Lexique complet de l’indivision : 50 termes juridiques expliqués simplement

Définition simple : Document qui établit les droits exacts de chaque indivisaire et la composition des lots lors du partage.

Explication détaillée : L'état liquidatif est généralement établi par un notaire, parfois avec l'aide d'un expert-comptable. Il comprend l'inventaire et l'évaluation des biens, le calcul des droits de chacun (en tenant compte des éventuels rapports de donation, des dettes, etc.), puis la formation et l'attribution des lots. Il constitue la base du partage définitif.

Exemple : Dans une succession complexe, le notaire établit un état liquidatif détaillant la valeur de tous les biens du défunt, les dettes à déduire, les donations à rapporter, puis calcule la part revenant à chaque héritier avant de proposer une répartition équitable des biens.

Définition simple : Mécanisme par lequel la part d'un indivisaire renonçant ou défaillant est répartie entre les autres indivisaires.

Explication détaillée : Dans certains cas, notamment en matière successorale, lorsqu'un héritier renonce à la succession ou est déclaré indigne de succéder, sa part accroît celle des autres héritiers de même rang, proportionnellement à leurs droits respectifs. Ce mécanisme est prévu aux articles 744 et suivants du Code civil.

Exemple : Trois frères héritent à parts égales du patrimoine de leur père. Si l'un d'eux renonce à la succession, sa part (1/3) sera répartie entre les deux autres, qui recevront chacun la moitié de cette part en plus de leur propre part, soit au total 1/3 + 1/6 = 1/2 chacun.

Définition simple : Document établi par un notaire qui atteste de la qualité d'héritier et des droits dans une succession.

Explication détaillée : Cet acte est essentiel dans le cadre d'une indivision successorale car il identifie officiellement les indivisaires et leurs quotes-parts. Il est établi sur la base des informations fournies par la famille et de différents documents d'état civil.

Exemple : À la suite du décès de leur mère, deux sœurs se rendent chez le notaire qui établit un acte de notoriété précisant qu'elles sont les seules héritières et qu'elles héritent chacune pour moitié (indivision à 50/50).

Définition simple : Procédure judiciaire permettant à un indivisaire de demander la fin de l'indivision et le partage des biens.

Explication détaillée : C'est le droit fondamental de tout indivisaire de ne pas rester dans l'indivision contre sa volonté, consacré par l'article 815 du Code civil. Cette action peut être exercée à tout moment, sauf si les indivisaires ont convenu de rester en indivision pour une durée déterminée ou si un jugement a ordonné le maintien temporaire de l'indivision.

Exemple : Suite au décès de leurs parents, trois frères héritent d'une maison en indivision. Après quelques années, l'un d'eux souhaite récupérer sa part pour acheter son propre logement. Il peut exercer une action en partage si ses frères refusent de vendre le bien ou de racheter sa part.

Définition simple : Droit accordé à certains indivisaires de se voir attribuer prioritairement un bien spécifique de l'indivision lors du partage.

Explication détaillée : Ce mécanisme, prévu aux articles 831 et suivants du Code civil, permet à un indivisaire ayant un lien particulier avec un bien (résidence principale, outil de travail, entreprise) de se le voir attribuer en priorité, à charge pour lui d'indemniser les autres indivisaires. Le juge l'accorde en tenant compte des intérêts en présence.

Exemple : Dans une succession, l'un des enfants qui vivait avec le défunt et l'aidait à exploiter son exploitation agricole peut demander l'attribution préférentielle de la ferme, moyennant une soulte versée à ses frères et sœurs.

Définition simple : Bien appartenant collectivement à plusieurs personnes, sans qu'une division matérielle de leurs parts respectives soit établie.

Explication détaillée : Le bien indivis est l'objet même de l'indivision. Chaque indivisaire possède une quote-part abstraite de ce bien, mais aucun ne peut prétendre être propriétaire d'une partie physique déterminée. Les biens indivis peuvent être de toute nature : immobiliers (maison, appartement, terrain), mobiliers (voiture, compte bancaire, œuvres d'art) ou même incorporels (droits d'auteur, brevets).

Exemple : Un couple non marié achète un appartement en commun. Le bien est indivis entre eux, chacun détenant une part (généralement 50%, mais pas nécessairement).

Définition simple : Disposition d'une convention d'indivision qui soumet la cession de droits indivis à un tiers à l'accord préalable des autres indivisaires.

Explication détaillée : Cette clause permet aux indivisaires de contrôler l'entrée de nouveaux membres dans l'indivision. Elle est particulièrement utile dans les indivisions familiales ou entre proches. Prévue à l'article 815-14 du Code civil, elle doit être expressément stipulée dans la convention d'indivision.

