L’indivision et le démembrement peuvent coexister sur un même bien. L’indivision répartit un droit de même nature entre plusieurs personnes ; le démembrement sépare l’usufruit de la nue-propriété. Plusieurs enfants peuvent ainsi détenir ensemble la nue-propriété d’une maison dont un parent conserve l’usufruit. Ils ne sont pas, du seul fait de ce démembrement, en indivision avec ce parent.

Mis à jour le 3 octobre 2026 · Par Christian Mahout, fondateur d’Indivision Patrimoine.

Ce dossier porte sur les décisions, les charges et la vente lorsque ces deux situations se superposent. Pour les principes du démembrement, consultez le guide général du démembrement de propriété. Pour la propriété détenue à plusieurs, voyez la définition de l’indivision.

Accès rapide : identifier les droits · décisions et signatures · vente · charges · valeur fiscale · fin de l’usufruit.

Indivision, usufruit et nue-propriété : quelle différence ?

Il faut distinguer la nature du droit et le nombre de personnes qui le détiennent. L’usufruit permet de jouir du bien en conservant sa substance. La nue-propriété correspond à la propriété privée temporairement de cette jouissance. La pleine propriété réunit ces droits. L’indivision peut porter sur la pleine propriété, sur la nue-propriété ou sur l’usufruit.

Sources : Code civil, article 578, Code civil, article 815-18.

Distinguer le droit détenu et sa répartition
Situation	Droits détenus	Conséquence pratique
Deux personnes détiennent la pleine propriété	Chacune possède une quote-part du même droit complet.	Indivision en pleine propriété ; aucun étage n’est attribué automatiquement à un propriétaire.
Un usufruitier et un seul nu-propriétaire	La jouissance et la nue-propriété sont séparées.	Démembrement, sans indivision entre ces deux personnes du seul fait de cette séparation.
Un usufruitier et plusieurs nus-propriétaires	La nue-propriété est répartie en quotes-parts ; l’usufruit reste distinct.	Indivision entre les nus-propriétaires et démembrement du bien.
Plusieurs usufruitiers et un nu-propriétaire	L’usufruit est détenu à plusieurs ; la nue-propriété peut appartenir à une personne.	Indivision dans la jouissance, avec les règles de l’usufruit à respecter.

La fiche Service Public sur les trois composantes de la propriété permet de comparer ces droits. Le mot « part » ne suffit donc pas : faites préciser si votre quote-part est en pleine propriété, en nue-propriété ou en usufruit.

Cette distinction change les signatures, la disponibilité des revenus et ce qui peut être vendu. Le guide droits et obligations du propriétaire indivis présente la quote-part sans la confondre avec une portion matérielle de la maison.

Comment ces droits se combinent-ils dans une succession ?

Une succession peut réunir un usufruitier et plusieurs héritiers nus-propriétaires. Cette configuration dépend des droits effectivement transmis : option du conjoint lorsque la loi la permet, testament ou donation, notamment. Il ne faut pas supposer que tout conjoint reçoit automatiquement la totalité de l’usufruit dans chaque succession.

Exemple fictif : le titre établit l’usufruit de toute la maison au bénéfice d’un parent et la nue-propriété par tiers au bénéfice de trois enfants. Les enfants sont indivisaires en nue-propriété. Un tiers de nue-propriété ne signifie pas un tiers de pleine propriété disponible immédiatement, ni un droit personnel d’occuper le logement avec l’usufruitier.

Dans un autre dossier, le conjoint possède déjà une fraction du bien en pleine propriété et reçoit des droits sur la fraction successorale. Le patrimoine peut alors cumuler des droits de nature différente. Un tableau par bien et par titulaire est plus fiable qu’une formule générale appliquée à toute la succession.

Faites relever dans les actes l’origine, l’étendue et la durée de chaque droit. Une succession, une donation et une convention d’usage ne doivent pas être assimilées. Pour les premières étapes, consultez le dossier de l’indivision successorale ; pour les échanges familiaux, le guide entre frères et sœurs.

