Indivision

Règles de base de l’indivision

Règles de base de l’indivision

L’indivision est la situation, ou le régime juridique, dans laquelle deux ou plusieurs personnes exercent le même droit sur un bien immobilier. Ces propriétaires détiennent les mêmes droits c’est-à-dire des droits de même nature et sans qu’aucun des indivisaires n’ait de droit exclusif dessus.

L’indivision peut apparaitre suite à un décès, on parle ainsi de l’indivision successorale.

Pourque cette situation soit durable dans le temps, il est nécessaire de respecter certaines règles. Ce sont les actes qu’il faut mettre en place pour la bonne gestion des bien indivis.

Les règles de fonctionnement de l’indivision

En ce qui concerne les actes conservatoires

Les actes d’administration nécessaires à la conservation des biens indivis peuvent être réalisés par un seul indivisaire sans accord unanime. Ces actes sont, selon la Cour de Cassation « les actes matériels ou juridiques ayant pour objet de soustraire le bien indivis à un péril imminent sans compromettre sérieusement le droit des indivisaires ».

Toutefois, tous les indivisaires doivent financièrement y participer. Le financement des actes conservatoires peut être basé sur les fonds indivis.

Les indivisaires peuvent nommer une personne pour gérer ces actes et pour avoir, à sa disposition, les fonds indivis. Si les fonds sont insuffisants, ce dernier a le droit de demander un remboursement des sommes payées.  

En ce qui concerne la majorité des deux tiers

La bonne gestion d’un bien indivis suppose l’accord de tous les indivisaires. Certains actes, comme la vente du bien indivis, nécessitent une majorité des indivisaires, c’est-à-dire ceux qui détiennent, au minimum, deux tiers des droits indivis.

D’autres actes énoncés par l’articles 815-3 du Code Civil, nécessitent aussi cette majorité : Les actes d’administration, la délégation d’un mandat général d’administration, la vente des meubles des biens indivis pour couvrir des factures (dettes ou charges).

Certains actes comme la conclusion et le renouvèlement d’un bail nécessitent, non pas la majorité des 2/3, mais plutôt l’unanimité.

En ce qui concerne le mandat général d’administration

Pour simplifier les procédures et les actes liés à la bonne gestion d’un bien indivis, les indivisaires peuvent designer l’un d’entre eux, ou un tiers. Dans ce cas, il est nécessaire d’établir un mandat général d’administration.

Ce mandat peut être tacite. La personne désignée peut s’occuper seulement des actes d’administration et non pas des actes de disposition, de conclusion / renouvellement des baux.

Pour certains actes comme la vente, la conclusion et le renouvellement des baux, le mandat doit être exprès. Le mandat général d’administration facilite énormément la gestion d’un bien indivis, surtout en l’absence d’une convention d’indivision.

En ce qui concerne l’unanimité entre les indivisaires

Certains actes nécessitent l’unanimité des indivisaires. En effet, l’unanimité est requise pour tout type d’actes pouvant modifier la destination d’un bien indivis. On parle ainsi d’actes dits « graves », qui dépassent « l’exploitation normale du bien l’indivis » et qui peuvent modifier la destination et / ou le sort du bien indivis.

Les décisions importantes nécessitent le respect de cette règle (donation à un tiers, revente, mise en place des règles de fonctionnement de l’indivision…). Cette règle est exigée et de principe pour tous les actes autres que les actes conservatoires.

L’intervention de la justice

L’intervention d’un juge est parfois indispensable pour gérer un conflit entre indivisaires. Les conflits peuvent naitre lors de nombreux évènements, surtout lors de la vente du bien indivis et dans les situations qui nécessitent l’accord de tous les indivisaires (unanimité).

Faire appel à la justice est considéré comme une « mesure exceptionnelle » pour résoudre un problème et sortir d’une situation conflictuelle. La justice peut imposer à l’indivisaire d’accepter le choix des autres. « Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. » Article 815-5 du Code Civil.

Le juge, peut, non seulement, ordonner indivisaire à respecter le choix des autres, mais aussi représenter l’un d’entre eux (représentant légal) s’il est dans l’incapacité d’exprimer sa volonté (maladie, absence…).

Mais ce n’est pas tout ! En saisissant la justice, les indivisaires qui détiennent, au minimum, 2/3 des droits indivis, peuvent forcer la vente du bien.

Dans ce cas, il est nécessaire de faire appel à un notaire. Les personnes qui ne sont pas en accord avec la décision des autres indivisaires disposent de 3 mois pour s’y opposer. Le refus, sera alors constaté par le notaire par un « procès-verbal de difficulté ».

La vente est autorisée devant le Tribunal de Grande Instance. C’est ce que l’on appelle « la vente d’un bien indivis sans accord à l’amiable ». Le montant de la vente, après règlement des frais de justice, sera divisés au prorata des droits indivis.

Les droits / devoirs des indivisaires

Les indivisaires disposent, chacun, de droits, aussi de devoirs et d’obligations, comme :

Le droit de sortir d’une indivision

La loi prévoit que « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention », article 815 du Code civil. Chaque indivisaire peut, à tout moment, demander le partage de la succession, la vente du bien ou de ses parts pour sortir d’une indivision.

Les coindivisaires qui refusent le partage ou la vente peuvent saisir le Tribunal de Grande Instance et c’est, dans ce cas, au juge d’imposer le maintien de la situation ou d’ordonner le partage.

Le remboursement de frais

Si l’in des coindivisaires, participe seul à des travaux (des travaux d’amélioration ou de rénovation par exemple) ou au paiement des frais / charges, il a le droit de demander aux autres un remboursement.

Le droit de jouissance

La mise en place d’une convention d’indivision est nécessaire pour éviter les conflits et les litiges. Chaque indivisaire a un droit de jouissance et d’usage de sa quote-part. Les autres doivent respecter ses droits.  La justice peut intervenir en cas de désaccord. Le juge, peut, dans ce cas, fixer les modalités relatives aux droits d’usage et de jouissance.

Pour conclure

Bien que l’indivision semble être compliquée, ses règles sont simples, surtout avec le mandat général d’administration et la convention d’indivision. Les situations conflictuelles nécessitent l’intervention de la justice (partage judicaire par exemple). Les procédures judiciaires sont longues et coûteuses.  Le plus important c’est de faire appel aux personnes compétentes et expérimentées pour suivre les bonnes démarches en cas de désaccord sur les modalités du partage / gestion d’une indivision.

Christian Mahout

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INDIVSION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles  et de parts indivises à Paris et en Ile de France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

Tags : partage amiable, partage judiciaire, vente aux enchères, l’un des indivisaires, sortir de l’indivision

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