Exemple : Quatre amis possèdent une maison de vacances en indivision. Leur convention d'indivision stipule que si l'un d'eux souhaite vendre sa part à un tiers, il devra obtenir l'accord unanime des trois autres.

Définition simple : Situation dans laquelle des concubins (partenaires non mariés et non pacsés) possèdent des biens en commun.

Explication détaillée : Contrairement aux époux ou aux partenaires pacsés, les concubins n'ont pas de régime légal organisant automatiquement leurs rapports patrimoniaux. L'indivision est donc souvent le seul cadre juridique de leurs acquisitions communes, ce qui peut générer des difficultés en cas de séparation. Il est recommandé pour les concubins d'établir une convention d'indivision ou de préciser leurs contributions respectives lors de l'acquisition.

Exemple : Un couple de concubins achète un appartement ensemble. Sans précision contraire dans l'acte d'achat, ils sont présumés propriétaires à parts égales, quelle que soit leur contribution financière réelle.

Définition simple : Contrat organisant les règles de fonctionnement de l'indivision entre les indivisaires.

Explication détaillée : Prévue aux articles 1873-1 à 1873-18 du Code civil, cette convention permet de déroger au régime légal de l'indivision et d'adapter les règles à la situation particulière des indivisaires. Elle peut porter sur la durée de l'indivision, les pouvoirs des indivisaires, la désignation d'un gérant, les modalités de prise de décision, etc. Elle doit être établie par écrit et peut être conclue pour une durée maximale de 5 ans, renouvelable par décision expresse.

Exemple : Trois frères et sœurs héritent d'un immeuble de rapport. Pour éviter les tensions et organiser efficacement la gestion des locations, ils établissent une convention d'indivision désignant l'un d'eux comme gérant et précisant les règles de répartition des charges et des revenus.

Définition simple : Division de la propriété d'un bien entre l'usufruit (droit d'usage et de percevoir les fruits) et la nue-propriété (propriété sans jouissance).

Explication détaillée : Le démembrement est distinct de l'indivision, bien que les deux notions puissent se combiner. Dans l'indivision, la pleine propriété est partagée entre plusieurs personnes. Dans le démembrement, ce sont les attributs de la propriété qui sont répartis entre différentes personnes. Un bien peut donc être à la fois en indivision et démembré.

Exemple : Une veuve détient l'usufruit d'une maison, tandis que ses trois enfants sont nus-propriétaires en indivision (chacun détenant un tiers de la nue-propriété).

Définition simple : Droit légal permettant aux indivisaires d'acheter en priorité la part d'un co-indivisaire qui souhaite la vendre à un tiers.

Explication détaillée : Prévu à l'article 815-14 du Code civil, ce droit permet aux indivisaires de maintenir l'indivision entre eux en évitant l'entrée d'un tiers. L'indivisaire qui souhaite céder sa part doit notifier son projet aux autres, en précisant le prix et les conditions de la vente. Les autres indivisaires disposent alors d'un délai d'un mois pour exercer leur droit de préemption aux mêmes conditions.

Exemple : Pierre, Paul et Jacques sont propriétaires d'un terrain en indivision. Pierre souhaite vendre sa part à un tiers pour 50 000 €. Paul et Jacques peuvent décider d'exercer leur droit de préemption et d'acheter la part de Pierre pour cette même somme, proportionnellement à leurs droits dans l'indivision ou selon un autre accord entre eux.

Définition simple : Possibilité pour les indivisaires d'écarter un tiers qui a acheté la part d'un co-indivisaire en lui remboursant le prix d'achat.

Explication détaillée : Le droit de retrait est le prolongement du droit de préemption. Si un indivisaire a vendu sa part sans respecter la procédure de préemption, les autres indivisaires peuvent, dans un délai de 5 ans, exercer un droit de retrait en remboursant au tiers acquéreur le prix et les frais de son acquisition.

Exemple : Sophie, Marc et Luc possèdent un immeuble en indivision. Sophie vend discrètement sa part à un tiers sans en informer ses co-indivisaires. Marc et Luc peuvent, après avoir découvert la vente, exercer leur droit de retrait en remboursant au tiers le prix qu'il a payé.

Définition simple : Principe selon lequel chaque co-partageant est réputé avoir été propriétaire du lot qui lui est attribué depuis l'origine de l'indivision.

Explication détaillée : Ce principe, prévu à l'article 883 du Code civil, est une fiction juridique qui considère que le partage ne fait pas acquérir un droit nouveau mais se contente de "déclarer" un droit préexistant. Il a des conséquences importantes, notamment en matière fiscale et en matière de garanties entre co-partageants.