Une convention peut organiser la situation ; elle n’est pas systématiquement obligatoire pour créer une indivision successorale. L’article 1873-16 permet des conventions entre nus-propriétaires, entre usufruitiers ou entre ces titulaires ensemble.

Source : Code civil, article 1873-16.

Préparer cette organisation ne modifie pas à lui seul le titre de propriété. Demandez au notaire de distinguer l’acte qui constate les droits, l’accord de gestion et une éventuelle transmission nouvelle.

Pour préparer une transmission au sein du couple, consultez protéger son conjoint en cas d’indivision successorale. Comparez l’usufruit successoral, les droits au logement et les actes avant le décès, selon la composition familiale.

Qui décide, occupe le bien ou perçoit les loyers ?

L’usage et les revenus attachés à l’usufruit reviennent à son titulaire, selon l’étendue de son droit. L’article 582 attribue à l’usufruitier les fruits du bien. Les nus-propriétaires ne deviennent pas automatiquement bénéficiaires des loyers parce qu’ils sont plusieurs, ni parce qu’ils paient une réparation relevant de leur charge.

Source : Code civil, article 582.

Avant de répartir un loyer, vérifiez sur quelle fraction du bien porte l’usufruit et qui le détient. Une simple feuille de calcul fondée sur les quotes-parts de nue-propriété peut donner une répartition erronée. Identifiez aussi les baux et accords déjà signés, les dépôts reçus et les échéances.

Décisions et signatures : vérifier le droit concerné
Projet	Droit ou pouvoir à examiner	Point de vigilance
Occuper ou percevoir les revenus	Usufruit et accords applicables.	Une quote-part de nue-propriété ne donne pas seule un droit d’usage actuel.
Signer un bail d’habitation	Pouvoirs de l’usufruitier ; en cas d’usufruit indivis, règles compatibles de gestion.	Un bail n’est pas une simple mesure conservatoire ; vérifier durée et opposabilité.
Signer un bail rural, commercial, industriel ou artisanal	Concours du nu-propriétaire selon l’article 595.	À défaut d’accord, une autorisation judiciaire peut être demandée par l’usufruitier.
Prendre une mesure de conservation	Article 815-2 dans l’indivision concernée, en respectant les droits démembrés.	La conservation n’autorise pas à accomplir tous les actes de gestion ou à vendre.
Céder sa quote-part de nue-propriété	Titre, droit cédé, formalités notariales et éventuelle préemption.	La cession ne supprime pas l’usufruit existant.
Vendre ensemble usufruit et nue-propriété	Accord des titulaires des droits cédés et pouvoirs des signataires.	Une majorité de nus-propriétaires n’efface pas les droits de l’usufruitier.

Sources : Code civil, article 595, Code civil, article 815-2, Code civil, article 621.

Dans le régime légal, l’article 815-3 prévoit une majorité d’au moins deux tiers des droits pour les actes d’administration qu’il vise, avec information des autres indivisaires. Il réserve d’autres actes à l’unanimité. L’article 815-18 étend ce régime à l’usufruit indivis seulement dans la mesure où il est compatible avec les règles de l’usufruit.

Sources : Code civil, article 815-3, Code civil, article 815-18.

Compter les voix ne dispense donc pas d’identifier le droit concerné et les accords nécessaires. Les trois enfants nus-propriétaires de l’exemple ne peuvent pas traiter l’usufruit du parent comme une simple quatrième quote-part. Pour un bien loué, consultez les règles de location en indivision.

La centralisation des factures ne prouve pas un pouvoir de signature. Un mandat doit définir les personnes représentées et les actes autorisés : voyez les pouvoirs et limites du mandataire en indivision. Pour un bail long ou renouvelé avant terme, faites également examiner son opposabilité à la fin de l’usufruit.

Que peut prévoir une convention entre les titulaires ?

