De nombreux biens sont attribués à plusieurs personnes, qui font d’eux des copropriétaires. Le problème de gestion survient très vite dans de pareilles situations. Il revient aux copropriétaires d’opter pour une indivision ou Société Civile Immobilière (SCI) pour assurer l’administration des biens. Chacun de ces modes de gestion est efficace pour le patrimoine en question. Cependant, il n’est pas rare de voir des copropriétaires préférer une opération à l’autre. Voici comment passer d’une indivision à une Société Civile Immobilière.
Quelle est la différence entre une indivision et une SCI ?
Avant de penser à transformer une indivision en SCI, il convient de mettre la lumière sur chaque opération. Cela permet de passer facilement d’un mode de gestion des biens à un autre en toute connaissance de cause. L’indivision est une situation au cours de laquelle plusieurs personnes ont des biens mobiliers ou immobiliers en commun. Elle apparaît dans des cas de figure, volontaires ou non. En effet, vous pouvez vous retrouver en indivision suite à la succession d’un patrimoine.
Les biens reviennent à plusieurs personnes, qu’on appelle les indivisaires. La distribution de chaque action est préétablie par le défunt. Après un divorce dans lequel figurent des biens en commun non liquidés par le couple, il peut avoir une indivision. En fonction du régime adopté pour le mariage, le partage du patrimoine est effectué. Lorsque l’acte de transmission du bien est rédigé, tous les indivisaires deviennent automatiquement des propriétaires.
La particularité de l’indivision est que l’opération se déroule très vite et ne nécessite pas un investissement financier important. De plus, les copropriétaires peuvent se permettre de quitter l’indivision s’ils le souhaitent. Cela se fait par le biais de la vente des parts ou directement celle du bien en question.
En ce qui concerne la SCI, il s’agit d’une entreprise à vocation juridique qui permet de garder un bien à plusieurs. Contrairement à l’indivision, la gestion immobilière se fait par le biais d’un gérant qui peut être une personne physique ou morale. Le principe de la SCI ne fait pas des détenteurs de parts les propriétaires du bien. Ils sont considérés comme des associés et le partage est fait de sorte que chacun obtienne une portion à la hauteur de son investissement. Ce mode de gestion est connu sous différents types :
- SCI de construction,
- SCI familiale,
- SCI de location,
- SCI de vente.
Les clauses sont activées en tenant compte du format adopté par les associés.
Pourquoi passer d'une indivision à une SCI ?
Plusieurs raisons expliquent pourquoi il est bien de transformer une indivision en une SCI. Cela vous est bénéfique dans la mesure où vous êtes un investisseur. En effet, la SCI s’avère être plus facile qu’une indivision, car les règles sont préalablement établies par les associés. Elles apparaissent déjà dans la rédaction du statut. De plus, la SCI offre une sécurité sur le long terme à tous les associés. Ce qui fait qu’il n’y a aucun risque que la structure disparaisse du jour au lendemain.
En passant de l’indivision à la SCI, vous évitez des conflits quant à la succession d’un bien. Pour une maison en indivision, par exemple, un héritier a la possibilité de pousser les autres copropriétaires à la vente, ce qui n’est pas le cas avec la Société Civile Immobilière. Cependant, étant des associés, ils peuvent transmettre ou vendre leur part tout en conservant l’intégrité du bien.
Pour finir, en transformant l’indivision en SCI, vous limitez les différents frais en rapport avec la succession en cas de décès. Vous n’aurez pas à verser les droits de donation, et votre héritier aura moins de dépenses à faire pour avoir le statut d’associé.
Comment quitter une indivision pour une SCI ?
Le passage d’une indivision à une SCI est bel et bien possible pour les indivisaires. Du moment où la décision a été prise, ils doivent suivre quelques étapes pour arriver à cette fin. Ainsi, les indivisaires sont appelés à créer une société et remplir toutes les formalités qui y ont trait. Pour commencer, il va falloir inclure les biens immobiliers dans les statuts de la SCI. Cela est fait dès son établissement et par le biais d’un notaire.