Exemple : Trois héritiers se partagent une succession comprenant trois biens immobiliers de valeur équivalente. Après le partage, chacun est considéré comme ayant toujours été le seul propriétaire du bien qu'il reçoit, depuis le décès du défunt.

Définition simple : Ensemble des règles fiscales applicables aux biens détenus en indivision et aux opérations les concernant.

Explication détaillée : L'indivision n'est pas une entité fiscale distincte. Chaque indivisaire est imposé personnellement en fonction de sa quote-part pour les revenus générés par les biens indivis (revenus fonciers, par exemple) et pour les taxes liées à la propriété (taxe foncière). Des règles spécifiques s'appliquent pour l'IFI, les plus-values de cession et les droits de mutation.

Exemple : Deux frères possèdent un appartement locatif en indivision à parts égales. Chacun doit déclarer 50% des revenus locatifs dans sa déclaration de revenus personnelle, après déduction de 50% des charges.

Définition simple : Ensemble des coûts liés à la procédure de partage d'une indivision.

Explication détaillée : Ces frais comprennent les honoraires du notaire, les droits d'enregistrement, les frais d'expertise éventuels, et les frais de justice en cas de partage judiciaire. Ils sont généralement répartis entre les indivisaires proportionnellement à leurs droits, sauf convention contraire.

Exemple : Pour le partage d'une indivision portant sur un bien immobilier d'une valeur de 300 000 €, les frais notariés peuvent représenter environ 3% à 4% de cette valeur, soit 9 000 € à 12 000 €, répartis entre les indivisaires selon leurs quotes-parts.

Définition simple : Obligation pour chaque co-partageant de garantir les autres contre tout trouble juridique affectant les biens qu'ils ont reçus lors du partage.

Explication détaillée : Prévue à l'article 884 du Code civil, cette garantie protège chaque co-partageant contre les revendications de tiers qui pourraient contester ses droits sur les biens attribués. Elle ne s'applique qu'aux troubles de droit (revendication de propriété, par exemple) et non aux troubles de fait.

Exemple : Après le partage d'une succession, l'un des héritiers découvre qu'un tiers revendique la propriété d'une partie du terrain qui lui a été attribué, en vertu d'un acte de vente signé par le défunt. Il peut se retourner contre ses co-héritiers au titre de la garantie d'éviction.

Définition simple : Système d'administration de l'indivision par une ou plusieurs personnes désignées à cet effet.

Explication détaillée : La gérance peut être organisée par une convention d'indivision (articles 1873-5 à 1873-9 du Code civil) ou, à défaut, par une décision de justice (article 815-6). Le gérant peut être un indivisaire ou un tiers. Ses pouvoirs varient selon son mode de désignation et les termes de son mandat, mais il est généralement chargé des actes d'administration courante et doit rendre compte de sa gestion aux co-indivisaires.

Exemple : Quatre cousins héritent d'un ensemble de terres agricoles. Dans leur convention d'indivision, ils désignent l'un d'entre eux, agriculteur de profession, comme gérant, avec pouvoir de conclure des baux ruraux et d'entretenir les biens.

Définition simple : Héritier légal qui a droit à une part minimale garantie dans la succession, appelée réserve héréditaire.

Explication détaillée : Les héritiers réservataires sont principalement les descendants du défunt (enfants, petits-enfants) et, à défaut, le conjoint survivant. La réserve héréditaire est la part du patrimoine dont le défunt ne peut pas disposer librement par donations ou testaments. Elle varie selon le nombre d'enfants : 1/2 pour un enfant, 2/3 pour deux enfants, 3/4 pour trois enfants ou plus (articles 912 et suivants du Code civil).

Exemple : Un père avec deux enfants ne peut disposer librement que d'1/3 de son patrimoine (la quotité disponible). Les 2/3 restants constituent la réserve héréditaire et sont obligatoirement dévolus à ses enfants, qui les recevront en indivision s'ils ne sont pas partagés.

Définition simple : Garantie réelle constituée sur un bien indivis pour sécuriser le remboursement d'une dette.

Explication détaillée : Conformément à l'article 815-3 du Code civil, l'hypothèque sur un bien indivis nécessite l'accord unanime de tous les indivisaires, car elle constitue un acte de disposition. Toutefois, un indivisaire peut hypothéquer sa seule quote-part indivise, sans l'accord des autres. Dans ce cas, l'hypothèque ne pourra être réalisée qu'au moment du partage, si le bien est attribué au constituant.

