Tout savoir sur l’Indivision, l’usufruit et la nue-propriété

Le droit de propriété est considéré comme celui permettant de disposer et d’avoir la jouissance des biens de manière absolue. Cependant, l’usage ne doit pas être prohibé par la loi ou les règlements. Ainsi, les personnes ayant la pleine propriété d’un bien ont le droit de l’utiliser, de le disposer et de jouir de ce dernier. En effet, il existe 3 principales formes de propriété telles que l’indivision, l’usufruit et la nue-propriété. Que faut-il savoir de ces dernières ? Nous aborderons davantage le sujet dans la suite de cette rédaction.

Que faut-il savoir de l’indivision ?

L’indivision se présente comme une situation au sein de laquelle deux ou plusieurs personnes sont appelées à être propriétaires d’un même bien ou de même ensemble de biens. Il peut s’agir d’une maison, des portefeuilles de titres, des meubles, des bijoux, etc.

À titre illustratif, une indivision naît lorsque deux ou plusieurs personnes se mettent ensemble pour acheter en commun un bien. Dans la plupart des cas, cela se remarque au niveau de l’achat du logement familial réalisé par les époux ou même des couples non mariés.

Cependant, l’indivision peut également résulter d’une succession d’un même bien. Cela concerne en général plusieurs héritiers. Dans ce cas, ces derniers sont appelés indivisaires. Dans cette indivision, chaque héritier reste propriétaire d’une quote-part du bien. Par ailleurs, l’indivision peut également se porter sur :

  • La pleine propriété ;
  • La nue-propriété ;
  • L’usufruit.

Cependant, son existence se confirme lorsqu’il s’agit des droits de même nature.

L’indivision, comment fonctionne-t-elle ?

Pour gérer les biens indivis, il est important de réaliser des actes courants plus ou moins graves. Ces derniers peuvent s’effectuer sur la seule initiative d’un seul indivisaire. Cependant, la réalisation des actes courants peut se faire grâce à l’accord des autres indivisaires. Ce cas se présente lors d’une indivision successorale. À ce niveau, une convention doit être établie afin de fixer impeccablement les règles de fonctionnement de cette indivision.

La rédaction de la convention

La rédaction de la convention permettant de fixer les règles de fonctionnement d’une indivision doit être faite minutieusement. Dans ce document, il est important de lister l’intégralité des biens de l’indivision. Vous devez préciser également les droits de chaque indivisaire. Fixez une durée déterminée, mais elle doit être dans la limite de 5 ans renouvelables. Vous pouvez également opter pour une durée indéterminée. Concernant la gestion de l’indivision, les héritiers ont le droit de nommer un d’entre eux. Ils peuvent également désigner une autre personne ou plusieurs gérants.

Le mode de désignation du gérant doit être prévu par la convention. Il peut également être effectué plus tard à travers une décision unanime des héritiers.

Les actes conservatoires

Un acte conservatoire est considéré comme un acte matériel ou juridique. Il est spécifiquement destiné à pallier aux pertes du bien. La loi donne le pouvoir à chaque indivisaire de tout mettre en œuvre pour conserver les biens indivis. Cela est également valable même si ces derniers ne présentent pas de caractère d’urgence. Voici quelques exemples d’actes conservatoires :

  • La souscription d’un contrat d’assurance ou de bail ;
  • La mise en demeure adressée à une tierce personne ;
  • L’action en revendication ;
  • Etc.

Pour garantir le financement d’un acte conservatoire, un indivisaire peut toutefois recourir à l’usage des fonds indivis. Il s’agit précisément de ceux dont il est présumé avoir la libre disposition.

Comment s’effectuent le maintien et la cession des droits de l’indivision ?

Un héritier a la possibilité de demander le maintien dans l’indivision. De cette manière, il retarde le partage des biens. Cependant, il peut arriver que les autres indivisaires ne soient pas d’accord. À ce niveau, le tribunal compétent sera amené à juger cette affaire. Il peut décider de maintenir l’indivision dans le but d’apporter une protection efficace des intérêts des indivisaires.

Par ailleurs, un indivisaire peut également décider de vendre ses droits dans l’indivision. Cependant, cela ne peut s’effectuer que sous certaines conditions. Dans ces cas, la priorité d’achat est donnée aux autres indivisaires.

Comment peut s’effectuer la fin de l’indivision ?

D’après la loi, « nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision ». Ainsi lorsque l’un des indivisaires demande la fin de celle-ci, le partage des biens de l’indivision doit être réalisée pour chaque indivisaire. De même, les héritiers peuvent opter pour la transformation de l’indivision en copropriété. Cependant, lorsqu’un désaccord survient, la vente du bien sera immédiate.

Il faut donc en déduire qu’un héritier peut décider unilatéralement de sortir de l’indivision à tout moment. Toutefois, un jugement ou une convention entre les héritiers peut s’y opposer. Si la décision de sortir de l’indivision est maintenue, alors 2 possibilités de rupture existent :

  • L’indivisaire désirant la rupture peut donner ou vendre sa part, soit dans l’indivision, soit dans un bien déterminé. Cependant, celui-ci a l’obligation d’informer tous les autres indivisaires de la vente du bien par acte d’huissier.
  • L’indivisaire peut opter pour le partage des biens ou d’une partie. Cependant, si les autres veulent toujours rester dans l’indivision, ceux-ci peuvent demander une autorisation au tribunal afin de ne pas effectuer le partage. Toutefois, ils devront lui attribuer sa part.