La convention doit organiser la gestion sans attribuer à ses signataires les droits d’une personne qui n’y participe pas. Si les usufruitiers ne sont pas parties à la convention, les tiers ayant traité avec le gérant ne peuvent opposer à leur détriment les pouvoirs que les nus-propriétaires lui ont confiés.

Source : Code civil, article 1873-17.

L’article 1873-18 prévoit des règles particulières lorsque la convention entre usufruitiers et nus-propriétaires organise des décisions à la majorité en nombre et en parts. À défaut d’autre accord, les voix attachées aux parts sont partagées par moitié entre usufruit et nue-propriété. Une dépense dépassant les obligations de l’usufruitier ne l’engage qu’avec son consentement, donné dans la convention ou ultérieurement.

Source : Code civil, article 1873-18.

Préparez les points concrets à faire rédiger : interlocuteur, loyers, devis, accès au bien, comptes, assurances, documents à transmettre et procédure en cas de désaccord. Distinguez la règle de décision de l’obligation de financer une dépense. La personne qui signe une facture n’est pas nécessairement celle qui doit finalement en supporter le coût.

Le dossier établir une convention d’indivision efficace présente la rédaction et les formalités. Ici, l’attention porte sur les titulaires d’usufruit et de nue-propriété et sur les clauses adaptées à leur coexistence.

Peut-on vendre sa nue-propriété ou son usufruit ?

Vendre son droit et vendre la pleine propriété de la maison sont deux opérations différentes. Le nu-propriétaire peut céder sa nue-propriété ; l’usufruitier peut céder son usufruit. L’acquéreur reçoit le droit désigné dans l’acte, avec son étendue et ses limites. La cession de nue-propriété n’éteint pas l’usufruit.

Sources : Code civil, article 595, Code civil, article 621.

Si une quote-part indivise est vendue à une personne extérieure, la préemption doit être examinée. L’article 815-14 concerne la cession à titre onéreux à un tiers et organise notamment la notification des conditions et de l’identité de l’acquéreur, puis le délai d’un mois pour exercer le droit. Une donation ne doit pas être présentée comme soumise automatiquement à cette même procédure.

Source : Code civil, article 815-14.

En présence de démembrement, l’article 815-18 étend les notifications concernées aux nus-propriétaires et usufruitiers. Il fixe une priorité selon la nature du droit : l’acquisition d’une part de nue-propriété par un usufruitier suppose qu’aucun nu-propriétaire ne l’acquière ; la règle réciproque vaut pour une part d’usufruit.

Source : Code civil, article 815-18.

Le notaire doit donc identifier le droit cédé et tous les destinataires, avant toute signature engageante. Le prix, les conditions et le bénéficiaire de la cession ne se déduisent pas seulement du nombre d’enfants. Consultez le droit de préemption en indivision et les étapes d’une cession de droits indivis.

Une vente éventuelle de nue-propriété peut être étudiée avec un acquéreur spécialisé. Notre service de rachat de nue-propriété concerne cette acquisition ; l’étude du dossier doit porter sur les droits réellement détenus. Elle ne promet ni une offre automatique ni un prix calculé uniquement avec un barème fiscal.

Pour préparer la cession, consultez la vente en nue-propriété : droits, prix et fiscalité. Le guide distingue droit existant, réserve d’usufruit, droit d’habitation et valeur fiscale, sans transformer le barème en prix de marché.

Comment vendre le bien entier ou sortir d’un blocage ?

La vente amiable de la pleine propriété nécessite de réunir les droits cédés et les accords correspondants. L’article 621 distingue cette vente de celle d’un bien restant grevé d’usufruit. Un acquéreur de nue-propriété doit tenir compte de l’usufruit qui continue lorsqu’il n’a pas été abandonné ou éteint.