Exemple : Trois frères possèdent un immeuble en indivision. Si l'un d'eux souhaite obtenir un prêt personnel en garantissant ce prêt par une hypothèque sur sa part indivise, il peut le faire sans l'accord des autres. Cependant, si le prêt est destiné à financer des travaux sur l'immeuble commun, l'hypothèque sur la totalité du bien nécessitera l'accord unanime des trois frères.

Définition simple : Principe selon lequel le droit de demander le partage d'une indivision ne s'éteint jamais par le non-usage.

Explication détaillée : Contrairement à la plupart des actions en justice qui sont soumises à des délais de prescription, l'action en partage peut être exercée à tout moment, même après de nombreuses années d'indivision (article 815 du Code civil). Cette règle découle du principe fondamental selon lequel "nul n'est tenu de rester dans l'indivision". Les seules exceptions concernent les conventions de maintien dans l'indivision (limitées à 5 ans renouvelables) et les décisions judiciaires de maintien temporaire.

Exemple : Des héritiers laissent un bien en indivision pendant 30 ans sans s'en préoccuper. L'un d'eux peut, même après ce long délai, demander le partage sans qu'on puisse lui opposer une prescription de son droit.

Définition simple : Somme due par l'indivisaire qui jouit privativement d'un bien indivis.

Explication détaillée : Lorsqu'un indivisaire occupe seul un bien appartenant à l'indivision, il doit, sauf accord contraire, verser une indemnité aux autres indivisaires pour compenser leur privation de jouissance. Cette indemnité, prévue à l'article 815-9 du Code civil, est généralement calculée en fonction de la valeur locative du bien et des quotes-parts des autres indivisaires.

Exemple : Suite au décès de leur père, deux frères héritent de sa maison en indivision à parts égales. L'un d'eux s'y installe seul. Il devra verser à son frère une indemnité d'occupation correspondant à la moitié de la valeur locative de la maison.

Définition simple : Indivision organisée par une convention entre les indivisaires, par opposition à l'indivision légale.

Explication détaillée : L'indivision conventionnelle permet aux indivisaires d'adapter les règles de fonctionnement à leurs besoins spécifiques. La convention peut prévoir des règles particulières pour la prise de décision, désigner un gérant, organiser le partage des charges et des revenus, etc. Elle est régie par les articles 1873-1 à 1873-18 du Code civil.

Exemple : Trois amis décident d'acheter ensemble une résidence secondaire. Ils établissent une convention d'indivision fixant leurs quotes-parts (40%, 30% et 30%), désignant l'un d'eux comme gérant, et établissant un calendrier d'occupation équitable du bien.

Définition simple : Situation d'indivision qui ne peut pas être rompue par une action en partage en raison de la nature ou de la destination du bien.

Explication détaillée : Certains biens sont par nature destinés au service commun de plusieurs propriétés (mur mitoyen, allée commune, etc.) ou ne peuvent être divisés sans perdre leur utilité. Dans ces cas, l'indivision est forcée et perpétuelle, dérogeant ainsi au principe selon lequel nul n'est tenu de rester dans l'indivision.

Exemple : Les parties communes d'une copropriété, comme l'escalier ou l'ascenseur, sont en indivision forcée entre tous les copropriétaires. Aucun d'eux ne peut demander le partage de ces éléments.

Définition simple : Indivision régie par les dispositions légales du Code civil, en l'absence de convention spécifique.

Explication détaillée : En l'absence de convention d'indivision, les règles des articles 815 à 815-18 du Code civil s'appliquent. Elles prévoient notamment que les décisions ordinaires sont prises à la majorité des deux tiers des droits indivis, que chaque indivisaire peut utiliser les biens indivis sans en changer la destination, et que nul n'est tenu de rester dans l'indivision.

Exemple : Trois frères et sœurs héritent d'un appartement sans avoir établi de convention d'indivision. Les décisions concernant la gestion de ce bien devront être prises selon les règles de l'indivision légale, c'est-à-dire à la majorité des deux tiers pour les actes d'administration.

Définition simple : Indivision résultant d'une succession, où les héritiers deviennent propriétaires en commun des biens du défunt.

Explication détaillée : L'indivision successive est l'une des formes les plus courantes d'indivision. Elle naît au moment du décès et perdure jusqu'au partage définitif des biens. Les héritiers détiennent des droits indivis sur l'ensemble des biens successoraux, proportionnellement à leurs droits dans la succession.

Exemple : À la suite du décès de leurs parents, trois enfants se retrouvent en indivision sur l'ensemble du patrimoine successoral : maison familiale, comptes bancaires, mobilier, etc.