L’essentiel à savoir sur l’usufruit et la nue-propriété

L’usufruit est un droit d’usage sur un bien dont on n’est pas forcément propriétaire. Il est souvent utilisé dans les situations où un bien est partagé entre plusieurs personnes, comme dans le cas d’un héritage ou d’une donation.

Par exemple, si une personne a hérité d’une maison de ses parents. La personne qui hérite de la maison peut alors renoncer à son titre de propriété (appelé nue-propriété) et avoir le droit de l’utiliser pendant une période déterminée (appelé usufruit). Cela lui permet de vivre dans sa maison sans avoir à payer de taxes foncières ou d’autres coûts associés jusqu’à ce qu’il décide de la vendre ou de la transmettre à quelqu’un d’autre.

Le démembrement de propriété est considéré comme un arrangement patrimonial, ce qui signifie qu’il peut être utilisé dans le cadre de votre stratégie de planification successorale. Il vous permet de diviser vos biens en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. La plupart des gens choisissent cette option lorsqu’ils veulent s’assurer que leurs héritiers recevront tous leurs biens après leur décès tout en gardant un certain contrôle sur ce qui se passe avec ces biens de leur vivant.

De prime abord, il est important de notifier que l’usufruit et la nue-propriété sont spécifiquement issus du démembrement de propriété. Il s’agit précisément d’une opération consistant à procéder à la dissolution des droits de propriété d’un bien.

L’usufruit

L’usufruit représente le droit d’une personne. Par contre, l’usufruitier est considéré comme le droit de jouir et de faire usage des biens appartenant à une autre personne (le nu-propriétaire). Il faut donc en déduire que les usufruitiers n’ont pas l’obligation de disposer des biens. Plus précisément, ils ne peuvent pas les vendre ou encore les données sans avoir un accord précis du nu-propriétaire.

L’usufruit peut être vendu ou donné. Il peut également faire l’objet d’une saisie. Cependant, la durée de l’usufruit est limitée à la vie du bénéficiaire (cédant). Ce qui n’est pas le cas au niveau du cessionnaire. Lorsque l’usufruit est détenu par plusieurs propriétaires sur un même bien, il est conjoint. À titre illustratif, le père et la mère disposent l’usufruit sur un bien et décident ensemble de donner la nue-propriété à leur enfant.

Si plusieurs bénéficiaires jouissent d’un usufruit de manière successive, alors ce dernier est considéré comme successif. À titre illustratif, il peut arriver que le premier usufruitier décède et une deuxième personne hérite de l’usufruit. À ce niveau, la valeur de l’usufruit doit se recalculer. Elle se fera précisément en fonction de l’âge du nouvel usufruitier. Il ne faut pas négliger également le barème légal à prendre en compte.

La nue-propriété

La nue-propriété représente le droit d’une personne (appelée nu-propriétaire) de disposer d’un bien et d’avoir la possibilité de procéder à sa vente. Cependant, celui-ci n’a pas le droit d’usage ni de jouissance. Il peut arriver que l’accord de l’usufruitier soit nécessaire. Cela est possible que si ses droits sont minorés. Un cas de décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire bénéficiera donc de l’usufruit gratuitement. À ce niveau, il aura la pleine propriété sans pour autant payer les droits de succession. C’est la raison pour laquelle il est fréquent d’apercevoir les acquisitions en nue-propriété.

Quelle est l’évaluation des droits d’usufruit et de nue-propriété ?

En principe, la valeur de chacun des biens démembrés doit être répartie entre l’usufruit et la nue-propriété. La détermination de celle-ci s’effectue grâce à un barème fiscal. Ce dernier se détermine en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour du démembrement. Le barème fiscal prend en compte également l’espérance de vie de l’usufruitier. En effet, plus ce dernier est élevé, plus la valeur de l’usufruit sera faible, vice versa. Par ailleurs, il est important de noter qu’il existe une différence entre la valeur du bien démembré et celle de l’usufruit. Celle-ci correspond spécifiquement à la valeur de la nue-propriété.

Quel est le barème de la valeur de l’usufruit viager ?

Le barème fiscal expose spécifiquement la valeur de l’usufruit viager. Comme évoqué précédemment, il se détermine en fonction de l’âge de l’usufruitier. Cependant, le barème est fixé en pourcentage de la valeur du bien en démembrement.

  • Pour les moins de 21 ans, l’usufruit est évalué à 90% et la nue-propriété est estimée à 10% ;
  • De 21 à 30 ans, l’usufruit est évalué à 80% et la nue-propriété est estimée à 20% ;
  • De 31 à 40 ans, l’usufruit est évalué à 70% et la nue-propriété est estimée à 30% ;
  • De 41 à 50 ans, l’usufruit est évalué à 60% et la nue-propriété est estimée à 40% ;
  • De 51 à 60 ans, l’usufruit est évalué à 50% et la nue-propriété est estimée à 50% ;
  • De 61 à 70 ans, l’usufruit est évalué à 40% et la nue-propriété est estimée à 60% ;
  • De 71 à 80 ans, l’usufruit est évalué à 30% et la nue-propriété est estimée à 70% ;
  • De 81 à 90 ans, l’usufruit est évalué à 20% et la nue-propriété est estimée à 80% ;
  • Plus de 91 ans, l’usufruit est évalué à 10% et la nue-propriété est estimée à 90% ;

Par ailleurs, il est important de notifier que le droit d’usage et d’habitation qui était réservé au conjoint survivant sera évalué par le fisc à 60% de la valeur de l’usufruit viager.

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Christian Mahout

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L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

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