Vous êtes propriétaire en indivision et souhaitez réduire votre IFI ?
L’indivision permet de bénéficier légalement de décotes fiscales significatives sur votre Impôt sur la Fortune Immobilière. Découvrez comment optimiser votre situation ou sortir définitivement de l’IFI en vendant vos parts indivises.
Comprendre l'IFI et son application en 2025
Depuis 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’ancien ISF. Contrairement à son prédécesseur, l’IFI ne concerne que le patrimoine immobilier à usage non professionnel dont la valeur nette dépasse 1,3 million d’euros.
Qui est concerné par l'IFI en 2025 ?
Sont redevables de l’IFI les personnes physiques et les couples dont le patrimoine immobilier non professionnel dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier 2025. Ce patrimoine comprend l’ensemble des biens immobiliers détenus directement ou indirectement (via des sociétés).
Les biens imposables à l'IFI
Le patrimoine taxable à l’IFI comprend :
- Les immeubles bâtis (résidences principales, secondaires, immeubles de rapport)
- Les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles)
- Les bâtiments classés monuments historiques
- Les immeubles en cours de construction
- Les parts de sociétés détenant des biens immobiliers (SCI, SCPI, etc.)
Bon à savoir : Les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle sont exclus de l’assiette de l’IFI. De même, certains biens bénéficient d’exonérations partielles ou totales (bois et forêts, biens ruraux loués à long terme, etc.).
Barème IFI 2025
| Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine | Taux applicable |
|---|---|
| N’excédant pas 800 000 € | 0% |
| Entre 800 001 € et 1 300 000 € | 0,50% |
| Entre 1 300 001 € et 2 570 000 € | 0,70% |
| Entre 2 570 001 € et 5 000 000 € | 1% |
| Entre 5 000 001 € et 10 000 000 € | 1,25% |
| Entre 5 000 001 € et 10 000 000 € | 1,50% |
À noter : Un abattement de 30% s’applique sur la valeur de la résidence principale pour le calcul de l’IFI. D’autres décotes peuvent s’appliquer selon la nature et la situation juridique des biens, notamment pour les biens détenus en indivision.
L'impact de l'indivision sur votre IFI
L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes (les indivisaires) détiennent ensemble la propriété d’un même bien ou d’un ensemble de biens, sans que les parts ne soient matériellement divisées.
Qu'est-ce que l'indivision exactement ?
Contrairement à la copropriété où chaque propriétaire possède un lot identifiable, dans l’indivision, chaque indivisaire possède une quote-part abstraite du bien (exprimée en pourcentage ou en fraction). Cette situation juridique peut résulter d’une succession, d’un achat commun ou d’un divorce.
Pourquoi les biens indivis ont une valeur fiscale réduite
Un principe fondamental en matière fiscale est que la valeur d’un bien correspond à ce qu’un acquéreur serait prêt à payer pour l’acquérir. Or, une part indivise présente des contraintes qui en diminuent l’attrait et donc la valeur marchande :
- Difficulté à revendre – Trouver un acquéreur pour une simple quote-part est complexe
- Impossibilité de disposer librement du bien – Les décisions importantes requièrent l’accord des autres indivisaires
- Risques de blocage – Désaccords potentiels entre indivisaires
- Droit de préemption – Les autres indivisaires disposent d’un droit prioritaire en cas de vente
Conséquence fiscale : L’administration fiscale reconnaît qu’une part indivise a une valeur vénale inférieure à sa quote-part mathématique du bien. Cette moins-value est prise en compte sous forme de décote dans la déclaration IFI.
Stratégies d'optimisation fiscale pour les biens en indivision
Face à l’IFI, deux stratégies principales s’offrent aux propriétaires en indivision :
1. Appliquer une décote
Réduire la valeur déclarée du bien en tenant compte des contraintes de l'indivision
2. Vendre ses parts
Sortir définitivement le bien de son patrimoine taxable à l'IFI
3. Combinaison de stratégies
Associer décote et vente partielle pour optimiser sa situation
Le choix entre ces stratégies dépend de votre situation personnelle, de l’importance du bien dans votre patrimoine et de vos objectifs à long terme.
En tant que notaire, je conseille régulièrement à mes clients en indivision d’explorer ces deux options. Si l’attachement au bien est fort, la décote permet de réduire la pression fiscale. Si l’objectif est de simplifier sa situation patrimoniale, la vente des parts est souvent la solution la plus efficace.
— Maître Laurent D., notaire à Paris
La décote légale sur biens indivis : réduisez votre IFI
L’administration fiscale reconnaît que la valeur d’une part indivise est inférieure à sa quote-part mathématique en raison des contraintes spécifiques à l’indivision.
Le principe de décote fiscale sur les biens indivis
Pour l’IFI, la valeur déclarable d’une part indivise n’est pas simplement proportionnelle à la valeur totale du bien. Par exemple, si vous détenez 50% d’un bien estimé à 2 millions d’euros, vous ne déclarerez pas nécessairement 1 million d’euros.
Principe important : La valeur d’une part indivise est généralement inférieure à sa quote-part mathématique en raison des contraintes spécifiques à l’indivision : difficultés de revente, impossibilité de disposer librement du bien, nécessité d’obtenir l’accord des autres indivisaires pour les décisions importantes.
Quel taux de décote appliquer pour l'IFI ?