Définition simple : Droit pour tout indivisaire de saisir le tribunal judiciaire pour demander le partage lorsqu'il n'est pas possible de procéder à un partage amiable.

Explication détaillée : Le partage judiciaire peut être demandé par tout indivisaire, quelle que soit l'importance de sa quote-part, lorsque le partage amiable est impossible (désaccord entre indivisaires, incapacité d'un indivisaire, indivisaire absent, etc.). La procédure est régie par les articles 840 à 842 du Code civil et les articles 1360 à 1376 du Code de procédure civile. L'assignation doit être adressée à tous les indivisaires.

Exemple : Dans une succession entre quatre frères et sœurs, trois s'accordent sur les modalités du partage mais le quatrième refuse systématiquement toute proposition. L'un des trois peut prendre l'initiative d'un partage judiciaire en saisissant le tribunal.

Définition simple : Situation où les indivisaires conviennent de se répartir la jouissance matérielle du bien indivis, sans mettre fin à l'indivision.

Explication détaillée : Bien que la propriété reste indivise, les indivisaires peuvent décider d'attribuer à chacun la jouissance exclusive d'une partie déterminée du bien. Cette convention est prévue à l'article 815-9 du Code civil et peut être formalisée dans une convention d'indivision. Elle n'équivaut pas à un partage et n'affecte pas les quotes-parts de propriété.

Exemple : Deux frères héritent d'une maison à deux étages. Sans procéder au partage, ils conviennent que l'un occupera le rez-de-chaussée et l'autre l'étage. La propriété reste en indivision, mais la jouissance est répartie entre eux.

Définition simple : Vente aux enchères d'un bien indivis lorsque le partage en nature n'est pas possible ou commode.

Explication détaillée : La licitation, prévue aux articles 1686 à 1688 du Code civil, est un mode de partage par vente. Elle peut être amiable (entre les seuls indivisaires) ou judiciaire (ouverte aux tiers). Le prix obtenu est ensuite réparti entre les indivisaires selon leurs quotes-parts. Elle est particulièrement utilisée quand le bien n'est pas commodément partageable ou quand les indivisaires ne s'entendent pas sur l'attribution.

Exemple : Cinq cousins héritent d'un appartement qu'ils décident de vendre car aucun n'est intéressé par l'acquisition de l'ensemble et le bien ne peut être physiquement divisé. Ils procèdent à une licitation, et le bien est vendu au plus offrant (indivisaire ou tiers). Le prix est ensuite partagé entre eux à proportion de leurs droits.

Définition simple : Ensemble de biens attribués à chaque co-partageant lors du partage de l'indivision.

Explication détaillée : Lors du partage, on s'efforce de constituer des lots de valeur équivalente pour chaque indivisaire, en fonction de ses droits. Si cela n'est pas possible, une soulte peut être versée pour compenser les inégalités. Les lots peuvent être constitués par tirage au sort ou par attribution concertée.

Exemple : Une succession comprend deux appartements de valeur inégale (200 000 € et 150 000 €) et 50 000 € en liquidités. Pour un partage entre deux héritiers à parts égales, l'un reçoit l'appartement de 200 000 €, l'autre reçoit l'appartement de 150 000 € plus les 50 000 € en liquidités.

Définition simple : Situation où les indivisaires décident ou sont contraints de prolonger l'état d'indivision.

Explication détaillée : Par dérogation au principe selon lequel nul n'est tenu de rester dans l'indivision, les indivisaires peuvent convenir de rester en indivision pour une durée maximale de 5 ans, renouvelable (article 1873-3 du Code civil). Par ailleurs, le tribunal peut, dans certains cas, ordonner le maintien temporaire de l'indivision (par exemple pour éviter la dépréciation des biens ou protéger les intérêts familiaux).

Exemple : Après le décès de leur père, les enfants décident de maintenir la maison familiale en indivision pendant 3 ans, le temps pour l'un d'eux de réunir les fonds nécessaires pour racheter les parts des autres.

Définition simple : Règle de décision applicable aux actes d'administration et de gestion des biens indivis.

Explication détaillée : Dans l'indivision légale, les décisions concernant l'administration des biens indivis sont prises à la majorité des deux tiers des droits indivis (article 815-3 du Code civil). Cette règle facilite la gestion courante en évitant les blocages liés à l'exigence d'unanimité, tout en protégeant les indivisaires minoritaires contre les décisions prises par une simple majorité.

Exemple : Trois frères possèdent une maison en indivision, respectivement pour 50%, 30% et 20%. Les deux premiers, qui totalisent 80% des droits, peuvent décider de louer la maison même contre l'avis du troisième.