Ensuite, il faudra déterminer le capital social du patrimoine en question. C’est sur cette base que la proportion destinée à chacun des associés sera fixée. La dernière étape pour passer de l’indivision à la SCI est le paiement des multiples frais nécessaires pour la procédure. La première dépense est celle nécessaire pour créer la SCI et les démarches administratives. Il faudra prévoir un budget qui va couvrir l’intervention d’un notaire pour muter les biens.
Cette dépense est indispensable parce qu’il est désormais obligatoire d’établir un acte notarié pour ce type de transfert de patrimoine. Après chacune de ces étapes, vous êtes officiellement passé de l’indivision à la SCI.
Quelles sont les phases clés pour créer une SCI ?
Pour créer une SCI qui va permettre de quitter une indivision, il faut suivre quelques grandes lignes. La première des choses à faire est de rédiger les statuts de la société. Ce travail implique la participation de tous les associés, car l’intérêt de tous est en jeu. Les statuts doivent impérativement contenir la dénomination de la société, ses règles et son mode de fonctionnement. La distribution des parts exactes de chaque associé doit également y figurer.
Ensuite, pour la deuxième étape, il faudra organiser une assemblée constitutive. Ce sera le lieu où les associés vont adopter ensemble les statuts de la société. C’est au cours de cette assemblée constitutive que le gérant des biens sera connu et que d’autres décisions importantes seront prises. À la suite de cela, il faut penser à enregistrer la SCI dans le registre du commerce et des sociétés. Cela se fait sous réserve du dépôt d’un dossier contenant les statuts de la société, un formulaire et quelques pièces justificatives.
Après la validation de l’enregistrement, la société obtient un numéro SIRET. Celui-ci est nécessaire pour garder un bon rapport avec les partenaires, mais aussi les administrateurs. Pour finir, une annonce officielle de la création de la SCI doit être faite, ce qui rend désormais la société fonctionnelle.
Quelles sont les implications fiscales une fois la SCI mise en place ?
La fiscalité est d’actualité autant pour une indivision que pour une SCI. Il convient donc aux associés de connaître les modalités dont ils devront s’acquitter. En optant pour une Société Civile Immobilière, vous pouvez facilement amortir le prix du bien. La conséquence directe est que vous bénéficiez d’une réduction sur les impôts destinés aux bénéfices perçus. La transparence fiscale est également de mise avec une Société Civile Immobilière. Cela implique que les différentes charges de la structure sont prélevées des revenus des associés. De cette façon, le point fiscal personnel est considérablement amélioré.
La SCI est basée sur le régime des « impositions sur les sociétés » vis-à-vis des bénéfices générés. La société est gagnante si les impôts prélevés sont moins importants que ceux des revenus personnels des associés. Pour finir, en passant à la SCI, vous bénéficiez d’une plus grande flexibilité pour le partage des revenus. L’imposition appliquée est par conséquent moins importante que ce qu’elle devrait être. L’aspect fiscal de la Société Civile Immobilière permet de faire perdurer aussi longtemps que possible le bien qui a suscité sa création.
Quels sont les avantages lors du passage d'une indivision à une SCI ?
Avant de transformer une indivision en une SCI, il est impératif d’évaluer un bon nombre d’éléments. C’est ce qui garantira que vous avez pris la décision adéquate pour pérenniser le bien. L’aspect fiscal est le premier avantage que vous obteniez en effectuant cette transformation. Il est important d’opter pour une formule qui sera la plus avantageuse pour tout le monde et de réduire les prélèvements sur les bénéfices.
Bien avant, il faut faire une évaluation de l’état fiscal des bénéficiaires, mais également celui du bien. Ensuite, la transformation d’une indivision en une SCI garantit une gestion efficiente des biens et des charges. Le partage entre les associés est beaucoup plus structuré. Pour finir, grâce à cette transformation, vous êtes épargné des conflits sur le plan financier. Les règlements établis par la Société Civile Immobilière permettent de situer les responsabilités de chaque associé.
Doit-on tenir compte des relations existantes entre les bénéficiaires avant d'effectuer cette transformation ?
En dehors de plan financier ou fiscal, celui qui se réfère aux relations entre les copropriétaires est également important. Cet aspect a une grande influence sur la décision qui est prise par les bénéficiaires du bien. Dans la mesure où ils proviennent de la même famille, ce choix est beaucoup plus facile à faire. En effet, la SCI familiale est plus indiquée pour structurer et transmettre le patrimoine. Si une ambiance peu conviviale existe entre les bénéficiaires, cette transformation est également adéquate.