Un désaccord ne déclenche pas une vente immédiate. Le principe du droit au partage prévu par l’article 815 doit être rapproché du droit concerné et des limites applicables. Pour l’usufruit indivis, l’article 817 prévoit le cantonnement ou la licitation dans les conditions du texte ; l’article 818 prévoit la faculté correspondante pour la nue-propriété indivise.

Sources : Code civil, article 815, Code civil, article 817, Code civil, article 818.

Deux limites sont essentielles : l’article 815-5 interdit au juge, à la demande d’un nu-propriétaire, d’ordonner la vente en pleine propriété contre la volonté de l’usufruitier ; l’article 815-5-1 exclut expressément le démembrement de la procédure de vente qu’il organise à l’initiative de titulaires d’au moins deux tiers des droits.

Sources : Code civil, article 815-5, Code civil, article 815-5-1.

Ne présentez donc pas les « deux tiers » comme une solution automatique pour contourner un usufruit. La voie utile dépend du droit à partager, des demandes et du dossier. Faites examiner les possibilités amiables et judiciaires par le notaire et, en cas de contentieux, l’avocat.

Pour les modalités d’une vente, voyez vendre un bien indivis. Le dossier solutions pour sortir de l’indivision compare les voies générales ; la présence d’un usufruit impose les vérifications supplémentaires exposées ici.

Pour choisir l’opération adaptée, consultez sortir d’une indivision en présence d’un usufruit. Le guide distingue cession de nue-propriété, partage du droit indivis, vente simultanée et conversion de l’usufruit du conjoint, avec les limites liées au refus et aux configurations mixtes.

Qui paie les travaux, la taxe foncière et les charges ?

En principe, l’usufruitier supporte l’entretien et le nu-propriétaire les grosses réparations. L’article 605 prévoit une exception si ces grosses réparations ont été causées par le défaut d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit. Les actes et accords doivent aussi être examinés avant de réclamer un remboursement.

Source : Code civil, article 605.

L’article 606 définit les grosses réparations par leur nature, notamment celles des gros murs, voûtes, poutres et couvertures entières. Le montant d’un devis ne suffit pas à classer le chantier. Une facture élevée ne devient pas automatiquement une grosse réparation au sens de ce texte.

Source : Code civil, article 606.

Faites décrire les travaux, leur cause et leur étendue, puis distinguez l’accord sur leur réalisation, le financement initial et la charge définitive. Lorsque plusieurs nus-propriétaires sont concernés, leurs quotes-parts et accords doivent être rapprochés de cette qualification. Le guide travaux en indivision : financement et décisions approfondit les comptes entre propriétaires.

La taxe foncière n’est pas supprimée par l’usufruit. L’article 1400 du CGI prévoit l’imposition au nom de l’usufruitier lorsqu’un immeuble est grevé d’usufruit. Un arrangement privé de remboursement doit être distingué de la personne imposée. Vérifiez l’avis, les droits et les éventuelles règles propres au bien.

Source : CGI, article 1400.

Le dossier taxe foncière et indivision concerne notamment la répartition entre propriétaires. L’assurance doit aussi être coordonnée avec l’occupation, la location et les droits : voyez la couverture d’un bien indivis.

Pour l’IFI, l’article 968 pose en principe l’inclusion du bien pour sa valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l’usufruitier, avec des exceptions. Il ne faut donc annoncer ni exonération systématique du bien ni répartition automatique dans tous les démembrements. Consultez la déclaration de valeur des biens indivis à l’IFI pour ce sujet fiscal distinct.

Source : CGI, article 968.

Un relevé séparant impôts, assurance, entretien et travaux évite de mélanger des obligations différentes. Conservez les avis, actes, devis, factures et preuves de paiement avant de demander le règlement d’un compte.

Comment évaluer la nue-propriété et répartir un prix ?

Le barème fiscal et le prix d’une acquisition ne répondent pas à la même question. L’article 669 du CGI fixe une évaluation pour les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière. Pour un usufruit viager, la quotité fiscale dépend de l’âge de l’usufruitier.

Source : CGI, article 669.