Définition simple : Pouvoir donné à un indivisaire ou à un tiers pour gérer tout ou partie des biens indivis.

Explication détaillée : Le mandat d'indivision peut être conventionnel (prévu dans une convention d'indivision ou par acte séparé) ou judiciaire (ordonné par le tribunal en cas de mésentente). Le mandataire peut avoir des pouvoirs plus ou moins étendus, allant de la simple administration à des actes de disposition, selon les termes du mandat.

Exemple : Quatre héritiers vivant dans des régions différentes donnent mandat à l'un d'entre eux pour gérer l'immeuble de rapport hérité en commun : encaissement des loyers, paiement des charges, organisation des travaux d'entretien, etc.

Définition simple : Droit de propriété amputé du droit d'usage et de jouissance (usufruit).

Explication détaillée : La nue-propriété est l'un des éléments du démembrement de propriété. Elle peut être détenue en indivision par plusieurs personnes. Le nu-propriétaire a vocation à devenir plein propriétaire à l'extinction de l'usufruit, mais en attendant, il ne peut ni utiliser le bien ni en percevoir les fruits, sauf accord de l'usufruitier.

Exemple : Une veuve de 75 ans détient l'usufruit de la maison familiale, tandis que ses trois enfants en sont nus-propriétaires en indivision. Ils ne pourront jouir pleinement de leur droit de propriété qu'au décès de leur mère, quand usufruit et nue-propriété se rejoindront.

Définition simple : Opération qui met fin à l'indivision en attribuant à chaque indivisaire des biens correspondant à ses droits.

Explication détaillée : Le partage peut être amiable (par accord entre tous les indivisaires) ou judiciaire (ordonné par le tribunal en cas de désaccord). Il peut être en nature (attribution de biens spécifiques) ou par équivalent (attribution de valeurs). Le partage est soumis à des règles strictes pour garantir l'égalité entre les co-partageants.

Exemple : Après plusieurs années d'indivision sur un terrain constructible, trois associés décident de le partager : deux reçoivent chacun une parcelle correspondant à leur quote-part, tandis que le troisième est désintéressé par le versement d'une somme d'argent équivalente.

Définition simple : Partage ordonné et supervisé par un tribunal lorsque les indivisaires ne parviennent pas à s'entendre sur les modalités du partage.

Explication détaillée : Le partage judiciaire est régi par les articles 840 à 842 du Code civil et les articles 1360 à 1376 du Code de procédure civile. Il implique généralement la désignation d'un notaire pour établir l'état liquidatif et d'un juge commis pour superviser les opérations. Cette procédure est plus longue et plus coûteuse qu'un partage amiable.

Exemple : Dans une succession conflictuelle, les héritiers saisissent le tribunal de grande instance pour demander un partage judiciaire. Le tribunal désigne un notaire qui dresse l'inventaire, évalue les biens et propose un projet de partage, sous le contrôle du juge commis.

Définition simple : Droit pour un indivisaire de prendre certains biens de l'indivision en priorité lors du partage, à valoir sur sa part.

Explication détaillée : Le prélèvement se distingue de l'attribution préférentielle en ce qu'il ne nécessite pas de justifier d'un lien particulier avec le bien. Il est notamment prévu dans le cadre successoral pour les vêtements, objets personnels, diplômes et décorations du défunt, ainsi que pour les souvenirs de famille qui peuvent être prélevés avant tout partage (article 831-3 du Code civil).

Exemple : Dans le cadre du partage d'une succession, le fils du défunt peut prélever la collection de médailles militaires de son père, qui sera imputée sur sa part mais ne donnera pas lieu à indemnisation des autres héritiers si sa valeur est modique.

Définition simple : Principe selon lequel, en l'absence de preuve contraire, des personnes qui acquièrent ensemble un bien sont présumées l'acquérir à parts égales.

Explication détaillée : Cette présomption s'applique notamment aux concubins ou aux personnes sans lien familial qui achètent ensemble un bien sans préciser leurs quotes-parts respectives. Elle peut être renversée par la preuve d'un financement inégal, mais cette preuve peut être difficile à apporter après coup.

Exemple : Un couple non marié achète une maison sans préciser dans l'acte leurs contributions respectives. Même si l'un a financé 70% et l'autre 30%, ils sont présumés propriétaires à 50/50, sauf s'ils peuvent prouver une répartition différente.

Définition simple : Fraction ou pourcentage représentant les droits de chaque indivisaire dans l'indivision.

Explication détaillée : La quote-part définit l'étendue des droits abstraits de chaque indivisaire sur l'ensemble des biens indivis. Elle détermine sa participation aux charges, sa part dans les bénéfices et son pouvoir de décision. Elle peut être exprimée en fraction (1/3, 1/4, etc.) ou en pourcentage (33,33%, 25%, etc.).

