indivisaires. Il exerce également un pouvoir de représentation quand l’un des coindivisaires est dans l’incapacité de faire connaitre sa volonté.

Situations concernées :

• Problème de santé
• Éloignement géographique
• Indivisaire introuvable

Apprenez comment gérer une indivision avec un indivisaire à l’étranger ou introuvable pour ces situations spécifiques.

Comment forcer la vente d’un bien indivis par voie judiciaire ?

« Nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision », nous apprend le Code Civil. C’est pourquoi, les indivisaires titulaires des 2/3 des droits indivis sont autorisés à forcer la vente d’un bien indivis.

Procédure à respecter :

1. Formalisation devant notaire de la volonté de vendre
2. Information de l’ensemble des coindivisaires
3. Délai de 3 mois pour constater les refus éventuels
4. Procès-verbal dressé par le notaire
5. Saisine du juge pour autoriser la vente forcée

Découvrez le rôle du notaire en indivision pour mieux comprendre cette procédure.

Si vous vous trouvez dans cette situation, découvrez comment vendre un bien en indivision quand l’autre ne veut pas et les solutions pour héritier qui bloque la vente.

Quels sont vos droits et devoirs en indivision ?

Dans une indivision comme dans toute situation juridique, il existe des droits et des devoirs spécifiques.

Comment exercer votre droit de jouissance en indivision ?

Dans une indivision, chaque indivisaire exerce un droit de jouissance et d’usage de sa quote-part. Quand on parle de droit de jouissance, il faut entendre respect du bien et respect des droits des autres indivisaires.

Points clés :

• Droit d’usage proportionnel à sa quote-part
• Respect des droits des autres indivisaires
• Possibilité d’occupation exclusive contre indemnité

Si un indivisaire occupe exclusivement le bien, il doit verser une indemnité d’occupation aux autres. Découvrez également comment calculer la quote-part pour une répartition équitable.

Comment obtenir le remboursement des frais engagés ?

Le remboursement des frais consiste à demander aux autres indivisaires une indemnité à la hauteur de sa contribution à améliorer le bien indivis.

Types de frais remboursables :

• Travaux de conservation
• Améliorations apportées au bien
• Dépenses urgentes nécessaires

Comment sortir de l’indivision légalement ?

La sortie de l’indivision est un droit institué par la réforme de 2009. Comme le stipule l’article 815 du Code Civil, « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ».

Deux méthodes principales :

1. La cession de quote-part : Vente de sa part à un tiers ou aux autres indivisaires
2. La vente du bien indivis : Liquidation complète de l’indivision

Pour connaître toutes les options disponibles, consultez les 7 solutions pour sortir d’une indivision et découvrez les solutions alternatives sans vendre.

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FAQ : Vos questions sur le régime de l’indivision