En optant pour la SCI, des principes et règles strictes sont élaborés. De cette façon, les prises de décisions ne pourront pas se faire par un associé sur un coup de tête. Toute intervention doit se faire conformément à un protocole et en tenant compte de l’avis des autres. Les relations influencent ce choix si certains copropriétaires estiment ne pas vouloir trop s’impliquer dans la gestion du bien. À travers la Société Civile Immobilière, ce pouvoir est délégué à un associé choisi par tous.
En quoi le temps de disposition du bien joue un rôle dans le choix entre l'indivision et la SCI ?
Selon le temps voulu pour garder le bien, le choix entre une indivision et une SCI est fait. C’est pourquoi il faut définir un objectif avant d’opter pour l’une des deux options. En effet, si vous désirez garder le bien sur une courte période, c’est l’indivision qui correspond à votre attente. C’est une procédure qui est très aisée, avec la possibilité de la modifier. Il en est de même pour les impôts qui sont déduits de la plus-value du bien.
L’accord de tous les copropriétaires n’est pas nécessaire pour procéder à la vente du patrimoine. Si au contraire, l’objectif est de garder sur une longue durée le bien, la meilleure chose est de faire référence à la SCI. La Société Civile Immobilière par l’intermédiaire d’une structure transparente permet de gérer efficacement les biens. De plus, elle permet de transmettre sans encombre le patrimoine à chaque associé.
Quelles sont les limites de la SCI ?
En dépit des nombreux avantages que la SCI offre, elle présente également des limites non négligeables à connaître. La première et la plus remarquable s’observe sur le plan financier, en raison des dépenses à effectuer pour la création de la société. En plus de cela, un budget doit être mis en place pour bénéficier des services d’un expert en comptabilité. Il a pour mission la rédaction du bilan d’exercice annuel de la structure.
Ensuite, la procédure administrative s’avère longue, avec de nombreux justificatifs à présenter. Faire preuve de patience est donc la meilleure des choses pour en venir à bout. En ce qui concerne la sortie de la SCI, elle se fait suivant l’accord des autres associés. Sans cet avis à l’unanimité, vous êtes donc contraints d’y rester et de répondre à chacune des responsabilités qui vous ont été attribuées.
Questions / Réponses
Quels sont les avantages à transformer une indivision en SCI ?
Les avantages de la transformation d’une indivision en SCI incluent une meilleure structure de gestion du patrimoine, des règles de fonctionnement claires et prédéfinies, facilité dans la transmission des parts ou du patrimoine, et une protection accrue contre les conflits entre co-indivisaires.
Comment procéder étape par étape pour transformer une indivision en SCI ?
Pour transformer une indivision en SCI, il faut d’abord rédiger les statuts de la SCI et les faire signer par tous les futurs associés. Ensuite, il est nécessaire d’enregistrer la SCI au registre du commerce pour obtenir un numéro SIRET. Finalement, il faut transférer les biens de l’indivision à la SCI via un acte notarié.
Quelles sont les implications fiscales après avoir transformé une indivision en SCI ?
La transformation d’une indivision en SCI modifie le régime fiscal applicable. Une SCI peut choisir entre l’imposition des revenus selon l’IRPP (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques) ou l’IS (Impôt sur les Sociétés), ce qui peut conduire à une optimisation fiscale selon les spécificités des associés et de la SCI.
Peut-on rétrograder d'une SCI à une indivision et dans quelles conditions ?
Rétrograder d’une SCI à une indivision est juridiquement complexe et rarement pratiqué. Cela nécessiterait la dissolution de la SCI avec l’accord de tous les associés, suivi par la répartition des biens selon les règles de l’indivision, un processus qui devrait être encadré par un conseil juridique compétent.
Quel est le rôle du notaire dans la transformation d'une indivision en SCI ?
Le notaire joue un rôle capital dans la transformation d’une indivision en SCI. Il est responsable de la rédaction des actes notariés formalisant la création de la SCI et le transfert des biens de l’indivision à la SCI. Le notaire assure également que toutes les démarches sont conformes aux exigences légales et fiscales.
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