Exemple : Dans une indivision entre trois personnes ayant respectivement des quotes-parts de 50%, 30% et 20%, celle qui détient 50% supportera la moitié des charges et recevra la moitié des revenus générés par les biens indivis.

Définition simple : Obligation pour un héritier de réintégrer dans la succession les donations reçues du défunt avant le partage.

Explication détaillée : Le rapport vise à assurer l'égalité entre les héritiers. Il peut se faire en nature (retour physique du bien dans la succession) ou en valeur (prise en compte de la valeur du bien dans les calculs, sans restitution physique). Les donations peuvent être dispensées de rapport par une clause expresse du donateur.

Exemple : Un père a fait donation d'un appartement à sa fille de son vivant. À son décès, la valeur de cet appartement (au jour du partage ou de la donation selon les cas) sera réintégrée dans le calcul de la succession pour déterminer les droits de chaque héritier, sauf si la donation stipulait une dispense de rapport.

Définition simple : Action permettant aux héritiers réservataires de récupérer la part de succession dont ils ont été privés par des libéralités excessives du défunt.

Explication détaillée : La réduction s'applique lorsque le défunt a consenti des donations ou des legs qui entament la réserve héréditaire (part de succession obligatoirement dévolue à certains héritiers, notamment les enfants). Les donations sont réduites en commençant par la plus récente, jusqu'à ce que la réserve soit reconstituée (articles 920 et suivants du Code civil).

Exemple : Un homme ayant trois enfants a donné 80% de son patrimoine à un ami. À son décès, ses enfants peuvent demander la réduction de cette donation car elle porte atteinte à leur réserve héréditaire collective des 3/4 de la succession.

Définition simple : Principe selon lequel certaines décisions concernant les biens indivis nécessitent l'accord de tous les indivisaires.

Explication détaillée : Dans l'indivision légale, les actes de disposition (vente, donation, hypothèque) et les actes qui modifient substantiellement les biens indivis requièrent l'unanimité des indivisaires (article 815-3 du Code civil). Cette règle protège les droits individuels de chaque indivisaire mais peut conduire à des situations de blocage.

Exemple : Trois frères possèdent un terrain constructible en indivision. Si l'un d'eux s'oppose à la vente, celle-ci ne pourra pas avoir lieu, même si les deux autres y sont favorables, car la vente d'un bien indivis est un acte de disposition nécessitant l'unanimité.

Définition simple : Structure juridique alternative à l'indivision pour détenir et gérer des biens immobiliers à plusieurs.

Explication détaillée : Contrairement à l'indivision, la SCI est une personne morale distincte de ses associés. Elle possède des avantages significatifs par rapport à l'indivision : prise de décision à la majorité simple (sauf exceptions), transmission facilitée des parts sociales, absence de droit de préemption légal, etc. Elle est souvent utilisée pour remplacer une indivision devenue problématique.

Exemple : Quatre cousins héritiers d'un immeuble de rapport décident de constituer une SCI pour sortir de l'indivision. Chacun reçoit des parts sociales proportionnelles à ses droits indivis. L'immeuble est apporté à la SCI, qui devient propriétaire unique du bien.

Définition simple : Somme d'argent versée pour compenser l'inégalité des lots lors d'un partage.

Explication détaillée : Lorsqu'il n'est pas possible de constituer des lots parfaitement égaux, ou lorsqu'un bien non partageable est attribué à un seul indivisaire, le partage peut être équilibré par le versement d'une soulte. Celle-ci est calculée de manière à ce que chaque co-partageant reçoive in fine l'équivalent exact de ses droits dans l'indivision.

Exemple : Deux frères héritent d'une maison évaluée à 300 000 € et de 50 000 € en liquidités. L'un des frères souhaite conserver la maison. Il reçoit donc la maison mais doit verser une soulte de 125 000 € à son frère pour que chacun reçoive l'équivalent de la moitié de la succession (175 000 € chacun).

Définition simple : Situation d'indivision successorale qui ne peut être résolue en raison de désaccords entre héritiers ou de difficultés juridiques.

Explication détaillée : Une succession peut être bloquée pour diverses raisons : conflit entre héritiers, héritier introuvable, bien difficilement partageable, contestation de testament, etc. Ce blocage peut durer des années et entraîner une dépréciation des biens ou une perte d'opportunités. Des solutions existent, comme la nomination d'un mandataire successoral par le tribunal.

