Vous venez d’hériter d’un bien en indivision ou vous envisagez d’acheter à plusieurs ? Vous n’êtes pas seul : en France, des millions de personnes se retrouvent dans cette situation… et avec plein de questions !
Dans cet article, on répond aux 10 interrogations les plus fréquentes sur l’indivision, simplement et sans jargon juridique.
Lisez jusqu’au bout, vous pourriez éviter bien des galères !
1. Qu'est-ce que l'indivision, au juste ?
C’est quand plusieurs personnes possèdent un même bien (maison, terrain, appartement) sans que les parts soient physiquement divisées. Exemple : vous héritez d’une maison avec vos frères et sœurs, vous êtes tous propriétaires ensemble.
L’indivision crée une situation de propriété collective où chaque indivisaire détient une quote-part exprimée en pourcentage, mais aucun ne peut revendiquer une partie spécifique du bien. C’est un régime juridique encadré par les articles 815 à 815-18 du Code civil français.
2. Puis-je louer ma part sans l'accord des autres ?
Non, pas vraiment. Pour louer le bien (ou une partie), il faut l’accord de tous les indivisaires, car vous partagez la propriété. Sans leur OK, c’est bloqué – sauf si vous passez par un juge.
Astuce : Discutez-en en réunion familiale pour éviter les tensions ! Proposez un document écrit détaillant les conditions de location (montant, durée, répartition des revenus) pour faciliter l’accord de tous.
3. Que faire si un indivisaire ne paie pas les charges ?
Vous pouvez lui demander de payer sa part (taxes foncières, entretien, etc.) officiellement par courrier. S’il refuse toujours, direction le tribunal pour exiger sa contribution – ou même forcer une vente.
En pratique, commencez par un courrier recommandé rappelant les obligations légales de chaque indivisaire. Si cette démarche reste sans effet, un avocat pourra vous accompagner dans une procédure judiciaire visant à contraindre l’indivisaire récalcitrant à honorer ses engagements financiers.
4. Est-ce que je peux vendre ma part sans les autres ?
Oui, vous pouvez vendre votre part, mais les autres indivisaires ont un droit de priorité pour la racheter. S’ils ne veulent pas, vous pouvez la céder à un tiers, souvent via un notaire.
Exemple : « Comme vendre vos parts d’un gâteau : la famille passe en premier ! »
Le droit de préemption dont bénéficient les co-indivisaires est prévu à l’article 815-14 du Code civil. Ils disposent généralement d’un délai d’un mois pour exercer ce droit après notification du projet de cession.
5. Et si personne ne s'entend pour vendre le bien ?
Si tout le monde bloque, vous pouvez saisir le tribunal. Depuis la loi, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » – un juge peut ordonner la vente ou le partage.
Cette protection fondamentale, issue de l’article 815 du Code civil, permet à chaque indivisaire de demander la fin de l’indivision à tout moment, sauf exceptions prévues par la loi ou convention contraire. Le tribunal ordonnera généralement une « licitation », c’est-à-dire une vente aux enchères du bien indivis.
6. Combien coûte une indivision chez le notaire ?
Ça dépend : pour une convention d’indivision, comptez entre 500 et 1 500 €. Pour sortir ou vendre, ajoutez les frais de partage (2,5 % de la valeur du bien environ). Pas donné, mais ça clarifie tout !
Astuce : Demandez un devis précis avant de vous lancer.
Les frais notariés comprennent les émoluments du notaire (tarif réglementé), les débours (frais avancés pour votre compte) et la TVA. Pour un partage successoral complet, le coût total peut représenter entre 5% et 10% de la valeur du patrimoine, selon sa complexité.
7. Puis-je vivre dans le bien sans payer de loyer aux autres ?
Oui, mais attention : si vous occupez le bien seul, les autres peuvent réclamer une « indemnité d’occupation ». Tout dépend de vos accords… ou de leur patience !
Cette indemnité d’occupation, prévue à l’article 815-9 du Code civil, est généralement calculée sur la base de la valeur locative du bien au prorata des droits des autres indivisaires. Elle peut être réclamée rétroactivement (dans la limite de la prescription quinquennale) sauf si une jouissance gratuite a été expressément convenue.
8. Que se passe-t-il si un indivisaire décède ?
Sa part passe à ses héritiers (enfants, conjoint…). Résultat : vous pourriez vous retrouver avec encore plus de co-indivisaires. Une convention peut limiter ce casse-tête.
Exemple : « Un duo peut vite devenir une foule ! »
Pour éviter cette multiplication des indivisaires, qui rend souvent la gestion plus complexe, une convention d’indivision peut prévoir des clauses de rachat prioritaire ou d’attribution préférentielle. Ces mécanismes permettent de maintenir une certaine stabilité au sein de l’indivision malgré les changements dans sa composition.
9. Peut-on forcer la vente si un indivisaire dit non ?
Oui, mais il faut une majorité des 2/3 des droits indivis (depuis 2006). Sinon, le tribunal peut trancher si vous prouvez que rester en indivision nuit à tout le monde.
Cette règle des deux tiers, issue de la loi du 23 juin 2006, représente une évolution majeure puisqu’auparavant, l’unanimité était requise pour vendre. Aujourd’hui, l’article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires majoritaires d’imposer la vente d’un bien indivis, sous réserve que cette vente ne porte pas sur un logement servant de résidence principale à un indivisaire ou son conjoint.
10. Comment sortir de l'indivision sans se ruiner ?
Trois options : vendre votre part, racheter celle des autres, ou demander un partage amiable. Si ça coince, un médiateur ou un notaire peut aider sans passer par un procès coûteux.
Astuce : « Commencez par une discussion autour d’un café, ça coûte moins cher qu’un avocat ! »
Le partage amiable, réalisé devant notaire, est généralement la solution la plus économique et la plus rapide. Il permet aux indivisaires de convenir librement des modalités de partage, d’attribution des biens ou de compensation financière, évitant ainsi les frais d’expertise et de procédure judiciaire qui peuvent représenter jusqu’à 15% de la valeur du bien en cas de partage contentieux.
Conclusion
L’indivision, c’est souvent un casse-tête, mais avec ces réponses, vous avez les clés pour mieux gérer la situation.
Une question qui reste sans réponse ? Explorez nos autres guides sur l’indivision successorale, l’indivision après divorce ou l’indivision et la SCI pour approfondir vos connaissances sur ce régime juridique complexe mais courant.
Partagez cet article à vos co-indivisaires – ça pourrait détendre l’atmosphère !