Barème fiscal viager : libellés et quotités de l’article 669
Âge de l’usufruitier, selon le libellé du CGI	Usufruit	Nue-propriété
Moins de 21 ans révolus	90 %	10 %
Moins de 31 ans révolus	80 %	20 %
Moins de 41 ans révolus	70 %	30 %
Moins de 51 ans révolus	60 %	40 %
Moins de 61 ans révolus	50 %	50 %
Moins de 71 ans révolus	40 %	60 %
Moins de 81 ans révolus	30 %	70 %
Moins de 91 ans révolus	20 %	80 %
Plus de 91 ans révolus	10 %	90 %

Exemple fiscal fictif : pour une maison de 400 000 € et un usufruitier de 65 ans, les quotités sont 40 % pour l’usufruit, soit 160 000 €, et 60 % pour la nue-propriété, soit 240 000 €. Si trois enfants détiennent chacun un tiers de cette nue-propriété, chacun correspond à 80 000 € dans cet exemple fiscal.

Pour un usufruit à durée fixe, le même article prévoit 23 % par période de dix ans, sans fraction et sans tenir compte de l’âge. Une durée de douze ans correspond ainsi à deux périodes, soit 46 %. Ce calcul ne constitue pas un prix de marché.

En vente simultanée, l’article 621 prévoit une répartition du prix selon la valeur respective des droits, sauf accord pour reporter l’usufruit sur le prix. Faites définir cette répartition et les conséquences d’un report dans l’acte ; le barème fiscal ne doit pas être présenté comme une offre obligatoire de l’acquéreur.

Source : Code civil, article 621.

Une étude commerciale doit également examiner le titre, l’occupation, la durée du droit, les contraintes de cession et le bien lui-même. Pour préparer les pièces, consultez l’estimation de vos parts. Pour le périmètre d’une transmission aux enfants, voyez donner des droits indivis à ses enfants.

Que devient l’indivision à la fin de l’usufruit ?

La fin de l’usufruit réunit la jouissance à la nue-propriété, mais ne partage pas le bien entre plusieurs propriétaires. L’article 617 prévoit notamment le décès de l’usufruitier et l’arrivée du terme. Il faut vérifier le titre et les éventuels droits successifs avant de conclure à la réunion de tous les droits.

Source : Code civil, article 617.

Dans l’exemple des trois enfants nus-propriétaires par tiers, si l’usufruit prend fin et qu’aucun autre droit ne fait obstacle à la réunion, chacun devient plein propriétaire d’un tiers. La maison reste en indivision entre eux. Leur situation de gestion change ; ils ne reçoivent pas automatiquement une pièce ou une somme d’argent.

L’article 1133 du CGI prévoit en principe l’absence de nouvel impôt ou taxe lors de la réunion due au décès de l’usufruitier ou à l’expiration du terme, sous la réserve du texte. Cette règle ne signifie pas que toutes les formalités, tous les actes ou toute autre transmission sont sans coût.

Source : CGI, article 1133.

Réunissez l’acte constitutif, les documents constatant l’événement, les titres, les baux et les comptes. Demandez au notaire quelles mises à jour sont nécessaires. Le guide démarches notariales en indivision aide à préparer ces échanges.

Décidez ensuite si les nouveaux pleins propriétaires souhaitent conserver, organiser la gestion ou préparer une cession. Cette étape doit être traitée séparément de la preuve de l’extinction de l’usufruit.

Quelles pièces réunir avant une gestion ou une cession ?

Commencez par établir un état des droits avant de comparer les solutions. Cette préparation rend les échanges avec le notaire, les autres titulaires et un éventuel acquéreur plus précis.

Titres : acte d’achat, de donation ou de succession, attestation et clauses portant sur l’usufruit.
Titulaires : identité, nature et quote-part du droit détenu par chacun.
Durée : usufruit viager ou à terme et éventuels droits successifs à examiner.
Gestion : convention, mandat, baux, occupation, loyers et assurances.
Comptes : impôts, devis, factures, avances et justificatifs de paiement.
Projet : cession de quote-part, vente d’un droit complet, vente simultanée ou conservation.