Exemple : À la suite du décès de leur père, deux frères sont en désaccord total sur le sort de la maison familiale. L'un veut la vendre, l'autre veut la conserver à tout prix. La succession reste bloquée jusqu'à ce que le tribunal ordonne la vente du bien aux enchères.# Lexique complet de l'indivision : 50 termes juridiques expliqués simplement

Définition simple : Méthode d'attribution des lots lors d'un partage, garantissant l'égalité entre co-partageants.

Explication détaillée : Prévu à l'article 835 du Code civil, le tirage au sort des lots est le principe pour les partages judiciaires. Il peut être écarté si les lots ne sont pas d'égale valeur ou en cas d'attribution préférentielle. Dans les partages amiables, les co-partageants peuvent librement décider du mode d'attribution des lots.

Exemple : Trois héritiers se partagent une succession comprenant trois appartements de valeur similaire. Le notaire constitue trois lots équivalents qui sont ensuite attribués par tirage au sort.

Définition simple : Clause contractuelle stipulant que le survivant de deux ou plusieurs acquéreurs sera réputé seul propriétaire du bien dès l'origine.

Explication détaillée : La tontine, ou pacte tontinier, est une alternative à l'indivision, notamment pour les couples non mariés. Elle permet au survivant de devenir automatiquement propriétaire de l'intégralité du bien, sans passer par une succession. Sur le plan fiscal, elle est généralement moins avantageuse qu'une donation entre époux, mais peut être intéressante dans certaines configurations familiales.

Exemple : Un couple non marié achète un appartement avec une clause de tontine. Au décès de l'un d'eux, le survivant devient automatiquement propriétaire de l'intégralité du bien, sans avoir à payer de droits de succession (mais avec d'éventuels droits de mutation).

Définition simple : Droit d'user d'un bien et d'en percevoir les fruits, sans en être propriétaire.

Explication détaillée : L'usufruit est l'un des éléments du démembrement de propriété. Il peut être détenu en indivision par plusieurs personnes. L'usufruitier peut utiliser le bien et en percevoir les revenus (loyers, intérêts, dividendes), mais il doit en conserver la substance et ne peut le vendre ou le donner sans l'accord du nu-propriétaire.

Exemple : Une veuve bénéficie de l'usufruit de la maison familiale, tandis que ses enfants en sont nus-propriétaires. Elle peut y habiter ou la louer et percevoir les loyers, mais elle ne peut pas la vendre seule.

Définition simple : Valeur marchande d'un bien, correspondant au prix qu'il pourrait atteindre sur le marché libre.

Explication détaillée : La valeur vénale est essentielle dans le cadre de l'indivision, notamment pour déterminer la valeur des quotes-parts lors d'un rachat, calculer les soultes lors du partage, ou fixer le prix en cas de vente. Elle peut être déterminée par un expert immobilier ou un notaire, en tenant compte de l'état du bien, de sa situation, et des prix pratiqués pour des biens similaires.

Exemple : Pour le partage d'une succession comprenant un appartement, le notaire fait estimer sa valeur vénale à 250 000 €. Cette valeur servira de base pour calculer les droits de chaque héritier et déterminer les éventuelles soultes.

Définition simple : Cession à un tiers de la propriété d'un bien appartenant à plusieurs indivisaires.

Explication détaillée : La vente d'un bien indivis nécessite en principe l'unanimité des indivisaires, sauf dans certains cas particuliers prévus par la loi (article 815-5-1 du Code civil). Le prix de vente est réparti entre les indivisaires selon leurs quotes-parts, après déduction des dettes de l'indivision.

Exemple : Quatre frères et sœurs héritent d'un appartement qu'aucun ne souhaite conserver. Ils décident unanimement de le vendre. Après la vente, chacun reçoit 25% du prix, moins les frais et les éventuelles dettes liées au bien.

Définition simple : Situation particulière où un terrain en indivision se trouve dans une zone de développement urbain réglementée.

Explication détaillée : Lorsqu'un bien indivis est situé dans une ZAC, sa valeur et ses possibilités d'aménagement peuvent être considérablement affectées. Les indivisaires doivent prendre en compte les règles d'urbanisme spécifiques et les projets d'aménagement prévus. En cas de désaccord entre indivisaires sur les options à prendre face aux propositions d'acquisition par l'aménageur, des règles spécifiques peuvent s'appliquer.

Exemple : Un terrain agricole en indivision entre quatre héritiers se retrouve dans le périmètre d'une nouvelle ZAC. Sa valeur potentielle augmente considérablement mais les indivisaires doivent décider collectivement s'ils souhaitent le vendre à l'aménageur ou participer au projet d'urbanisation.