Si aucun taux n’est fixé par la loi, la pratique fiscale et la jurisprudence permettent généralement d’appliquer :
- 10% à 20% pour une indivision à deux personnes
- 20% à 30% pour une indivision avec plusieurs indivisaires
- Jusqu’à 40% dans des cas particuliers (conflit avéré, bien difficilement vendable)
Exemple chiffré
Pour un bien d’une valeur de 3 millions d’euros détenu en indivision à parts égales par trois personnes :
| Quote-part mathématique | 1 000 000 € |
|---|---|
| Avec décote de 25% | 750 000 € |
| Économie d’IFI (taux à 1%) | 2 500 €/an |
Attention : L’administration fiscale peut contester une décote jugée excessive. Il est recommandé de pouvoir justifier le taux appliqué en s’appuyant sur des éléments concrets : nombre d’indivisaires, mésententes, tentatives de vente infructueuses, etc.
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La vente de parts indivises : sortez définitivement de l'IFI
Si la décote permet de réduire l’IFI, la vente de vos parts indivises est la solution la plus efficace pour sortir définitivement le bien de votre assiette imposable.
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Comparatif : décote vs vente des parts indivises
| Stratégie | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| Application d’une décote | Conservation du patrimoine – Réduction de l’IFI de 10% à 30% – Pas de changement de situation | Reste imposable à l’IFI – Risque de contestation fiscale – Problèmes de l’indivision persistent |
| Vente des parts indivises | Sortie totale de l’assiette IFI – Liquidités immédiates – Fin des contraintes de l’indivision | Cession définitive du patrimoine – Possible imposition sur la plus-value – Droit de préemption des co-indivisaires |
J’ai longtemps appliqué une décote de 20% sur mes parts indivises pour l’IFI. Après un contrôle fiscal qui a remis en question ce taux, j’ai finalement opté pour la vente de mes parts. Non seulement je suis sorti de l’IFI, mais j’ai pu réinvestir dans des actifs non imposables.
— Jean-Pierre M., propriétaire à Neuilly-sur-Seine
Notre service de rachat de parts indivises : une solution clé en main
Face aux difficultés liées à la vente de parts indivises sur le marché traditionnel, notre service de rachat vous offre une solution simple, rapide et sécurisée.
Un processus simple en 4 étapes
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- Accompagnement fiscal – Conseil sur l’optimisation fiscale de la transaction
Suite à un héritage complexe, je me suis retrouvé en indivision avec des cousins que je connaissais à peine. Non seulement la situation était conflictuelle, mais elle m’a fait basculer dans l’IFI. Grâce au rachat de mes parts, j’ai pu sortir de cette situation en moins d’un mois, sans procédure judiciaire et avec un avantage fiscal considérable.
— Michel R., Bordeaux
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Questions fréquentes sur l'indivision et l'IFI
Quel est le seuil d'imposition à l'IFI en 2025 ?
En 2025, vous êtes soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Ce seuil s’applique à l’ensemble des biens immobiliers non professionnels détenus directement ou indirectement par le foyer fiscal.
Quelle décote puis-je appliquer sur un bien en indivision pour l'IFI ?
Bien qu’aucun taux de décote ne soit fixé par la loi, la pratique fiscale et la jurisprudence permettent généralement d’appliquer une décote de 10% à 30% sur la valeur des parts indivises. Cette décote se justifie par les difficultés inhérentes à la revente d’un bien indivis. Le taux exact dépend de plusieurs facteurs : nombre d’indivisaires, relations entre eux, nature du bien et autres contraintes spécifiques. L’administration fiscale peut toutefois contester une décote jugée excessive.
Comment sortir définitivement un bien de l'assiette de l'IFI ?
Pour sortir définitivement un bien de l’assiette de l’IFI, plusieurs options s’offrent à vous : vendre l’intégralité du bien (solution souvent difficile en indivision), vendre vos parts indivises à un tiers comme notre société spécialisée dans le rachat, ou réaffecter le bien à un usage professionnel (sous certaines conditions strictes). La vente de vos parts indivises est généralement la solution la plus rapide et la moins conflictuelle.
Puis-je vendre mes parts indivises sans l'accord des autres indivisaires ?
Oui, conformément à l’article 815 du Code Civil, vous pouvez vendre vos parts indivises sans nécessiter l’accord des autres indivisaires. Toutefois, la loi impose d’accorder un droit de préemption aux co-indivisaires. Vous devez leur notifier par huissier votre intention de vendre et le prix proposé. Ils disposent alors d’un délai d’un mois pour se porter acquéreurs. Passé ce délai, vous êtes libre de vendre à un tiers, comme notre société spécialisée.
Est-il possible de cumuler plusieurs décotes sur un même bien pour l'IFI ?
Oui, il est possible de cumuler différentes décotes sur un même bien. Par exemple, un bien en indivision qui est également loué peut bénéficier à la fois de la décote pour indivision et de la décote pour occupation (décote locative). De même, une résidence principale en indivision bénéficie de l’abattement de 30% sur la résidence principale, puis de la décote pour indivision sur la valeur restante. L’important est de pouvoir justifier chaque décote appliquée en cas de contrôle fiscal.
Quels documents dois-je fournir pour la vente de mes parts indivises ?
Pour vendre vos parts indivises, vous devrez généralement fournir : le titre de propriété, les éventuelles conventions d’indivision existantes, votre pièce d’identité, un extrait d’acte de naissance de moins de 3 mois, et votre dernier avis d’imposition. Si le bien provient d’une succession, l’acte de notoriété et l’attestation immobilière seront également nécessaires. Notre équipe vous accompagne dans la préparation de tous ces documents pour faciliter la transaction.
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Je recommande vivement ce service à tous les propriétaires en indivision soumis à l’IFI. Non seulement j’ai pu sortir d’une situation bloquée depuis des années, mais l’économie fiscale réalisée a été substantielle. Le processus a été simple et rapide, avec un accompagnement juridique de qualité.
— Catherine L., Aix-en-Provence