Ce dossier aide à définir les questions à faire vérifier. Il ne permet pas, à lui seul, de conclure à la validité d’une signature, de fixer un prix définitif ou d’imposer la vente à un autre titulaire.

Questions fréquentes sur l’indivision et le démembrement

Un usufruitier est-il en indivision avec le nu-propriétaire ?

Pas du seul fait du démembrement : ils détiennent des droits de nature différente. Une indivision peut exister entre plusieurs nus-propriétaires ou entre plusieurs usufruitiers. Le titre doit préciser la nature et la quote-part de chaque droit.

Les enfants nus-propriétaires ont-ils droit aux loyers ?

La nue-propriété ne donne pas, à elle seule, les revenus réservés à l’usufruitier. Il faut vérifier l’étendue de l’usufruit et les accords applicables. Une répartition fondée uniquement sur les quotes-parts de nue-propriété peut donc être incorrecte.

L’usufruitier peut-il signer tous les baux seul ?

Non. Les baux ruraux, commerciaux, industriels ou artisanaux nécessitent le concours du nu-propriétaire selon l’article 595, ou une autorisation judiciaire. Les autres baux imposent aussi de vérifier les pouvoirs, la durée et, le cas échéant, l’usufruit indivis.

Peut-on vendre sa part de nue-propriété sans vendre la maison entière ?

Oui, la cession peut porter uniquement sur le droit détenu. L’usufruit existant continue. Si la quote-part est vendue à un tiers, il faut notamment examiner les notifications et la préemption, avec les règles particulières au démembrement.

Deux tiers des nus-propriétaires peuvent-ils imposer la vente en pleine propriété ?

La procédure de l’article 815-5-1 exclut le démembrement. L’article 815-5 interdit aussi la vente en pleine propriété demandée par un nu-propriétaire contre la volonté de l’usufruitier. Le partage d’un droit indivis et la vente du bien entier doivent être distingués.

Qui paie la taxe foncière sur un bien grevé d’usufruit ?

L’article 1400 du CGI prévoit l’imposition au nom de l’usufruitier. Il ne faut pas annoncer une absence de taxe foncière. Un accord privé de prise en charge doit être distingué de la personne légalement imposée.

Le barème fiscal impose-t-il le prix de vente d’une nue-propriété ?

Non, ce barème répond à une finalité fiscale. Une offre d’acquisition doit examiner le droit, le bien et les contraintes. Pour une vente simultanée, l’article 621 prévoit la répartition selon la valeur respective des droits, sauf accord de report de l’usufruit sur le prix.

Le décès de l’usufruitier met-il fin à l’indivision entre les enfants ?

Non. Si plusieurs enfants détiennent la nue-propriété, la réunion des droits peut les rendre pleins propriétaires de leurs quotes-parts. Ils restent en indivision tant que le bien n’est pas partagé ou que les droits n’ont pas été réunis autrement.

Sources officielles et champ de ce dossier

Références vérifiées pour le droit français le 3 octobre 2026. Les explications distinguent la nature des droits, les décisions, la cession et les règles fiscales. Les titres, conventions et éventuelles décisions du dossier doivent être examinés.

Ce dossier porte sur la coexistence de l’indivision et du démembrement. Les guides dédiés cités dans le texte approfondissent la succession, la convention, les travaux, les impôts et les modalités de sortie.

Vous envisagez de céder vos droits en nue-propriété ?

Indivision Patrimoine étudie l’acquisition de biens et de droits immobiliers à Paris et en Île-de-France. Notre service de rachat de nue-propriété examine les droits démembrés ; le rachat de parts indivises concerne un projet de cession adapté au droit détenu. Une offre éventuelle dépend de l’étude du dossier et des formalités applicables.

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